Steuerpflichten für Immobilieneigentümer

1. Kauf

2. Eigennutzung

3. Vermietung

4. Verkauf

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Die Problematik der Erbschaftsteuer wird in anderen Beiträgen behandelt. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung in Deutschland und Spanien jederzeit zur Verfügung.

Steuern beim Erwerb einer Immobilie in Spanien

1. Grunderwerbssteuer – Impuesto de transmisiones patrimoniales – ITP

   Diese Steuer wird zur Zahlung fällig, wenn die notarielle Kaufvertragsurkunde Escritura pública de compraventa) unterzeichnet wird.

   Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. In den meisten autonomen Regionen Spaniens beträgt sie 8 – 10%. Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert (Irrtum, nicht Kaufpreis).

   Grunderwerbsteuer Aktuell

2. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos

   Umgangssprachlich wird sie als plusvalía municipal bezeichnet.

   Aktuell – Immobilienkauf an der Costa Brava – die gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

3. Grundsteuer: IBI (Impuesto de bienes inmuebles)

   Die Grundsteuer wird jährlich von Ihrem Bankkonto abgebucht, wenn Sie nach der ersten Barzahlung einen Dauerauftrag erteilen.

   Berechnung der Grundsteuer

Steuerpflichten als Immobilieneigentümer in Spanien

Nutzung als Ferienwohnung.

Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt (Hacienda) abgegeben werden.

Steuererklärung für Nichtresidente

Service:

Wir erledigen für Sie diese Steuererklärung. Dieser Service kostet 107,00 EUR

Vermietung des Immobilieneigentums

1. Gelegenheitsvermietung Besteuerung der Mieteinnahmen.

   Mit der neuen Regelung, die zum 26.01.2024 in Kraft trat, wurden die Quartalsmeldungen bei Vermietung abgeschafft. Es ist nur noch eine Jahresmeldung erforderlich. Dies ist auch sachbezogen, da im Einkommensteuerrecht in Spanien für unbeschränkt einkommensteuerpflichtige auch nur eine Jahresmeldung abzugeben ist. 

   Die Verwaltungsordnung EHA 3316/2010 wurde in Art.2 geändert und es ist die Herausgabe der neuen Erklärungsformulare abzuwarten.

   Beachten Sie, dass bei touristischer Ferienvermietung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria etc) stets noch die Umsatzsteuererklärung neben dem Modell 210 abzugeben ist und auf Mallorca, Balearen, Katalonien (Sitges, Figueres, Tarragona), Valencia auch die Ecotasa abzuführen ist.

   Einkommensteuererklärung Mieteinnahmen Spanien

    

2. Dauerhafte Vermietung: Man unterscheidet die dauerhafte Vermietung mit einer festen Betriebsstätte in Spanien und ohne eine solche. Nach Art.25 LIRPF ist eine feste Betriebsstätte gegeben, wenn ein Büro mit mindestens einem Vollzeit – Arbeitnehmer vorhanden ist.

   Dann wird diese Betriebsstätte steuerlich behandelt wie jede andere spanische Betriebsstätte. Insbesondere sind die Pflichten zu beachten, in Bezug auf den Steuerrückbehalt bei Zahlungsleistungen.

   Diese Fallkonstellation trifft man an, wenn ein Nicht-Steuerresident eine Wohnsiedlung erstellt und die Verwaltung nach dem teilweisen Verkauf der Wohnungen weiter führt.

   Sollte das Immobilieneigentum ohne eine feste Betriebsstätte gewerblich dauerhaft vermietet werden, dann besteht ebenso die Möglichkeit bestimmte Betriebsausgaben geltend zu machen. Es ist jedoch zu beweisen, dass die Betriebsausgaben angefallen sind, und zwar gerade im Zusammenhang mit dem Betrieb.

Service:

Wir beraten Sie gerne zum Thema Abschreibungen auf das Immobilieneigentum sowie die Abgabe von kumulierten Steuererklärungen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Wertzuwachs – staatlich + auf der Gemeindeebene

1. Staatliche Wertzuwachssteuer

   Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz bei Nichtresidenten von 19%, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

   Hierbei werden aber die Kosten um Wertverbesserung ab dem Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt. Sonderregelungen gibt es insoweit auch für die Erwerbstatbestände, die vor dem Jahre 1986 stattgefunden haben.

   Unkosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Unkosten anzuwenden. In der Praxis werden 3% des Kaufpreises beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden.

   Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.

   Service:

   Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

   Aktuell Immobilienverkauf – Steuerprüfung

   Aktuell Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

2. Plusvalía municipal – gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern. Diese sogenannte plusvalía municipal wurde zu Beginn näher erläutert.

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert.

Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Immobilienservicepaket Spanien

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser Servicepaket zum Immobilienkauf/verkauf, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst.

Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schliesst sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum geniessen können.

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Immobilienkauf Spanien

Nebenkosten

 (Kostenplanung Immobilienkauf Balearen (Mallorca, Ibiza)

Im Rahmen unseres Servicepakets zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes auf Marroca, berechnen wir Ihnen im Vorfeld alle Nebenkosten und Steuerlasten und führen alle Steuern für den Immobilienkauf auf Mallorca für Sie ab. Ab dem 01.01.2022 gilt nicht mehr der Kaufpreis, sondern der Referenzwert, es sei denn, der Kaufpreis ist höher.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist abhängig vom realen Verkehrswert der Immobilie und richtet sich vorbehaltlich einer Nachprüfung durch die spanische Finanzbehörde nach dem Immobilienkaufpreis, der in der notariellen Kaufurkunde angegeben wurde.

Die folgende Tabelle gibt einen Staffeltarif, der ab 01.01.2023 gilt, wieder.

Steuertipp

Wenn eine Erstwohnsitzimmobilie bis 200.000 EUR erworben wird, dann gilt ein Feststeuersatz von nur 5%.

Steuervergünstigung bei Garagenplätzen, die nicht mit einer Wohnung zusammenhängend gekauft werden.

Umsatzsteuer, Dokumentensteuer

Beim Kauf einer neuen Immobilie fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern die Umsatzsteuer (IVA) in Höhe von 10% und die Dokumentensteuer von 1,5% (AJD, ab einem Immobilienwert von 1.000.000 EUR 2%).

Steuerspartipp:

Sollte der Käufer mit einer vorsteuerabzugsberechtigten spanischen SL erwerben, kann der Verkäufer auch beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie auf die Freistellung der IVA und die Anwendbarkeit der Grunderwerbssteuer als Unternehmen verzichten.

Der Käufer muss dann zwar die 10% IVA und eine erhöhte Dokumentensteuer von 2% bezahlen, kann aber die Umsatzsteuer im Vorsteuerrückersattungsverfahren zurückverlangen. Damit ergibt sich eine Steuerersparnis von bis 8% auf den Immobilienkaufpreis.

Weitere Nebenkosten

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal oder korrekterweise technisch als Impuesto sobre el incremento sobre el valor de terrenos urbanos bezeichnet).

AKTUELL – gemeindliche Wertzuwachssteuer (Stand 08.11.2021)

Weitere Steuerpflichten

Der Verkäufer muss den Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit 19% versteuern (EU Bürger), unabhängig davon, ob er Nichtsteuerresident oder Steuerrresident in Spanien ist, aber bei der Nichtresidentensteuer werden dem Verkäufer vom Käufer schon 3% vom Immobilienkaufpreis zurückgehalten (retencion fiscal – withholding tax) und innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde eingezahlt.

Tipp:

Nutzen Sie unseren Service als Steuervertreter in Spanien. Als Nichtssteuerresident in Spanien, der auf Mallorca eine Immobilie kauft, sind Sie verpflichtet einen steuerlichen Vertreter in Spanien zu bestellen.

Steuerrepräsentant Spanien

Aktueller Hinweis zur Gewinnbesteuerung des Verkäufers

Die spanischen Finanzbehörden prüfen jetzt verstärkt die angegebenen Immobilienkaufpreise und passen sie gemäss dem steuerlichen Verkehrswert an.

Bislang war dies üblich bei der sogenannten Grunderwerbssteuer, die dann nachträglich durch die regionalen Finanzbehörden zu Lasten des Käufers der Immobilie nacherhoben wurde.

Neu ist die vermehrte Prüfung durch die staatliche Finanzbehörde in der Gewinnbesteuerung.

Beispiel Nebenkosten Immobilienkauf Mallorca:

Sie kaufen eine Immobilie aus zweiter Hand (kein Neubau) zum Referenzwert = Kaufpreis von 500.000,00 EUR, dann haben Sie folgende Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: 41.000 EUR (8,2%)
• Notarkosten (geringe Abweichungen möglich): 800,00 EUR
• Grundbuchkosten (geringe Abweichungen möglich): 500,00 EUR
• Anwalt- und Steuerberaterkosten unserer Kanzlei: 0,9% (mind. 2.500 EUR)

Beim Kauf einer Neubauimmobilie gelten Sonderregelungen und es ist 10% IVA (Umsatzsteuer) und 1,5-2% Dokumentensteuer, aber keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Steuervergünstigungen für Unternehmer – SL Neugründungen

• Immobilienkauf im Parque Balear de Innovación Tecnológica: 0,5% Grunderwerbsteuer
• Grundstückskauf eines unbebaubaren Grundstücks zwischen Unternehmern, die die Umsatzsteuerfreistellung akzeptieren: 4%
• Neue Firmengründungen: 3,5% für die Immobilie des Geschäftssitzes im Gründungsjahr

Steuertipp Miteigentum Mallorca

für Immobilieneigentümer in einer Miteigentumsgemeinschaft auf Mallorca, d.h. mehrere Eigentümer haben eine Immobilie auf Mallorca durch Erbschaft oder käuflich erworben und wollen diese einem Miteigentümer zu 100% übereignen.

Es fiele keine Grunderwerbsteuer an, sondern nur die Dokumentensteuer von 1,5-2%%.

Wir bereiten und führen Ihre Miteigentumsauflösung auf Mallorca durch, so dass Sie rechtlich und steuerlich profitieren

Immobilienkauf/Immobilienverkauf in Spanien – die Steuerprüfung

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Grunderwerbsteuer in den einzelnen

Regionen Spaniens

Stand: 24.04.2023

Die Grunderwerbsteuer, die bei jedem Immobilienkauf innerhalb von einem Monat nach der notariellen Unterschrift des Kaufvertrages zu zahlen ist, wird von den einzelnen Regionen bestimmt.

Sie richtet sich zunächst nach dem steuerlichen Verkehrswert der Immobilie, und nicht nach den Kaufvertragsvereinbarungen beim Immobilienkauf in Spanien.

Die Grunderwerbsteuer ist bei der Finanzbehörde der Region einzuzahlen.

Offizielle Bewertung der Immobilie ist notwendig und empfehlenswert zur Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien.

TIPP:

Wenn Sie als Immobilienkäufer Grunderwerbsteuer Nacherhebungen vermeiden wollen, dann lassen Sie sich durch unsere Kanzlei vor dem Immobilienkauf in Spanien den steuerlichen Verkehrswert der Immobilie berechnen.

Grunderwerbsteuer – spanische Regionen

• • Grunderwerbsteuer Valencia (Alicante, Denia)
    Immobilienkauf in Denia – 10% ITP. Bsp. Ermässigung auf 8%, wenn eine Sozialwohnung (VPO) als Erstwohnsitz erworben wird. Oder wenn Sie mit mehr als 65% schwerbehindert sind und als Rentner den Erstwohnsitz nach Denia verlegen, dann zahlen Sie beim Immobilienkauf nur 4% Grunderwerbsteuer. Neubauerklärungen, die bei jedem Neubau erstellt werden müssen, werden jetzt nicht mehr mit 1,2%, sondern jetzt mit 1,5% besteuert.

• • Grunderwerbsteuer Madrid
    Immobilienkauf in Madrid – 6% ITP. Neubauerklärungen werden jetzt nur noch mit 0,75%, statt 1% besteuert.

• • Grunderwerbsteuer Andalusien
    Immobilienkauf in Andalusien – 8% bei einem Erwerbswert von 400.000 EUR, 9% 400.000 – 700.000 EUR, 10% ab Erwerbswert von 700.001 EUR
    AKTUELL 2022: Grunderwerbssteuerermässigung vom 28.4.2021 – 31.12.2022 – 7% anstelle der normalen Steuersätze

• • Grunderwerbsteuer Murcia (San Javier, La Manga)
    Immobilienkauf in La Manga 8% GrunderwerbsteuerNeubauerklärungen werden teurer und der Steuersatz AJD steigt von 1,2% auf 1,5%

• • Grunderwerbsteuer Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)Immobilienkauf auf Teneriffa – 6,5% ITP. Wenn die Immobilie den Erstwohnsitz darstellt und der Kaufpreis unter 150.000,00 EUR liegt, dann zahlen Sie nur 5% Grunderwerbsteuer, 0% beim Immobilienkauf durch behinderte Personen oder kinderreiche Familien. Weitere Ermäßigungen, wenn der Erwerber unter 35 Jahre alt ist und nicht mehr als 24.000 EUR Jahreseinkommen hat.

• • Grunderwerbsteuer Katalonien (Barcelona, Roses, Girona)Immobilienkauf in Barcelona – 10% ITP

• • Grunderwerbsteuer Balearische Inseln (Mallorca, Ibiza, Menorca)Immobilienkauf auf Mallorca – 8 – 13% ITP (wertabhängig)

Entscheidend ist, welcher Wert zur Berechnung der Steuerlast zu Grunde gelegt wird.

Beispiel

Kaufpreis 300.000 EUR
Hypotheken Wertschätzung: 350.000 EUR
Schätzwert der Behorde: 320.000 EUR

Nach der aktuellen Rechtsprechung ist der Schätzwert der Behörde anzusetzen.
Die aktuelle spanische Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer, DGT 30.5.2019, gibt jeder regionalen Steuerbehörde das Recht die Grunderwerbsteuer festzusetzen und entsprechend die spanische Immobilie zu bewerten.

Wenn ein Immobilienkäufer Rechtssicherheit haben möchte, dass die Behörde keine Grunderwerbsteuer nacherhebt, mit Verzugsaufschlag, dann sollte dieser Wert ermittelt werden.

Service:

Im Rahmen unseres Immobilienkaufservicepaketes bieten wir diesen Bewertungsantrag bei den Finanzbehörden auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Malaga (Andalusien), Madrid, Barcelona, Valencia und Mallorca an.

Der angesetzte Kaufpreis zwischen den Kaufvertragsparteien ist keinesfalls für die spanische Finanzbehörde verbindlich, so wie in Art.57 LGT (spanische Abgabenordnung) geregelt.

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket, so dass Sie rechtssicher in Steuer und Recht in Spanien von uns in Spanien vertreten, Ihre Ferienimmobilie oder auch Alterswohnsitz in Spanien erwerben können.

Rechts- und Steuerservice Immobilienkauf Spanien

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Steuerpflichten – Immobilienkauf in Spanien

Nebenkosten mit Steuerverflechtung vor und nach

dem Immobilienkauf im Jahr 2024

Die Steuerpflichten beim Immobilienkauf in Spanien sind für alle Immobilienkäufer gleichwohl der Nationalität gleich, doch nach dem Immobilienkauf differieren die Steuerpflichten, ob der Immobilienkäufer in Spanien steuerlich ansässig wird, sprich länger als 183 Tage in Spanien lebt oder aber in seinem Herkunftsland ansässig bleibt, und die spanische Immobilie nur als Ferienimmobilie oder zur touristischen Vermietung nutzt.

Steckbrief Spanien Immobilienkauf und Steuern für die

• Nationalität und Herrkunfstland Schweiz (CH)
• Nationalität und Herrkunfstland Deutschland (D)

Besteuerung beim Immobilienkauf und Nebenkosten

GRUNDERWERBSTEUER (regional verschieden)

• Andalusien: 7% (2022 bis auf Widerruf)
• Katalonien: 10%
• Mallorca: 8-13% (neu ab 01.01.2023)
• Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 6,5%

Merke:

Bei einem Immobilienneukauf fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern Umsatzsteuer + Dokumentensteuer

• Andalusien, Katalonien, Mallorca: 10% + 1,5-2%
• Kanarische Inseln – Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 7% + 0,75-1%

Weitere Nebenkosten:

• Notarkosten: ca 0,3% vom Kaufpreis
• Grundbuchkosten: ca 0,2% vom Kaufpreis
• Anwaltskosten: 0,9% vom Kaufpreis (mind. 2.500 EUR)

BESTEUERUNG EINKÜNFTE

A: Ansässigkeit in Spanien

• Einkommensteuerprogression bis 47%
• Einkünfte aus touristischer Vermietung, Arbeit, Gewerbe, etc.
• CH: AHV Rente 1. und 2. Säule
• D: Bfa Rente mit 5% Steuerrückbehalt in Deutschland mit Anrechnung in Spanien

B: Nichtansässigkeit in Spanien

• CH: Eigennutzung Immobilie: 24% auf 2% des Katasterwertes (in Ausnahmefällen 1,1%)
• CH: touristische Vermietung: 24% ohne Ausgabenabzug!
• Tipp: Gründung einer spanischen SL (GmbH) – empfehlenswert zur Steueroptimtierung
• D: Eigennutzung Immobilie: 19% auf 2% des Katasterwertes (in Ausnahmefällen 1,1%)
• D: touristische Vermietung: 19% mit Ausgabenabzug, d.h. Nettobesteuerung

BESTEUERUNG GEWINN IMMOBILIENVERKAUF

A: Ansässigkeit in Spanien

• CH und D: 19 – 26%

B: Nichtansässigkeit in Spanien

• CH und D: 19%

Merke:

Bei einem Immobilienverkauf fällt neben der oben genannten staatlichen Gewinnsteuer auch die gemeindliche Wertzuwachssteuer zu Lasten des Immobilienverkäufers an, die sich nach dem objektiven Bodenwertzuwachs in der Eigentumszeit nach den Gemeindevorschriften berechnet.

VERMÖGENSSTEUER SPANIEN

A: Ansässigkeit in Spanien

• Andalusien: 700.000 EUR Freibetrag
• Katalonien: 500.000 EUR Freibetrag
• Mallorca: 700.000 EUR Freibetrag
• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: 700.000 EUR Freibetrag

Tipp:

Die Erstwohnsitzimmobilie ist bis zu 300.000 EUR steuerfrei.

B: Nichtansässigkeit in Spanien

In allen Regionen mit 700.000 EUR Steuerfreiheit

ERBSCHAFTSSTEUER SPANIEN

Es wird nicht zwischen Ansässigkeit oder Nichtansässigkeit unterschieden, die regionalen Vergünstigungen finden Anwendung und in der Gruppe 2: Vererbung an Kinder über 21 Jahre und Ehegatten gilt:

• Andalusien: 99% Reduzierung in der Erbschaftssteuer
• Katalonien: 100.000 EUR persönlicher Freibetrag
• Mallorca: Reduzierung von 100% in der Erbschaftssteuer
• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura: Vergünstigung von 99,9% in der Erbschaftssteuer

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Katasterwert – Grundsteuer Spanien

Impuesto sobre bienes inmuebles – IBI

Wichtig zu Wissen:

Der spanische Katasterwert einer spanischen Immobilie (valor catastral) ist ein wichtiger Wertfaktoren in verschiedensten Bereichen:

Spanische Grundsteuerberechnung, Immobilienkauf, Erbschaftssteuer und Schenkungssteuerberechnung in Spanien, Steuererklärung für Nichtsteuerresidenten in Spanien, Abschreibung von Investitionsgüter, etc.

Wichtig:

Wenn Sie Ihre jährliche Steuererklärung im Modell 210 für nichtsteuerresidente Immobilieneigentümer in Spanien ausfüllen, dann nehmen Sie nicht die Base liquidable als Berechnungsgrundlage, sondern den Katasterwert.Der Unterschied dieser beiden Werte wird im folgenden Beispiel ersichtlich.Wir bieten Ihnen die Erstellung der Steuererklärung an.

Steuererklärung Nichtresidenten

Beachten Sie:

Bei einer Immobilie im Niessbrauch muss der Niessbrauchsberechtigte die Grundsteuer zahlen, nicht der Eigentümer des nackten Eigentums.

Beispiel für die Berechnung der spanischen Grundsteuer

Die spanische Grundsteuer auch IBI und Contribucion benannt wird aufgrund des Katasterwertes berechnet. Die Besteuerungsgrundlage bezieht sich Eigentum, Niessbrauch in Spanien, und sonstige dingliche Nutzungsrechte über spanische Liegenschaften.

Der Gemeinde wird der Katasterwert von der staatlichen Stelle (DGC) vorgegeben und die Gemeinde hat einen gesetzlichen Rahmen zur Anwendung und Einforderung der gemeindlichen Steuer. Die Gemeinde kann bei städtischen Wohnimmobilien in Spanien einen Steuersatz von 0,4 % bis 1.1 % anwenden.

Darauf sind von der Gemeinde wiederum gesetzlich vorgegebene Vergünstigungen anzuwenden, wie zum Beispiel im sozialen Wohnungsbau bis zu 50% von der Steuerzahllast oder Bauträger ist zwischen 50-90% die Grundsteuer zu vergünstigen, soweit es sich um Immobilien im Bau handelt und diese Umlaufvermögen des spanischen Bauunternehmens darstellen.

Wird beispielsweise der Katasterwert vom Jahre 2003 von 30.000,00 EUR auf 42.000,00 EUR im Jahre 2004 erhöht, dann wird die Differenz jährlich mit einem absteigenden Reduktionsfakor belegt. Die Reduzierung erfolgt jährlich, jedoch kann der spanische Staat den Katasterwert jährlich erhöhen und damit wiederum für eine Erhöhung sorgen.

• 1.1.2004 Katasterwert: 42.000,00 EUR aber Base liquidable 2004: 42840-10800 = 32040,00 EUR
• 1.1.2005 Katasterwert: 43696,80 EUR Base liquidable 2004: 43696,80-9600 = 34096,80 EUR
• 1.1.2006 Base liquidable 36170,74 EUR
• 1.1.2007 Base liquidable 38262,15 EUR
• 1.1.2008 Base liquidable 40371,39 EUR
• 1.1.2009 Base liquidable 42498,82 EUR
• 1.1.2010 Base liquidable 47298,82 *1,01 = 47771,81-12000*0,3=44171,81 EUR
• 1.1.2011 Base liquidable 48727,25 – 12000 *0,2 = 46327,25 EUR
• 1.1.2012 Base liquidable 48501,80 EUR
• 1.1.2013 Base liquidable 49471,83 EUR

Die Besteuerungsgrundlage für die Nichtresidentensteuer im Jahre 2018 ist der Katasterwert, multipliziert mit dem Faktor 1,1 oder 2%. Zu beachten ist, dass die steuerliche Bemessungsgrundlage bei Immobilien mit einem Katasterwert, der innerhalb der letzten 10 Jahre angepasst wurde, mit 1,1% multipliziert und wenn die Revision länger zurückliegt, mit 2%. Im Einzelfall prüfen und erstellen wir Ihre Nichtresientensteuererklärung in Spanien.

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, dann orientieren Sie sich nicht am Katasterwert, da dieser nichts mit dem Marktwert der spanischen Immobilie zu tun hat.Wichtig beim Immobilienkauf ist, dass der Verkäufer alle bisherigen Grundsteuern bezahlt hat, und im spanischen Immobilienkaufvertrag deutlich vereinbart wird, wer die Grundsteuer im Erwerbsjahr trägt, da die Grundsteuer stets zum 1.1. eines Jahres fällig wird, aber die Zahlung erst im Folgejahr erfolgt.

Nach dem Immobilienkauf hat unverzüglich die Umschreibung im Kataster zu erfolgen, ein Service der in unserem LEISTUNGSPAKET VOLLABWICKLUNG IMMOBILIENKAUF enthalten ist.

Wir bieten unseren Service auf Gran Canaria, Teneriffa, Fuerteventura, Madrid, Malaga, Torrox, Tarragona, Lloret de Mar, Mallorca und Ibiza an.

Leistungspaket Immobilienkauf

Bei einer Erbschaft einer spanischen Immobilie und der Berechnung der entsprechenden Erbschaftssteuer ist der Katasterwert ein Richtwert, der mit Hilfe von Multiplikationsfaktoren zum steuerlichen relevanten Berechnungswert der Erbschaftssteuer führt. Es ist aber nicht korrekt, diesen Wert direkt als Erbschaftwert zu übernehmen.

Rechtsmittel: Gegen die Festsetzung des Katasterwertes, falsche Berechnungen der Grundsteuer und unberechtigte Verzugskosten sind Rechtsmittel statthaft. Wir bitten darum, zugestellte Bescheide sofort in unserer Kanzlei vorzulegen, um in der Frist Ihr Rechtsschutzmittel einlegen zu können.

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Zustellung im spanischen Steuerrecht

Verteidigung gegen Steuerbescheide ohne der Kenntnis durch

die Steuerpflichtigen

Die Zustellung im spanischen Steuerrecht ist häufig mangelhaft, insbesondere wenn die Zustellung an Ausländer oder nichtsteuerresidente Personen oder Gesellschaften erfolgen soll, die den Steuersitz in Deutschland haben.

Die spanischen Steuerbehörden suchen oftmals den Weg über die Zustellung an uns, als Steuervertreter in Spanien für die Mandantschaft, oder aber über die öffentliche Zustellung, wenn die Mandantschaft keinen Steuervertreter benannt hat.

Steuervertreter Spanien

Bei der öffentlichen Zustellung erlangt der Betroffene meist keine Kenntnis von dem Steuerbescheid, da die öffentlichen spanischen Amtsblätter, (BOE) seltenst von dem Normalbürger gelesen werden.

Öffentliche Zustellung – BOE

Grundsatz bleibt, dass ein spanischer Verwaltungsakt, zum Beispiel der sogenannte spanische Steuerbescheid, acuerdo de liquidacion, im spanischen Steuerrecht erst wirksam wird, wenn er dem Steuerpflichtigen zugestellt ist. Er hat davon Kenntnis zu bekommen.

Hiervon gibt es Ausnahmen, wie zum Bespiel bei wiederkehrenden Steuerpflichten, die auch per öffentlichem Aushang zugestellt werden können, wenn bei der ersten Zustellung an den gemeldeten Wohnsitz keine Zahlung erfolgt. Diese besondere Zustellung (notificacion edictal) ist besonders gesetzlich geregelt. Bsp. Regelmässige Zahlung der spanischen Grundsteuer für spanische Immobilien.

Nur mit der persönlichen Zustellung von Verwaltungsakten und der damit verbundenen Wirksamkeitsvoraussetzung wird man spanischen Verfassungsprinzipien wie dem rechtlichen Gehör eines Steuerpflichtigen gerecht und rechtswidrige Massnahmen des spanischen Staates gegen die Bürger werden nahezu ausgeschlossen.

Deshalb sieht der art.110 LGT (spanische Abgabenordnung) vor, dass die Zustellung an den Steuerschuldner zu erfolgen hat oder aber an den Steuervertreter. In der Regel hat die Zustellung am Steuerwohnsitz zu erfolgen.

Nur wenn die spanische Finanzbehörde nicht anderweitig nach 2 Versuchen zustellen kann, bleibt die Ladung des Steuerpflichtigen oder des Steuervertreters durch das entsprechende spanische Amtsblatt.

Das Gesetz schützt den Bürger, indem die spanische Finanzbehörde erst vollständig aller ihr bekannten Adressen des Wohnsitzes als Sendeadresse zur Zustellung nutzen muss. Insbesondere die angegebene Adresse und die des Steuervertreters, als dann hilfsweise die Adresse des Steuerwohnsitzes sind als Zustelladressen mindestens zweimal zu nutzen.

Sollte nach der Ladung durch das Amtsblatt der Bürger nicht erscheinen, erfolgt eine sogenannte (publicacion edictal) öffentliche Zustellung.

Sollte Sie erst durch Beschlagnahme Ihrer spanischen Immobilie oder Ihres spanischen Bankkontos von dem spanischen Steuerbescheid erfahren, dann sollten Sie sich unverzüglich bei uns melden, um die entsprechenden Rechtsmittel, sei es vor den spanischen Finanzgerichten oder darauffolgend vor den spanischen Verwaltungsgerichten einzureichen.

Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

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Verjährung im spanischen Steuerrecht

Verjährung Erbschaftsteuer

Der häufige Irrtum, man warte 5 Jahre und dann verjähre die Erbschaftsteuer in Spanien, kann sehr unangenehme und kostenträchtige Folgen haben.

Seit dem 01.01.2003 beginnt die Verjährungsfrist bei einem Todesfall hinsichtlich der Steuerpflichten nicht mehr zu laufen, ohne dass eine spanische Behörde von diesem Sterbefall Kenntnis hatte.

Damit beginnt die Verjährung in der Praxis erst nach der Erbschaftsannahme vor dem spanischen Notar, der eine öffentliche Urkunde aufsetzt, die Dritten gegenüber Wirkung entfaltet.

Die allgemeine Verjährungsfrist im spanischen Steuerrecht beträgt 4 Jahre. Jedoch ist der Beginn der Verjährung bei jeder Steuerart verschieden zu bestimmen. Dieser Zeitraum wird zu der Verjährungsfrist addiert. Dies ist einer der Gründe, weshalb Berechnungen von Verjährungsfristen nicht in die Hände von Laien gehören, sondern vom Fachmann vorzunehmen sind.

Verjährung Vermögensübertragungssteuer (ITP)

Die Verjährungsproblematik kommt ebenso in den sogenannten Fällen der Unterverbriefung in notariellen Kaufverträgen über spanische Immobilien vor. In diesen Fällen haben die zuständigen Behörden das Recht, den angegebenen Immobilienwert nachzuprüfen und nach Marktwerten festzusetzen.

Die Vermögensübertragungssteuer (ITP) wird nacherhoben. Erfolgt die Festsetzung nicht innerhalb von 4 Jahren und einem Monat nach Beurkundung der notariellen Kaufvertragsurkunde, ist eine spätere Festsetzung verjährt.

Zuletzt ist darauf hinzuweisen, dass die Verjährung nicht nur zu Gunsten des Steuerpflichtigen wirkt, sondern auch zu Lasten.

Ansprüche auf Steuerrückzahlungen verjähren ebenso, wobei hierbei auch kürzere Sonderregelungen zum Zuge kommen können, wie zum Beispiel die Mehrwertsteuerrückzahlungen im Europäischen Dienstleistungs- und Warenverkehr.

weitere Informationen zur spanischen Erbschaftsteuer

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Rechtssicheit beim Immobilienerwerb in Spanien

Immobilienerwerb in Spanien – welches Recht ist anwendbar?

Es gilt spanisches Recht für Kaufverträge, die als Gegenstand eine Immobilie haben, die in spanischem Hoheitsgebiet liegt. Deshalb sind auch mündliche und privatschriftliche Vor – und Kaufverträge über Immobilien in Spanien nach Art. 1278, 1280 CC rechtsverbindlich.

Vorkaufsrecht beim Immobilienerwerb in Spanien

Immobilienerwerb – Notartermin Der spanische Notar beurkundet nur und gibt keine Rechtsberatung zugunsten einer Partei.

Die Notarkosten berechnen sich bei Kaufverträgen nach einem Wertabhängigen ‰ Anteil, der beim steigenden Wert abnimmt. Die Bandbreite erstreckt sich vom 0,3-4,5 ‰

Immobilienerwerb – Kaufvertrag

Der Kaufvertrag sollte von einem Rechtsanwalt vorformuliert werden. Erbrechtliche, steuerrechtliche und familienrechtliche Regelungen können so zu Ihren Gunsten in die Vertragsgestaltung eingebracht werden.

Immobilienerwerb – Grundbuch

Ebenso wird Ihr Rechtsberater das Grundbuch in Spanien einsehen und die Kaufpreiszahlung abwickeln. Diese sollte nicht vor Kaufvertragsabschluss geleistet werden und steuerliche Einbehalte für den Verkäufer müssen beachtet werden.

Mit Unterschrift des notariellen Kaufvertrags geht nach Art.1462 CC das Eigentum an der Immobilie in Spanien auf den Käufer über.

Die notarielle Kaufvertragsurkunde wird beim Grundbuchamt vorgelegt und die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer beantragt.

Immobilienerwerb – Grunderwerbsteuer In der Regel ist dort 6,5% – 10% ITP (Grunderwerbsteuer) zu zahlen. Bei neuen Immobilien fällt statt Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer und die Dokumentensteuer an, die regional unterschiedlich sind. Die Gebühren des Grundbuchamtes richten sich genauso wie die Notarkosten nach dem Kaufpreiswert (0,2-1,75 ‰)

Weitere Informationen zu der spanischen Grunderwerbsteuer

Nach der Eintragung im Grundbuch sind Sie rechtlich geschützter Eigentümer Ihrer Traumimmobilie.

Zu guter Letzt wird Ihr Rechtsberater in Spanien noch Grundsteuer, Wasser – , Strom- und Abfallgebühren auf Sie ummelden, sowie den Antrag auf Begleichung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer stellen.

Die Einzahlung der 3 %, einbehalten von der an den Verkäufer bezahlten Kaufpreissumme, ist innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift des Kaufvertrages beim spanischen Finanzamt einzuzahlen

Immobilienerwerb – niedriger Kaufpreis in der notariellen Kaufurkunde

Die häufige Unsitte, den Kaufpreis in notariellen Kaufvertragsurkunde unterzubewerten, ist für den Käufer nur von Nachteil. Ist dieser Wert niedriger als der Marktwert, wird die Steuerbehörde den Wert festsetzen und nach ca. 2 Jahren die zu wenig gezahlte Grunderwerbsteuer nachfordern, und zwar mit Verzugszinsen.

Tipp:

Verlangen Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien das Gebäudebuch zur Einsicht

Das Gebäudebuch – libro de edificio – sollte bei jedem Immobilienkauf von einer Eigentumswohnung in Spanien eingesehen werden, da sich dort wesentliche Daten des Bauträgers, der Bauausführung, der verantwortlichen Architekten und vor allem der Garantien bei Baumängeln nach dem LOE (spanischen Baugesetz) befinden.

Hier wird auch dokumentiert, ob das Gebäude nach Fertigstellung Mängel aufwies und ob diese repariert wurden.

In Katalonien (Costa Brava, Barcelona) ist dieses Baugebäudebuch schon seit 1991 gesetzlich geregelt, wogegen auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) bislang keine gesetzliche Regelung getroffen wurde, aber der Art.7 LOE (spanische Baugesetz) ist eine nationalstaatliche spanische Norm und damit auch auf den Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) anzuwenden.

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Steuerpflichten einer spanischen Gesellschaft

Die spanische sociedad limitada ist eine Kapitalgesellschaft mit beschränkter Haftung. Deshalb ist eine ordentliche kaufmännische Buchhaltung nach dem Handelsgesetzbuch zu führen, sowie

1. bis zum 20. April, 20. Oktober, 20. Dezember eine Vorauszahlung auf die Körperschaftssteuer zu entrichten
2. die Jahressteuererklärung Körperschaftssteuer muss in jedem Jahr bis zum 25. Juli für das vergangene Wirtschaftsjahr bei der Finanzbehörde eingereicht werden.
   
3. die Umsatzsteuererklärungen müssen vierteljährlich abgegeben werden.

Diese Steuer- und Buchhaltungspflichten gelten in eingeschränktem Umfang für sogenannte inaktive Gesellschaften und sogenannte Vermögensverwaltungsgesellschaften, die nur Immobilien halten.

Die Nichterfüllung dieser Pflichten sind leichte bis schwere Steuervergehen nach der spanischen Abgabenordnung, Art. 29.2 c), 198,203 LGT.

Wir bieten Ihnen einen zuverlässigen und kompetenten Buchhaltungs- und Steuerservice in ganz Spanien. Dann müssen Sie sich in dieser Hinsicht um nichts mehr kümmern.

Buchhaltungs- und Steuerservice SL Spanien

Gründung einer spanischen SL, Buchhaltung, Bilanzerstellung, Körperschaftssteuererklärungen, Umsatzsteuererklärungen, Vertretung in Steuerverfahren vor den spanischen Steuerbehörden und Finanzgerichten, Lohnbuchhaltung – Erstellung der monatlichen Lohnbögen für die Arbeitnehmer, Abführung der Sozialversicherungsabgaben, Arbeitsvertragsgestaltung.

Umsatzsteuer Spanien

Weitere Informationen zu Steuerpflichten für eine spanische Firma

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