Spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf mit Rechtssicherheit 2025/2026

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkäufe werden von unserer deutsch-spanischen Rechtsanwaltskanzlei sorgfältig vorbereitet und abgewickelt. Der Grund dafür liegt nicht nur in der meist hohen Investitionssumme, sondern auch das spanische Immobilienrecht hat Tücken, die man zu beachten hat.

Betreuung in deutscher Sprache von der Vorkontrolle der Immobilie bis zur vollständigen rechtlichen und steuerlichen Kaufabwicklung, inkludiert Behördengänge für die Ummeldungen von Strom, Grundsteuer etc.

Konsequenzen der Nichtangabe des realen Kaufpreises 

Folgender Fall aus unserer 25 jährigen Praxiserfahrung im spanischen Immobilienrecht:

Ein Käufer bezahlt 200.000 EUR für seine Ferienimmobilie, doch im notariellen Kaufvertrag werden nur 150.000 EUR ausgewiesen. Ziel dieser Praxis ist es meist, die steuerliche Belastung beim Verkäufer zu verringern, und beim Käufer, da die Grunderwerbssteuern auf den deklarierten Preis berechnet werden.

HINWEIS:

Hier ist zu beachten, dass seit dem Jahre 2022 der spanische Gesetzgeber jährlich einen Referenzwert für die Immobilien in Spanien erlässt. Dieser Wert gilt als Mindestwert für die Bemessung der Grunderwerbssteuer, selbst wenn der Kaufpreis niedriger ist.

Aus zivilrechtlicher Sicht bleibt die Differenz von 50.000 EUR ohne rechtliche Grundlage. Sollte der Verkäufer die Immobilie nicht wie vereinbart übergeben, könnte der Käufer nur Ansprüche auf die im Vertrag aufgeführten 150.000 EUR geltend machen, da der Rest nicht dokumentiert ist. Im Streitfall besteht das Risiko, dass das Geschäft als Scheingeschäft eingestuft und damit juristisch anfechtbar wird.

Im steuerlichen Bereich kann die Verwaltung den tatsächlichen Marktwert der Immobilie überprüfen. Stellt sie fest, dass der deklarierte Wert nicht mit dem Referenzwert oder den wirtschaftlichen Realitäten übereinstimmt, fordert sie die Steuern auf Basis der 200.000 EUR nach – zusätzlich zu Zinsen und Bussgeldern, die den ursprünglichen finanziellen Vorteil mehrfach aufwiegen können.

Auch im Hinblick auf Geldwäsche kann das Ausweisen eines anderen als des tatsächlich vereinbarten Preises als Versuch betrachtet werden, steuerlich nicht erklärtes Geld zu verbergen. In schweren Fällen kann dies zu strafrechtlicher Verantwortung, hohen Geldbußen und sogar zu Gefägnisstrafen führen.

Dieses Beispiel zeigt, wie eine scheinbar kurzfristig vorteilhafte Praxis weit schwerwiegendere rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben kann als die erhoffte Steuerersparnis. Die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlich gezahlten und dem im Vertrag angegebenen Preis ist eine Garantie für Rechtssicherheit und regelkonformes Verhalten.

Nicht zu vergessern, der scheinbare Vorteil für den Käufer in der Grunderwerbssteuer, steht im Gegensatz zur erhöhten Gewinnsteuer, die der Käufer zahlen muss, wenn er mit Gewinn verkauft. Ein Nichtsteuerresident in Spanien zahlt auf den Gewinn bei einem Immobilienverkauf 19% und ein steuerlich Ansässiger in Spanien sogar 19-30% je nach Höhe des Gewinns.

Immobilienkauf in Spanien – Vorkaufsrecht

Ein existierendes spanisches Vorkaufsrecht an einer spanischen Immobilie oder Liegenschaft ist nicht notwendigerweise im Grundbuch einzutragen.

In der Kombination, dass in Spanien oftmals in der notariellen Kaufurkunde der Kaufpreis unterverbrieft wird, kann sich eine vermögenstechnisch gefä,hrliche Situation entwickeln, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht zum notariell beurkundeten Kaufpreis ausübt.

Sie als Käufer verlieren nicht nur das erworbene Immobilieneigentum, sondern unter Umständen auch den nicht offiziellen Aufpreis.

Vorkaufsrechte befinden sich in verschiedensten Bereichen des spanischen Immobilienrechts, Mietrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Baurecht und Bodenrecht.

Nicht abschliessend seien genannt: Vorkaufsrechte von Miteigentümern, von Nachbarn bei ländlichen Grundstücken, Mietern von Immobilien und Wohnungen, etc.

Vorkaufsrecht Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Weiterlesen: Fallstricke beim Immobilienkauf Katalonien

Immobilienkauf Spanien – Kanarische Inseln

Bei dem Kauf einer Ferienimmobilie von Banken ist darauf zu achten, dass die Banken meist die Immobilie unbesichtigt im schlechten Zustand abgeben und auch die Papiere nicht auf dem laufenden sind.

Unser Service im Rahmen des Immobilienservicekaufpakets:

Wir besichtigen fuer Sie die Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria und besorgen Ihnen die notwendigen Unterlagen zum Kauf, wie letzte Strom- und Wasserrechnung, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft ueber den Schuldenstand.

Eigentümerversammlungsprotokoll:

Bei jedem Immobilienkauf auf Teneriffa oder Gran Canaria sollte auch das letzte Eigentümerversammlungsprotokoll eingesehen werden.

Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie in der Wohnungseigentümergemeinschaft einige Rechte, wie zum Beispiel das Antragsrecht, Aspekte der Gemeinschaft beraten und beschliessen zu lassen.

Aber es ist auch eine Pflicht, dass Sie vorab die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, wenn Sie aussen ersichtliche Veränderungen vornehmen (Schliessen der Terrasse, Farbe der Markise).

Sie sollten den Antrag auf Genehmigung und Beratung 10 Tage vor der Eigentümerversammlung schriflich beim Präsidenten abgeben.

Sollte der Präsident den Tagesordnungspunkt nicht aufnehmen, können Sie auf Aufnahme in die Tagesordnung sogar klagen.

Hilfsweise kann das spanische Gericht in einem besonderen Prozess, der sogenannte juicio de equidad, sogar die Genehmigung einer Umbaumassnahme der Eigentümerversammlung ersetzen, sollte diese nicht beschliessen.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

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Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf mit spanischer Hypothek

Bei einem Immobilienkauf mit einer Hypothek in Spanien, ist zunächst die Immobilie zu finden, juristisch zu kontrollieren und vertraglich zu reservieren.

Dann erfolgt der Antrag bei einer spanischen Bank auf ein Hypothekendarlehen.

Die spanische Hypothek hat ein 3 stufiges Verfahren für die Erstellung.

Stufe 1. Angebot der Bank

Angebotsphase – 30 Tage, sogenanntes FEIN Angebot der kreditgebenden Bank, in Spanien als oferta vinculante bezeichnet.

Die Bank verlangt in der Regel

• NIE Nummer ( = NIF)
• Reservierungsvertrag Immobilie + Grundbuchauszug
• Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres
• Vermögensaufstellung
• CIRBE Registerauszug – Bestehende Verbindlichkeiten von mehr als 9.000 EUR bei spanischen Banken
• Arbeitsvertrag
• Die letzten 3 Lohnabrechnungen

Von Unternehmern wird verlangt

• Letzte Jahresumsatzsteuererklärung
• laufende Umsatzsteuermeldungen
• letzte Zahlungen an die Sozialversicherung

Dem Angebot ist der Vertragsentwurf der Hypothek beigefügt, die Risikobelehrung (Fiae), Nebenprodukte (Lebensversicherung, Gebäudeversicherung etc.) Zinsbelastung und Nebenkosten.

Die Bank antwortet nach der Prüfung der Unterlagen in der Regel mit einem Finanzierungsangebot und finanziert für die Erstwohnsitzimmobilie 80% des Verkehrswertes, bzw 60-70% bei einer Ferienimmobilie.

Stufe 2.  Informationen der Bank

Notarielle Risikobelehrung

Wenn das Angebot angenommen wird, besteht nochmals eine Bedenkzeit von mindetens 10 Tagen vor Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde,  zusammen mit der Kaufurkunde.

Ein Tag vor der notariellen Unterschrift der Hypothekenurkunde wird der Darlehensnehmer vom Notar über die Vertragsbedingungen und risiken nochmals aufgeklärt.

Stufe 3. Notartermin

Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde

Unterschrift der notariellen Hypothekendarlehensurkunde und Geldauszahlung in der Regel an den Verkäufer der Immobilie, bei gleichzeitiger Unterschrift der Kaufurkunde der spanischen Immobilie.

Im folgenden wird die Stufe 1 und das Angebot mit dem FEIN Inhalt näher beschrieben.

Die FEIN muss beinhalten:

• Daten des Darlehensgebers, Darlehensnehmer
• Gesamtkosten der Hypothek: Darlehensbetrag, Zinsen (variabel oder fest), Nebenkosten, Laufzeit (Bsp 240 Monate) + TAE (Gesamtkosten in % pro Jahr)
• Schätzwert der Immobilie (Verkehrswert)

• Prozentanteil der Garantie: Bsp 70% des Verkehrswertes der Immobilie

• Tilgungstabelle der Hypothek

• Vorfälligkeitsentschädigung, in der Regel ist es ein Schadensersatz von 2% des finanziellen Verlustes der Bank durch die verfrühte Darlehens-und Zinstilgung.

• Gutachterkosten zur Immobilienbewertung gehen zu Lasten des Darlehensnehmers ( in der Regel ca 800 EUR, wertabhängig); wobei der Darlehensnehmer den Gutachter selbst beauftragen kann, wenn dies von der Bank akzeptiert wird;

• Darlehensauszahlungsgebühr von maximal 1% des Auszahlungsbetrages zu Lasten des Darlehensnehmers.

• Zu Lasten der Bank(Darlehensgeber) gehen die Kosten von Notar, Grundbuch, Dokumentensteuer (1,5% Regelsatz mit regionalen Unterschieden).

• Möglichkeit der Wechsel des Gläubigers (Bank)
• Hinweis der Folgen bei Nichtzahlung der Hypothekenrate bis hin zur Zwangsversteigerung. Der normale Verzugszins sollte 3 % über dem Euribor nicht überschreiten. Die Bank muss eine Frist von einem Monat geben, bevor der Hypothekendarlehensvertrag wegen Nichtzahlung gekündigt werden kann und damit die gesamte Rückzahlung fällig wird.

Nebenverpflichtungen

1. Zur freiwilligen Verbesserung der Zinspflicht (Krankenversicherung, Lebensversicherung, Kreditkarte, Alarmanlage etc)
2. obligatorische Versicherungen (Gebäudehaftpflicht)

Bürgen Hinweis:

Sollte die Bank neben der Immobilie noch eine natürliche Person zur Bürgin fordern, haftet diese Person unbeschränkt mit deren gesamten Vermögen.

TIPP:

Bei diesen Fällen ist dringendst eine Rechtsberatung vorab zu empfehlen.

Nutzen Sie neben unseren Service der Vollabwicklung mit Rechtssicherheit Ihres Immobilienkaufes in Spanien, Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Andalusien, Valencia, Katalonien (Barcelona, Sitges), als auch die vollständige Erstellung und Betreuung bei der Hypothekenerstellung, ohne dass Sie nach Spanien anreisen müssen.

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Spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf ohne Grundbuch

Pflicht zur Grundbucheintragung

Stand 05.08.2022

In der Praxis nicht selten kann es bei einem Grundsückskauf oder auch Immobilienkauf vorkommen, dass keine Grundbucheintragung vorliegt.

Eine Grundbucheintragung ist für den Eigentumserwerb in Spanien an unbeweglichen Vermögen nicht unbedingt notwendig. Schliesslich kann Eigentum durch einen privatschriftlichen Kaufvertrag mit Nachweis der Kaufpreiszahlung und Besitzübergang (Schlüsselübergabe) erworben werden. Jedoch ist die Grundbucheintragung die Voraussetzung eines Immobilienkaufes.

Der Grund ist die Schutzwirkung des Grundbuches.

Das Grundbuch gibt Zeugnis darüber, wer Eigentümer ist, und dass keine Lasten bestehen.

Ein typisches Beispiel ist, dass ein Immobilieneigentümer verstirbt und dieser Todesfall nicht im Grundbuch eingetragen wird. Es handelt sich um ein Ehepaar und die Witwe möchte die Immobilie verkaufen. Ein Verkauf ist nicht möglich, da der verstorbene Ehegatte noch im Grundbuch steht.

Lösung

Ist die Witwe die Alleinerbin, dann kann das Grundbuch mit der Vorlage folgender Dokumente berichtigt werden:

internationale Sterbeurkunde + Erbschein mit Apostille

oder

europäisches Nachlasszeugnis + Erbschaftssteuererklärung + Steuererklärung zur gemeindlichen Wertzuwachssteuer

Die Witwe steht dann als Alleineigentümerin im Grundbuch und kann die Immobilie verkaufen.

Komplexer wird die Erbschaftsabwicklung wenn:

• Mehrere Erben vorhanden sind, da dann zunächst in Spanien eine Erbschaftsannahme und Aufteilung in öffentlicher Urkunde durchgeführt werden muss.
• Oder gar der Verstorbene länger als 6 Monate vor seinem Tod in Spanien gelebt hat, dann ist ein Erbenfeststellungsverfahren in Spanien duchzuführen.

Grundbuchauszug online bestellen

Immobilienkauf Spanien – Lastenfreiheit – Schliessen Sie Haftungsrisiken und Vermögensschäden aus

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Immobilienkauf in Spanien

Kaufpreiszahlung

Hinterlegung Anzahlung (Arras)

Die Kaufpreiszahlung ist beim Immobilienkauf in Spanien ein wesentlicher Aspekt und nichtsdestotrotz oftmals problematisch und streitanfällig.

Der Notar hat in Spanien kein Anderkonto, da es keine Auflassung gibt, sondern der Immobilieneigentumserwerb findet direkt bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde statt und nicht erst beim Grundbucheintrag.

Letztlich hat sich jedoch aufgrund des Handelsbrauchs der Anzahlung von 10% des Kaufpreises bei Unterschrift eines Vorkaufvertrages oder privatschriftlichen Kaufvertrages eine Notwendigkeit ergeben, diesen Betrag vor dem Notartermin zum eigentlichen Kauf sicher zu hinterlegen.

Der Normalfall ist bei:

1. Immobilienkauf Spanien: gebrauchte Immobilie

2. Immobilienkauf Spanien: Neubau

zu 1. gebrauchte Immobilie

Kaufpreisvereinbarung- seit dem 01.01.2022 darf der Referenzwert nicht unterschritten werden.

Diesen Wert ermitteln wir im Rahmen der rechtlichen Vorkontrolle als Teil unseres Immobilienkaufservicepakets zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes in Spanien, Katalonien, Figueres, Roses, Costa Brava, Mallorca, Valencia, Andalucia, Teneriffa, Gran Canaria und Fuerteventura.

Privatschriftlicher Kaufvertrag mit 10% Anzahlung (arras)

Hinterlegung der 10% Anzahlung ist in folgender Weise zu empfehlen, um Risiken als Immobilienkäufer in Spanien auszuschliessen, bzw zu minimieren.

Die folgende Empfehlung vom geringsten zum höchsten Risiko bei Nichterfüllung des Verkäufers zwischen dem Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages und des notariellen Kaufvertrages.

1. Kein Risiko ohne zusätzliche Kosten: Hinterlegung in unserer Kanzlei Legalium
2. Geringes Risiko mit zusätzlichen Kosten wertabhängig: Notarielle Hinterlegung
3. Erhöhtes Risiko: Zahlung an den Verkäufer der Immobilie
4. Hohes Risiko: Zahlung an den Makler

Merke:

Die notarielle Hinterlegung ist gesetzlich nicht geregelt, und jeder Notar kann frei entscheiden, ob er Gelder des Käufers akzeptiert.

Während es auf Mallorca und Teneriffa, Gran Canaria weit verbreitet ist, dass der Notar die Gelder annimmt, ist es in Andalusien, Katalonien und Valencia eher die Ausnahme.

Der Notar hat für die Geldeinnahme 3 Handlungsalternativen:

• Annahme des Geldes und Unterschrift eines sogenannten acta de depósitos (Hinterlegungsurkunde) mit sich selbst als Notar
• der Käufer unterschreibt die Hinterlegungsurkunde vor oder nach der Hinterlegung
• es wird keine Hinterlegungsurkunde unterschrieben – eher selten der Fall, nur im Kaufvertrag wird die Geldhinterlegung vermerkt.

Notarieller Kaufvertragstermin:

Bei diesem Termin erwirbt der Immobilienkäufer das Eigentum und die Vollzahlung des Kaufpreises erfolgt.

Hier gibt es verschiedene Varianten:

• In der Praxis üblich: Zahlung per spanischen Bankscheck. Nicht nur die 10% Anzahlung, sondern der gesamte Kaufpreis kann über unsere Kanzlei Legalium in der Zahlungsabwicklung erfolgen. Wir bringen bei Unterschrift des notariellen Kauftermin den Bankscheck zum Notartermin mit.
• Sollte die Hinterlegung beim Notar erfolgen, dann hat der Notar den Bankscheck auszustellen.
• Zahlung per OMF Überweisung über die spanische Zentralbank: Diese Zahlungsweise bekommt in der Praxis immer mehr an Bedeutung. Sie funktioniert jedoch nur, wenn der Verkäufer in Spanien ein Bankkonto hat und die Zahlung muss von einem spanischen Bankkonto erfolgen. Die OMF Ueberweisung hat den Vorteil, dass in der Regel in 24 Stunden das Geld beim Immobilienverkäufer auf seinem spanischen Bankkonto eingeht.

zu 2. Neubau

Beim Neukauf einer Immobilie, werden die Zahlungen in der Regel an den Bauträger geleistet, wobei hier in jedem Falle eine besondere Versicherung oder eine Bankbürgschaft, gesetzlich vorgeschrieben, vom Bauträger vorzulegen ist.

Die üblichen Zahlungsstaffelungen zwischen Reservierungsvertrag, privatschriftlichen Kaufvertrag und notariellen Kauftermin erreichen in der Regel 50% des Kaufpreises und der Restkaufpreis wird bei Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde bezahlt.

Auch hier gilt das oben Gesagte, sprich die Zahlung kann über unser Kanzlei Legalium Konto erfolgen.

Die Informationen ersetzten keine Beratung im Einzelfall, da jeder Einzelfall in Bezug auf die Zahlungen, Besonderheiten hat, von dem Mietvertrag mit Kaufoption, Leibrentenvertraege, Immobilienkauf mit einer deutschen GmbH oder spanischen SL (GmbH) oder Immobilienkauf mit einer Hypothek einer spanischen Bank.

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Niessbrauchsrecht in Spanien

Niessbrauch Spanien bei Immobilienkauf, Schenkung, Erbschaft

Aktuell 20.05.2023

Der Niessbrauch (usufructo) an einer spanischen Immobilie richtet sich nach spanischem Recht. Das Niessbrauchsrecht ist in ganz Spanien gleich, sei es in Mallorca, Ibiza, Barcelona, Madrid, Almeria oder Teneriffa.

Merke

Ein Niessbrauch muss in das Grundbuch eingetragen werden, sonst ist er nicht wirksam.

Service

Nutzen Sie unseren Service der Beratung und Eintragung Ihres Niessbrauchsrechtes in Spanien, sei es durch Schenkung oder Immobilienkauf.

Niessbrauch Spanien – wozu ist er nützlich?

• zur Erbschaftsteuerersparnis
• Vereinfachung der Erbschaft in Spanien
• Schenkungsteuerersparnis
• Familiäres Mitspracherecht

Wann findet der Niessbrauch Anwendung?

• Immobilienkauf Spanien
• Erbschaft nach spanischem Erbrecht – Ehegatte erhaelt Niessbrauch von Gesetzes wegen
• Schenkung an Kinder
  

Welche Arten von Niessbrauch gibt es in Spanien?

Lebenslanger Niessbrauch

Dieser berechnet sich nach dem Alter des Niessbrauchsberechtigten und pro Jahr wird 2% Immobilienwert angesetzt, maximal 70%.

Beispiel: Der Niessbrauchsberechtigte hat ein Apartment auf Teneriffa zum Wert von 100.000 EUR. Er ist 65 Jahre alt.
Niessbrauchswert: 24% = 24.000 EUR
Wirtschaftliches Eigentum: 76%

Aufeinanderfolgender Niessbrauch

Zwei Ehegatten sind Eigentümer eines Apartments auf Mallorca, die Ehefrau ist 65 Jahre alt und der Ehemann 70 Jahre alt, wie hoch ist der Niessbrauchswert ?

Es gilt der höhere Niessbrauchswert, unter Anwendung der Formel Niessbrauchswert = 89-Alter, gilt.
24% als der höhere Wert.

Wen jetzt die Ehefrau vorversterben würde, dann hat der Ehemann weiterhin ein Niessbrauchsrecht, fortfolgend, aber der Wert ist dann gemindert, um das Alter von ihm zum Zeitpunkt des Todes der Ehefrau. Das wirtschaftlichen Eigentum, also 76%, würde sich dann entsprechend dem Alter des Ehegatten erhöhen.

Gemischter Niessbrauch in Spanien

Der sogenannte gemischte Niessbrauch ist eine Mischung zwischen lebenslangen Niessbrauch und zeitlich befristetem Niessbrauch.

Beispiel: Ein Ehepaar kauft in Murcia, San Javier ein Apartment. Der Ehegatte ist 75 Jahre alt und erhält ein lebenslanges Niessbrauchsrecht, die Ehefrau, die 40 Jahre alt ist, erhält ein 10 jähriges Niessbrauchsrecht, so dass dem Sohn in 10 Jahren das Volleigentum der Immobilie in Spanien zusteht, wenn der Vater verstorben sein sollte.

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Kauf einer Ferienimmobilie auf Mallorca

Wohnungseigentumsgesetz (LPH) 

Der Kauf einer Ferienwohnung auf Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria oder in Barcelona ist auch im Jahre 2019 ein gutes Invest.

Beim Wohnungseigentum ist stets zu beachten, dass in einer Gemeinschaft eine Satzung das Zusammenleben regelt und bei Streitfällen das Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahre 1960 in der Fassung aus dem Jahre 1999.  

Tipp

Es gibt kleine Wohnungseigentumsgemeinschaften, die keine Satzungen haben, dann regelt sich das Zusammenleben nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ley de propiedad horizontal)  

Tipp

Sie sollten als Miteigentümer stets zur Hauptversammlung erscheinen, wenn wichtige Themen behandelt werden.

Wenn Sie auf Mallorca oder Teneriffa fehlen, dann gilt Ihr Fernbleiben, als negative Stimme, doch in Barcelona, Sitges oder anderswo in Katalonien gilt das Fernbleiben, als positives Votum, mit den gefährlichen Konsequenzen, dass ein Abstimmergebnis gegen Ihr Willen ergeht.

Sollten Sie nicht erscheinen können, dann geben Sie einer Person Ihres Vertrauens, oder unseren Anwälten eine Vollmacht, so dass Sie ordnungsgemäess in der Eigentuemerversammlung vertreten werden können und Ihre Rechte verteidigt werden.

Was ist zu beachten, wenn Sie eine Ferienwohnung auf Mallorca, Teneriffa oder Barcelona kaufen?

Beim Kauf einer Wohnung sollten stets die Satzung und die letzten 3 Hauptversammlungsbeschlüssen der Eigentümerversammlung geprüft werden, auf Schuldenstand, Streitthemen, touristische Vermietung, Verwaltungskosten etc

Desweiteren muss der Verkäufer nachweisen, dass er keine Schulden bei der Eigentümergemeinschaft hat, da Sie als Immobililenkäufer 5 Jahre rückwirkend nachhaften für die Schulden.

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Immobilienverkauf Spanien – Gewinnsteuer
 
Aktuell 2019

Gewinnsteuer Mallorca, Teneriffa

D.Luickhardt, Rechtsanwalt (abogado) und Steuerberater in Spanien (asesor fiscal) und sein Legalium Team sorgen für die vollständige Abwicklung Ihres Immobilienverkaufes und die steuerliche Erklärung in Spanien und auf Wunsch auch in der deutschen Einkommensteuer, wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, und nur eine Ferienimmobilie verkaufen möchten.

Stand: 02.01.2019

Aktuell hat die Rechtsprechung die Steuerreduzierung weiter ausgeweitet, was zu einer niedrigeren Gewinnsteuerlast bei einem Immobilienverkauf in Spanien führt.
 

Steuerreduzierung in der Gewinnsteuer

Nach Art.34 f LIRPF spanisches Einkommensteuergesetz, ist der Gewinn bei einem Immobilienverkauf zu versteuern, und der Gewinn ermittelt sich vereinfacht aus der Differenz zwischen Erwerbspreis mit Kosten und Verkaufspreis.
 

Tipp zur Steurerreduzierung

Sie können jedoch auch durch Aufwand und Ausgaben den Gewinn mindern.

Der Begriff der „mejora“ ist hierbei entscheidend. Die Mejora wird von der spanischen Finanzbehörde eng ausgelegt, und erfasst nur Erweiterungen der Immobillie. Mit der mejora kann der Gewinn gemindert werden, da dieser Betrag zum Erwerbspreis addiert wird.
 

Beispiel

Sie haben eine Immobilie in Llucmajor, Mallorca, und haben nach dem Kauf die gesamte Heizungsinstallation entfernt und neu installiert.

Die Finanzbehörde sieht dies nicht als mejora an, sondern als Instandhaltungsmassnahme und ist damit nicht gewinnmindernd bei einem Immobilienverkauf.
 

Wichtig

Anders ist dies, wenn die Immobilie vermietet wird, dann können die Installationskosten in Höhe der Mieteinnahmen abgesetzt werden und den Restbetrag als Verlustvortrag in den nächsten 4 Jahren von den Einnahmen abgezogen werden.

Eine aktuelle Rechtsprechung aus dem Jahre 2018, hat bei dem Austausch der Wasserinstallation den Begriff der mejora befürwortet und die Gewinnminderung beim Wiederverkauf akzeptiert, allerdings war dies eine spanische SL, die gewerblich Immobilien zur Renovierung angekauft und dann verkauft hat.
 

Service

Nutzen Sie unsere Simulation der Gewinnsteuer bevor Sie die Immobilie in den Verkauf geben, da hierdurch bei der Kaufpreisfestsetzung die Gewinnsteuer miteinkalkuliert werden kann.
 

Steuersätze beim Immobilienverkauf in Spanien

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Zwangsversteigerung in Spanien

Praktische Tipps zur Ersteigerung einer Immobilie auf Teneriffa

RA D.Luickhardt, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Spanien und Deutschland zugelassen und sein Team beraten und betreuen Ihren Immobilienkauf in Spanien in einer Zwangsversteigerung.

Das Bieten online bei der jeder spanischen Zwangsversteigerung von Immobilien ist möglich, wenn man 5% vom angesetzten Verkehrswert bei Gericht hinterlegt.  

Beispiel aus der Praxis

Sie haben eine Immobilie in dem Online Portal gefunden. Die Immobilie liegt auf Teneriffa und entspricht Ihren preislichen Vorstellungen.  

Kann man Bilder der Immobilie bei Gericht anfordern?

Lichtbilder werden Sie von der Immobilie auf Teneriffa von Gericht nicht erhalten.

Welche Möglichkeiten habe ich die Immobilie auf Teneriffa zu besichtigen?

Sie haben nach Art.669.3. LEC Prozessrecht bei Gericht zu beantragen, dass Sie die Immobilie besichtigen können.  

Was passiert, wenn die Immobilie vermietet ist, oder Hausbesetzer darin sind?

Wenn der Mietvertrag nicht im Grundbuch eingetragen ist, dann können Sie die Immobilie nach dem Zuschlag und Eigentumserwerb gerichtlich räumen lassen.  

Wichtig

Sie müssen den Räumungsantrag innerhalb eines Jahres nach Zuschlag der Immobilie auf Teneriffa stellen.

Wenn sich die Mieter der Räumung widersetzen, kommt es zu einem Gerichtstermin, bei dem wir Sie auf Teneriffa gerichtlich vertreten, so dass die Räumung der Immobilie auf Teneriffa zügig durchgeführt wird.  

Nutzen Sie unsere Betreuung

• Bietservice
• Rechtliche Lastenkontrolle
• Vertretung beim Zuschlag
• Grunderwerbssteuer Begleichung auf Teneriffa und dauerhafte steuerliche Vertretung
• Grundbucheintragung
• Ummeldungen von den Versorgungseinrichtungen von Strom, Wasser, Grundsteuer, Abfallgebühren etc.

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Immobilienkauf in Spanien

Küstenschutzgesetz Spanien, Grundbuch

In Spanien haben die Grundbuchämter nunmehr auch die Pflicht, dass die Grundbucheintragung mit der Realität entspricht.

Insbesondere, wenn Grundstücke an die Küstenlinie angrenzen oder auch an Naturschutzgebiete, dann verlangt das Grundbuch in Spanien

1. Deckungsgleichheit der Grenzen zwischen Kataster und Grundbuch
2. Angabe der Georeferenzen
3. Unbedenklichkeitsbescheinigung der Gemeinde, dass das Grundstück nicht den Küstenschutzbereich beeinträchtigt
4. Unbedenklichkeitsbescheinigung der Küstenschutzbehörde

Die Problematik der Abgrenzung zur Küstenschutzzone hat weitreichende Konsequenzen, bis hin zur Verweigerung der Eintragung der Immobilie mit Grundstück in das Grundbuch. Typische Problemzonen sind Teneriffa, Fuerteventura, Formentera, Ibiza, Mallorca u.a. 

Aktuelle Rechtsprechung vom 23.05.2018 der DGRN

….das jedes Grundstück in Spanien, welches an die Küstenlinie angrenzt, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Küstenbehörde vorlegen muss (Art.36 ReglCostas). Die Unbedenklichkeitsbescheinigung muss nachweisen, dass das Grundstück nicht in das Küstenschutzgebiet hineinreicht. 

Sollte das Grundstück weder im Kataster noch im Grundbuch deckungsgleiche Masse haben, ist eine Vermessung durchzuführen und aufgrund der tatsächlichen Vermessungsdaten die Bescheinigung bei der Küstenbehörde zu beantragen. 

Unser Service:

Nutzen Sie unsere Kompetenz als Rechtsanwälte für Immobilienrecht in Spanien, Baurecht und Küstenschutz in Kombination mit unserer Hausarchitektin, zur Vermessung und Baumangelprüfung.

Es berät Sie auf deutsch und spanischen RA D. Luickhardt in unseren Kanzleistandorten in Spanien (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Barcelona) und in Deutschland (Tettnang, Berlin, Hannover, Raum Frankfurt)

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