Touristische Vermietung in Katalonien

Aktuell 07.11.2023 – neue Verordnung bei der touristischen Vermietung in Kraft

Der Immobilienkauf in Katalonien ist nach wie vor für Deutsche und Schweizer interessant, da mit dem Auto erreichbar und die Immobilienpreise im Vergleich zu den Balearen und den Kanarischen Inseln noch moderat sind.

Desweiteren bieten sich auch die Möglichkeiten der touristischen Vermietung, die teilweise erleichtert erlangt werden kann, mit einem elektronischen Antragsverfahren, auf der anderen Seite eindeutig von den Gemeinden in bestimmten Bezirken verboten, wo die touristische Vermietung nicht mit der dauerhaften Bewohnung von Immobilien vereinbar ist. 

TIPP:

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Katalonien mit der rechtlichen Kontrolle, ob die Immobilie lastenfrei, mieterfrei und ohne Steuerschulden ist und im Zweifel touristisch vermietbar ist, bis zur zweisprachigen Kaufvertragsgestaltung und vollständigen steuerlichen Abwicklung mit der Nachlassplanung in erbschaftsteuerlichen Hinsicht. 

Stets auf dem laufenden mit den gesetzlichen Änderungen, hier die aktuellen Änderungen zum 18.03.2023 in Bezug auf das katalanische Gesetz zur touristischen Vermietung:

Es wird die sogenannte „estancia de temporada“ definiert mit einer Vermietungsdauer bis zu 31 Tage. Der Vermieter wohnt in derselben Wohnung und vermietet zimmerweise. In keinem Falle darf die Anzahl touristischen Gäste 4 überschreiten. 

TIPP:

In Spanien wird das Wohnungsgesetz / Ley de viviendas im Jahre 2023 reformiert und wer mehr als 5 Wohnungen im Eigentum hat und vermietet, kann statt 60% bis zu 90% Steuerbefreiung auf die Mieteinnahmen erlangen, wenn der Vermieter die Miete um 5% senkt und die Wohnung in einer Gegend liegt, die durch eine Wohnungsknappheit (zona tensionada) geprägt ist.

Die Reform des Wohnungsgesetzes bringt auch eine nachteilige Regelung, dass Gemeinden jetzt den Leerstand von mehr als 2 Jahren von Wohnungen mit einem Bussgeld belegen können.  

AKTUELLES AUS DER RECHTSPRECHUNG DGRN 07.02.2023

Touristische Vermietung in Gemeinschaften (WEG) ist erlaubt, solange diese nicht einstimmig verboten wird.  

Eine Eigentümergemeinschaft benötigt eine Einstimmgkeit, um die touristische Vermietung in einer Gemeinschaft zu verbieten, die 3/5 Mehrheit recht nur aus, zu besschränken aber nicht zu verbieten.

Die  gesetzliche Regelung zur touristischen Vermietung in Katalonien hat folgende Grundregeln, nach dem Gesetz 75/2020

TIPP:

Nicht zu vergessen, wenn Deutschland das steuerliche Heimatland ist, dann ist im Folgejahr auch in Deutschland eine Anlage V und AUS für die spanische Immobilie an die deutsche Einkommensteuererklärung anzulegen. Die in Spanien bezahlte Steuerlast kann in Deutschland angerechnet werden.

Im Gesetz gelten für die Genehmigungsfähigkeit der touristischen Vermietbarkeit in Katalonien folgende 

Voraussetzungen

• die Immobilie ist im Zonen-Bebauungsplan der Gemeinde, der für die  touristische Vermietung freigegeben ist;
• In der Wohnungseigentumsgemeinschaft darf die  touristische Vermietung nicht untersagt sein;
• die Immobilie in Katalonien hat eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und einen Energiepass
• die Immobilie in Katalonien ist möbliert, und auch mit Elektrogeräten ausgerüstet, die eine Bewohnbarkeit möglich machen
• Notrufnummer für den touristischen Mieter
• die  Immobilie in Katalonien muss regelmässig  geputzt  und renoviert werden

Anmeldeverfahren

Das Anmeldeverfahren ist bei der Gemeinde durchzuführen.

Es bedarf einer elektronischen Unterschrift, die wir für Sie einholen, und nach Erlangung der Genehmigung und der Zulassungsnummer, ist  das Kennzeichnungsschild an die Haustür anzubringen.

Jeder Tourist ist polizeilich zu melden, ab dem 01.10.2024 tritt die Meldung über die Webseite des Innneministeriums in Kraft. Die Immobilie ist vorab über die elektronische Unterschrift auf der Webseite zu melden.

Die steuerliche Meldung für die  Kurtaxe ist  durchzuführen und die Abgaben sind halbjährlich abzuführen.

Die Gewinnsteuererklärung für nicht steuerlich Ansässige in Spanien ist einmal jährlich abzugeben und die 19% Steuern auf den Gewinn einzuzahlen.

NUTZEN Sie unser  Service aus einer Hand: Rechtliche und steuerliche Begleitung beim Immobilienkauf + Antrag  auf die touristische Vermietungsgenehmigung  Katalonien+ Dauerhafte steuerliche Betreuung und steuerliche Vertretung in Spanien und Katalonien.

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Immobilienkauf, Kaufoption oder Arras

Einfach erklärt für den Immobilienkauf in Spanien 

In der Praxis werden 3 verschiedene Vertragsarten genutzt. Der Immobilienkäufer in Spanien versteht nicht die wesentlichen und entscheidenden Unterschiede.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist in Art.1445 CC gesetzlich geregelt.

Wenn der Käufer entschlossen ist, eine Immobilie zu kaufen, dann ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abzuschliessen, der in einer bestimmten Frist, meist 30-90 Tage, notariell beurkundet wird.

Vertragsinhalt

Es sind 3 Vertragsinhalte wesentlich.

• Bestimmung der Parteien
• Bestimmung der Immobilie
• Bestimmung des Kaufpreises

TIPP:

Die Immobilie muss ausführlich beschrieben werden, mit Grundbuchdaten und Katasterreferenz, was in der Praxis meist nicht ordnungsgemäss erfolgt.

Kaufoptionsvertrag ohne gesetzliche Regelung in Spanien

Es ist ein Vorvertrag und damit kein Kaufvertrag.

Der Immobilienkäufer ist noch nicht entschlossen, die Immobilie zu kaufen, aber der Immobilienverkäufer ist entschlossen. Folglich erhält der Käufer das Recht zu erwerben, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, zu einem bestimmten Preis, und in einer bestimmten Frist. Der Käufer zahlt eine Optionsprämie, die beim notariellen Kauf auf den Kaufpreis angerechnet wird. Kauft der Käufer die Immobilie nach einer bestimmten Frist, in der Regel 30-90 Tagen, nicht, dann verliert er die Optionspraemie.

WICHTIG:

Ein Kaufoptionsvertrag wird stets notariell beurkundet, da der Käufer nach Grundbucheintragung dieses Vertrages den Kauf ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers notariell ausführen kann.
Damit ist der Anwendungsbereich gering, im Verhältnis zur Häufigkeit, wie diese Vertragsart fälscherlicherweise Immobilienkaufinteressenten von Maklern vorgelegt werden.

Kaufoptionsvertrag – weiterlesen

Kaufversprechen (Arras)

Das Kaufversprechen wird in Art.1454 CC gesetzlich geregelt.

Auch der sogenannte Arras Vertrag ist ein Vorvertrag und in Spanien der traditionell typische Vorvertrag, der rechtlich ein Kaufversprechen darstellt, welches definiert wird.

„ Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich zu verkaufen“ und der Immobilienkäufer verpflichtet sich zum Kauf.

Der Immobilienkäufer leistet eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises und wenn er nicht erwirbt, verliert er diese Anzahlung, sollte der Verkäufer diesen Vertrag nicht erfüllen und Eigentum an der Immobilie übertragen, muss er 20% als Vertragsstrafe zurückzahlen.

Optionskaufvertrag oder Kaufoption?

Empfehlung:

Immobilienkäufer in Spanien sollten den  Optionskaufvertrag oder Kaufoption meiden, oder nur mit anwaltlicher Betreuung durchführen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist normalerweise mit einem Kaufvertrag durchzuführen. Der Normale Ablauf ist ein privater Kaufvertrag mit einem Reuegeld (sogenannte Arras oder 10% Anzahlung auf den Kaufpreis) und der anschliessende notarielle Kaufvertrag (escritura) zur Eigentums und Besitzuebertragung.

Nunmehr gibt es in der Praxis zahlreiche Vertragstypen, die von Laien und Makler genutzt werden und dem Grunde nach nicht geeignet sind, einen Immobilienkauf vertragsrechtlich unproblematisch abzuschliessen.

Kaufoption oder Optionskaufvertrag:

Dieser Vertragstyp ist nur ein Ausnahmefällen anwendbar, da er 3 stufige Vertragspflichten erfüllt und für den Käufer einer spanischen Immobilie mit Risiken verbunden ist.

1.Phase: Abschluss des Optionskaufvertrages

Der Käufer ist im Irrtum, dass er mit Abschluss dieser Option eine Immobilie erwirbt. Ganz im Gegenteil, der Käufer erwirbt nur eine Kaufoption.

2. Phase:

Vergisst der Käufer die Kaufoption auszuüben, dass heisst in der Frist dem Optionsgeber mitzuteilen, dass er kaufen möchte, verliert der Käufer seine Optionsprämie, was in der Praxis häufig vorkommt, sei es, dass plötzlich Lasten auf der Immobilie auftauchen, oder der Optionsgeber nicht der Verkäufer ist oder der Optionsgeber nicht mehr erreichbar ist.

Selbst bei Lasten müsste die Option ausgeübt werden, um vom Immobilienkäufer den Vertrag zu erfüllen. Schliesslich ist dann der Verkäufer in der 3. Phase verpflichtet die Lasten zu beseitigen.

3. Phase:

Nur wenn die Option fristgemäss ausgeübt wuerde, nur dann kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie zustande.

Zunächst kommt mit der Ausübung der Kaufoption ein privater Kaufvertrag zu Stande und dann muss der Verkäufer zum Notartermin geladen werden, so dass dieser den Kaufvertrag zum Verkauf der Immobilie unterschreibt.

Fazit:

Vermeiden Sie Kaufversprechen und Optionskaufverträge bei einem Immobilienkauf in Spanien, wenn Sie Käufer sind.
Als Verkäufer einer Immobilie kann eine Kaufoption in Frage kommen, zum Beispiel, wenn nach dem bestbietenden Käufer gesucht  wird und schon den ersten Anbieter zu binden, oder noch eine Erbschaft vor dem Verkauf abgewickelt werden muss.

Service: Immobilienkauf

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Immobilienkauf Spanien Flutrisiko

Seit dem DANA Unwetter in Valencia, Katalonien und auf Mallorca hat der Gesetzgeber gehandelt und entsprechende Flutrisikokarten veröffentlicht. In Andalusien wurde geregelt, dass in Zonen mit einem Überflutungsrisiko, dass sich in den letzten 50 Jahren verwirklicht, keine Wohnbebauung mehr zulässig ist.

Die gesamte Costa Brava (Katalonien) bis nach Torrevieja (Castellon und Valencia), als auch Malaga (Andalusien) und Mallorca sind von dem erhöhtem Flut- und Überschwemmungsrisiko betroffen.

Risikozonen Spanien

Risikogebiete – Zone Huelva

Immobilienkauf Spanien – welche Schritte sind notwendig

In der rechtlichen Vorkontrolle pruefen wir ob die Immobilie oder das Gebiet von einem erhöhten Überschwemmungsrisiko betroffen ist.

Darauf folgt, dass eine Architektin unserer Kanzlei die technische Baumangelfreiheit feststellt und aus technischer Sicht das Überschwemmungsrisiko prüft. (Gebäudestruktur, Hanglage, Fluss oder Meeresnähe etc)

Nach der rechtlichen und technischen Kontrolle des Überflutungsrisikos wird dann entsprechend eine Kaufvertragsklausel aufgenommen, die den Verkäufer verpflichtet, die Haftung zu übernehmen, sollte sich ein Überflutungsschaden ergeben und der Verkäufer muss mitteilen, ob ein Überflutungsrisiko besteht. Verschweigt der Verkäufer der spanischen Immobilie diesen Umstand, kann der Kaufvertrag 4 Jahre lang nach dem Notartermin noch aufgelöst werden und der Kaufpreis mit Schadensersatz zurückgefordert werden.

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Grundstückskauf Spanien – Bebaubarkeit

Wie bemisst sich die Bebaubarkeit?

Stand 17.06.2024

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Spanien ist kaufentscheidend bei

• Grundstückskauf zur späteren Bebauung mit einer Immobilie
• Erwerb einer Immobilie auf einem Baugrundstück mit geplanter baulicher Erweiterung (Pool etc)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (finca rústica) mit Teilbebauung (legalisierbar)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (rústico) mit beschränkter Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeit.
  

Wichtige Begriffe:

Brutto Bebaubarkeit: Die Brutto Bebaubarkeit ist die maximale Bebaubarkeit von ländlichen Grundstücken (rústico) oder Bauererwartungsland (urbanizable). „Brutto“ deshalb, da die Gemeinde Bauauflagen auferlegen kann, die zur wesentlichen Minderung der Bebaubarkeit führen.

Netto Bebaubarkeit: Hierbei handelt es sich um Bauparzelle, die schon erschlossen sind und damit die Bebaubarkeit, Grenzabstand, Bauhöhe, genau definiert sind.

TIPP:

Bei der Bebaubarkeit geht es nicht nur um Quadratmeterzahl, die bebaubar ist, sondern auch, ob unterkellert werden kann, und zu dem ist zu beachten, dass die Nutzung entsprechende Bebaubarkeit Quadratmeter zugewiesen bekommt.

Bsp: Bebaubarkeit zur Wohnnutzung oder andere Nutzung ( terciaria wie touristische Vermietung) oder gewerbliche Nutzung.

Wichtige Prüfungsunterlagen:

Bei der Gemeinde ist der sogenannte informe urbanistico anzufordern. Dort sind 8 wichtige Detailinformationen für jeden Bauherr verbrieft und die Gemeinde verpflichtet sich in der Regel für 6 Monate nach Erlass, sich daran verbindlich zu halten.

Bebaubarkeit:

Die dort genannte Bebaubarkeit ist mit einem Koeffizienten bemessen. Bei einer Parzelle von 100qm und einem Koeffizienten von 0.8, können 80qm bebaut werden.

Weiter ist entscheidend die Bauhöhe, Unterkellerung, etc.

Wenn von einer Ocupacion von 50% die Rede ist, dann könnte zwar eine Wohnflaeche von 80 qm gebaut werden, doch die maximale Quadratmeterzahl eines Stockwerkes nur 50 qm sein.

Nutzen Sie unser Servicepaket zur Abwicklung Ihres Grundstückskaufes in Spanien, sei es unbebaut oder bebaut. Unsere Haupttätigkeitsorte sind Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria, Mallorca, Katalonien, Valencia und Andalusien.
Darueberhinaus bieten wir auch die technische Kontrolle durch unseren Hausarchitekten an und betreuen baurechtlich und steuerrechtlich vor dem Kauf des Grundstücks, beim Kauf und im Bauprozess, bis hin zur Bauabnahme und Fertigstellung.
Beratend stehen wir auch für grössere Erschliessungsprojekte zur Verfügung.

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Immobilienkauf Neubau Spanien

10 Jahre Baumangelversicherung

Bei jedem Neubauprojekt, sei es auf Mallorca, Valencia oder Teneriffa, ist die 10 Jahres  Bauversicherung gesetzlich vorgeschrieben. Wenn die Bauversicherung nicht bestünde, dann besteht nur eine vertragliche Haftung des Bauunternehmers von 5 Jahren. Wenn dieser insolvent ist, gehen die Ansprüche verloren.

Deshalb gibt es die Bauversicherung, die stets einen Schadensersatzanspruch gegen den Versicherer ermöglicht und zwar nicht nur für den ersten Immobilienkäufer, sondern auch für die weiteren Immobilienkäufer. Damit wird auch der erste Immobilienkäufer beim Wiederverkauf aus der Haftung für Baumängel entlastet.

Bei einem Immobilienkauf in Spanien, insbesondere bei einem Neubau, gibt es verschiedene Aspekte, die es nicht bei einem Immobilienkauf  aus zweiter Hand gibt und deren Wichtigkeit nicht zu unterschätzen ist.

Es handelt sich um die 10 Jahres Bauversicherung.

Oftmals wird die Bauversicherung nicht vom Bauträger abgeschlossen bzw. nicht vorgezeigt, da die Versicherungswerte niedrig sind, bzw das Abschlussdatum der Baufertigstellung ersichtlich ist.

Aber gerade diese Versicherungspolice ist wichtig für den Immobilienkäufer, da bei Baumängeln und Insolvenz des Bauunternehmens stets die Versicherung den Schadensersatz für die Baumängelbeseitigung bezahlen muss.

Die Versicherungspolice ist wie folgt aufgebaut

1. Versicherungsdaten: Versicherungsnehmer = Bauunternehmen oder Generalunternehmer (sogenannter promotor)
2. Adresse des Neubaus, Katasterreferenz, Baubeginn, Baufertigstellung (Laufzeitbeginn der 10 Jahresbauversicherung); Namen des Bauunternehmens; Nutzung des Bauwerks (Wohnnutzung=vivienda)
3. Anzahl der Wohneinheiten, Hoehe des Gebäudes, Dachkonstruktion, Unterkellerung
4. Bauwert = Versicherungswert (dringendst zu kontrollieren)
5. Geotechnisches Gutachten
6. Bautechnische Risiken
7. Technisches Institut der laufenden Kontrolle der Bauqualitaet
8. Versicherungsumfang: Strukturelle Mängel (100% versichert), ebenso die Erschliessungsbauarbeiten zu 100%; Abriss und Entsorgung des Schutts (10% der Kosten versichert)

TIPP:

Die Versicherungspolice muss vollständig vom Bauunternehmen bezahlt werden, und bezahlt sein, sonst ist die Versicherungspolice unwirksam.

Es wird stets empfohlen, dass auch gegen Isolierungsmängel eine Zusatzversicherung von 3 Jahren abgeschlossen ist, um Wasserschaeden, Feuchtigkeitsschaden auch versichert zu haben.

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Baugenehmigung verhindert Abriss

Vewaltungsrecht, Küstenschutzgesetz

Mehr Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien

Stand: 21.02.2024

Mit dem aktuellen Urteil vom Januar 2024 hat das oberste spanische Verwaltungsgericht eine wesentliche Entscheidung getroffen, die den Vertrauensschutz auf eine Baugenehmigung und Bestandsschutz für bestehende Immobilie gewährt.

Der vorliegende Fall galt einer Baugenehmigung aus dem Jahre 1992 in Vigo, Galicien, und gemäss dieser Baugenehmigung wurde die Immobilie im Küstenschutzgebiet, in der sogenannten zona de servidumbre de proteccion, erbaut.

Im Jahre 2007 erging von der Küstenschutzbehörde der Bussgeldbescheid und die Abrissverfuegung. Dieses Verfahren wurden nicht betrieben und verjährten.

Dann nahm die Behörde die Sache im Jahre 2016 erneut auf, mit erneuter Abrissverfügung im Jahre 2017.

Die Rechtsmittel wurden gewonnen, jedoch legte die Verwaltung wiederholte Rechtsmittel ein, so dass die Sache zum obersten Gerichtshof kam.

Hier wurde mehrmals wiederholt, dass die baurechtliche Hoheit im Gemeindegebiet, die Gemeinde hat. Soweit die Baugenehmigung eingehalten wird und die Gemeinde die Baugenehmigung nicht annuliert, hat diese Bestand und damit das Gebäude auch Bestandsschutz für die Zukunft.

In der gerichtlichen Revisionsinstanz endete der Rechtsstreit, da eine offene Rechtsfrage geklärt werden musste, nämlich ob die Küstenschutzbehörde oder Behörde zur Kontrolle des Landschaftsschutzes zunächst die Baugenehmigung gerichtlich anfechten müssen, oder direkt den Abriss verfügen dürfen.

Zusammenfassung

Zusammenfassend ist die gerichtliche Entscheidung wesentlich für jede Verteidigung gegen eine Abrissverfügung im Küstenschutzgebiet und bei jedem Immobilienkauf muss im Vorfeld, vor Unterschrift des Reservierungsvertrages, geprüft werden, ob ein Bestandsschutz für die Immobilie besteht.

Im Zweifelsfall muss die Baugenehmigung verlangt werden und geprüft werden, ob das Gebäude zu 100% gemäss der Baugenehmigung erstellt wurde. Dann besteht mit dem aktuellen Urteil  Rechtssicherheit und Bestandsschutz bei Ihrem Immobilienkauf in Spanien.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket, sodass wir für Sie die vollständige rechtliche und steuerliche Kontrolle und Abwicklung des Immobilienkaufes in Spanien durchführen.

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Immobilienverkauf Spanien

Immobilienverkauf Spanien Auflösung SL

Steuer und Recht 

Nutzen Sie unseren Service der Vollabwicklung des Immobilienverkaufes in Spanien, in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht, als natürliche Person oder als Inhaber einer spanischen GmbH (SL) – Katalonien, Andalusien, Valencia, Gran Canaria, Teneriffa, Fuerteventura.

Sollte vor dem Verkauf noch eine Erbschaft abzuwickeln sein, wir erledigen dies ebenso, als auch den Immobilienverkauf mit einer Immobilie durch eine spanische SL gehalten, mit der entsprechenden Auflösung der SL und der steuerlichen Vergleichsberechnung, ob die Auflösung der SL sinnvoll ist.

Wie wird der steuerliche Gewinn versteuert?

Bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf gilt die Regel.

Verkaufpreis – Anschaffungspreis – Nebenkosten = Besteuerungsgrundlage

multipliziert mit dem Steuersatz von 19%

(Nichtsteuerlich Ansässiger in Spanien)

Steuer TIPP:

Oftmals vergessen zur Steuerminderung, werden die Investitionen und Verbesserungen der Immobilie oder bei einer spanischen SL (GmbH) Kapitalerhöhungen, die die Steuerlast mindern.

Typische Beispiele

• Erschliessungskosten für das Grundstück
• Baugenehmigungskosten
• Entschädigungskosten des Mieters für den Auszug aus der Immobilie, um verkaufen zu können.
• Rohbauerstellung und Teilabriss mit Neuaufbau
• Baukosten eines Pools
• Gerichtskosten in Bezug auf Grenzstreitigkeiten der Immobilie
• Sollte eine spanische GmbH (SL) verkauft werden, gelten als Anschaffungskosten nicht nur das Stammkapital, sondern auch Kapitalerhöhungen, sonstige Kapitaleinlagen des Gesellschafters, Erlassen einer Verbindlichkeit der SL durch den Gesellschafter etc.

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Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf mit spanischer Hypothek

Bei einem Immobilienkauf mit einer Hypothek in Spanien, ist zunächst die Immobilie zu finden, juristisch zu kontrollieren und vertraglich zu reservieren.

Dann erfolgt der Antrag bei einer spanischen Bank auf ein Hypothekendarlehen.

Die spanische Hypothek hat ein 3 stufiges Verfahren für die Erstellung.

Stufe 1. Angebot der Bank

Angebotsphase – 30 Tage, sogenanntes FEIN Angebot der kreditgebenden Bank, in Spanien als oferta vinculante bezeichnet.

Die Bank verlangt in der Regel

• NIE Nummer ( = NIF)
• Reservierungsvertrag Immobilie + Grundbuchauszug
• Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres
• Vermögensaufstellung
• CIRBE Registerauszug – Bestehende Verbindlichkeiten von mehr als 9.000 EUR bei spanischen Banken
• Arbeitsvertrag
• Die letzten 3 Lohnabrechnungen

Von Unternehmern wird verlangt

• Letzte Jahresumsatzsteuererklärung
• laufende Umsatzsteuermeldungen
• letzte Zahlungen an die Sozialversicherung

Dem Angebot ist der Vertragsentwurf der Hypothek beigefügt, die Risikobelehrung (Fiae), Nebenprodukte (Lebensversicherung, Gebäudeversicherung etc.) Zinsbelastung und Nebenkosten.

Die Bank antwortet nach der Prüfung der Unterlagen in der Regel mit einem Finanzierungsangebot und finanziert für die Erstwohnsitzimmobilie 80% des Verkehrswertes, bzw 60-70% bei einer Ferienimmobilie.

Stufe 2.  Informationen der Bank

Notarielle Risikobelehrung

Wenn das Angebot angenommen wird, besteht nochmals eine Bedenkzeit von mindetens 10 Tagen vor Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde,  zusammen mit der Kaufurkunde.

Ein Tag vor der notariellen Unterschrift der Hypothekenurkunde wird der Darlehensnehmer vom Notar über die Vertragsbedingungen und risiken nochmals aufgeklärt.

Stufe 3. Notartermin

Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde

Unterschrift der notariellen Hypothekendarlehensurkunde und Geldauszahlung in der Regel an den Verkäufer der Immobilie, bei gleichzeitiger Unterschrift der Kaufurkunde der spanischen Immobilie.

Im folgenden wird die Stufe 1 und das Angebot mit dem FEIN Inhalt näher beschrieben.

Die FEIN muss beinhalten:

• Daten des Darlehensgebers, Darlehensnehmer
• Gesamtkosten der Hypothek: Darlehensbetrag, Zinsen (variabel oder fest), Nebenkosten, Laufzeit (Bsp 240 Monate) + TAE (Gesamtkosten in % pro Jahr)
• Schätzwert der Immobilie (Verkehrswert)

• Prozentanteil der Garantie: Bsp 70% des Verkehrswertes der Immobilie

• Tilgungstabelle der Hypothek

• Vorfälligkeitsentschädigung, in der Regel ist es ein Schadensersatz von 2% des finanziellen Verlustes der Bank durch die verfrühte Darlehens-und Zinstilgung.

• Gutachterkosten zur Immobilienbewertung gehen zu Lasten des Darlehensnehmers ( in der Regel ca 800 EUR, wertabhängig); wobei der Darlehensnehmer den Gutachter selbst beauftragen kann, wenn dies von der Bank akzeptiert wird;

• Darlehensauszahlungsgebühr von maximal 1% des Auszahlungsbetrages zu Lasten des Darlehensnehmers.

• Zu Lasten der Bank(Darlehensgeber) gehen die Kosten von Notar, Grundbuch, Dokumentensteuer (1,5% Regelsatz mit regionalen Unterschieden).

• Möglichkeit der Wechsel des Gläubigers (Bank)
• Hinweis der Folgen bei Nichtzahlung der Hypothekenrate bis hin zur Zwangsversteigerung. Der normale Verzugszins sollte 3 % über dem Euribor nicht überschreiten. Die Bank muss eine Frist von einem Monat geben, bevor der Hypothekendarlehensvertrag wegen Nichtzahlung gekündigt werden kann und damit die gesamte Rückzahlung fällig wird.

Nebenverpflichtungen

1. Zur freiwilligen Verbesserung der Zinspflicht (Krankenversicherung, Lebensversicherung, Kreditkarte, Alarmanlage etc)
2. obligatorische Versicherungen (Gebäudehaftpflicht)

Bürgen Hinweis:

Sollte die Bank neben der Immobilie noch eine natürliche Person zur Bürgin fordern, haftet diese Person unbeschränkt mit deren gesamten Vermögen.

TIPP:

Bei diesen Fällen ist dringendst eine Rechtsberatung vorab zu empfehlen.

Nutzen Sie neben unseren Service der Vollabwicklung mit Rechtssicherheit Ihres Immobilienkaufes in Spanien, Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Andalusien, Valencia, Katalonien (Barcelona, Sitges), als auch die vollständige Erstellung und Betreuung bei der Hypothekenerstellung, ohne dass Sie nach Spanien anreisen müssen.

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Schenkungsrecht Mallorca

Immobilienschenkung zu Lebzeiten zum vergünstigten

Steuertarif

Gesetzesgrundlage: L8/2022, Ley 35/2006, art. 33

Stand: 15.06.2023

Fallbeispiel aus der Praxis:

Der Vater möchte seinem Sohn eine Immobilie auf Mallorca schenken. Sie hat einen Schenkungwert von 700.000 EUR und wurde vom Vater für 300.000 EUR gekauft..

Auf Mallorca gilt seit dem Gesetz 8/2022 und dem Jahre 2022, auch für Ausländer, die dauerhaft auf Mallorca leben, die Möglichkeit steuervergünstigt zu schenken.

Es gibt

• die Schenkung in Höhe des Pflichtteilsrechts des Kindes, verbunden mit dem Verzicht des Kindes, diesen Pflichtteil dann später geltend zu machen. Bei Geltendmachung kann die Rückgabe der Schenkungsgüter vereinbart werden. Ebenso kann ein Verfügungsverbot für den Beschenkten angeordnet werden.
  MERKE: Trotz Pflichtteilsverzicht, bleibt das Kind gesetzlicher Erbe.
• zweite Variante: die Schenkung von mehr als nur den Pflichtteil

Es gibt im Rahmen der Schenkung verschiedene

Gestaltungsmöglichkeiten

• die Schenkung kann anrechenbar auf den Erbteil sein (colación), wenn sie die Höhe des Pflichtteils überschreitet, was der Schenker entscheidet und bei fehlender Bestimmung gilt Art.50 und die Anrechnung erfolgt, wenn diese nicht im Testament ausgeschlossen wurde.
• die Schenkung kann widerrufen werden. In der Regel gibt es nach Art.644 CC 3 Widerrufsgründe: Undankbarkeit, Änderung der Anzahl der Kinder, Nichterfüllung von Auflagen der Schenkung (Verkaufsverbot etc)

Die steuerliche Komponente ist im gesamtspanischen Vergleich wesentlicher günstiger als bei einer Schenkung auf Teneriffa, oder Gran Canaria.

Der Grund ist, dass die Definicion wie eine Schenkung mit der Wirkung auf den Todesfall steuerlich erfasst wird, damit

• fällt keine Schenkungssteuer an, sondern Berechnung erfolgt nach den Mallorca Regelungen zur Erbschaftssteuer und damit gilt ein Steuersatz von 1% bis 700.000 EUR.
• gibt es keine Gewinnsteuer, da nach Art.33.3b LIRPF es sich um Erwerbsgeschäft in Bezug auf den Tod des Schenkers handelt. Zu beachten ist der Art.36 und die 5 jährige Haltefrist nach Vertragszeichnung der definicion und bei Zuwiderhandlung, muss der Erwerber sich in Bezug auf den Anschaffungswert und Anschaffungszeitpunkt in die Position des Schenkers setzen lassen.

Schenkung in anderen autonomen Regionen

Eine Schenkung auf Gran Canaria, Teneriffa oder auch Katalonien, Andalusien, Valencia wäre für steuerliche Nichtansässige mit 19% auf den Veräusserungsgewinn zu versteuern.

Der Veräusserungsgewinn wird berechnet nach der Differenz zwischem dem aktuellen Schenkungswert (=Referenzwert) und dem Anschaffungspreis, abzüglich von Nebenkosten des Erwerbs.

Beim vorliegenden Beispiel wären 400.000 EUR zu 19% zu versteuern, was jede Schenkung trotz Vergünstigung in der Schenkungssteuer auf Gran Canaria oder Teneriffa, wirtschaftlich nicht interessant werden lässt.

Aber auf Mallorca ist die Schenkung mit der sogenannten „definicion“ jetzt der steuergünstige Weg zur Übertragung von Immobilieneigentum von den Eltern an die Kinder.

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