Steuerpflichten – Immobilienkauf in Spanien

Nebenkosten mit Steuerverflechtung vor und nach

dem Immobilienkauf im Jahr 2024

Die Steuerpflichten beim Immobilienkauf in Spanien sind für alle Immobilienkäufer gleichwohl der Nationalität gleich, doch nach dem Immobilienkauf differieren die Steuerpflichten, ob der Immobilienkäufer in Spanien steuerlich ansässig wird, sprich länger als 183 Tage in Spanien lebt oder aber in seinem Herkunftsland ansässig bleibt, und die spanische Immobilie nur als Ferienimmobilie oder zur touristischen Vermietung nutzt.

Steckbrief Spanien Immobilienkauf und Steuern für die

• Nationalität und Herrkunfstland Schweiz (CH)
• Nationalität und Herrkunfstland Deutschland (D)

Besteuerung beim Immobilienkauf und Nebenkosten

GRUNDERWERBSTEUER (regional verschieden)

• Andalusien: 7% (2022 bis auf Widerruf)
• Katalonien: 10%
• Mallorca: 8-13% (neu ab 01.01.2023)
• Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 6,5%

Merke:

Bei einem Immobilienneukauf fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern Umsatzsteuer + Dokumentensteuer

• Andalusien, Katalonien, Mallorca: 10% + 1,5-2%
• Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 7% + 0,75-1%

Weitere Nebenkosten:

• Notarkosten: ca 0,3% vom Kaufpreis
• Grundbuchkosten: ca 0,2% vom Kaufpreis
• Anwaltskosten: 0,9% vom Kaufpreis (mind. 2.500 EUR)

BESTEUERUNG EINKÜNFTE

A: Ansässigkeit in Spanien

• Einkommensteuerprogression bis 47%
• Einkünfte aus touristischer Vermietung, Arbeit, Gewerbe, etc.
• CH: AHV Rente 1. und 2. Säule
• D: Bfa Rente mit 5% Steuerrückbehalt in Deutschland mit Anrechnung in Spanien

B: Nichtansässigkeit in Spanien

• CH: Eigennutzung Immobilie: 24% auf 2% des Katasterwertes (in Ausnahmefällen 1,1%)
• CH: touristische Vermietung: 24% ohne Ausgabenabzug!
• Tipp: Gründung einer spanischen SL (GmbH) – empfehlenswert zur Steueroptimtierung
• D: Eigennutzung Immobilie: 19% auf 2% des Katasterwertes (in Ausnahmefällen 1,1%)
• D: touristische Vermietung: 19% mit Ausgabenabzug, d.h. Nettobesteuerung

BESTEUERUNG GEWINN IMMOBILIENVERKAUF

A: Ansässigkeit in Spanien

• CH und D: 19 – 26%

B: Nichtansässigkeit in Spanien

• CH und D: 19%

Merke:

Bei einem Immobilienverkauf fällt neben der oben genannten staatlichen Gewinnsteuer auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu Lasten des Immobilienverkäufers an, die sich nach dem objektiven Bodenwertzuwachs in der Eigentumszeit nach den Gemeindevorschriften berechnet.

VERMÖGENSSTEUER SPANIEN

A: Ansässigkeit in Spanien

• Andalusien: 700.000 EUR Freibetrag
• Katalonien: 500.000 EUR Freibetrag
• Mallorca: 700.000 EUR Freibetrag
• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 700.000 EUR Freibetrag

Tipp:

Die Erstwohnsitzimmobilie ist bis zu 300.000 EUR steuerfrei.

B: Nichtansässigkeit in Spanien

In allen Regionen mit 700.000 EUR Steuerfreiheit

ERBSCHAFTSSTEUER SPANIEN

Es wird nicht zwischen Ansässigkeit oder Nichtansässigkeit unterschieden, die regionalen Vergünstigungen finden Anwendung und in der Gruppe 2: Vererbung an Kinder über 21 Jahre und Ehegatten gilt:

• Andalusien: 99% Reduzierung in der Erbschaftssteuer
• Katalonien: 100.000 EUR persönlicher Freibetrag
• Mallorca: Reduzierung von 100% in der Erbschaftssteuer
• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: Vergünstigung von 99,9% in der Erbschaftssteuer

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Erbschaftsteuer in Spanien und Deutschland

​Wo und wann wird die Erbschaftsteuer für eine

Erbschaft in Spanien bezahlt?

Die Erbschaftsteuer ist in Deutschland UND Spanien zu erklären

Wichtig

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Gewinnsteuererklärung

Aktuelles aus der Rechtsprechung Finanzgericht Hessen 2019

Obgleich in Spanien eine Erbschaft einem Erben erst nach notarieller Erbschaftsannahme gehört, gilt in Spanien als auch in der deutschen Erbschaftssteuer der Besteuerungszeitpunkt als der Todestag. In Spanien hat der Erbe 6 Monate Zeit, die Erbschaftsteuer zu erklären oder er verlängert bis zum 5 Monat nach dem Tod mit einem Antrag bei der Finanzbehörde die Erbschaftssteuererklärungfrist auf 12 Monate.

Rechtsprechung zur deutschen Erbschaftsteuer mit Auslandsbezug

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