Immobilienrecht Katalonien

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien (Barcelona, Girona, Tarragona, Figueres, Tossa de Mar, Amposta, Mont Roig)

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

Beispiele aus der Praxis.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Tipp:

Beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger empfehlen wir, dass Sie unser Immobilienkaufservicepaket in Anspruch nehmen, da hier ausser verdeckte Insolvenzen, Rechte aus Grundstückstauschverträgen etc. rechtlich schwerwiegende Folgen bis zum Totalverlust Ihres Kaufpreises zur Folge haben können.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Tipp:

Bei Unterverbriefungen bei einem Immobilienkauf in Mont Roig hat der Verkäufer das Recht den Vertrag rückwirkend aufzulösen, wenn der Marktwert von dem vereinbarten Kaufpreis wesentlich abweicht.

Der Käufer kann dadurch seinen gesamten Kaufpreis verlieren, wenn der Verkäufer insolvent ist.

Besonderheiten befinden sich auch bei sogenannten auflösenden Bedingungen, die in Katalonien, Barcelona, erst in 30 Jahren gelöscht werden, wogegen in Mallorca schon nach 15 Jahren nach Unterschrift der notariellen Immobilienkaufvertragsurkunde zu löschen sind. Dies wird voraussichtlich im Jahre 2013 von Katalonien angepasst und auf 10 Jahre vermindert.

Die auflösende Bedingung (condicion resolutoria) findet sich in der Praxis oft in Immobilienkaufverträgen mit Hypothekenfinanzierung durch eine Bank oder bei anderen Kaufpreisstundungen.

Wichtiges Fallbeispiel aus der Praxis.

Es ist häufig, dass nicht nur ein Eigentümer einer Immobilie existiert, sondern mehrere Miteigentümer. Zwei Ehegatten erwerben jeweils 50% des Miteigentums oder mehrere Erben werden zu einer Quote Eigentümer. Wussten Sie, dass die Miteigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht haben und dies gesetzlich geschützt ist?

In Katalonien ist das Vorkaufsrecht innerhalb von 2 Monaten nach Grundbucheintragung des Verkaufes auszüben, dann kann der Miteigentümer zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten, und der Käufer fällt aus.

In Aragon besteht noch die sogenannte Torneria, die sich dem Grunde nach auf dasselbe Recht der Miteigentümer bezieht, aber die Einstiegsfrist ist ein Jahr statt nur 2 Monate.

Bei der gleichen Konstellation auf Mallorca oder Gran Canaria (spanische Regelung) hat der Miteigentümer 9 Tage Zeit.

Grundstückstausch für zukünftige Bebauung:

In Katalonien wurde mit dem Gesetz 23/2001 diese sogenannte Permuta geregelt.

Diese Regelung ist in der Praxis äusserst wichtig, da in diesem Bereich eine Vielzahl von Vertragsverletzungen auftreten können und der Grundstückseigentümer, der sein Grundstück überträgt auf den guten Willen des Bauträgers angewiesen ist.

Erfüllt der Bauträger nicht fristgemäss, sprich baut er das Gebäude nicht, oder stellt er es nicht fertig, tritt der Bauträger in Insolvenz oder baut er zu einem Preis, der mehr als zur Hälfte vom anfänglichen abweicht, dann ist der Grundstückseigentümer zur Rückabwicklung berechtigt. Im Zweifelsfall kann er sogar den Abriss des Gebäudes verlangen.

Auf der anderen Seite hat der Grundstückseigentümer durch diesen Tausch auch Wertsteigerungschancen, die er alleine nicht erzielen konnte, da er das Geld für eine Bebauung nicht hatte.

Abschliessend möchten wir auch auf die steuerliche Komponente hinweisen. Die Grunderwerbssteuer beträgt in Katalonien 8 – 10%, wogegen auf Gran Canaria, Teneriffa noch immer die 6,5% Grunderwerbssteuer gelten, was den Immobilienkauf den Kanaren noch am günstigsten im spanischen Vergleich macht.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

 Saisonale Vermietung, Ferienvermietung, Zimmervermietung Katalonien

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Touristische Vermietung in Katalonien

Aktuell 07.11.2023 – neue Verordnung bei der touristischen Vermietung in Kraft

Der Immobilienkauf in Katalonien ist nach wie vor für Deutsche und Schweizer interessant, da mit dem Auto erreichbar und die Immobilienpreise im Vergleich zu den Balearen und den Kanarischen Inseln noch moderat sind.

Desweiteren bieten sich auch die Möglichkeiten der touristischen Vermietung, die teilweise erleichtert erlangt werden kann, mit einem elektronischen Antragsverfahren, auf der anderen Seite eindeutig von den Gemeinden in bestimmten Bezirken verboten, wo die touristische Vermietung nicht mit der dauerhaften Bewohnung von Immobilien vereinbar ist. 

TIPP:

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Katalonien mit der rechtlichen Kontrolle, ob die Immobilie lastenfrei, mieterfrei und ohne Steuerschulden ist und im Zweifel touristisch vermietbar ist, bis zur zweisprachigen Kaufvertragsgestaltung und vollständigen steuerlichen Abwicklung mit der Nachlassplanung in erbschaftsteuerlichen Hinsicht. 

Stets auf dem laufenden mit den gesetzlichen Änderungen, hier die aktuellen Änderungen zum 18.03.2023 in Bezug auf das katalanische Gesetz zur touristischen Vermietung:

Es wird die sogenannte „estancia de temporada“ definiert mit einer Vermietungsdauer bis zu 31 Tage. Der Vermieter wohnt in derselben Wohnung und vermietet zimmerweise. In keinem Falle darf die Anzahl touristischen Gäste 4 überschreiten. 

TIPP:

In Spanien wird das Wohnungsgesetz / Ley de viviendas im Jahre 2023 reformiert und wer mehr als 5 Wohnungen im Eigentum hat und vermietet, kann statt 60% bis zu 90% Steuerbefreiung auf die Mieteinnahmen erlangen, wenn der Vermieter die Miete um 5% senkt und die Wohnung in einer Gegend liegt, die durch eine Wohnungsknappheit (zona tensionada) geprägt ist.

Die Reform des Wohnungsgesetzes bringt auch eine nachteilige Regelung, dass Gemeinden jetzt den Leerstand von mehr als 2 Jahren von Wohnungen mit einem Bussgeld belegen können.  

AKTUELLES AUS DER RECHTSPRECHUNG DGRN 07.02.2023

Touristische Vermietung in Gemeinschaften (WEG) ist erlaubt, solange diese nicht einstimmig verboten wird.  

Eine Eigentümergemeinschaft benötigt eine Einstimmgkeit, um die touristische Vermietung in einer Gemeinschaft zu verbieten, die 3/5 Mehrheit recht nur aus, zu besschränken aber nicht zu verbieten.

Die  gesetzliche Regelung zur touristischen Vermietung in Katalonien hat folgende Grundregeln, nach dem Gesetz 75/2020

TIPP:

Nicht zu vergessen, wenn Deutschland das steuerliche Heimatland ist, dann ist im Folgejahr auch in Deutschland eine Anlage V und AUS für die spanische Immobilie an die deutsche Einkommensteuererklärung anzulegen. Die in Spanien bezahlte Steuerlast kann in Deutschland angerechnet werden.

Im Gesetz gelten für die Genehmigungsfähigkeit der touristischen Vermietbarkeit in Katalonien folgende 

Voraussetzungen

• die Immobilie ist im Zonen-Bebauungsplan der Gemeinde, der für die  touristische Vermietung freigegeben ist;
• In der Wohnungseigentumsgemeinschaft darf die  touristische Vermietung nicht untersagt sein;
• die Immobilie in Katalonien hat eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und einen Energiepass
• die Immobilie in Katalonien ist möbliert, und auch mit Elektrogeräten ausgerüstet, die eine Bewohnbarkeit möglich machen
• Notrufnummer für den touristischen Mieter
• die  Immobilie in Katalonien muss regelmässig  geputzt  und renoviert werden

Anmeldeverfahren

Das Anmeldeverfahren ist bei der Gemeinde durchzuführen.

Es bedarf einer elektronischen Unterschrift, die wir für Sie einholen, und nach Erlangung der Genehmigung und der Zulassungsnummer, ist  das Kennzeichnungsschild an die Haustür anzubringen.

Jeder Tourist ist polizeilich zu melden, ab dem 01.10.2024 tritt die Meldung über die Webseite des Innneministeriums in Kraft. Die Immobilie ist vorab über die elektronische Unterschrift auf der Webseite zu melden.

Die steuerliche Meldung für die  Kurtaxe ist  durchzuführen und die Abgaben sind halbjährlich abzuführen.

Die Gewinnsteuererklärung für nicht steuerlich Ansässige in Spanien ist einmal jährlich abzugeben und die 19% Steuern auf den Gewinn einzuzahlen.

NUTZEN Sie unser  Service aus einer Hand: Rechtliche und steuerliche Begleitung beim Immobilienkauf + Antrag  auf die touristische Vermietungsgenehmigung  Katalonien+ Dauerhafte steuerliche Betreuung und steuerliche Vertretung in Spanien und Katalonien.

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Immobilienkauf in Katalonien

Masia – Finca rústica

Stand 13.06.2022

Der Begriff „Masias“ beschreibt in Katalonien einst Herrenhäuser mit landwirtschaftlichen Grundstücken, die heutzutage meist verlassen sind.

Ein Immobilienkauf ist stets mit der Frage verbunden, ob eine Renovierung möglich ist.

In der Region um Figueres, Darnius, Girona, Roses und im Hinterland von Barcelona sind viele Masias im Angebot.

Die katalanische Regierung hat nach dem Gesetz 50.2. die Zuständigkeit für die Renovierung den Gemeinden zugewiesen.

Damit soll der Gemeinde die Entscheidungsgewalt gegeben werden, aus historischen oder architektonischen Gründen, den Wiederaufbau von Masias zu ermöglichen und selbst wenn der Bebauungsplan den Wiederaufbau im Aussenbereich (suelo no urbanizable) nicht zulässt, kann die Gemeinde in einem besonderen Verwaltungsverfahren nach Art.48 den Wiederaufbau und die Renovierung für einen bestimmten Zweck, sogar für den Hotelbetrieb erlauben.

Im übrigen ist bei einem Kauf einer Masia – Finca rústica in Spanien ebenso das Grundbuch und Kataster zu prüfen und sollte es Quadratmeterabweichungen oder Lasten geben, dann ist abzuwägen, ob ein Kauf in Frage kommt, oder der Verkäufer diese rechtlichen Mängel beseitigt. Oftmals gibt es auch erbrechtliche Hindernisse um einen Masia Kauf durchzuführen. Diese müssen geprüft und dann rechtlich ordnungsgemäss abgewickelt werden, bevor der Kauf der Immobilie in Spanien stattfinden kann.

Grundbuchabfrage online

Wir empfehlen unser Immobilienkaufservicepaket zur Vollabwicklung des Masia Kaufes, dann haben Sie in deutscher Sprache die vollständige Betreuung:

• rechtliche Vorkontrolle
• Vertragsvorbereitung zweisprachig
• Durchführung des Notartermins
• Grundbucheintragung
• steuerliche Abwicklung in der Grunderwerbssteuer
• Ummeldungen von Grundsteuern und Versorgungsdienstleistern 
  

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Schenkung Spanien – Schenkungsteuer

Schenkungsteuer Katalonien

Stand: 15.03.2019

Eine Schenkung in Spanien ist zivilrechtlich nicht einfach und umso schwieriger und komplexer in steuerlicher Hinsicht.

Hinzukommt, dass jede Region, die Schenkungsteuer selbst regeln kann.  

Schenkung Immobilie Spanien – Katalonien

Wenn Sie nicht dauerhaft in Spanien leben, und Ihre Immobilie in der Costa Brava, Sitges, Barcelona oder Tarragona verschenken möchten, dann ist stets in Spanien eine Schenkungsteuererklärung abzugeben, da die Immobilie dort liegt und auch in dem Heimatland des Beschenkten.

Zuständig ist stets die Finanzbehörde in Madrid, unter Anwendung des katalanischen Steuerrecht für die Schenkung.

Geldschenkung Spanien – Katalonien

Leben Sie in Barcelona und bekommen Sie eine Geldschenkung von 200.000 Euro aus Deutschland von Ihrem Vater, dann ist diese Schenkung in Deutschland und Katalonien zu versteuern.

In Deutschland besteht ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro, aber in Barcelona gibt es nach katalonischem Schenkungsteuerrecht keinen persönlichen Freibetrag.  

Steuer Spar TIPP 2019

Sie sind unter 36 Jahre alt und haben ein Einkommen unter 36.000 Euro, dann können Sie bis zu maximal 65.000 Euro steuerfrei stellen, wenn Sie innerhalb von 3 Monaten eine Wohnung für den Erstwohnsitz in Barcelona erwerben.

Als Kind gehören Sie zur Gruppe II, folglich ergibt sich aus der Steuertabelle für die Schenkung folgende Steuerberechnung:

Schenkungsbetrag: 200.000 Euro

– Schenkung zum Wohnungskauf: Freibetrag 65.000
Restbetrag 135.000 Euro
Steuersatz 5%
Steuerzahlbetrag: 6.750 Euro
Sie haben 3.250 Euro Schenkungsteuer gespart.

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