Steuerpflichten – Immobilienkauf in Spanien

Nebenkosten mit Steuerverflechtung vor und nach

dem Immobilienkauf im Jahr 2024

Die Steuerpflichten beim Immobilienkauf in Spanien sind für alle Immobilienkäufer gleichwohl der Nationalität gleich, doch nach dem Immobilienkauf differieren die Steuerpflichten, ob der Immobilienkäufer in Spanien steuerlich ansässig wird, sprich länger als 183 Tage in Spanien lebt oder aber in seinem Herkunftsland ansässig bleibt, und die spanische Immobilie nur als Ferienimmobilie oder zur touristischen Vermietung nutzt.

Steckbrief Spanien Immobilienkauf und Steuern für die

• Nationalität und Herrkunfstland Schweiz (CH)
• Nationalität und Herrkunfstland Deutschland (D)

Besteuerung beim Immobilienkauf und Nebenkosten

GRUNDERWERBSTEUER (regional verschieden)

• Andalusien: 7% (2022 bis auf Widerruf)
• Katalonien: 10%
• Mallorca: 8-13% (neu ab 01.01.2023)
• Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 6,5%

Merke:

Bei einem Immobilienneukauf fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern Umsatzsteuer + Dokumentensteuer

• Andalusien, Katalonien, Mallorca: 10% + 1,5-2%
• Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 7% + 0,75-1%

Weitere Nebenkosten:

• Notarkosten: ca 0,3% vom Kaufpreis
• Grundbuchkosten: ca 0,2% vom Kaufpreis
• Anwaltskosten: 0,9% vom Kaufpreis (mind. 2.500 EUR)

BESTEUERUNG EINKÜNFTE

A: Ansässigkeit in Spanien

• Einkommensteuerprogression bis 47%
• Einkünfte aus touristischer Vermietung, Arbeit, Gewerbe, etc.
• CH: AHV Rente 1. und 2. Säule
• D: Bfa Rente mit 5% Steuerrückbehalt in Deutschland mit Anrechnung in Spanien

B: Nichtansässigkeit in Spanien

• CH: Eigennutzung Immobilie: 24% auf 2% des Katasterwertes (in Ausnahmefällen 1,1%)
• CH: touristische Vermietung: 24% ohne Ausgabenabzug!
• Tipp: Gründung einer spanischen SL (GmbH) – empfehlenswert zur Steueroptimtierung
• D: Eigennutzung Immobilie: 19% auf 2% des Katasterwertes (in Ausnahmefällen 1,1%)
• D: touristische Vermietung: 19% mit Ausgabenabzug, d.h. Nettobesteuerung

BESTEUERUNG GEWINN IMMOBILIENVERKAUF

A: Ansässigkeit in Spanien

• CH und D: 19 – 26%

B: Nichtansässigkeit in Spanien

• CH und D: 19%

Merke:

Bei einem Immobilienverkauf fällt neben der oben genannten staatlichen Gewinnsteuer auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu Lasten des Immobilienverkäufers an, die sich nach dem objektiven Bodenwertzuwachs in der Eigentumszeit nach den Gemeindevorschriften berechnet.

VERMÖGENSSTEUER SPANIEN

A: Ansässigkeit in Spanien

• Andalusien: 700.000 EUR Freibetrag
• Katalonien: 500.000 EUR Freibetrag
• Mallorca: 700.000 EUR Freibetrag
• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 700.000 EUR Freibetrag

Tipp:

Die Erstwohnsitzimmobilie ist bis zu 300.000 EUR steuerfrei.

B: Nichtansässigkeit in Spanien

In allen Regionen mit 700.000 EUR Steuerfreiheit

ERBSCHAFTSSTEUER SPANIEN

Es wird nicht zwischen Ansässigkeit oder Nichtansässigkeit unterschieden, die regionalen Vergünstigungen finden Anwendung und in der Gruppe 2: Vererbung an Kinder über 21 Jahre und Ehegatten gilt:

• Andalusien: 99% Reduzierung in der Erbschaftssteuer
• Katalonien: 100.000 EUR persönlicher Freibetrag
• Mallorca: Reduzierung von 100% in der Erbschaftssteuer
• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: Vergünstigung von 99,9% in der Erbschaftssteuer

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Deutsche Gesellschaft in Spanien

Steuerpflichten

Die Besteuerung von Nichtsteuerresidenten in Spanien, sei es natürliche Personen, Einzelfirmen oder Unternehmen in Form der GmbH oder andere juristische Personen, findet in Spanien in verschiedener Höhe (Abzugsfähigkeit Betriebsausgaben) statt, je nachdem, ob eine Betriebsstätte in Spanien (establecimiento permanente) oder keine vorliegt.

Beispiele aus der Praxis:

1. Deutsche GmbH mietet ein Lager in Spanien, während die spanische Vermietungsfirma ebenso den Vertrieb der Produkte übernimmt.Betriebsstätte der deutschen GmbH zu bejahen, wenn die spanische Firma Abschlussvollmacht für Geschäfte in Spanien hat.
2. Sollte ein Doppelbesteuerungsabkommen existieren, wird nach dem Standardmodell der OCDE ein Lager nicht als Betriebsstätte angesehen, jedoch bei Fehlen eines Doppelbesteuerungsabkommens gilt die spanische Norm, und diese bejaht durch das Anmieten von Lagerfläche die Begründung einer Betriebsstätte.
3. Nach dem DBA Standard besteht keine Betriebsstätte, wenn Arbeiten (Dienstleistungen an einem Bauprojekt) nicht mindestens 12 Monate dauern. Sollte kein DBA vorhanden sein, gilt die interne spanische Norm, die schon nach 6 Monaten eine Begründung der Betriebsstätte als gegeben sieht.

Dividendenzahlung:

Aufgrund der europäischen Mutter – Tochterrichtlinie ist die Dividendenzahlung von einer spanischen Aktiengesellschaft oder spanischen GmbH an die Muttergesellschaft in Deutschland steuerfrei.

Es gilt der Art.14.1 h) LIRNR als interne spanische Steuernorm.

Seit dem 01.01.2009 muss die Muttergesellschaft mindestens 10 % der Gesellschaftsanteile bzw. Aktien der Tochtergesellschaft halten.

Eine Muttergesellschaft mit Sitz in Uruguay erhält die spanische Dividende um 19 % Steuerrückbehalt vermindert.

Eine Muttergesellschaft mit Sitz in den Vereinigten Staaten erhält die spanische Dividende um 10 % Steuerrückbehalt vermindert. Es findet das Doppelbesteuerungsabkommen Anwendung.

Besteuerung einer spanischen Gesellschaft

Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien

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