Touristische Vermietung in Spanien

Kanarische Inseln

Aktuell 04.02.2025

Melderegister für Kurzzeitvermietung Pflicht ab 01.07.2025

Aktuell 10.01.2025

Wichtige Gesetzesneuheiten in ganz Spanien, (Gesetz 1/2025) im Jahre 2025, sind, dass ab dem 03.04.2025 die touristische Vermietung in Mehrfamilienhaeusern, die sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (LPH) regeln, nicht mehr erlaubt ist, es sei denn, 3/5 der Eigentümer stimmen für die Erlaubnis der touristischen Vermietung.

Damit wird umgekehrt, was bislang galt. Bislang konnte man mit 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung verbieten und jetzt muss sie ausdrücklich erlaubt werden.

Bestandsschutz besteht für Eigentümer, die bislang die touristische Vermietung betreiben, aber auch nur solange die 3/5 Mehrheit die touristische Vermietung nicht verbietet.

Aktualisierter Text des Gesetzesentwurfs zur Regulierung der touristischen Vermietung

Kleineigentümer, die bereits Ferienhäuser auf den Kanarischen Inseln betreiben, können diese nach der Verabschiedung des Gesetzes auf unbestimmte Zeit weiterführen.

Dies ist eine der Änderungen, die in den Entwurf des Gesetzes über die touristische Nutzung von Ferienimmobilien auf den Kanarischen Inseln aufgenommen wurden.

• Kleineigentümer, die bereits Ferienhäuser auf den Kanarischen Inseln betreiben, können dies auf unbestimmte Zeit tun, wenn sie sich an das Gesetz halten.
• Betreiber der Vermietungsaktivität, die keine Eigentümer sind, dürfen die nur für 5 Jahre tun
• Diese können um weitere fünf Jahre verlängert werden (oder bis zu 20 Jahre, wenn sie die gleiche Anzahl von Immobilien auf herkömmliche Weise vermieten).
• Die Verordnung sieht auch eine „Lockerung“ der technischen Anforderungen vor, die in einem ersten Entwurf der Verordnung zu Beginn dieses Jahres angekündigt worden waren, so dass für die Errichtung einer Ferienwohnung nicht mehr ein Ladegerät für Elektrofahrzeuge, ein befestigter Straßenzugang oder die Verpflichtung zur Einhaltung von Energieeffizienzkriterien erforderlich sind.
• Ebenso wird die Mindestnutzfläche, die für die touristische Nutzung einer Immobilie zulässig ist, von 39 Quadratmetern auf 25 Quadratmeter gesenkt, vorausgesetzt, die betreffende Immobilie erfüllt mindestens eine der in der Verordnung festzulegenden Bedingungen, wie z. B. einen mit dem Ferienhaus verbundenen Parkplatz, einen privaten oder gemeinschaftlichen Swimmingpool.
• Es sind zwei Übergangsbestimmungen in der Verordnung geplant, die darauf abzielen, differenzierte Fragen für diejenigen zu regeln, die bereits Ferienhäuser betreiben, je nachdem, ob sie Eigentümer der betreffenden Immobilie sind oder nicht.
• So richtet sich die erste Übergangsbestimmung an Eigentümer, die ihre Immobilien für touristische Zwecke nutzen. Für sie wird festgelegt, dass sie den Betrieb auf unbestimmte Zeit fortsetzen können, solange sie nachweisen können, dass sie alle Vorschriften einhalten.
• Dieses Recht ist „nicht übertragbar“ ist, d.h. es erlischt, wenn die Immobilie verkauft oder die Tätigkeit aufgegeben wird, und unterliegt dann den neuen Vorschriften.
• Für Betreiber, die Wohnungen verwalten, die ihnen nicht gehören, wird eine Betriebsdauer von fünf Jahren festgelegt, die um den gleichen Zeitraum verlängert werden kann, wenn sie zum Zeitpunkt der Abgabe ihrer Eigenverantwortungserklärung das neue Gesetz einhalten.
• Die Betriebsdauer kann in diesem Fall bis zu 20 Jahre betragen, sofern der Betreiber die gleiche Anzahl von Ferienhäusern, die er verwaltet, langfristig vermietet.
• Alle neuen touristischen Vermietungsbetriebe, die sich nach der Verabschiedung des Gesetzes niederlassen wollen, müssen die neue Verordnung einhalten.
• Den Gemeinden wird die Freiheit eingeräumt, innerhalb eines gesetzlichen Rahmens die Maßnahmen zu regeln und anzuwenden, die sie für ihre Besonderheiten für am besten geeignet halten.
• Alle  Gemeinden haben sechs Monate Zeit, um ihre jeweiligen Pläne für die Kontrolle von Ferienhäusern zu erstellen, die innerhalb von vier Jahren umgesetzt werden müssen.

Ein Standardmietvertrag ist auf englisch und spanisch zu erstellen und der Behörde vorzulegen. Der Mietzins ist genau zu bezeichnen. Ebenso ist Umsatzsteuer – 7% IGIC, auszuweisen und abzuführen. Der Zeitrahmen ist zu definieren und die Personenanzahl, die die Ferienwohnung maximal bewohnen darf.

Als Nichtsteuerresident in Spanien, müssen Sie einmal järhlich (aktuell 01.01.2024) die Nettoeinnahmen in Spanien versteuern

• Steuersatz 2024: 19%

Unser Service:

 Wir prüfen schon vor dem Immobilienkauf, ob Sie diese touristisch vermieten können – Nutzen Sie unser Servicepaket Vollabwicklung Immobilienkauf mit Rechtssicherheit auf den Kanarischen Inseln.

Wir erstellen Ihnen den Standardmietvertrag, der auf spanisch und englisch sein muss und der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Ebenso geben wir die regelmässigen Umsatzsteuererklärungen, Nichtsteuerresidentenerklärungen für Sie ab.

Touristische Vermietung Schritt für Schritt

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RIC Kanarische Inseln

Investitionsrücklage Teneriffa / Gran Canaria

Interessant ist die Firmengründung in Spanien, und insbesondere auf den Kanarischen Inseln, aufgrund der Steuervergünstigungen der ZEC und der RIC.

Neben der Gründung der ZEC Gesellschaft in Gran Canaria oder auch Teneriffa bieten wir Ihnen auch die RIC Anwendung in der jährlichen Bilanz und Steuererklärung Ihres Unternehmens an.

Während die ZEC Gesellschaft strenge Voraussetzungen schon bei der Gründung der Firma erfüllen muss, wie die Schaffung von 5 Arbeitsplätzen, ( 3 Arbeitsplätze auf den sogenannten kleinen Inseln wie La Gomera und La Palma) und ein Stammkapital von 100.000,00 EUR auf Gran Canaria und Teneriffa (auf den kleinen Inseln wie La Gomera, La Palma 50.000,00 EUR), um in den Genuss des Körperschaftssteuersatzes von 4% zu kommen, kann die RIC flexibel in jedem Geschäftsjahr angewandt werden, um eine vergleichbare Steuerentlastung zu erzielen.
 

Für die RIC sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

1. Geschäftssitz des Unternehmens auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, La Palma, La Gomera, Fuerteventura, Lanzarote, El Hierro)

 

2. Unternehmen ist gewerblich tätig

 

3. Die RIC Rücklagen werden innerhalb von 3 Jahren in Aktivvermögen des Unternehmens investiert oder aber andere zugelassene Investitonen werden getätigt.

   Ein Beispiel ist die Investition in die Erzeugung von Energie mit Windkraft oder Solarstromanlagen.

   Wir beraten Sie in Bezug auf die verschiedenen Anlagemöglichkeiten.

 

4. Die RIC Rücklagen müssen buchhalterisch getrennt erfasst werden und ein Investitonsplan muss erstellt werden

 

5. Die Anlagengüter müssen bis zur maximalen Nutzungsdauer im Vermögen gehalten werden, in der Regel sollten 5 Jahre nicht unterschritten werden

 

RIC Steuerentlastung gestaltet sich wie folgt:

90% des nicht ausgeschütteten Gewinnes kann steuerfrei zurückgestellt werden, soweit die gesetzlichen Rücklagen vorab berücksichtigt werden.
 

Beispiel:

Haben Sie bei einer spanischen GmbH 100.000,00 EUR Gewinn, können Sie bis zu 89.969,40 EUR zurückstellen

Die Differenz zu 100.000,00 EUR, also 10.030,60 EUR müssen mit 35% versteuert werden.

Sollten Sie an einer Firmengründung in Spanien und insbesondere auf den Kanarischen Inseln interessiert sein, vereinbaren Sie einen Beratungstermin mit unseren deutschsprachigen Berater.

Firmengründung Kanarische Inseln

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