Immobilienkauf Mallorca

Niessbrauch oder GbR mit Freiheit

in Erbschaftssteuer und Vermögenssteuer

Stand: 27.10.2021

Der Niessbrauch kann beim Immobilienkauf festgelegt werden und löst keine weiteren Steuerlasten auf.

Unter vielen Vorteilen sei dieser genannt: Keine Erbschaftssteuer auf Mallorca beim Todesfall des Niessbrauchsberechtigten; und er bietet die Möglichkeit, Vermögenssteuer zu vermeiden;

Bei einem Immobilienkauf auf Mallorca gilt spanisches Immobilienrecht, deshalb richtet sich der Niessbrauch, der im Grundbuch eingetragen wird, nach dem spanischen Zivilgesetzbuch und den Normen des Art.468 CC.

Niessbrauch

Lebenslanger Niessbrauch zur Vermeidung der Vermoegenssteuer auf Mallorca:

Berechnungsbeispiel

Jede Person hat 700.000 Euro Freibetrag in der Vermögenssteuer.

Der Vater kauft die Immobilie mit seinen 2 volljährigen Kindern.

• Kaufpreis Immobilie: 1.8 Mio Euro.
• Vater und Niessbrauchsberechtigter: 56 Jahre alt
• Niessbrauchswert: 33% des Gesamtkaufpreises

Damit ist der Niessbrauchswert 600.000 Euro und vermögenssteuerfrei. Wenn jedes Kind ebenso ein Drittel erwirbt, dann haben alle Beteiligten einen Wert, der vermögenssteuerfrei ist.

Weiterer Vorteil der Niessbrauchskonstellation:

Zu Lebzeiten hat der Vater das alleinige Nutzungsrecht und hat auch alle Kosten wie Steuern, Strom, Wasser etc zu tragen. Er kann selbst vermieten und muss entsprechend die Steuerlasten tragen.

Der Niessbrauch ist gesetzlich geregelt, nichtsdestotrotz können die Parteien untereinander Abweichungen vereinbaren.

Mögliche Sondervereinbarungen:

Zeitlich befristeter Niessbrauch, statt lebenslang – Erhaltungs und Herstellungsaufwand kann unter den Parteien vereinbart werden; u.a.

Deutsche Gbr

Die deutsche Gbr als vermögensverwaltende Familiengesellschaft hat zum Ziel, dass die Kinder schon am Immobilienvermögen beteiligt werden, aber den Eltern noch die Leitungsmacht, Verfügungsmacht und wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit bleibt. Derr Übergang erfolgt durch das Ausscheiden der Eltern durch Tod. 

Die deutsche Gbr wird nach dem Rechtstypenvergleich in Spanien der sogenannten Sociedad civil gleichgestellt, die im spanischen Zivilgesetzbuch in Art.1665 ff geregelt ist.

Zu beachten ist, dass diese Gesellschaftsform in Spanien steuerlich transparent ist, gemäss Art.35.4. LGT, und wenn sie keine gewerbliche Tätigkeit ausübt, auch keine spanische Steuernummer erhält und nicht körperschaftssteuerpflichtig ist.

Letztlich sind die Gesellschafter persönlich steuerpflichtig. Das blosse Halten einer spanischen Immobilie durch Familienmitglieder ist damit keine eigenständige Rechtsform, sondern in Spanien wird sie als Miteigentumsgemeinschaft (comunidad de bienes) bezeichnet, und damit kann die deutsche GbR nicht direkt Immobilie in Spanien erwerben, wenn sie nicht gewerblich tätig ist.

Damit rückt die Niessbrauchskonstellation wieder in den Vordergrund, in der die Eltern die Nutzung und Entscheidungsgewalt über die Immobilie haben und damit der Zweck der GbR hinsichtlich der spanischen Immobilie auf Mallorca umgesetzt werden kann.

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Niessbrauch Spanien

Miteigentum Immobilie und Niessbrauch in Spanien

Stand: 20.05.2023

Miteigentum an einer Immobilie in Spanien ist häufig und besteht, wenn mehr als ein Eigentümer eine Immobilie mit einem entsprechenden Quotenanteil im Eigentum hat.

Beispiel:

Ehegatten mit jeweils 50% oder Erbengemeinschaften mit 5 Erben, mit jeweils 20%.

Häufige Fragen zum Miteigentum

Frage:

Kann ein Eigentümer die Miteigentumsgemeinschaft verlassen ?

Antwort:

Ja, jederzeit kann jeder Eigentümer eine Teilungsklage und eine Teilungsversteigerung zu iniitieren, ohne die anderen Miteigentümer vorher zu fragen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Immobilie nicht real teilbar ist.

Frage:

Wer hat das Nutzungsrecht an der Immobilie ?

Antwort:

Jeder Miteigentümer hat das Nutzungsrecht und die Rechtsprechung hat entschieden, wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können, dass diese sich in der Alleinnutzung abwechseln müssen. 

Frage:

Wer zahlt die Unterhaltungskosten und entscheidet über Reparaturen?

Antwort:

Es gilt das jeder Miteigentümer die Unterhaltungskosten nach seiner Quote anteilig mittragen muss und die Entscheidung über Herstellungsaufwand und substanzerhaltende Massnahmen muss mit Mehrheit beschlossen werden. Laufende Unterhaltsmassnahmen kann jeder Miteigentümer ohne Mehrheitsbeschluss durchführen und Aufwendungsersatz vom anderen Miteigentümer verlangen. 

In Spanien ist der Niessbrauch an einer Immobilie in Verbindung mit Miteigentumssituationen zu finden. 

Beispiel:

Der Vater verstirbt und die beiden Kinder werden Miteigentümer der Immobilie und die Witwe erhaelt das Niessbrauchsrecht lebenslang.

Dann ist zu den oben genannten Fragen zu beachten,

zu 1.

Es bleibt unveraendert, jedoch bleibt der Niessbrauch als im Grundbuch eingetragenes geschuetztes Recht bestehen, was die Versteigerung mit Zuschlag an einen Dritten erschwert. Wenn ein Miteigentuemer das volle sogenannte nackte Eigentum erwirbt, muss er das Niessbrauchsrecht weiterhin dulden.

zu 2.

Das Nutzungsrecht hat der Niessbrauchsberechtigte.

Zu 3.

Die gewöhnlichen Unterhaltskosten zahlt der Niessbrauchsberechtigte und er hat eine Unterhaltspflicht. Nur die Instandhaltungskosten, sogenannte reparaciones extraordinarias haben die Miteigentümer zu tragen und entsprechend mit Mehrheit zu beschliessen.

Nutzen Sie unsere Rechtsberatung und gerichtliche Begleitung bei Teilungsklage und Teilungsversteigerung in Spanien.

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Niessbrauchsrecht in Spanien

Niessbrauch Spanien bei Immobilienkauf, Schenkung, Erbschaft

Aktuell 20.05.2023

Der Niessbrauch (usufructo) an einer spanischen Immobilie richtet sich nach spanischem Recht. Das Niessbrauchsrecht ist in ganz Spanien gleich, sei es in Mallorca, Ibiza, Barcelona, Madrid, Almeria oder Teneriffa.

Merke

Ein Niessbrauch muss in das Grundbuch eingetragen werden, sonst ist er nicht wirksam.

Service

Nutzen Sie unseren Service der Beratung und Eintragung Ihres Niessbrauchsrechtes in Spanien, sei es durch Schenkung oder Immobilienkauf.

Niessbrauch Spanien – wozu ist er nützlich?

• zur Erbschaftsteuerersparnis
• Vereinfachung der Erbschaft in Spanien
• Schenkungsteuerersparnis
• Familiäres Mitspracherecht

Wann findet der Niessbrauch Anwendung?

• Immobilienkauf Spanien
• Erbschaft nach spanischem Erbrecht – Ehegatte erhaelt Niessbrauch von Gesetzes wegen
• Schenkung an Kinder
  

Welche Arten von Niessbrauch gibt es in Spanien?

Lebenslanger Niessbrauch

Dieser berechnet sich nach dem Alter des Niessbrauchsberechtigten und pro Jahr wird 2% Immobilienwert angesetzt, maximal 70%.

Beispiel: Der Niessbrauchsberechtigte hat ein Apartment auf Teneriffa zum Wert von 100.000 EUR. Er ist 65 Jahre alt.
Niessbrauchswert: 24% = 24.000 EUR
Wirtschaftliches Eigentum: 76%

Aufeinanderfolgender Niessbrauch

Zwei Ehegatten sind Eigentümer eines Apartments auf Mallorca, die Ehefrau ist 65 Jahre alt und der Ehemann 70 Jahre alt, wie hoch ist der Niessbrauchswert ?

Es gilt der höhere Niessbrauchswert, unter Anwendung der Formel Niessbrauchswert = 89-Alter, gilt.
24% als der höhere Wert.

Wen jetzt die Ehefrau vorversterben würde, dann hat der Ehemann weiterhin ein Niessbrauchsrecht, fortfolgend, aber der Wert ist dann gemindert, um das Alter von ihm zum Zeitpunkt des Todes der Ehefrau. Das wirtschaftlichen Eigentum, also 76%, würde sich dann entsprechend dem Alter des Ehegatten erhöhen.

Gemischter Niessbrauch in Spanien

Der sogenannte gemischte Niessbrauch ist eine Mischung zwischen lebenslangen Niessbrauch und zeitlich befristetem Niessbrauch.

Beispiel: Ein Ehepaar kauft in Murcia, San Javier ein Apartment. Der Ehegatte ist 75 Jahre alt und erhält ein lebenslanges Niessbrauchsrecht, die Ehefrau, die 40 Jahre alt ist, erhält ein 10 jähriges Niessbrauchsrecht, so dass dem Sohn in 10 Jahren das Volleigentum der Immobilie in Spanien zusteht, wenn der Vater verstorben sein sollte.

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Niessbrauch und Erbschaft in Spanien

Gestaltungstipps und Erbschaftsteuer Berechnung

Stand 02.01.2022

Der Nießbrauch ist ein beliebtes rechtliches Konstrukt, wenn man zu Lebzeiten eine Immobilie kauft und schon das Kind begünstigen möchte.

Beispiel 1

Eine allein stehende Witwe kauft eine Immobilie auf Teneriffa zum Preis von 1.3 Mio EUR. Sie ist 80 Jahre alt und ihr Sohn 62 Jahre alt.
Der Nießbrauchswert richtet sich nach Formel 89-62 (Alter des Sohnes), sprich 351.000 Euro.

Beim Tod der Mutter muss der Sohn 6,5% Grunderwerbsteuer auf 351.000 Euro bezahlen.

Merke

Diese Konstellation erspart zwar die Erbschaftsabwicklung, ist aber zur Zeit steuerlich ungünstiger als wenn der Sohn als Volleigentum von der Mutter geerbt hätte, da zur Zeit eine erbschaftsteuerliche Vergünstigung von 99,9% auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera u.a.) gilt.

Beispiel 2

Der Nießbrauch wird nicht durch Kauf, sondern durch Erbschaft erworben. Die Witwe erhält von der Immobilie (hier Barcelona) den Nießbrauch, da ihr Ehegatte stirbt. Die Witwe ist 62 Jahre alt.

Erbschaftswert 1.3 Mio EUR
Wert Nießbrauch 351.000 EUR
Persönlicher Freibetrag in der Erbschaftsteuer von Katalonien (unterschiedlich zu Tenerife). 100.000 EUR
Steuerbemessungsgrundlage:251.000 EUR
Zahlbetrag Erbschaftsteuer: 31.670 EUR

Nach Anwendung der erbschaftsteuerlichen Vergünstigung in Barcelona (Katalonien): 316,70 Euro Erbschaftsteuer

Das Kind als Erbe erhält das sogenannte nackte oder auch als wirtschaftliches Eigentum bezeichnete Vermögen.

Im vorliegenden Falle: 1.3 Mio EUR – 351000 (Nießbrauch) = 949.000 EUR
Dies führt zu einem „Mittel“ Steuersatz von 23,41%
Der Mittelsteuersatz wird auf den gesamten Nachlass berechnet.

Dieser Mittelsteuersatz findet dann Anwendung, wenn die Mutter verstirbt, und das Nießbrauchsrecht erlischt. Folglich wären dann die 351.000 Euro noch zu 23,41 % versteuert, dies entspricht der Logik, da der Sohn beim direkten Vollerwerb vom verstorbenen Vater auch den gleichen Steuersatz gehabt hätte.

Aus den Beispielen ist ersichtlich, dass ein Nießbrauch bei Kauf einer Immobilie nur sinnvoll ist, wo die Erbschaftsteuer nicht mit 99,9% begünstigt ist (wie in Valencia etc), und vergünstige Regionen wie Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) oder Balearische Inseln (Mallorca, Menorca, Ibiza) oder Andalusien (Almeria, Malaga, Marbella, Cadiz) beim Immobilienkauf keine Nießbrauchslösung empfehlenswert ist, wohlgemerkt aus erbschaftsteuerlichen Gründen.

Die Nießbrauchslösung im Testament hilft in Regionen mit hoher Erbschaftsteuer die Erbschaftsteuerzahlung teilweise zu verzögern, aber nicht zu vermindern.

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