Immobilienrecht Katalonien

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien (Barcelona, Girona, Tarragona, Figueres, Tossa de Mar, Amposta, Mont Roig)

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

Beispiele aus der Praxis.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Tipp:

Beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger empfehlen wir, dass Sie unser Immobilienkaufservicepaket in Anspruch nehmen, da hier ausser verdeckte Insolvenzen, Rechte aus Grundstückstauschverträgen etc. rechtlich schwerwiegende Folgen bis zum Totalverlust Ihres Kaufpreises zur Folge haben können.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Tipp:

Bei Unterverbriefungen bei einem Immobilienkauf in Mont Roig hat der Verkäufer das Recht den Vertrag rückwirkend aufzulösen, wenn der Marktwert von dem vereinbarten Kaufpreis wesentlich abweicht.

Der Käufer kann dadurch seinen gesamten Kaufpreis verlieren, wenn der Verkäufer insolvent ist.

Besonderheiten befinden sich auch bei sogenannten auflösenden Bedingungen, die in Katalonien, Barcelona, erst in 30 Jahren gelöscht werden, wogegen in Mallorca schon nach 15 Jahren nach Unterschrift der notariellen Immobilienkaufvertragsurkunde zu löschen sind. Dies wird voraussichtlich im Jahre 2013 von Katalonien angepasst und auf 10 Jahre vermindert.

Die auflösende Bedingung (condicion resolutoria) findet sich in der Praxis oft in Immobilienkaufverträgen mit Hypothekenfinanzierung durch eine Bank oder bei anderen Kaufpreisstundungen.

Wichtiges Fallbeispiel aus der Praxis.

Es ist häufig, dass nicht nur ein Eigentümer einer Immobilie existiert, sondern mehrere Miteigentümer. Zwei Ehegatten erwerben jeweils 50% des Miteigentums oder mehrere Erben werden zu einer Quote Eigentümer. Wussten Sie, dass die Miteigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht haben und dies gesetzlich geschützt ist?

In Katalonien ist das Vorkaufsrecht innerhalb von 2 Monaten nach Grundbucheintragung des Verkaufes auszüben, dann kann der Miteigentümer zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten, und der Käufer fällt aus.

In Aragon besteht noch die sogenannte Torneria, die sich dem Grunde nach auf dasselbe Recht der Miteigentümer bezieht, aber die Einstiegsfrist ist ein Jahr statt nur 2 Monate.

Bei der gleichen Konstellation auf Mallorca oder Gran Canaria (spanische Regelung) hat der Miteigentümer 9 Tage Zeit.

Grundstückstausch für zukünftige Bebauung:

In Katalonien wurde mit dem Gesetz 23/2001 diese sogenannte Permuta geregelt.

Diese Regelung ist in der Praxis äusserst wichtig, da in diesem Bereich eine Vielzahl von Vertragsverletzungen auftreten können und der Grundstückseigentümer, der sein Grundstück überträgt auf den guten Willen des Bauträgers angewiesen ist.

Erfüllt der Bauträger nicht fristgemäss, sprich baut er das Gebäude nicht, oder stellt er es nicht fertig, tritt der Bauträger in Insolvenz oder baut er zu einem Preis, der mehr als zur Hälfte vom anfänglichen abweicht, dann ist der Grundstückseigentümer zur Rückabwicklung berechtigt. Im Zweifelsfall kann er sogar den Abriss des Gebäudes verlangen.

Auf der anderen Seite hat der Grundstückseigentümer durch diesen Tausch auch Wertsteigerungschancen, die er alleine nicht erzielen konnte, da er das Geld für eine Bebauung nicht hatte.

Abschliessend möchten wir auch auf die steuerliche Komponente hinweisen. Die Grunderwerbssteuer beträgt in Katalonien 8 – 10%, wogegen auf Gran Canaria, Teneriffa noch immer die 6,5% Grunderwerbssteuer gelten, was den Immobilienkauf den Kanaren noch am günstigsten im spanischen Vergleich macht.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

 Saisonale Vermietung, Ferienvermietung, Zimmervermietung Katalonien

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Spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf mit Rechtssicherheit 2025/2026

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkäufe werden von unserer deutsch-spanischen Rechtsanwaltskanzlei sorgfältig vorbereitet und abgewickelt. Der Grund dafür liegt nicht nur in der meist hohen Investitionssumme, sondern auch das spanische Immobilienrecht hat Tücken, die man zu beachten hat.

Betreuung in deutscher Sprache von der Vorkontrolle der Immobilie bis zur vollständigen rechtlichen und steuerlichen Kaufabwicklung, inkludiert Behördengänge für die Ummeldungen von Strom, Grundsteuer etc.

Konsequenzen der Nichtangabe des realen Kaufpreises 

Folgender Fall aus unserer 25 jährigen Praxiserfahrung im spanischen Immobilienrecht:

Ein Käufer bezahlt 200.000 EUR für seine Ferienimmobilie, doch im notariellen Kaufvertrag werden nur 150.000 EUR ausgewiesen. Ziel dieser Praxis ist es meist, die steuerliche Belastung beim Verkäufer zu verringern, und beim Käufer, da die Grunderwerbssteuern auf den deklarierten Preis berechnet werden.

HINWEIS:

Hier ist zu beachten, dass seit dem Jahre 2022 der spanische Gesetzgeber jährlich einen Referenzwert für die Immobilien in Spanien erlässt. Dieser Wert gilt als Mindestwert für die Bemessung der Grunderwerbssteuer, selbst wenn der Kaufpreis niedriger ist.

Aus zivilrechtlicher Sicht bleibt die Differenz von 50.000 EUR ohne rechtliche Grundlage. Sollte der Verkäufer die Immobilie nicht wie vereinbart übergeben, könnte der Käufer nur Ansprüche auf die im Vertrag aufgeführten 150.000 EUR geltend machen, da der Rest nicht dokumentiert ist. Im Streitfall besteht das Risiko, dass das Geschäft als Scheingeschäft eingestuft und damit juristisch anfechtbar wird.

Im steuerlichen Bereich kann die Verwaltung den tatsächlichen Marktwert der Immobilie überprüfen. Stellt sie fest, dass der deklarierte Wert nicht mit dem Referenzwert oder den wirtschaftlichen Realitäten übereinstimmt, fordert sie die Steuern auf Basis der 200.000 EUR nach – zusätzlich zu Zinsen und Bussgeldern, die den ursprünglichen finanziellen Vorteil mehrfach aufwiegen können.

Auch im Hinblick auf Geldwäsche kann das Ausweisen eines anderen als des tatsächlich vereinbarten Preises als Versuch betrachtet werden, steuerlich nicht erklärtes Geld zu verbergen. In schweren Fällen kann dies zu strafrechtlicher Verantwortung, hohen Geldbußen und sogar zu Gefägnisstrafen führen.

Dieses Beispiel zeigt, wie eine scheinbar kurzfristig vorteilhafte Praxis weit schwerwiegendere rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben kann als die erhoffte Steuerersparnis. Die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlich gezahlten und dem im Vertrag angegebenen Preis ist eine Garantie für Rechtssicherheit und regelkonformes Verhalten.

Nicht zu vergessern, der scheinbare Vorteil für den Käufer in der Grunderwerbssteuer, steht im Gegensatz zur erhöhten Gewinnsteuer, die der Käufer zahlen muss, wenn er mit Gewinn verkauft. Ein Nichtsteuerresident in Spanien zahlt auf den Gewinn bei einem Immobilienverkauf 19% und ein steuerlich Ansässiger in Spanien sogar 19-30% je nach Höhe des Gewinns.

Immobilienkauf in Spanien – Vorkaufsrecht

Ein existierendes spanisches Vorkaufsrecht an einer spanischen Immobilie oder Liegenschaft ist nicht notwendigerweise im Grundbuch einzutragen.

In der Kombination, dass in Spanien oftmals in der notariellen Kaufurkunde der Kaufpreis unterverbrieft wird, kann sich eine vermögenstechnisch gefä,hrliche Situation entwickeln, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht zum notariell beurkundeten Kaufpreis ausübt.

Sie als Käufer verlieren nicht nur das erworbene Immobilieneigentum, sondern unter Umständen auch den nicht offiziellen Aufpreis.

Vorkaufsrechte befinden sich in verschiedensten Bereichen des spanischen Immobilienrechts, Mietrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Baurecht und Bodenrecht.

Nicht abschliessend seien genannt: Vorkaufsrechte von Miteigentümern, von Nachbarn bei ländlichen Grundstücken, Mietern von Immobilien und Wohnungen, etc.

Vorkaufsrecht Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Weiterlesen: Fallstricke beim Immobilienkauf Katalonien

Immobilienkauf Spanien – Kanarische Inseln

Bei dem Kauf einer Ferienimmobilie von Banken ist darauf zu achten, dass die Banken meist die Immobilie unbesichtigt im schlechten Zustand abgeben und auch die Papiere nicht auf dem laufenden sind.

Unser Service im Rahmen des Immobilienservicekaufpakets:

Wir besichtigen fuer Sie die Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria und besorgen Ihnen die notwendigen Unterlagen zum Kauf, wie letzte Strom- und Wasserrechnung, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft ueber den Schuldenstand.

Eigentümerversammlungsprotokoll:

Bei jedem Immobilienkauf auf Teneriffa oder Gran Canaria sollte auch das letzte Eigentümerversammlungsprotokoll eingesehen werden.

Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie in der Wohnungseigentümergemeinschaft einige Rechte, wie zum Beispiel das Antragsrecht, Aspekte der Gemeinschaft beraten und beschliessen zu lassen.

Aber es ist auch eine Pflicht, dass Sie vorab die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, wenn Sie aussen ersichtliche Veränderungen vornehmen (Schliessen der Terrasse, Farbe der Markise).

Sie sollten den Antrag auf Genehmigung und Beratung 10 Tage vor der Eigentümerversammlung schriflich beim Präsidenten abgeben.

Sollte der Präsident den Tagesordnungspunkt nicht aufnehmen, können Sie auf Aufnahme in die Tagesordnung sogar klagen.

Hilfsweise kann das spanische Gericht in einem besonderen Prozess, der sogenannte juicio de equidad, sogar die Genehmigung einer Umbaumassnahme der Eigentümerversammlung ersetzen, sollte diese nicht beschliessen.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

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Immobilienkauf, Kaufoption oder Arras

Einfach erklärt für den Immobilienkauf in Spanien 

In der Praxis werden 3 verschiedene Vertragsarten genutzt. Der Immobilienkäufer in Spanien versteht nicht die wesentlichen und entscheidenden Unterschiede.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist in Art.1445 CC gesetzlich geregelt.

Wenn der Käufer entschlossen ist, eine Immobilie zu kaufen, dann ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abzuschliessen, der in einer bestimmten Frist, meist 30-90 Tage, notariell beurkundet wird.

Vertragsinhalt

Es sind 3 Vertragsinhalte wesentlich.

• Bestimmung der Parteien
• Bestimmung der Immobilie
• Bestimmung des Kaufpreises

TIPP:

Die Immobilie muss ausführlich beschrieben werden, mit Grundbuchdaten und Katasterreferenz, was in der Praxis meist nicht ordnungsgemäss erfolgt.

Kaufoptionsvertrag ohne gesetzliche Regelung in Spanien

Es ist ein Vorvertrag und damit kein Kaufvertrag.

Der Immobilienkäufer ist noch nicht entschlossen, die Immobilie zu kaufen, aber der Immobilienverkäufer ist entschlossen. Folglich erhält der Käufer das Recht zu erwerben, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, zu einem bestimmten Preis, und in einer bestimmten Frist. Der Käufer zahlt eine Optionsprämie, die beim notariellen Kauf auf den Kaufpreis angerechnet wird. Kauft der Käufer die Immobilie nach einer bestimmten Frist, in der Regel 30-90 Tagen, nicht, dann verliert er die Optionspraemie.

WICHTIG:

Ein Kaufoptionsvertrag wird stets notariell beurkundet, da der Käufer nach Grundbucheintragung dieses Vertrages den Kauf ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers notariell ausführen kann.
Damit ist der Anwendungsbereich gering, im Verhältnis zur Häufigkeit, wie diese Vertragsart fälscherlicherweise Immobilienkaufinteressenten von Maklern vorgelegt werden.

Kaufoptionsvertrag – weiterlesen

Kaufversprechen (Arras)

Das Kaufversprechen wird in Art.1454 CC gesetzlich geregelt.

Auch der sogenannte Arras Vertrag ist ein Vorvertrag und in Spanien der traditionell typische Vorvertrag, der rechtlich ein Kaufversprechen darstellt, welches definiert wird.

„ Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich zu verkaufen“ und der Immobilienkäufer verpflichtet sich zum Kauf.

Der Immobilienkäufer leistet eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises und wenn er nicht erwirbt, verliert er diese Anzahlung, sollte der Verkäufer diesen Vertrag nicht erfüllen und Eigentum an der Immobilie übertragen, muss er 20% als Vertragsstrafe zurückzahlen.

Optionskaufvertrag oder Kaufoption?

Empfehlung:

Immobilienkäufer in Spanien sollten den  Optionskaufvertrag oder Kaufoption meiden, oder nur mit anwaltlicher Betreuung durchführen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist normalerweise mit einem Kaufvertrag durchzuführen. Der Normale Ablauf ist ein privater Kaufvertrag mit einem Reuegeld (sogenannte Arras oder 10% Anzahlung auf den Kaufpreis) und der anschliessende notarielle Kaufvertrag (escritura) zur Eigentums und Besitzuebertragung.

Nunmehr gibt es in der Praxis zahlreiche Vertragstypen, die von Laien und Makler genutzt werden und dem Grunde nach nicht geeignet sind, einen Immobilienkauf vertragsrechtlich unproblematisch abzuschliessen.

Kaufoption oder Optionskaufvertrag:

Dieser Vertragstyp ist nur ein Ausnahmefällen anwendbar, da er 3 stufige Vertragspflichten erfüllt und für den Käufer einer spanischen Immobilie mit Risiken verbunden ist.

1.Phase: Abschluss des Optionskaufvertrages

Der Käufer ist im Irrtum, dass er mit Abschluss dieser Option eine Immobilie erwirbt. Ganz im Gegenteil, der Käufer erwirbt nur eine Kaufoption.

2. Phase:

Vergisst der Käufer die Kaufoption auszuüben, dass heisst in der Frist dem Optionsgeber mitzuteilen, dass er kaufen möchte, verliert der Käufer seine Optionsprämie, was in der Praxis häufig vorkommt, sei es, dass plötzlich Lasten auf der Immobilie auftauchen, oder der Optionsgeber nicht der Verkäufer ist oder der Optionsgeber nicht mehr erreichbar ist.

Selbst bei Lasten müsste die Option ausgeübt werden, um vom Immobilienkäufer den Vertrag zu erfüllen. Schliesslich ist dann der Verkäufer in der 3. Phase verpflichtet die Lasten zu beseitigen.

3. Phase:

Nur wenn die Option fristgemäss ausgeübt wuerde, nur dann kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie zustande.

Zunächst kommt mit der Ausübung der Kaufoption ein privater Kaufvertrag zu Stande und dann muss der Verkäufer zum Notartermin geladen werden, so dass dieser den Kaufvertrag zum Verkauf der Immobilie unterschreibt.

Fazit:

Vermeiden Sie Kaufversprechen und Optionskaufverträge bei einem Immobilienkauf in Spanien, wenn Sie Käufer sind.
Als Verkäufer einer Immobilie kann eine Kaufoption in Frage kommen, zum Beispiel, wenn nach dem bestbietenden Käufer gesucht  wird und schon den ersten Anbieter zu binden, oder noch eine Erbschaft vor dem Verkauf abgewickelt werden muss.

Service: Immobilienkauf

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Immobilienkauf in Spanien – 2025

Aktuelles im Jahre 2025 zum Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Gran Canaria, Katalonien, Andalusien, Mallorca

Ihr Rechtsanwalt für den Immobilienkauf in Spanien, D.Luickhardt nimmt Stellung zu den aktuellen Fragen 2025.

Frage: Wurde die NIE Nummer abgeschafft?

Diese Frage wurde aufgrund fehlerhafter Webinformationen vermehrt gestellt.

Antwort:

Nein, die NIE wurde nicht abgeschafft und ist für jeden Immobilienkauf in Spanien, als auch Erbschaft oder Firmengründueng oder andere Rechtsgeschaefte notwendig.
Die NIE ist die numero de identificación de extranjero + Identifizierungsnummer für Ausländer.
Desweiteren muss die NIE nach deren Erhalt bei der spanischen Finanzbehörde (AEAT) angemeldet werden, so dass sie in Rechtsgeschäften wie bei Immobilienkauf oder Erbschaft nutzbar ist, sprich vom elektronischen System der Finanzbehörde erkannt wird.
Nach der Anmeldung von der NIE spricht man von der NIF = Steueridentifikationsnummer.

Einholung NIE Nummer Spanien

Frage:

Soll ich den, vom Makler vorgelegten, Optionsvertrag vor dem Immobilienkauf unterschreiben?

Antwort:

In der Praxis beim Immobilienkauf wird fälscherlicherweise von Maklern noch immer ein Optionsvertrag als Formularvertrag genutzt. Der Optionsvertrag hat jedoch bei einem Immobilienkauf in Spanien rechtlich keinerlei Grundlage und sollte von keinem Immobilienkäufer unterschrieben werden.
Der richtige Vertrag ist ein Kaufvertrag, privatschriftlich geschlossen, mit einem Reuegeld, sogenannten Arras versehen. Dieses Reuegeld von 10% vom Kaufpreis hat zu Beginn einen Kautionscharakter. Der Käufer signalisiert damit, dass er sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen und wenn er nicht kauft, verliert er die Anzahlung von 10%, deshalb der Begriff Reuegeld. Nichterfüllung des Verkaufes durch den Verkäufer, bsp Verkauf an eine andere Person, dann muss der Verkäufer dem Käufer der Immobilie die 10% Anzahlung zurückzahlen und zudem 10% Schadensersatz.

TIPP:

Oftmals versuchen Makler die 10% auf deren Bankkonto zu kassieren, um deren Komissionsanspruch gegenüber dem Verkäufer zu sichern.
Doch diese Nutzung der 10% Anzahlung durch den Käufer ist eine Zweckentfremdung und selbst namhafte Makler müssen oftmals rechtlich belehrt werden, dass dieses Verhalten nicht dem Gesetzeswillen entspricht.

Schliesslich ist der Gesetzeswille, dass der Verkäufer die 10% erhalten solle, wenngleich bei nichtsteuerlich Ansässigen Immobilienverkäufern Vorsicht geboten ist und stets zu empfehlen ist, dass die 10% Anzahlung auf einem Treuhandkonto hinterlegt wird, sei es in unserer Kanzlei (kostenfrei) oder bei einem Notar. (Kosten je nach Wert 200-600 EUR)

Ausnahme:

Wann wendet man man eine Kaufoption im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf an?
Der Standardfall ist, dass ein Immobilienkäufer einen Mietkauf in Spanien vornimmt, sprich es wird die Immobilie für 3 Jahre angemietet und in diesen 3 Jahren hat der Mieter eine Kaufoption, die er jederzeit zu einem bestimmten Kaufpreis ausüben kann. Letztlich sei bemerkt, dass die Kaufoption an sich eine Grunderwerbssteuer auslöst, je nach Region zwischen 6-13% ITP und diese Steuerlast nicht auf die endgültige Grunderwerbssteuer angerechnet werden kann, obgleich die Optionsprämie auf den Kaufpreis der spanischen Immobilie anrechenbar ist.

Frage: Wer ist ein Precarista?

Antwort:

Der precarista ist kein Hausbesetzer, aber besetzt eine Immobilie ohne Rechtstitel, ohne gültigen Mietvertrag.
Der wesentliche Unterschied zum ocupa = Hausbesetzer ist, dass der precarista den Besitz der Immobilie rechtmässig erworben hat, aber dann verliert.
Bsp: Ablauf der Mietvertragsdauer; oder nach einem Immobilienverkauf, bleibt der Verkäufer der Immobilie noch in der Immobilie im Besitz der Immobilie, obgleich er sich vertraglich verpflichtet hatte, die Immobilie nach 30 Tagen nach dem notariellen Verkaufstermin zu räumen.

Der Immobilieneigentuemer kann in jedem Fall eine Räumungsklage gegen den precarista einreichen und diese hat hohe Erfolgschancen.

TIPP:

Um eine gerichtliche Räumungsklage und deren Kosten zu vermeiden, empfehlen wir bei einem Immobilienkauf in Spanien stets einen Sicherungsrückbehalt vom Verkaufspreis bis die Immobilie geräumt ist, zusammen mit einer Vertragsstrafe bei jedem Tag der Überschreitung des Räumungstermins.

Besonderheiten bei einem Immobilienkauf in Katalonien (Barcelona, Sitges, Costa Brava)

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Immobilienkauf im Jahre 2025

Investition mit vielen Gesichtern

Der Immobilienkauf in Spanien hat viele Gesichter und der professionelle Immobilienkäufer lässt sich durch unsere Anwalts- und Steuerberaterkanzlei in Spanien beim Immobilienkauf betreuen.

Der Grund ist, dass ca 80% aller Immobilienkäufe problematisch sind. Nur mit Fachkenntnis können die Probleme gelöst werden, bzw frühzeitig zu einem Abbruch des Immobilienkaufes führen, aufgrund rechtlicher Mängel.

Stufe 1:

Man hat eine Immobilie gefunden und unsere  Kanzlei wird beauftragt.

Wir werden die Kontrollunterlagen vom Verkäufer/Makler anfordern und Ihre NIE Nummer (spanische Steuernummer) einholen.

Praxisproblem:

Der Makler hat keine Unterlagen oder gibt diese nicht heraus,  bevor eine Reservierungsgebühr bezahlt wird. Obgleich dies rechtswidrig ist, und gegen Art.31 LviV verstösst, gibt  es auch hierfür Lösungen, wie die Erstellung von Spezialklauseln, so dass die Reservierungsgebühr bei Rechtsmängel zurückgezahlt werden muss, o.a.

Stufe 2:

Die Vorkontrolle verlief positiv und der Makler sendet Ihnen Formularvertrag. Oftmals erfüllen diese Verträge nicht die Verbraucherschutzvorschriften und sind nur auf spanisch.

Wir erstellen dann einen zweisprachigen privaten Immobilienvorkaufvertrag, zum Schutze des Immobilienkäufers.

Merke:

Nach der juristischen Vorkontrolle ist die private Vertragserstellung der wichtigste Aspekt bei einem spanischen Immobilienkauf, da in diesem privaten Vertrag alle Vereinbarungen verbindlich vereinbart werden,  wogegen im notariellen Kaufvertrag nur die wesentlichen 3 Vertragsaspekte benannt werden.

Stufe 3:

Notartermin – Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde mit deutscher Zusammenfassung

Merke:

Oft wird übersehen: Der elektronische Grundbuchauszug, den der Notar vom Grundbuch anfordert, hat keinen öffentlichen Glauben und Sie können sich darauf nicht alleine verlassen.

Der Notar weisst in der notariellen Kaufurkunde sogar daraufhin, was aber oftmals überlesen, bzw nicht verstanden wird.

Wir prüfen das Grundbuch mehrmals und bei Zweifelsfragen wird eine sogenannte Certificacion – Ausgefertigter Grundbuchauszug beantragt, den dieser hat öffentlichen Glauben.

Beim Notartermin erfolgt die vollständige Kaufpreiszahlung und es wird Besitz + Eigentum übertragen.

Stufe 4:

Steuerliche Abwicklung der Kaufurkunde durch unsere Kanzlei mit Steuervertretung in Spanien. Selbst hier treten Fehler auf.

Beispiel: Ein Neukauf löst keine Grunderwerbssteuer, sondern Umsatzsteuer und Dokumentensteuer aus.

Stufe 5:

Ummeldungen der Versorger durch unsere Kanzlei

Stufe 6:

Grundbucheintragung ohne Überraschungen.
Überraschungen in der Praxis sind häufig, von der falschen Namenseintragung bis hin zu fehlender Löschung von Lasten, die schon getilgt sind (Beispiel: Hypothek)

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit  in Spanien Ihre Immobilie, sei es gebraucht oder neu, Ihr Baugrundstück, oder Ihr Agrarland (rustico) erwerben.

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Immobilienverkauf Spanien

Besteuerung

Besteuerung und Befreiung im Jahre 2025

Immobilienverkauf und Immobilienkauf können verknüpft werden, und damit können erhebliche Steuervorteile in Spanien erzielt werden.

Ein Immobilienverkauf in Spanien ist stets in der Einkommensteuer anzugeben und zu versteuern.

Fall 1:

Sie sind nicht steuerlich ansässig in Spanien und verkaufen die spanische Immobilie mit Gewinn.

Gewinn= Verkaufpreis

– Anschaffungskosten-Bauliche Erweiterungen (mejoras)

– Nebenkosten

Steuerlast = 19% EU Bürger, Schweizer) auf den Gewinn

Wie kann man Steuern sparen?

Das Aufbewahren von Baurechnungen für Herstellungsaufwand kann zu einer erheblichen Steuerersparnis sparen. Im Einzelfall prüfen wir alle Rechnungen auf deren Absetzbarkeit.

Fall 2:

Sie leben in Spanien, Katalonien, Teneriffa, oder Mallorca und verkaufen Ihre Erstwohnsitzimmobilie, um nach Deutschland zurückzukehren und dort mit dem gesamten Veräusserungserlös eine neue Immobilie für den Erstwohnsitz zu erwerben.

Steuertipp:

Steuerfreiheit, wenn die Erstwohnsitzimmobilie in Spanien 3 Jahre lang als solche genutzt wurde, und dann innerhalb von 2 Jahren nach Verkauf in eine neue Erstwohnsitzimmobilie, auch im Ausland, investiert wird.

Fall 3:

Wegzug aus Deutschland nach Spanien.

Steuertipp:

Sie sollten vermeiden, Immobilien in Deutschland zu verkaufen, wenn Sie schon in Spanien steuerlich ansässig sind. Dies kann zur ungünstigen steuerlichen Situation führen, dass Sie in Deutschland nach Art.23 EstG wegen dem Ablauf der Spekulationsfrist oder der Eigennutzung steuerfrei sind, aber in Spanien dann mit dem Gewinn von 19-28% besteuert werden.

Steuerliche Beratung:

Sollten Sie den Steuertipp nicht beachten haben, gibt es verschiedenste Möglichkeiten, trotzdem eine Steuerfreiheit in Spanien zu erlangen.

Der spiegelbildliche Ansatz zum Fall 2 wäre, dass man seine Erstwohnsitzimmobilie in Deutschland veräussert, und schon in Spanien steuerlich ansässig war, und mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf aus Deutschland dann eine Erstwohnsitzimmobilie in Spanien erwirbt.

Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit in Spanien sind u.a.:

•  3 Jahre Erstwohnsitz in der deutschen Immobilie
• Zuzug nach Spanien und in maximal 2 Jahren nach Auszug aus der Erstwohnsitzimmobilie in Deutschland, muss die deutsche Immobilie verkauft werden. Es sind die Fristen nach Art.41 RIRPF (spanische Einkommensteuerverordnung) zu beachten.
• Vollständiges Verkaufserlös aus Deutschland muss in eine spanische Erstwohnsitzimmobilie investiert werden, auch wieder spätestens in 2 Jahren nach der Veräusserung und die Erstwohnsitzimmobilie in Spanien muss in einem Jahr nach Erwerb als Erstwohnsitzimmobilie dauerhaft bewohnt werden.

Beispiel:

Kauf einer Immobilie auf Teneriffa, oder Mallorca im Jahre 2025 und dort wird der Erstwohnsitz und die steuerliche Ansässigkeit begründet. Verkauf der deutschen Erstwohnsitzimmobilie im Jahre 2026 in Deutschland und der Veräusserungserlös wird genutzt, um die neue Immobilie in Spanien zu bezahlen.

Nutzen Sie unsere Servicepakete, so dass Sie in Steuer und Recht in Spanien auf der sicheren Seite sind, sei es beim Immobilienkauf in Spanien oder auch beim Verkauf.

Rechtliche und steuerliche Information in Spanien durch Rechtsanwalt, Steuerberater D.Luickhardt:

Rechts – Steuer – Gestoría – Makler und Architektenservice auf deutsch und aus einer Hand in ganz Spanien

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Zwangsvollstreckung Spanien

Zwangsvollstreckung in spanisches Immobilienvermögen

Verjährungsfristen bei Vollstreckung ausländischer Titel

Die Zwangsvollstreckung in Spanien kann aus spanischen Urteilen, ausländischen Urteilen der EU, als auch aus aussergerichtlichen Dokumentene wie der notariellen Hypothekenurkunde stattfinden.

Es bedarf eines Vollstreckungsantrages beim spanischen Gericht am Wohnsitz des Schuldners.

Das spanische Zivilverfahrensrecht ist auch bei der Vollstreckung von deutschen Titeln anzuwenden, falls der Schuldner nach Spanien verzogen ist.

Der Vollstreckungsschuldner kann sich durch Zahlung oder Hinterlegung der Vollstreckungssumme und Einlegung von Rechtsmitteln vor einer Vollstreckung schützen.

Zwangsvollstreckung – Beschlagnahme in Güter und Rechte

• • Vollstreckung in spanisches Immobilienvermögen.Wenn der Vollstreckungsbetrag geringfügig ist, wird die Beschlagnahmeverfügung nicht in das Grundbuch eingetragen.

• • Vollstreckung in bewegliche Güter (Kraftfahrzeuge)

• • Vollstreckung in Rechte (Bankkonten in Spanien, Anteile an Kapitalgesellschaften)

Sollte trotz Beschlagnahme keine Zahlung erfolgen, beginnt das procedimiento de apremio – Verwertung.

Bei Immobilien kommt es zur Zwangsversteigerung, sollte eine Zwangsversteigerung keine Aussicht auf Erfolg haben, da die Immobilie für Bieter nicht interessant ist, aber beispielsweise vermietet werden kann, kann eine Zwangsverwaltung der Immobilie beantrag werden und die Miete von Gläubiger kassiert werden.

Vollstreckung Spanien – unser Service

• • • – Inkasso
    • – Forderungseinziehung
    • – Gerichtliche Durchsetzung, Mahnverfahren
    • – Grundbuchkontrolle, Grundbuchauszug
    • – Zwangsvollstreckung, Zwangsverwaltung, Pfändung Spanien, Deutschland

Vollstreckung Spanien – Honorar 2024

Zwangsvollstreckung deutscher Urteile, Vollstreckungsbescheide, Prozessvergleiche, Vollstreckung notarieller Urkunden.

Pauschalanwaltshonorar 1000,00 EUR pro Vollstreckungsvorgang.

Das Pauschalhonorar gilt bei Streitwerten von 6.000-20.000 EUR. Die Vollstreckung mit einem Streitwert über 20.000 EUR wird nach Anwaltsgebührenordnung oder Erfolgshonorarvereinbarung abgerechnet.

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Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf mit spanischer Hypothek

Bei einem Immobilienkauf mit einer Hypothek in Spanien, ist zunächst die Immobilie zu finden, juristisch zu kontrollieren und vertraglich zu reservieren.

Dann erfolgt der Antrag bei einer spanischen Bank auf ein Hypothekendarlehen.

Die spanische Hypothek hat ein 3 stufiges Verfahren für die Erstellung.

Stufe 1. Angebot der Bank

Angebotsphase – 30 Tage, sogenanntes FEIN Angebot der kreditgebenden Bank, in Spanien als oferta vinculante bezeichnet.

Die Bank verlangt in der Regel

• NIE Nummer ( = NIF)
• Reservierungsvertrag Immobilie + Grundbuchauszug
• Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres
• Vermögensaufstellung
• CIRBE Registerauszug – Bestehende Verbindlichkeiten von mehr als 9.000 EUR bei spanischen Banken
• Arbeitsvertrag
• Die letzten 3 Lohnabrechnungen

Von Unternehmern wird verlangt

• Letzte Jahresumsatzsteuererklärung
• laufende Umsatzsteuermeldungen
• letzte Zahlungen an die Sozialversicherung

Dem Angebot ist der Vertragsentwurf der Hypothek beigefügt, die Risikobelehrung (Fiae), Nebenprodukte (Lebensversicherung, Gebäudeversicherung etc.) Zinsbelastung und Nebenkosten.

Die Bank antwortet nach der Prüfung der Unterlagen in der Regel mit einem Finanzierungsangebot und finanziert für die Erstwohnsitzimmobilie 80% des Verkehrswertes, bzw 60-70% bei einer Ferienimmobilie.

Stufe 2.  Informationen der Bank

Notarielle Risikobelehrung

Wenn das Angebot angenommen wird, besteht nochmals eine Bedenkzeit von mindetens 10 Tagen vor Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde,  zusammen mit der Kaufurkunde.

Ein Tag vor der notariellen Unterschrift der Hypothekenurkunde wird der Darlehensnehmer vom Notar über die Vertragsbedingungen und risiken nochmals aufgeklärt.

Stufe 3. Notartermin

Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde

Unterschrift der notariellen Hypothekendarlehensurkunde und Geldauszahlung in der Regel an den Verkäufer der Immobilie, bei gleichzeitiger Unterschrift der Kaufurkunde der spanischen Immobilie.

Im folgenden wird die Stufe 1 und das Angebot mit dem FEIN Inhalt näher beschrieben.

Die FEIN muss beinhalten:

• Daten des Darlehensgebers, Darlehensnehmer
• Gesamtkosten der Hypothek: Darlehensbetrag, Zinsen (variabel oder fest), Nebenkosten, Laufzeit (Bsp 240 Monate) + TAE (Gesamtkosten in % pro Jahr)
• Schätzwert der Immobilie (Verkehrswert)

• Prozentanteil der Garantie: Bsp 70% des Verkehrswertes der Immobilie

• Tilgungstabelle der Hypothek

• Vorfälligkeitsentschädigung, in der Regel ist es ein Schadensersatz von 2% des finanziellen Verlustes der Bank durch die verfrühte Darlehens-und Zinstilgung.

• Gutachterkosten zur Immobilienbewertung gehen zu Lasten des Darlehensnehmers ( in der Regel ca 800 EUR, wertabhängig); wobei der Darlehensnehmer den Gutachter selbst beauftragen kann, wenn dies von der Bank akzeptiert wird;

• Darlehensauszahlungsgebühr von maximal 1% des Auszahlungsbetrages zu Lasten des Darlehensnehmers.

• Zu Lasten der Bank(Darlehensgeber) gehen die Kosten von Notar, Grundbuch, Dokumentensteuer (1,5% Regelsatz mit regionalen Unterschieden).

• Möglichkeit der Wechsel des Gläubigers (Bank)
• Hinweis der Folgen bei Nichtzahlung der Hypothekenrate bis hin zur Zwangsversteigerung. Der normale Verzugszins sollte 3 % über dem Euribor nicht überschreiten. Die Bank muss eine Frist von einem Monat geben, bevor der Hypothekendarlehensvertrag wegen Nichtzahlung gekündigt werden kann und damit die gesamte Rückzahlung fällig wird.

Nebenverpflichtungen

1. Zur freiwilligen Verbesserung der Zinspflicht (Krankenversicherung, Lebensversicherung, Kreditkarte, Alarmanlage etc)
2. obligatorische Versicherungen (Gebäudehaftpflicht)

Bürgen Hinweis:

Sollte die Bank neben der Immobilie noch eine natürliche Person zur Bürgin fordern, haftet diese Person unbeschränkt mit deren gesamten Vermögen.

TIPP:

Bei diesen Fällen ist dringendst eine Rechtsberatung vorab zu empfehlen.

Nutzen Sie neben unseren Service der Vollabwicklung mit Rechtssicherheit Ihres Immobilienkaufes in Spanien, Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Andalusien, Valencia, Katalonien (Barcelona, Sitges), als auch die vollständige Erstellung und Betreuung bei der Hypothekenerstellung, ohne dass Sie nach Spanien anreisen müssen.

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Kauf einer Neubauimmobilie auf Plan

Mallorca, Spanien

Anzahlungsversicherung im Jahre 2023

Aufgrund der hohen Immobilienkaufpreise auf Mallorca ist die Option des Grundstückskaufs mit Bauprojekt preislich interessant.

Wenn Sie eine schlüsselfertige Immobilie erwerben, dann zahlen Sie:

• 10% IVA (spanische Umsatzsteuer)
• 2% Dokumentensteuer seit der neuen Regelung vom 01.01.2023

Der Gesetzgeber hat dem Verbraucher für den Immobilienkauf auf Plan zur Sicherheit der Bauqualität eine 10 jährige Baumangelversicherung als Pflicht des Bauträgers aufgegeben, als auch eine sogenannte Anzahlungsversicherung, die auch als seguro de caucion bezeichnet wird.

Anzahlungsversicherung

Die Anzahlungsversicherung muss vom Bauträger abgeschlossen werden und hat Gültigkeit ab Erlangung der Baugenehmigung bis zur schlüsselfertigen Übergabe mit Bewohnbarkeitsbescheinigung.

TIPP:

Um Vermögensschäden zu vermeiden, sollten die Teilzahlungen vor Erlangung der Baugenehmigung gering gehalten oder vermieden werden, da diese nicht versichert sind.

Merke:

Die Anzahlungsversicherung ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, doch die Bauträger bieten diese oftmals nicht freiwillig an, da sie erhöhte Kosten auslöst. Deshalb ist schon im Reservierungsvertrag auf die Anzahlungsversicherung zu bestehen.

TIPP:

Gerade zu Beginn des Geschäftsverhältnisse ist es wichtig, dass alle Vertragsbestandteile schriftlich fixiert werden, insbesondere die Garantiepflichten des Verkäufer, die Bau und Übergabefristen, Vertragsstrafen, Bauqualitaetsstandards etc.

Aus diesem Grunde empfehlen wir, dass Sie unsere Kanzlei schon vor Unterschrift jedweder Vereinbarung kontaktieren, um den Immobilienkauf auf Plan in Spanien auf eine zuverlässige Vertragsgrundlage zu stellen, die auch bei Streit rechtlich durchsetzbare Ansprüche garantiert.

Alternativen zur Anzahlungsversicherung ist eine Bankbürgschaft (aval) oder ein versichertes Bankkonto des Bauträgers.

Letztlich ist zu beachten, dass die Bankbürgschaft innerhalb von 2 Jahren nach Eintreten der Nichterfüllung geltend gemacht werden muss, ansonsten wird sie unwirksam.

Sollte ein Fall der Nichterfüllung von seiten des Bauträgers vorliegen, wie:

• ausgebliebener Baubeginn
• wesentliche Bauverzögerung
• Fristenüberschreitung aus dem Vertrag
• Nichtfertigstellung, Insolvenz des Bautraegers

dann ist innerhalb von 30 Tagen nach Anmahnung des Bauträgers auf Rückzahlung der Anzahlungen + Gesetzlicher Verzugszins + Steuern und ausgebliebener Rückzahlung die Bank als Schuldner der Bankbürgschaft zur Zahlung aufzufordern.

WICHTIG

Die Bank hat 30 Tage Zeit die Zahlung zu leisten, ansonsten ist gerichtliche Klage zu empfehlen.

Nutzen Sie unseren Service Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien, Mallorca, Katalonien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura.

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