Immobilienkauf in Spanien

Grunbuchkontrolle

Die Grundbuchkontrolle bei einem Immobilienkauf ist eine Notwendigkeit für die Rechtssicherheit beim Immobilienkauf.

Normalerweise wird das Grundbuch zweimal geprüft.

Das erste Mal findet die Grundbuchprüfung statt, wenn die juristische Vorkontrolle durchgeführt wird, sprich bevor man einen Vertrag unterschreibt, sogar vor Unterschrift einer Reservierung oder verbindlichen Gebotsabgabe.

MERKE

Es ist zu bemerken, dass der online Auszug (nota simple) vom Grundbuch keinen öffentlichen Glauben hat, und damit auch nicht verlässlich ist.

Aus diesem Grunde beantragen wir bei Zweifelsfällen stets eine, vom Grundbuchamt gesiegelte und unterschriebene Ausfertigung (Certificacion), da diese öffentlichen Glauben hat und damit der Inhalt selbst bei Gericht die Beweiskraft der Richtigkeit hat.

Diese Certificacion ist in der Regel zu beantragen, wenn beim einfachen online Auszug Auffäligkeiten existieren, wie

• Hypothek
  
• Beschlagnahmeverfügung (anotación de embargo)
• Eigentümer ist nicht identisch mit dem Verkäufer (Praxisfälle: Erbschaften ohne Grundbuchänderung, Auflösung von Gesellschaften etc)
  
  

Wichtig ist auch zu wissen, dass es Bescheinigungen gibt, die die gesamte Historie des Grundbuchblattes wiedergeben.

Grundbuchauszug in Spanien bestellen

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf Spanien Insiderwissen 2025

Was kann der Käufer in Spanien vom Verkäufer einer

Immobilie verlangen?

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist diese Frage relevant, da der Verkäufer oftmals seine Verpflichtungen nicht kennt und der Makler den minimalsten Aufwand betreiben möchte und der Käufer oftmals das Nachsehen hat, bzw in der Euphorie des Immobilienkaufes unter Druck gesetzt wird, um auf notwendige Unterlagen zu verzichten, was sich später als rechtlich nachteilig darstellt.

Die 4 Kardinalpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie, die er gegenüber dem Immobilienkäufer zu erfïllen hat, sind:

VERKÄUFERPFLICHTEN

Eigentumsübertragung und Besitzübertragung

In Spanien gilt anders als in Deutschland nicht das Auflassungsprinzip und damit der Eigentumsübergang bei Grundbucheintragung, sondern Eigentum und Besitz gehen schon bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde auf den Käufer über.

Insiderwissen:

Stets zu Hinterfragen ist, ob der Grundbucheigentümer noch lebt, da nur der Eigentümer, der im Grundbuch steht, auch die Immobilie verkaufen und eigentumsrechtlich übertragen kann.

Beispiel aus der Praxis:

Der Verkäufer verlangt nach dem Notartermin noch eine 30 Tagefrist für den Auszug aus der Immobilie.
Loesung: Dies ist rechtlich problematisch und bedarf einer vertraglichen Sonderklausel, der sogenannten „precarista“ Regelung. Man kann sogar die Kaufpreiszahlung vom Auszug abhaengig machen.

Insiderwissen: Bei einem Neubau reicht fuer die Besitzuebertragung nicht die Schluesseluebergabe aus, sondern es muss auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung uebergeben werden !

Lastenfreiheit

Die Immobilie darf keine finanziellen Belastungen haben und hier ist Vorsicht geboten.

Insiderwissen:

Es gibt zum einen Lasten, die im Grundbuch vermerkt sind, und durch die Grundbuchkontrolle erfasst werden können und Lasten, die nicht im Grundbuch stehen,. Diese können durch eine vertragliche Schutzklausel dem Verkäufer zurückbelastet werden.

Beispiel aus der Praxis:

Im Vorkaufvertrag (arras) wird zwar Lastenfreiheit bei notarieller Beurkundung versprochen, doch im anliegenden Grundbuchauszug ist eine Hypothek ersichtlich, die im Vertrag nicht erwähnt wird.

HINWEIS und Abhilfe:

Die Hypothek ist mit dem aktuellen Schuldensaldo im Vertrag zu erwähnen. Die Zahlungsweise an die Bank und den Restbetrag an den Verkäufer müssen angegeben werden, mit der entsprechenden Betragshöhe und eine Garantieklausel oder Rückbehaltsklausel, so dass der Verkäufer die Kosten der Hypothekenlöschung im Grundbuch und beim Notar zahlt und nicht schliesslich der Käufer dafür aufkommen muss.

Bestimmtheit der Immobilie – Abweichungsverbot

Es gibt in Spanien

• Grundbuchamt
• Katasteramt
• realer Bebauungszustand

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Bebauung müssen in allen 3 Bezugspunkten übereinstimmen. Der Käufer kann die Regulierung vor dem Kauf verlangen und die Anpassung von Grundbuch und Kataster an die realen Gegebenheiten, so die ständige Rechtsprechung seit dem Jahr 2000.

Wichtiges Insiderwissen beim Immobilienkauf in Spanien:

Sollten Sie den Begriff cuerpo cierto im Vertrag lesen, dann ist unsere Anwaltskanzlei zu konsultieren, da dieser Begriff für den Immobilienkäufer weitreichende Folgen hat, wie keine Kaufpreisminderung bei fehlenden Quadratmetern von Wohnfläche oder bebaubarer Fläche bei einem Grundstückskauf mit Bauvorhaben.

Mangelfreiheit

Erhaltungsmassnahmen bis zum notariellen Kauftermin

Der Verkäufer muss die Immobilie mangelfrei übergeben.

Beispiel aus der Praxis:

Es wird am 01.09. ein privater Kaufvertrag geschlossen und am 01.12. soll der notarielle Kauftermin stattfinden.
3 Tage vor dem Kauftermin findet eine Besichtigung statt und es werden Schimmel und Feuchtigkeitsschäden festgestellt.
Die Mangelfreiheit musste am 01.09. und am 01.12. gegeben sein, folglich kann der Käufer vor dem Notartermin die Mangelbeseitigung durch den Verkäufer verlangen.
VORSICHT ist geboten, wenn der Käufer den Feuchtigkeitsschaden am 01.09. kennt und den Kaufvertrag unterschreibt, dann kann er später nicht mehr die Mangelbeseitigung verlangen.

EMPFEHLUNG:

Nutzen Sie den Baumangelkontrollservice durch unseren Hausarchitekten.

Fristen:

Sollte der Mangel erst nach dem notariellen Kauf festgestellt werden, und dies innerhalb von einer Frist von 6 Monaten nach Besitzübergabe, dann ist eine gerichtliche Klage noch möglich.

Insiderwissen:

Diese  6 Monatsfrist kann vertraglich verlängert werden.

Letztlich sei darauf hingewiesen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, alle notwendigen Unterlagen zur Beschreibung und rechtlichen Kontrolle der Rechtsmässigkeit der Immobilie herauszugeben. Während in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Tarragona, Tortosa) die Vorlage  der Bewohnbarkeitsbescheinigung Pflicht des Verkäufers ist, ist diese auf Mallorca optativ, wenngleich im Wohnungsgesetz aus dem Jahre 2017 vorgesehen und auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura kann nur die Erstbezugsbescheinigung bei Neubauimmobilien verlangt werden.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes mit Rechtssicherheit in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Barcelona, Costa Brava, Andalusien und Valencia.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf ohne Grundbuch

Pflicht zur Grundbucheintragung

Stand 05.08.2022

In der Praxis nicht selten kann es bei einem Grundsückskauf oder auch Immobilienkauf vorkommen, dass keine Grundbucheintragung vorliegt.

Eine Grundbucheintragung ist für den Eigentumserwerb in Spanien an unbeweglichen Vermögen nicht unbedingt notwendig. Schliesslich kann Eigentum durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag mit Nachweis der Kaufpreiszahlung und Besitzübergang (Schlüsselübergabe) erworben werden. Jedoch ist die Grundbucheintragung die Voraussetzung eines Immobilienkaufes.

Der Grund ist die Schutzwirkung des Grundbuches.

Das Grundbuch gibt Zeugnis darüber, wer Eigentümer ist, und dass keine Lasten bestehen.

Ein typisches Beispiel ist, dass ein Immobilieneigentümer verstirbt und dieser Todesfall nicht im Grundbuch eingetragen wird. Es handelt sich um ein Ehepaar und die Witwe möchte die Immobilie verkaufen. Ein Verkauf ist nicht möglich, da der verstorbene Ehegatte noch im Grundbuch steht.

Lösung

Ist die Witwe die Alleinerbin, dann kann das Grundbuch mit der Vorlage folgender Dokumente berichtigt werden:

internationale Sterbeurkunde + Erbschein mit Apostille

oder

europäisches Nachlasszeugnis + Erbschaftssteuererklärung + Steuererklärung zur gemeindlichen Wertzuwachssteuer

Die Witwe steht dann als Alleineigentümerin im Grundbuch und kann die Immobilie verkaufen.

Komplexer wird die Erbschaftsabwicklung wenn:

• Mehrere Erben vorhanden sind, da dann zunächst in Spanien eine Erbschaftsannahme und Aufteilung in öffentlicher Urkunde durchgeführt werden muss.
• Oder gar der Verstorbene länger als 6 Monate vor seinem Tod in Spanien gelebt hat, dann ist ein Erbenfeststellungsverfahren in Spanien duchzuführen.

Grundbuchauszug online bestellen

Immobilienkauf Spanien – Lastenfreiheit – Schliessen Sie Haftungsrisiken und Vermögensschäden aus

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf in Katalonien

Masia – Finca rústica

Stand 13.06.2022

Der Begriff „Masias“ beschreibt in Katalonien einst Herrenhäuser mit landwirtschaftlichen Grundstücken, die heutzutage meist verlassen sind.

Ein Immobilienkauf ist stets mit der Frage verbunden, ob eine Renovierung möglich ist.

In der Region um Figueres, Darnius, Girona, Roses und im Hinterland von Barcelona sind viele Masias im Angebot.

Die katalanische Regierung hat nach dem Gesetz 50.2. die Zuständigkeit für die Renovierung den Gemeinden zugewiesen.

Damit soll der Gemeinde die Entscheidungsgewalt gegeben werden, aus historischen oder architektonischen Gründen, den Wiederaufbau von Masias zu ermöglichen und selbst wenn der Bebauungsplan den Wiederaufbau im Aussenbereich (suelo no urbanizable) nicht zulässt, kann die Gemeinde in einem besonderen Verwaltungsverfahren nach Art.48 den Wiederaufbau und die Renovierung für einen bestimmten Zweck, sogar für den Hotelbetrieb erlauben.

Im übrigen ist bei einem Kauf einer Masia – Finca rústica in Spanien ebenso das Grundbuch und Kataster zu prüfen und sollte es Quadratmeterabweichungen oder Lasten geben, dann ist abzuwägen, ob ein Kauf in Frage kommt, oder der Verkäufer diese rechtlichen Mängel beseitigt. Oftmals gibt es auch erbrechtliche Hindernisse um einen Masia Kauf durchzuführen. Diese müssen geprüft und dann rechtlich ordnungsgemäss abgewickelt werden, bevor der Kauf der Immobilie in Spanien stattfinden kann.

Grundbuchabfrage online

Wir empfehlen unser Immobilienkaufservicepaket zur Vollabwicklung des Masia Kaufes, dann haben Sie in deutscher Sprache die vollständige Betreuung:

• rechtliche Vorkontrolle
• Vertragsvorbereitung zweisprachig
• Durchführung des Notartermins
• Grundbucheintragung
• steuerliche Abwicklung in der Grunderwerbssteuer
• Ummeldungen von Grundsteuern und Versorgungsdienstleistern 
  

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf in Spanien ohne Abweichung

zwischen Grundbuch und Kataster

Abweichungen von Grundbuch und Kataster sind in Spanien sehr häufig und treten in Erscheinung bei einem Immobilienkauf, Erbschaft oder einer Hypothekenbestellung.

Betroffen sind alle Regionen Spaniens, nicht nur die sogenannten Rustico Grundstücke auf Mallorca oder Teneriffa, auch typisch finden sich diese Abweichungen in der Region von Valencia und Andalusien oder Galizien.

Grundbuch Spanien

Dies untersteht dem Innenministerium und dient als Eigentumsnachweis.

Kataster Spanien

Untersteht dem Finanzministerium,  und dient ausschliesslich der Steuererhebung (Grundsteuer, Gemeindliche Wertzuwachssteuer, Nichtresidentensteuer etc)

Idealfall: Deckungsgleichheit zwischen Grundbuch, Kataster und Realität.

Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster

Die Abweichungen können “perimetral” sein, sprich die Grundstücksgrösse oder die Grenzen stimmen nicht ueberein, oder in Bezug auf die bestehenden Gebäude, und der überbauten Fläche.

Abweichungen über 10% in einer Grundstücksfläche sind in jedem Falle zu regulieren und zwar bei Erbschaft und vor einem Immobilienverkauf.

TIPP:

Bei einem Baugrundstück ist stets eine Vermessung durchzuführen, um Grenzverlauf und Grösse deckungsgleich mit Kataster und Grundbuch zu erlangen.

Abweichungsmöglichkeiten inhaltlicher Natur können sein:

1. Erwerbsurkunde und Realität stimmen nicht überein.
2. Grundbucheintragung und Realität des Grundstücksverlaufes stimmen nicht überein
3. Katastereintragung und Realität der Grenzen und Flächen, als auch der Bebauung
4. Erwerbsurkunde notariell (Kauf, Erbschaft, Schenkung etc) zur Realitaet. Ein häufiger Irrtum in der Praxis beim Immobilienkauf ist, dass der Notar mitteilt, dass nicht die Realität des zu erwerbenden Grundstücks in Spanien in der Kaufurkunde beschrieben werden kann, sondern nur der Grundbuchinhalt kopiert, letztere ist jedoch nicht richtig und nicht gesetzeskonform.
5. Erwerbsurkunde notariell zum Kataster

In der Praxis bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist vom Käufer zu verlangen, dass Grundbuch und Kataster und die Realität übereinstimmen und die sogenannte “correspondencia” hergestellt wird. 

Wenn zum Beispiel eine Finca – Grundstück in der Grösse abweicht, aber durch die graphische und wörtliche Beschreibung deckungsgleich mit dem Kataster im Grundbuch eingetragen werden kann, dann kann das Grundbuchamt die Eintragung ohne weiteres Verfahren vornehmen, wenn aber andere Fincas von Dritten betroffen werden, oder ein Küstenschutzstreifen, dann ist die Grundbucheintragung zu versagen.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf und Flächenabweichung

Vor jedem Immobilienkauf in Spanien ist eine rechtliche Vorkontrolle durchzuführen. Wenn diese positiv verläuft, eine Bauzustandskontrolle durch unsere Hausarchitektin.

In der Tat in der Praxis häufig sind folgende Fälle:

Praxisbeispiel 1

Der Immobilienkäufer möchte ein Einfamilienhaus mit Grundstück in El Trenc, Mallorca erwerben.

Im Kataster ist das Grundstück mit 250 qm und die Bebauung mit 120 qm eingetragen. Im Grundbuch ist das Grundstück aber mit 350 qm eingetragen und die Bebauung mit 110 qm. Die reale Vermessung durch die Architektin ergibt 250 qm für das Grundstück auf Mallorca und für die Bebauung 120 qm.

Damit ist das Kataster weitgehend korrekt, aber die Grundbucheintragung nicht

Es finden die Regelungen des Art.198 ss LH Anwendung, dort wird geregelt, dass eine Grundbucheintragung mit der Realität und dem Kataster übereinstimmen muss. Eine Abweichung von 10% ist zulässig.
Neuerdings müssen auch die Georeferenzen vorgelegt werden.

Im vorliegenden Falle muss geprüft werden, warum die Grundbucheintragung grösser ist und mit einem Vermessungsgutachten und dem Katastereintrag das Grundbuch zu berichtigen.

Der Immobilienkäufer muss den Kaufpreis neu verhandeln, da es sich um weniger Grundstücksfläche handelt.

Tipp

Unterschreiben Sie nicht voreilig Vorverträge, oder Kaufverträge über Immobilie in Spanien, da sich dort oftmals die Klausel „cuerpo cierto“ findet und Sie als Immobilienkäufer damit alle Gewährleistungsrechte verlieren, wenn die Fläche geringer ist, als im Grundbuch eingetragen.

Praxisbeispiel 2

Der Immobilienkäufer möchte eine Eigentumswohnung auf Fuerteventura kaufen und stellt fest, dass Grundbuch und Kataster übereinstimmen, doch eine Vermessung durch einen Architekten ergibt 100 qm mehr Wohnfläche.

Die oben genannten Regeln aus dem Art.199 ss LH finden auf spanisches Wohnungseigentum keine Anwendung.
In solchen Fallen hat der Bauträger bei Erstellung der Teilungserklärung des Mehrfamilienhauses einen Fehler begangen.

Der betroffene Eigentümer kann beim Präsidenten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Berichtigung der Teilungserklärung beantragen und wenn eine 3/5 Mehrheit in der Eigentümerversammlung erlangt wird, dann kann die Änderung vorgenommen werden.

Die Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses in Spanien muss eine allgemeine Gebäudebeschreibung vorweisen, als auch das Sondereigentum und die Quote des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer.

Zu beachten sind die Begrifflichkeiten in Spanien

superficie construida – überbaute Fläche: dies ist der gesamte umbaute Raum, mit Ausnahme des Aufzugschachtes u.a.

superficie util – Nutzbare Fläche, die betretbar ist.

In der Praxis sind die Unterschiede zwischen construida und util zwischen 15 und 25%.

Typische Fälle aus der Praxis für die nachträgliche Änderung einer Teilungserklärung in einem Mehrfamilienhaus:

Praxisbeispiele

Die Immobilie auf Teneriffa, Los Abrigos, hat eine Dachflächenbebauung ohne Legalisierung. Die Legalisierung wird durchgeführt und dann muss die Quotelung der Eigentumsverhältnisse geändert werden.

In Mallorca gibt es eine Immobilie mit dem sogenannten entresuelo (Stockwerk zwischen dem Keller und dem ersten Stock), der bislang nicht in der Teilungserklärung genannt werden.

In Torremolinos hat der Dacheigentümer (Atico) die Nutzung der Dachterrasse, aber sie ist Gemeinschaftseigentum, welche nunmehr dem Atico Eigentümer zugewiesen werden soll.

Haftung des Bauherr in Spanien.

Sollte der Bauherr die fehlerhafte Teilungserklärung verschuldet haben, dann ist dieser in Haftung zu nehmen. Im Urteil des Berufungsgerichtes von Zaragoza 271/2012 wurde der Bauherr verurteilt, die Käufer der Garagenplätze zu entschädigen, da die Gemeinde die Bewohnbarkeitsbescheinigung versagte, da die Garagenplätze nicht die notwendigen Abstände einhielten.

Folglich mussten die Garagenplätze in der Teilungserklärung kleiner ausgewiesen werden und entsprechend die Eigentümer entschädigt werden. Auch die Kosten zur Änderung der Teilungserklärung muss der Bauherr übernehmen.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf in Spanien – Lastenfreiheit

Die Lastenfreiheit bei einem Immobilienkauf ist als selbstverständlich für den Käufer anzusehen, doch in der Praxis werden von Notaren u.a. oft Lasten übersehen, weil sie zum Beispiel nicht im Grundbuch eingetragen sind und nur schuldrechtlichen Charakter haben.

Aus diesem Grunde ist es auch zu vermeiden, dass Immobilienkaufverträge ausserhalb Spaniens vor einem deutschen Notar geschlossen werden, da dieser nicht die Möglichkeiten haben, das Grundbuch zu prüfen.

Schwerwiegender ist zudem, dass die Übertragungswirkung des Eigentums einer ausländischen notariellen Kaufurkunde nicht gegeben ist, dagegen die vor einem spanischen Notar geschlossene Urkunde sehr wohl.

Tipp

Unser Service ist, dass wir mit Vollmachten den Immobilienverkäufer und Käufer in Spanien vertreten, und ohne deren Anwesenheit den Eigentumsübertrag in Spanien vornehmen. Damit sparen sich die Parteien die Anreise und haben einen rechtswirksamen Immobilienkauf abgeschlossen.

Beim Immobilienkauf ist die Lastenfreiheit die goldene Regel.

Lasten auf dem Immobilieneigentum in Spanien

1. Niessbrauchsrecht – Der Sohn verkauft die Immobilie auf Teneriffa, doch die niessbrauchsberechtigten Eltern leben noch und haben Niessbrauchsrecht. Die Last geht auf den Käufer über, und er kann die Immobilie nicht nutzen.
2. Dienstbarkeiten wie Wegerechte
3. Wohnrechte
4. Pacht mit jährlicher Zahlung
   • in Mallorca, Ibiza häufig als sogenanntes alodio, Art. 55 Baleares Zivilgesetzbuch anzutreffen
   • in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Sitges) als censo enfiteutico (Art.565-14), welches mit Vorkaufsrechten (fadiga) und Entschädigungszahlungen bei Verkauf (laudemio) verbunden sein kann.
5. Flächennutzungsrechte (derecho de superficie), typisch bei Solarstromanlagen auf Dachflächen oder Mobilfunkantennen.
6. Dingliche Pfandrechte zur Sicherung von Darlehen oder anderen Geldansprüchen aus einer Zwangsvolltreckung.
   • Hypothek
   • Pfand
   • Landpacht mit Grundbucheintragung (anticresis) 
     Hinweis
     In Spanien gibt es keine Grundschuld wie in Deutschland, sondern nur eine Hypothek. Es kann in Spanien vorkommen, dass die Hypothek im Grundbuch steht, obgleich sie wirtschaftlich schon gelöscht ist. Dies kommt daher, dass die spanischen Banken keinerlei Interesse zeigen, deren Hypothek zu löschen, obgleich das Darlehen an die Bank zurückgezahlt wurde.
7. Vorkaufsrecht des Nachbarn, Miteigentümers oder auch bei Kaufoption. 
   Beispiel
   Der Immobilienverkäufer in Malaga verkauft die Immobilie an einen Dritten, nachdem er zuvor eine Kaufoption einem ersten Käufer erteilt hat und dieser die 10%ige Anzahlung geleistet hat. Dieser Fall ist häufig in der Praxis und meist mit einem Rechtsstreit verbunden, wenn der Immobilienverkäufer gegenüber dem Optanten und dem zweiten Immobilienkäufer sich vertraglich zum Verkauf gebunden hat.
8. Steuerliche Vormerkungen (afecciones fiscales)
9. Belastungsvermerke im Grundbuch (anoteciones preventivas)
   Hier ist besondere Vorsicht geboten und ein Vermerk verhindert den Immobilienkauf bis zur Löschung des Vermerks.
    

Die Vermerke sind unterschiedlicher Natur:

• Vermerk eines anhängigen Gerichtsverfahrens
• Fehlerhafte Urkunden und Eintragungshindernis
• Verfügungsverbot, Beschlagnahme wegen Geldforderung Dritter
• Erbrechte im Rahmen einer Erbauseinandersetzung und die spanische Immobilie ist Teil der Nachlassmasse
• Vermächtnisanspruch auf die Immobilie
• Insolvenzvermerk
• Kreditsicherung beim Bau einer Immobilie (creditos refaccionarios)

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt und Abogado für spanisches Immobilienrecht, der Ihren Immobilienkauf auf Mallorca, Teneriffa, Barcelona, Costa Brava, Galizien, Madrid, Valencia, Almería, Málaga, Marbella, Cádiz, Huelva, Extremadura, Teneriffa, Gran Canaria, La Gomera und Fuerteventura in deutscher Sprache professionell begleitet.

Unser PLUS ist die vollständige Abwicklung des Immobilienkaufes in Spanien, mit den gesamten Behördengängen bei den Wasser-,  Strom-, und Gemeindebehörden und die nachfolgende langfristige steuerliche Betreuung.

Grundbuchauszug online bestellen

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf in Spanien – Grundbuch

Stand: 15.11.2018

D.Luickhardt, Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und Steuerberater betreut Sie beim Immobilienkauf in Spanien mit seinem Legalium Team in Barcelona, Mallorca, Ibiza, Denia, Salobreña, Malaga, Marbella, Cadiz, Huelva, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura und Madrid.
 

Wichtig

Das spanische Grundbuch ist nicht notwendig, um Eigentum an einer Immobilie zu erwerben.
Das ist der wesentliche Unterschied zum deutschen Immobilienrecht, da in Deutschland nur mit Grundbucheintragung das Eigentum erworben werden kann.
 

Tipp

Trotzdem empfehlen wir die Grundbucheintragung in jedem Fall, da damit der Verkäufer der Immobilie nicht anderweitig verkaufen kann und Sie als Käufer der Immobilie gegenüber Dritten geschützt sind. Dies ist der sogenannte ÖFFENTLICHE GLAUBE des spanischen Grundbuchs.

Das Grundbuch ist durch das spanische Hypothekengesetz aus dem Jahre 1946 geregelt und im Besonderen in Katalonien (Barcelona, Costa Brava) als auch in Andalusien.
 

Rechtsmittel

Es kann vorkommen, dass Grundbucheintragungen von Immobilienkäufen nicht vollzogen werden.

Vorsicht bei Immobilienkäufen in Spanien aus Erbschaften: Ein typischer Fall ist es, dass ein Erbfall eingetreten ist und die Erben die Immobilie verkaufen.

Der Käufer möchte seinen Kaufvertrag in das Grundbuch eintragen und das Grundbuchamt lehnt die Eintragung ab.

Dann bleibt nur die Heilung dieses Mangels, der fehlenden Grundbucheintragung des Erben, und Herstellung des sogenannten tracto sucesivos oder ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Grundbuchamtes vor dem Grundbuchamt und bei fehlender Abhilfe vor der Aufsichtsbehörde, der sogenannten DGRN (Direccion General de los Registros y del Notariado)
 

Eintragungsfähige Rechte im spanischen Grundbuch

Eigentum an einer Immobilie aufgrund eines Immobilienkaufes, einer Erbschaft oder eines Zuschlages in einer Zwangsversteigerung.
 

Beispiel

Sie kaufen mit einer spanischen SL (GmbH) die Immobilie, dann wird diese im Grundbuch eingetragen und nicht Sie als Immobilienkäufer. Sie sind dann mittelbarer Eigentümer, da Sie die Geschäftsanteile der SL halten.
 

Dingliche Rechte und Lasten (Wegerechte, Hypotheken etc)

Auch Beschränkungen durch das Küstenschutzgesetz finden sich im Grundbuch, die sogenannten Eintragungen der servidumbre de transito o dominio publico.

Sollten Sie solche Eintragungen in einem Grundbuchauszug sehen, sollten Sie uns als fachkundige Rechtsanwälte kontaktieren, da das Küstengesetz schwerwiegende Nutzungseinschränkungen oder gar den Abriss einer Immobilie rechtlich regelt.
 

Sonstige Rechte, die eingetragen werden können:

• Konzessionen des Staates, bspw im Küstenbereich
• Mietverträge
• Optionskaufverträge
• Verfügungsverbote, d.h. der Verkäufer ist nicht berechtigt, die Immobilie zu verkaufen
• Neubauerklärungen – Praxistipp: Sollten Sie ein Grundbuch einsehen und dort nur das Grundstück und nicht die bestehende Immobilie eingetragen sein, dann wurde die Immobilie möglicherweise ohne Baugenehmigung gebaut, hier sollten Sie uns und RA D.Luickhardt anfragen.
• Immobilien können auch nachträglich geteilt werden, diese sogenannten segregaciones werden dann auch im Grundbuch eingetragen.

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihre Immobilie in Spanien erwerben und eine kompetente Grundbuchkontrolle ist wesentlich für jeden Immobilienkauf in Spanien.

Grundbuchauszug online bestellen

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf Spanien
 

Grundbuch – übersehene Lasten

Stand: 28.08.2018
 

Die sogennanten afecciones fiscales (steuerliche Vormerkungen) werden im Grundbuch in Spanien eingetragen, um die Forderungsrechte der spanischen Finanzbehörde gegen die Immobilienkäufer durchsetzen zu können.

Selbst Notare unterschätzen diese Gefahr fuer den Immobilienkäufer in Spanien.

Anhand der aktuellen Rechtsprechung vom 05.06.2018 wird die Ernsthaftigkeit vor Augen geführt.
 

Fallbeispiel

Es gibt eine Erbschaft in Malaga von einer Immobilie. Der Erbe kann die Erbschaftsteuer nicht bezahlen und die Finanzbehörde trägt in das Grundbuchblatt der Immobilie die Vormerkung (afeccion fiscal) ein, dass die Immobilie 5 Jahre für die Steuerschuld haftet.

Ein Dritter kauft die Immobilie. Der Erbe und Immobilienverkäufer wird von der spanischen Finanzbehörde insolvent erklärt und die Haftung durch Verwaltungsakt auf den Immobilienkäufer umgekehrt.

Der Immobilienkäufer in Malaga wehrt sich gegen die Forderung der Finanzbehörde, da er schliesslich den Immobilienkaufpreis bezahlt hat.

Doch letztlich bekommt die Finanzbehörde recht, und zwar deshalb, da nach Art. 79 LGT (spanische Abgabenordnung) und Art.9 RISD – spanische Erbschaftsteuer Verordnung die Haftung auf den Immobilienkäufer übergeht, wenn im Grundbuch der Immobilie die Vormerkung eingetragen war.

Gerichtlich streitig war, ob für die gesamte Erbschaftsteuerschuld vom Immobilienkäufer in Malaga haften sollte oder nur für den Anteil der Schuld, der als Teil der Nachlassmasse auf die Immobilie fiel.

Richtig ist, dass nur für die Erbschaftsteuerschuld gehaftet wird, die auf die Immobilie fällt.
 

Unser SERVICE

RA D.Luickhardt und Legalium bieten Ihnen die komplette Immobilienkaufabwicklung mit Rechtssicherheit in Spanien. Nutzen Sie den Service, da gerade der Immobilienkauf in Spanien aus einer Erbschaft rechtlich problematisch ist.
 

Grundbuchauszug online bestellen

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Deutscher Erbschein in Spanien – Eintragung im Grundbuch

In der Praxis häufig, weisen die Grundbuchämter einen deutschen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis zurück und verweigern die Eintragung der Erbschaft nach deutschem Recht in das spanische Grundbuch.

Sie sind der Meinung, dass der Erbe ein Rechtszeugnis vorlegen muss, dass das deutsche Erbrecht belegt.

Gegen solch eine Entscheidung hat unsere Kanzlei Legalium und D. Luickhardt, Rechtsanwalt für deutsches und spanisches Erbrecht, Rechtsmittel eingelegt. Die Aufsichtsbehörde des Grundbuchamtes von La Gomera (Provinz Teneriffa) hat dem Rechtsmittel stattgegeben.

Mit der Entscheidung vom 25.06.2018 wird dem Grundbuchamt in La Gomera aufgegeben, die Erbschaft gemäss einem deutschen Erbschein in das Grundbuch einzutragen. Der deutsche Erbschein ist ein ausreichender Nachweis für die Erbfolge.
 

Rechtsgrundlage

Art. 9.8 CC, Art. 36 Verordnung zum spanischen Hypothekengesetz, ständige Rechtsprechung: vom 09.04.2014 bis 23.03.2018 durch die DGRN Madrid.
 

Service

Nutzen Sie unseren vollständigen Service für Ihre Erbschaft und Abwicklung derselben auf Teneriffa, La Gomera, La Palma, Gran Canaria, Mallorca, Ibiza, Barcelona, Madrid und Málaga.

Als Rechtsanwälte und Steuerberater erledigen wir die rechtliche und steuerliche Abwicklung mit der Erbschaftsteuererklärung in Spanien und mit unserem deutschen Gestor Service erledigen wir auch alle Behördengänge, bis hin zu Ummeldungen von Strom, Wasser, Grundsteuer auf die Erben in Spanien.

Anschliessend erstellen wir Ihnen die jährliche Nichtresidentensteuererklärung in Spanien oder suchen Ihnen einen Käufer für die Immobilie aus der Erbschaft.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.