Nebenkosten Immobilienkauf Spanien

Besonderheiten einer Hypothekenfinanzierung

Katalonien (Barcelona, Sitges), Andalusien: Valencia, Alicante

Eine der wichtigsten Fragen bei einem Immobilienkauf in Spanien, sei es in Katalonien, Valencia, oder Andalusien, sind die Nebenkosten.

Die Nebenkosten sind regional verschieden und auch davon abhängig, ob Sie mit einer Hypothek finanzieren oder nicht. Bei einer Hypothekenfinanzierung gibt es aufgrund der aktuellen Rechtsprechung zu Gunsten der Verbraucher und der Kostenübernahmepflichten der Banken erhebliche Vergünstigungen.

Hypothekenfinanzierung

Bei einer Hypothekenfinanzierung muss der Verbraucher nicht mehr die Dokumentensteuer zahlen und ebenso wenig das Schätzgutachten zur Bewertung der Immobilie, Notar und Grundbuchkosten. Es bleiben nur noch 0.5% Eröffnungsgebühr durch die Bank.

Beispiel Katalonien, Barcelona, Sitges, Tarragona oder auch Alicante Denia (Valencia)

• Kaufpreis Immobilie: 390.000 EUR
• Notariat: 939 EUR
• Grunderwerbssteuer: 10%= 39.000 EUR bei einer Immobilie aus zweiter Hand.
• Katalonien: Steuer TIPP für unter 32 Jährige mit einem Einkommen unter 30.000 Euro: Wenn Sie Ihren ersten Wohnsitz in Katalonien begründen, und unter 32 Jahre alt sind dann können Sie nur 5% Grunderwerbssteuer zahlen.
  

oder

• Neubau Erstbezug: 10% Umsatzsteuer + 5.850 EUR Dokumentensteuer (1.5%)
• Grundbuchamt: 560 EUR
• Anwaltskosten RA D.Luickhardt und sein Legalium Team für die Vollabwicklung von der juristischen Vorkontrolle der Lastenfreiheit und Grundbuchkongruenz bis zum schlüsselfertigen Ummelden von Strom, Wasser, Grundsteuer auf Sie als neuen Eigentümer: 0,9% (mind. 2.500 EUR zzgl Mwst).

Beispiel Andalusien

In Andalusien ist der Immobilienkauf einer Immobilie aus zweiter Hand günstiger als in Valencia oder Katalonien.

• Kaufpreis Immobilie: 390.000 EUR
• Notariat: 939 EUR
• Grunderwerbssteuer: nur 8%= 31.200 Euro bei einer Immobilie aus zweiter Hand.
  

oder

• Neubau Erstbezug: 10% Umsatzsteuer + 5850 EUR Dokumentensteuer (1.5%)
• Grundbuchamt: 560 EUR
• Anwaltskosten RA D.Luickhardt und sein Legalium Team für die Vollabwicklung von der juristischen Vorkontrolle der Lastenfreiheit und Grundbuchkongruenz bis zum schlüsselfertigen Ummelden von Strom, Wasser, Grundsteuer auf Sie als neuen Eigentümer: 0,9% (mind. 2.500 EUR zzgl Mwst).

STEUERTIPP für in Spanien nicht steuerlich Ansässige

Eine Hypothek kann sachdienlich sein, um die Vermögenssteuer zu vermeiden, wenn die Immobilie mehr als 700.000 EUR kostet und nicht der Erstwohnsitz ist, sondern nur eine Ferienimmobilie erworben wird.

Die jährliche Nichtresidentensteuererklärung 210, die sich an dem Katasterwert orientiert, wird nicht von der Hypothek betroffen.

RECHTSTIPP

Seit November 2019 ist gesetzlich festgelegt, dass die Banken bei einer Hypothekenfinanzierung die Dokumentensteuer für die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch bezahlen müssen.

Der Verbraucher und Darlehensnehmer spart sich 1,5% Dokumentensteuer auf dem gesamten Hypothekenwert.

Für den Kauf einer Immobilie mit einer Hypothekenfinanzierung ist in jedem Falle Rechtsanwalt D.Luickhardt zur Begleitung hinzuziehen, da die aktuelle Rechtsprechung wesentliche Begünstigungen gebracht haben, die aber die Banken nicht immer umsetzen.

Unterlagen Immobilienerwerb mit Hypothek

Eine Hypothek beinhaltet verschiedene Unterlagen. Die wichtigsten sind:

1. FiAE (Hinweisblatt fuer die Folgen der Nichterfuellung, Nichtzahlung der Quoten)
2. FEIN (Europäisches Formblatt zur Zusammenfassung der wesentlichen Daten der Hypothek) und gleichzeitiges verbindliches Kreditangebot fuer 10 Tage: Darlehensgeber; Darlehenskonditionen, Gesamtkosten, Buergen
   

Vorgehensweise Hypothekenbestellung

Sollten Sie eine Hypothek auf eine spanische Immobilie in Erwägung ziehen, dann kontaktieren Sie uns für Ihre Rechtssicherheit. In jedem Falle, ist bei einer Hypothekenfinanzierung die folgende Vorgehensweise anzuraten.

I. Antrag an verschiedene Kreditinstitute, die sich unterschreiden in

1. Zinssatz (variable, oder Festzins); keine Zinsbindung an Nebenprodukte (Pensionsplan, Versicherungen etc); Zinssimulation (best and worst case)
2. Rückzahlungsfrist, Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablöse vor Laufzeitende
3. Eröffnungsgebühr von 0.5%-1% vom Hypothekenwert
4.  Übersicht der Nebenkosten der Hypothek und des Immobilienkaufes
   
   

II. Erstellung eines Wertgutachtens durch die Bank

III. Abfolge der Hypothekenerteilung nach dem aktuellen Hypothekengesetz zum Schutz des Verbrauchers. 12 Tagesfrist

1. verbindliches Angebot der Bank: 10 Tage
2. Notartermin: Ein Notar muss die FiAE und FEIN innerhalb der 10 Tage erläutern (acta previa)
3. mindestens 1 Tag Wartezeit (Überlegungsfrist)
4. Notartermin zur Unterzeichnung der Hypothek und des Immobilienkaufes
   
   

HINWEIS für Immobilienkäufer : Achtung bei Hypothek:

Sollten Sie eine Immobilie mit einer Hypothekenbelastung in Spanien kaufen wollen, dann ist Vorsicht geboten, da die Hypothek nicht automatisch gelöscht wird, sondern bei dem Immobilienkauf muss der Hypothekengläubiger, in der Regel eine Bank, mit einem Kaufpreisanteil bezahlt werden und zur Löschung der Hypothek innerhalb von 60 Tagen im Kaufvertrag verpflichtet werden.

Alternativ zur Hypothekenlöschung ist eine sogenannte “subrogacion” moeglich, sprich eine Übernahme der Hypothek, was aber einen vorhergehenden Antrag bei der hypothekengebenden Bank bedarf.

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Katasterwert – Grundsteuer Spanien

Impuesto sobre bienes inmuebles – IBI

Wichtig zu Wissen:

Der spanische Katasterwert einer spanischen Immobilie (valor catastral) ist ein wichtiger Wertfaktoren in verschiedensten Bereichen:

Spanische Grundsteuerberechnung, Immobilienkauf, Erbschaftssteuer und Schenkungssteuerberechnung in Spanien, Steuererklärung für Nichtsteuerresidenten in Spanien, Abschreibung von Investitionsgüter, etc.

Wichtig:

Wenn Sie Ihre jährliche Steuererklärung im Modell 210 für nichtsteuerresidente Immobilieneigentümer in Spanien ausfüllen, dann nehmen Sie nicht die Base liquidable als Berechnungsgrundlage, sondern den Katasterwert.Der Unterschied dieser beiden Werte wird im folgenden Beispiel ersichtlich.Wir bieten Ihnen die Erstellung der Steuererklärung an.

Steuererklärung Nichtresidenten

Beachten Sie:

Bei einer Immobilie im Niessbrauch muss der Niessbrauchsberechtigte die Grundsteuer zahlen, nicht der Eigentümer des nackten Eigentums.

Beispiel für die Berechnung der spanischen Grundsteuer

Die spanische Grundsteuer auch IBI und Contribucion benannt wird aufgrund des Katasterwertes berechnet. Die Besteuerungsgrundlage bezieht sich Eigentum, Niessbrauch in Spanien, und sonstige dingliche Nutzungsrechte über spanische Liegenschaften.

Der Gemeinde wird der Katasterwert von der staatlichen Stelle (DGC) vorgegeben und die Gemeinde hat einen gesetzlichen Rahmen zur Anwendung und Einforderung der gemeindlichen Steuer. Die Gemeinde kann bei städtischen Wohnimmobilien in Spanien einen Steuersatz von 0,4 % bis 1.1 % anwenden.

Darauf sind von der Gemeinde wiederum gesetzlich vorgegebene Vergünstigungen anzuwenden, wie zum Beispiel im sozialen Wohnungsbau bis zu 50% von der Steuerzahllast oder Bauträger ist zwischen 50-90% die Grundsteuer zu vergünstigen, soweit es sich um Immobilien im Bau handelt und diese Umlaufvermögen des spanischen Bauunternehmens darstellen.

Wird beispielsweise der Katasterwert vom Jahre 2003 von 30.000,00 EUR auf 42.000,00 EUR im Jahre 2004 erhöht, dann wird die Differenz jährlich mit einem absteigenden Reduktionsfakor belegt. Die Reduzierung erfolgt jährlich, jedoch kann der spanische Staat den Katasterwert jährlich erhöhen und damit wiederum für eine Erhöhung sorgen.

• 1.1.2004 Katasterwert: 42.000,00 EUR aber Base liquidable 2004: 42840-10800 = 32040,00 EUR
• 1.1.2005 Katasterwert: 43696,80 EUR Base liquidable 2004: 43696,80-9600 = 34096,80 EUR
• 1.1.2006 Base liquidable 36170,74 EUR
• 1.1.2007 Base liquidable 38262,15 EUR
• 1.1.2008 Base liquidable 40371,39 EUR
• 1.1.2009 Base liquidable 42498,82 EUR
• 1.1.2010 Base liquidable 47298,82 *1,01 = 47771,81-12000*0,3=44171,81 EUR
• 1.1.2011 Base liquidable 48727,25 – 12000 *0,2 = 46327,25 EUR
• 1.1.2012 Base liquidable 48501,80 EUR
• 1.1.2013 Base liquidable 49471,83 EUR

Die Besteuerungsgrundlage für die Nichtresidentensteuer im Jahre 2018 ist der Katasterwert, multipliziert mit dem Faktor 1,1 oder 2%. Zu beachten ist, dass die steuerliche Bemessungsgrundlage bei Immobilien mit einem Katasterwert, der innerhalb der letzten 10 Jahre angepasst wurde, mit 1,1% multipliziert und wenn die Revision länger zurückliegt, mit 2%. Im Einzelfall prüfen und erstellen wir Ihre Nichtresientensteuererklärung in Spanien.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, dann orientieren Sie sich nicht am Katasterwert, da dieser nichts mit dem Marktwert der spanischen Immobilie zu tun hat.Wichtig beim Immobilienkauf ist, dass der Verkäufer alle bisherigen Grundsteuern bezahlt hat, und im spanischen Immobilienkaufvertrag deutlich vereinbart wird, wer die Grundsteuer im Erwerbsjahr trägt, da die Grundsteuer stets zum 1.1. eines Jahres fällig wird, aber die Zahlung erst im Folgejahr erfolgt.

Nach dem Immobilienkauf hat unverzüglich die Umschreibung im Kataster zu erfolgen, ein Service der in unserem LEISTUNGSPAKET VOLLABWICKLUNG IMMOBILIENKAUF enthalten ist.

Wir bieten unseren Service auf Gran Canaria, Teneriffa, Fuerteventura, Madrid, Malaga, Torrox, Tarragona, Lloret de Mar, Mallorca und Ibiza an.

Leistungspaket Immobilienkauf

Bei einer Erbschaft einer spanischen Immobilie und der Berechnung der entsprechenden Erbschaftssteuer ist der Katasterwert ein Richtwert, der mit Hilfe von Multiplikationsfaktoren zum steuerlichen relevanten Berechnungswert der Erbschaftssteuer führt. Es ist aber nicht korrekt, diesen Wert direkt als Erbschaftwert zu übernehmen.

Rechtsmittel: Gegen die Festsetzung des Katasterwertes, falsche Berechnungen der Grundsteuer und unberechtigte Verzugskosten sind Rechtsmittel statthaft. Wir bitten darum, zugestellte Bescheide sofort in unserer Kanzlei vorzulegen, um in der Frist Ihr Rechtsschutzmittel einlegen zu können.

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Immobilienverkauf Spanien – Gewinnsteuer
 
Aktuell 2019

Gewinnsteuer Mallorca, Teneriffa

D.Luickhardt, Rechtsanwalt (abogado) und Steuerberater in Spanien (asesor fiscal) und sein Legalium Team sorgen für die vollständige Abwicklung Ihres Immobilienverkaufes und die steuerliche Erklärung in Spanien und auf Wunsch auch in der deutschen Einkommensteuer, wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, und nur eine Ferienimmobilie verkaufen möchten.

Stand: 02.01.2019

Aktuell hat die Rechtsprechung die Steuerreduzierung weiter ausgeweitet, was zu einer niedrigeren Gewinnsteuerlast bei einem Immobilienverkauf in Spanien führt.
 

Steuerreduzierung in der Gewinnsteuer

Nach Art.34 f LIRPF spanisches Einkommensteuergesetz, ist der Gewinn bei einem Immobilienverkauf zu versteuern, und der Gewinn ermittelt sich vereinfacht aus der Differenz zwischen Erwerbspreis mit Kosten und Verkaufspreis.
 

Tipp zur Steurerreduzierung

Sie können jedoch auch durch Aufwand und Ausgaben den Gewinn mindern.

Der Begriff der „mejora“ ist hierbei entscheidend. Die Mejora wird von der spanischen Finanzbehörde eng ausgelegt, und erfasst nur Erweiterungen der Immobillie. Mit der mejora kann der Gewinn gemindert werden, da dieser Betrag zum Erwerbspreis addiert wird.
 

Beispiel

Sie haben eine Immobilie in Llucmajor, Mallorca, und haben nach dem Kauf die gesamte Heizungsinstallation entfernt und neu installiert.

Die Finanzbehörde sieht dies nicht als mejora an, sondern als Instandhaltungsmassnahme und ist damit nicht gewinnmindernd bei einem Immobilienverkauf.
 

Wichtig

Anders ist dies, wenn die Immobilie vermietet wird, dann können die Installationskosten in Höhe der Mieteinnahmen abgesetzt werden und den Restbetrag als Verlustvortrag in den nächsten 4 Jahren von den Einnahmen abgezogen werden.

Eine aktuelle Rechtsprechung aus dem Jahre 2018, hat bei dem Austausch der Wasserinstallation den Begriff der mejora befürwortet und die Gewinnminderung beim Wiederverkauf akzeptiert, allerdings war dies eine spanische SL, die gewerblich Immobilien zur Renovierung angekauft und dann verkauft hat.
 

Service

Nutzen Sie unsere Simulation der Gewinnsteuer bevor Sie die Immobilie in den Verkauf geben, da hierdurch bei der Kaufpreisfestsetzung die Gewinnsteuer miteinkalkuliert werden kann.
 

Steuersätze beim Immobilienverkauf in Spanien

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