About Our Custom Woodworking

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Grundstückskauf Spanien

Der Grundstückskauf in Spanien hat oftmals Fallstricke, die einer rechtlichen Prüfung erfordern.

Beispiele sind:

Immobilienkauf einer Finca auf Mallorca: Die Finca ist teilweise Ackerland (rustico) und der Boden wurde mit Beton versiegelt. Dies ist rechtswidrig, wenn keine Baugenehmigung vorläge.

Teneriffa, Gran Canaria, Andalusien Grundstückskauf mit sichtbarer Stromleitung: Die Liegenschaft wird von einer Mittelspannungsleitung des Stromverteilungsnetzes durchquert. Diese Art von Infrastruktur unterliegt einer Grunddienstbarkeit, d.h. das Grundstück, über das sie verläuft, unterliegt einer Reihe von Verpflichtungen und Beschränkungen gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 223/2008, das die Hochspannungsvorschriften und ihre ergänzenden technischen Anweisungen genehmigt.

Gemäß Artikel 57 des Gesetzes 24/2013 vom 26. Dezember über den Elektrizitätssektor, umfasst die Dienstbarkeit für obererdige Leitungen neben der Überquerung des Grundstücks auch die Errichtung von Masten, Türmen oder festen Stützen für die Verlegung von Stromkabeln, die um die festgelegten Sicherheitsabstände erhöht sind.

Dieser Abstand ist der Streifen der Dienstbarkeit für Freileitungen, er hat keine konstante Breite und wird im oben genannten Königlichen Erlass 223/2008 definiert. Konkret wird er unter Berücksichtigung der vertikalen Projektion der von den Leitern gebildeten Oberleitung bei seitlichen Winden von 120 km/h berechnet und um mindestens 2 Meter vergrößert (der letztgenannte Abstand wird in Abhängigkeit von der Spannungsebene der Leitung berechnet). Daher ist die Spannweite in der Mitte der Spannweite der Leiter am größten und stimmt mit der Breite der Querträger des Trägers/Turms an diesem Punkt überein.

Mit anderen Worten, es ergeben sich unter anderem die folgenden Auswirkungen:

Der Grundstückseigentümer kann innerhalb der Grunddienstbarkeit ohne Genehmigung kein Gebäude errichten oder große Bäume pflanzen.

Das Verteilungsunternehmen (Eigentümer der Mittelspannungsleitung) hat das Recht auf Zugang und Wartung in dem festgelegten Streifen.

Für die Einschränkung der Nutzung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Festlegung dieser Grunddienstbarkeit kann eine Entschädigung festgelegt werden.

Diese Grunddienstbarkeiten gelten als „offenkundig“ und sind, obwohl sie normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen werden, für den Eigentümer des Grundstücks, durch das sie verlaufen, verbindlich.

Belastung wegen Schutz von Infrastruktursmassnahmen

Beispiele

• Strassenbauerweiterungen
• Fuerteventura – Fahrradweb
• Teneriffa Nord – Strassenerweiterung, Autobahn
• Teneriffa Süd – Zugprojekt, Abwasserleitungsnetzerwerterung etc.

Nach den Bebauungsplänen kann selbst im Baulandsbereich (urbano) eine Infrastrukturmassnahme im Kataster vorgemerkt werden und diese muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, was oftmals von Notaren und  Rechtsanwälten übersehen wird.

Befindet sich die Liegenschaft, teilweise auf ländlichem Gebiet wie auch im Küstenschutzbereich, dann sind solche Beschränkungen häufig, da verhindert werden soll, dass diese Bereiche bebaut werden.

Nutzungsbeschränkungen:

Der Zweck des Infrastrukturschutzes Ländlicher Raum (Straßen) besteht darin, die ordnungsgemäße Entwicklung und Funktionsfähigkeit der Straßeninfrastrukturen zu gewährleisten, weshalb die Errichtung dauerhafter Gebäude oder Nutzungen, die diese Funktionsfähigkeit beeinträchtigen könnten, nicht zulässig sind.

Enteignungen und Dienstbarkeiten:

Für den Fall, dass die Planung künftige Maßnahmen in dem Gebiet vorsieht, könnte die Liegenschaft Gegenstand von Enteignungsverfahren oder Wegerechten sein, um den Zugang und die Instandhaltung der Infrastrukturen zu gewährleisten.

Pflichten des Eigentümers:

Nutzungsunterlassung und Bebauungsuntersagung. Möglichkeit der Entschädigung: Im Falle einer Enteignung könnte der Eigentümer Anspruch auf eine Entschädigung gemäß den geltenden Vorschriften haben, die aber meist gering ist.

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Immobilienkauf, Kaufoption oder Arras

Einfach erklärt für den Immobilienkauf in Spanien 

In der Praxis werden 3 verschiedene Vertragsarten genutzt. Der Immobilienkäufer in Spanien versteht nicht die wesentlichen und entscheidenden Unterschiede.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist in Art.1445 CC gesetzlich geregelt.

Wenn der Käufer entschlossen ist, eine Immobilie zu kaufen, dann ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abzuschliessen, der in einer bestimmten Frist, meist 30-90 Tage, notariell beurkundet wird.

Vertragsinhalt

Es sind 3 Vertragsinhalte wesentlich.

• Bestimmung der Parteien
• Bestimmung der Immobilie
• Bestimmung des Kaufpreises

TIPP:

Die Immobilie muss ausführlich beschrieben werden, mit Grundbuchdaten und Katasterreferenz, was in der Praxis meist nicht ordnungsgemäss erfolgt.

Kaufoptionsvertrag ohne gesetzliche Regelung in Spanien

Es ist ein Vorvertrag und damit kein Kaufvertrag.

Der Immobilienkäufer ist noch nicht entschlossen, die Immobilie zu kaufen, aber der Immobilienverkäufer ist entschlossen. Folglich erhält der Käufer das Recht zu erwerben, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, zu einem bestimmten Preis, und in einer bestimmten Frist. Der Käufer zahlt eine Optionsprämie, die beim notariellen Kauf auf den Kaufpreis angerechnet wird. Kauft der Käufer die Immobilie nach einer bestimmten Frist, in der Regel 30-90 Tagen, nicht, dann verliert er die Optionspraemie.

WICHTIG:

Ein Kaufoptionsvertrag wird stets notariell beurkundet, da der Käufer nach Grundbucheintragung dieses Vertrages den Kauf ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers notariell ausführen kann.
Damit ist der Anwendungsbereich gering, im Verhältnis zur Häufigkeit, wie diese Vertragsart fälscherlicherweise Immobilienkaufinteressenten von Maklern vorgelegt werden.

Kaufoptionsvertrag – weiterlesen

Kaufversprechen (Arras)

Das Kaufversprechen wird in Art.1454 CC gesetzlich geregelt.

Auch der sogenannte Arras Vertrag ist ein Vorvertrag und in Spanien der traditionell typische Vorvertrag, der rechtlich ein Kaufversprechen darstellt, welches definiert wird.

„ Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich zu verkaufen“ und der Immobilienkäufer verpflichtet sich zum Kauf.

Der Immobilienkäufer leistet eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises und wenn er nicht erwirbt, verliert er diese Anzahlung, sollte der Verkäufer diesen Vertrag nicht erfüllen und Eigentum an der Immobilie übertragen, muss er 20% als Vertragsstrafe zurückzahlen.

Optionskaufvertrag oder Kaufoption?

Empfehlung:

Immobilienkäufer in Spanien sollten den  Optionskaufvertrag oder Kaufoption meiden, oder nur mit anwaltlicher Betreuung durchführen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist normalerweise mit einem Kaufvertrag durchzuführen. Der Normale Ablauf ist ein privater Kaufvertrag mit einem Reuegeld (sogenannte Arras oder 10% Anzahlung auf den Kaufpreis) und der anschliessende notarielle Kaufvertrag (escritura) zur Eigentums und Besitzuebertragung.

Nunmehr gibt es in der Praxis zahlreiche Vertragstypen, die von Laien und Makler genutzt werden und dem Grunde nach nicht geeignet sind, einen Immobilienkauf vertragsrechtlich unproblematisch abzuschliessen.

Kaufoption oder Optionskaufvertrag:

Dieser Vertragstyp ist nur ein Ausnahmefällen anwendbar, da er 3 stufige Vertragspflichten erfüllt und für den Käufer einer spanischen Immobilie mit Risiken verbunden ist.

1.Phase: Abschluss des Optionskaufvertrages

Der Käufer ist im Irrtum, dass er mit Abschluss dieser Option eine Immobilie erwirbt. Ganz im Gegenteil, der Käufer erwirbt nur eine Kaufoption.

2. Phase:

Vergisst der Käufer die Kaufoption auszuüben, dass heisst in der Frist dem Optionsgeber mitzuteilen, dass er kaufen möchte, verliert der Käufer seine Optionsprämie, was in der Praxis häufig vorkommt, sei es, dass plötzlich Lasten auf der Immobilie auftauchen, oder der Optionsgeber nicht der Verkäufer ist oder der Optionsgeber nicht mehr erreichbar ist.

Selbst bei Lasten müsste die Option ausgeübt werden, um vom Immobilienkäufer den Vertrag zu erfüllen. Schliesslich ist dann der Verkäufer in der 3. Phase verpflichtet die Lasten zu beseitigen.

3. Phase:

Nur wenn die Option fristgemäss ausgeübt wuerde, nur dann kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie zustande.

Zunächst kommt mit der Ausübung der Kaufoption ein privater Kaufvertrag zu Stande und dann muss der Verkäufer zum Notartermin geladen werden, so dass dieser den Kaufvertrag zum Verkauf der Immobilie unterschreibt.

Fazit:

Vermeiden Sie Kaufversprechen und Optionskaufverträge bei einem Immobilienkauf in Spanien, wenn Sie Käufer sind.
Als Verkäufer einer Immobilie kann eine Kaufoption in Frage kommen, zum Beispiel, wenn nach dem bestbietenden Käufer gesucht  wird und schon den ersten Anbieter zu binden, oder noch eine Erbschaft vor dem Verkauf abgewickelt werden muss.

Service: Immobilienkauf

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Immobilienkauf in Spanien – 2025

Aktuelles im Jahre 2025 zum Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Gran Canaria, Katalonien, Andalusien, Mallorca

Ihr Rechtsanwalt für den Immobilienkauf in Spanien, D.Luickhardt nimmt Stellung zu den aktuellen Fragen 2025.

Frage: Wurde die NIE Nummer abgeschafft?

Diese Frage wurde aufgrund fehlerhafter Webinformationen vermehrt gestellt.

Antwort:

Nein, die NIE wurde nicht abgeschafft und ist für jeden Immobilienkauf in Spanien, als auch Erbschaft oder Firmengründueng oder andere Rechtsgeschaefte notwendig.
Die NIE ist die numero de identificación de extranjero + Identifizierungsnummer für Ausländer.
Desweiteren muss die NIE nach deren Erhalt bei der spanischen Finanzbehörde (AEAT) angemeldet werden, so dass sie in Rechtsgeschäften wie bei Immobilienkauf oder Erbschaft nutzbar ist, sprich vom elektronischen System der Finanzbehörde erkannt wird.
Nach der Anmeldung von der NIE spricht man von der NIF = Steueridentifikationsnummer.

Einholung NIE Nummer Spanien

Frage:

Soll ich den, vom Makler vorgelegten, Optionsvertrag vor dem Immobilienkauf unterschreiben?

Antwort:

In der Praxis beim Immobilienkauf wird fälscherlicherweise von Maklern noch immer ein Optionsvertrag als Formularvertrag genutzt. Der Optionsvertrag hat jedoch bei einem Immobilienkauf in Spanien rechtlich keinerlei Grundlage und sollte von keinem Immobilienkäufer unterschrieben werden.
Der richtige Vertrag ist ein Kaufvertrag, privatschriftlich geschlossen, mit einem Reuegeld, sogenannten Arras versehen. Dieses Reuegeld von 10% vom Kaufpreis hat zu Beginn einen Kautionscharakter. Der Käufer signalisiert damit, dass er sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen und wenn er nicht kauft, verliert er die Anzahlung von 10%, deshalb der Begriff Reuegeld. Nichterfüllung des Verkaufes durch den Verkäufer, bsp Verkauf an eine andere Person, dann muss der Verkäufer dem Käufer der Immobilie die 10% Anzahlung zurückzahlen und zudem 10% Schadensersatz.

TIPP:

Oftmals versuchen Makler die 10% auf deren Bankkonto zu kassieren, um deren Komissionsanspruch gegenüber dem Verkäufer zu sichern.
Doch diese Nutzung der 10% Anzahlung durch den Käufer ist eine Zweckentfremdung und selbst namhafte Makler müssen oftmals rechtlich belehrt werden, dass dieses Verhalten nicht dem Gesetzeswillen entspricht.

Schliesslich ist der Gesetzeswille, dass der Verkäufer die 10% erhalten solle, wenngleich bei nichtsteuerlich Ansässigen Immobilienverkäufern Vorsicht geboten ist und stets zu empfehlen ist, dass die 10% Anzahlung auf einem Treuhandkonto hinterlegt wird, sei es in unserer Kanzlei (kostenfrei) oder bei einem Notar. (Kosten je nach Wert 200-600 EUR)

Ausnahme:

Wann wendet man man eine Kaufoption im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf an?
Der Standardfall ist, dass ein Immobilienkäufer einen Mietkauf in Spanien vornimmt, sprich es wird die Immobilie für 3 Jahre angemietet und in diesen 3 Jahren hat der Mieter eine Kaufoption, die er jederzeit zu einem bestimmten Kaufpreis ausüben kann. Letztlich sei bemerkt, dass die Kaufoption an sich eine Grunderwerbssteuer auslöst, je nach Region zwischen 6-13% ITP und diese Steuerlast nicht auf die endgültige Grunderwerbssteuer angerechnet werden kann, obgleich die Optionsprämie auf den Kaufpreis der spanischen Immobilie anrechenbar ist.

Frage: Wer ist ein Precarista?

Antwort:

Der precarista ist kein Hausbesetzer, aber besetzt eine Immobilie ohne Rechtstitel, ohne gültigen Mietvertrag.
Der wesentliche Unterschied zum ocupa = Hausbesetzer ist, dass der precarista den Besitz der Immobilie rechtmässig erworben hat, aber dann verliert.
Bsp: Ablauf der Mietvertragsdauer; oder nach einem Immobilienverkauf, bleibt der Verkäufer der Immobilie noch in der Immobilie im Besitz der Immobilie, obgleich er sich vertraglich verpflichtet hatte, die Immobilie nach 30 Tagen nach dem notariellen Verkaufstermin zu räumen.

Der Immobilieneigentuemer kann in jedem Fall eine Räumungsklage gegen den precarista einreichen und diese hat hohe Erfolgschancen.

TIPP:

Um eine gerichtliche Räumungsklage und deren Kosten zu vermeiden, empfehlen wir bei einem Immobilienkauf in Spanien stets einen Sicherungsrückbehalt vom Verkaufspreis bis die Immobilie geräumt ist, zusammen mit einer Vertragsstrafe bei jedem Tag der Überschreitung des Räumungstermins.

Besonderheiten bei einem Immobilienkauf in Katalonien (Barcelona, Sitges, Costa Brava)

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Immobilienerwerb Spanien

Fertighaus – Neubau oder Kauf im Jahre 2025

Die Fertighausbauweise ist nicht nur in Erdbebengebieten oder auf der Insel La Palma mit dem Vulkanrisiko eine günstige und schnelle Option. Man kauft ein Baugrundstück und kann in 6-12 Monaten ein Fertighaus erstellen.

Was gilt nach den städtebaulichen Vorschriften als Fertighaus?

 Ein mobile Home ist kein Fertighaus, da ersteres beweglich ist und nicht festverbunden mit dem Boden.

Aktuelle Rechtsprechung:

Zu beachten ist, dass mit einer höchstrichterlichen Entscheidung entschieden wurde, dass auch ein Mobile Home auf einem Campingplatz (Katalonien) der Baugenehmigungspflicht unterliegt und damit wie eine Immobilie behandelt wird.

Diese Entscheidung ist jedoch auslegungsfähig, da das Gericht selbst feststellt, dass es auf den Zweck des Mobile Homes ankommt, sprich dauerhafte Wohnnutzung, oder Verbringen an verschiedene Campingplätze in kürzeren Zeiträumen.

Nach den städtebaulichen Vorschriften gilt ein Fertighaus immer als festes Bauwerk, das als Wohnraum genutzt werden soll und entweder temporär oder dauerhaft sein kann.

Diese Gebäude müssen die Anforderungen an die Bewohnbarkeit und die spezifischen Vorschriften jeder autonomen Gemeinschaft erfüllen.

Die Erstbelegung von Fertighäusern erfordert oft nur eine verantwortliche Erklärung anstelle einer Erstbezugsgegenehmigung, abhängig von den regionalen Vorschriften.

Anforderungen für die Erstbelegung

Welche Anforderungen müssen in verschiedenen autonomen Gemeinschaften für die Erstbelegung eines Fertighauses erfüllt werden?

Die Anforderungen für die Erstbelegung eines Fertighauses variieren je nach autonomer Gemeinschaft. In Asturien und auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) wird eine verantwortliche Erklärung vom Bauträger gegenüber der Gemeinde verlangt, die die Einhaltung der geltenden Vorschriften bestätigt. In Aragón ist ebenfalls eine verantwortliche Erklärung erforderlich . In Madrid wird eine vorherige Mitteilung benötigt, die das abschließende Bauzertifikat und den Berechtigungstitel enthält. In Katalonien müssen die Bedingungen für Bewohnbarkeit und Qualität erfüllt werden.

Garantien

Welche Garantien müssen die Bauträger beim Verkauf von im Bau befindlichen Fertighäusern bieten, um die Käufer zu schützen?

Die Bauträger müssen die Rückzahlung der vom Käufer im Voraus gezahlten Beträge garantieren, falls der Bau nicht beginnt oder nicht innerhalb der vereinbarten Fristen abgeschlossen wird. Dies wird durch einen Kautionsversicherungsvertrag oder eine solidarische Bürgschaft erreicht. Außerdem müssen die Beträge auf einem speziellen Konto hinterlegt werden, das von anderen Mitteln getrennt ist und nur für den Bau des Hauses verwendet werden darf.

Wie wird der Bau von Fertighäusern auf ländlichen oder geschützten Böden geregelt?

Der Bau von Fertighäusern auf ländlichen oder geschützten Böden unterliegt spezifischen Vorschriften, die Anforderungen an Standort und Nutzung stellen.

Im Allgemeinen ist der Bau auf als ländlich oder landwirtschaftlich klassifizierten Flächen erlaubt, sofern sie mit der landwirtschaftlichen Nutzung verbunden sind. Außerdem ist eine verantwortliche Erklärung für die Erstbelegung und Nutzung erforderlich, die die Einhaltung der städtebaulichen und umweltrechtlichen Vorschriften garantiert. Auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, spricht man auf ländlichem Gebiet von einem asentamiento rural.

Rechtliche Auswirkungen

Welche rechtlichen Auswirkungen hat es, wenn ein Fertighaus ohne die entsprechende Genehmigung gebaut wird?

Wenn ein Fertighaus ohne die entsprechende Genehmigung gebaut wird, liegt ein städtebauliches Vergehen vor, das zur Anordnung des Abrisses des nicht genehmigten Bauwerks führen kann, und mit strafrechtlichen Konsequenzen nach CP Art. 319.. Außerdem kann der Eigentümer mit Bussgeldern und der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Grundstücks konfrontiert werden. Das Fehlen einer Genehmigung kann auch die Gültigkeit von Kaufverträgen und die Erlangung von Bewohnbarkeitsbescheinigungen beeinträchtigen.

TIPP: Wir empfehlen stets unser Immobilienkaufservicepaket mit der juristischen Vorkontrolle, so dass spaetere gerichtliche Klageverfahren vermieden werden.

Unterschiede Fertighaus – Kauf einer Immobilie auf Plan 

Was sind die Unterschiede zwischen dem Kauf eines Fertighauses und dem Kauf einer zu bauenden Immobilie?

Beim Kauf eines Fertighauses kauft man in der Regel das Grundstück separat und bei Kauf einer im Bau befinlichen Immobilie, wird der Bau mit Grundstück erworben.

Wir empfehlen stets eine umfassende Kontrolle, da der Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie mit zahlreichen rechtlichen Verpflichtungen verbunden ist, bis hin zur Haftung für Sozialversicherungsschulden des Bauunternehmens, Baurechtliche Verletzungen etc.

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Erbschaft in Spanien

Deutsche Erbengemeinschaft

Folgen der Erbauseinandersetzung in Spanien 2024

Sie haben einen Todesfall in der Familie und mehrere Erben, als auch eine Immobilie in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Katalonien, Valencia, Andalusien. Dann sollten Sie die folgenden Informationen lesen und nutzen Sie unseren Service der Vollabwicklung der Erbschaft in ganz Spanien, ohne dass Sie als Erbe anreisen müssen.

Stand 27.07.2024

TIPP:

In der Praxis ist häufig der Fall, dass eine deutsche Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird, und damit die spanische Immobilie einem Erben zugeteilt wird. Oft wird vergessen, dass in Spanien die Umsetzung mit Grundbuchumschreibung zu erfolgen hat, und dies nicht direkt mit der deutschen Erbauseinandersetzungsurkunde möglich ist, sondern wie folgt:

In Spanien:

1. Erbschaftsannahme in notarieller Urkunde in Spanien + Erbschaftssteuererklärung in Spanien
2. Erbauseinandersetzung in notarieller Urkunde in Spanien + Dokumentensteuererklärung in Spanien, und schliesslich
3. Grundbuchänderung in Spanien in der gesetzlich vorgeschriebenen Reihenfolge: 1. Erbschaft; dann 2. Erbauseinandersetzung.

Rechtlicher Hintergrund

Das spanische Grundbuch richtet sich nach dem Prinzip des tracto sucesivo, sprich alle Rechtsgeschäfte müssen zeitlich aufeinanderfolgend in das Grundbuch eingetragen werden.
Wenn ein Erbschein vorliegt und die Erben damit die Erbschaft nicht ausgeschlagen haben, sondern erst danach im Rahmen der Erbauseinandersetzung auf die Immobilie in Spanien verzichten, dann bestand durch die Erbenstellung bis zur Erbauseinandersetzung Eigentum an der spanischen Immobilie, und der spätere Verzicht gilt nur für die Zukunft. 

Deshalb muss zunächst der Grundbucheintrag der Erben erfolgen und dann kann durch die Miteigentumsauflösung (Umsetzung der deutschen Erbauseinandersetzung in Spanien, bzw der Verzicht) ein Erbe als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn ein Verstorbener mehrere Erben hinterlässt, und es gilt das deutsche Erbrecht, wenn der Erblasser in Deutschland ansässig war und die deutsche Staatsangehörigkeit hatte, selbst wenn ein Teil des Nachlasses eine spanische Immobilie ist.

Eine Erbengemeinschaft endet durch

• Vertrag zwischen den Miterben
• durch die Tätigkeit des Testamentsvollstreckers
• gerichtliches Urteil aufgrund einer Auseinandersetzungsklage
  
  
  

Steuerrecht

Im deutschen Steuerrecht löst die Realteilung keine Einkommensteuerpflicht aus, jedoch entsteht eine Steuerpflicht, wenn ein Miterbe wertmässig mehr erhält.

Nicht anders ist es in Spanien. Wird nach der Erbschaftsannahme die Erbauseinandersetzung zum selben Wert durchgeführt, entsteht keine Einkommensteuerpflicht und in keinem Falle ist die sogenannte gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal) zu zahlen.

Der Miterbe, der in Spanien die Immobilie erwirbt muss keine Grunderwerbssteuer von 6-13% zahlen, sondern nur eine wesentlich niedrigere Dokumentensteuer von 0,75-1.5% je nach Region.

Beispiel aus der Praxis:

Es gibt eine Immobilie auf Teneriffa mit einem Wert von 450.000 EUR  und 3 Erben zu gleichen Teilen, die einen deutschen Erbschein haben. Jedoch nur ein Erbe soll die Immobilie erhalten.
Zunächst sind die 3 Erben in das Grundbuch auf Teneriffa einzutragen und dann erfolgt die Eintragung des Erben als Alleineigentümer zu 100%. Diese juristische Abfolge ist einzuhalten und kann zur Kosten und Zeitersparnis in eine notarielle Urkunde zusammengefasst werden.

Wir benötigen von Ihnen für die Nachlassabwicklung in Spanien.

• Internationale Sterbeurkunde
• Spanisches Testament oder Erbschein mit Apostille oder Europäisches Nachlasszeugnis
• Anwaltsvollmacht
• NIE der Erben, die wir Ihnen auch gerne besorgen
• Grundbuchdaten und Katasterdaten der spanischen Immobilie

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Grundstückskauf Spanien – Bebaubarkeit

Wie bemisst sich die Bebaubarkeit?

Stand 17.06.2024

Die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Spanien ist kaufentscheidend bei

• Grundstückskauf zur späteren Bebauung mit einer Immobilie
• Erwerb einer Immobilie auf einem Baugrundstück mit geplanter baulicher Erweiterung (Pool etc)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (finca rústica) mit Teilbebauung (legalisierbar)
• Erwerb eines ländlichen Grundstücks (rústico) mit beschränkter Bebaubarkeit und Nutzungsmöglichkeit.
  

Wichtige Begriffe:

Brutto Bebaubarkeit: Die Brutto Bebaubarkeit ist die maximale Bebaubarkeit von ländlichen Grundstücken (rústico) oder Bauererwartungsland (urbanizable). „Brutto“ deshalb, da die Gemeinde Bauauflagen auferlegen kann, die zur wesentlichen Minderung der Bebaubarkeit führen.

Netto Bebaubarkeit: Hierbei handelt es sich um Bauparzelle, die schon erschlossen sind und damit die Bebaubarkeit, Grenzabstand, Bauhöhe, genau definiert sind.

TIPP:

Bei der Bebaubarkeit geht es nicht nur um Quadratmeterzahl, die bebaubar ist, sondern auch, ob unterkellert werden kann, und zu dem ist zu beachten, dass die Nutzung entsprechende Bebaubarkeit Quadratmeter zugewiesen bekommt.

Bsp: Bebaubarkeit zur Wohnnutzung oder andere Nutzung ( terciaria wie touristische Vermietung) oder gewerbliche Nutzung.

Wichtige Prüfungsunterlagen:

Bei der Gemeinde ist der sogenannte informe urbanistico anzufordern. Dort sind 8 wichtige Detailinformationen für jeden Bauherr verbrieft und die Gemeinde verpflichtet sich in der Regel für 6 Monate nach Erlass, sich daran verbindlich zu halten.

Bebaubarkeit:

Die dort genannte Bebaubarkeit ist mit einem Koeffizienten bemessen. Bei einer Parzelle von 100qm und einem Koeffizienten von 0.8, können 80qm bebaut werden.

Weiter ist entscheidend die Bauhöhe, Unterkellerung, etc.

Wenn von einer Ocupacion von 50% die Rede ist, dann könnte zwar eine Wohnflaeche von 80 qm gebaut werden, doch die maximale Quadratmeterzahl eines Stockwerkes nur 50 qm sein.

Nutzen Sie unser Servicepaket zur Abwicklung Ihres Grundstückskaufes in Spanien, sei es unbebaut oder bebaut. Unsere Haupttätigkeitsorte sind Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria, Mallorca, Katalonien, Valencia und Andalusien.
Darueberhinaus bieten wir auch die technische Kontrolle durch unseren Hausarchitekten an und betreuen baurechtlich und steuerrechtlich vor dem Kauf des Grundstücks, beim Kauf und im Bauprozess, bis hin zur Bauabnahme und Fertigstellung.
Beratend stehen wir auch für grössere Erschliessungsprojekte zur Verfügung.

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Zwangsvollstreckung in Spanien

Zwangsvollstreckung ausländischer öffentlicher Urkunden

Wenn Sie über eine ausländische öffentliche Urkunde in Zivil- oder Handelssachen verfügen, sollten Sie wissen, dass es möglich ist, diese in Spanien gemäß den Bestimmungen der Verordnung (EU) Nr. 1215/2012 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2012 über die gerichtliche Zuständigkeit und die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen zu vollstrecken.

Beispiel

Sie haben ein Schuldanerkenntnis, das vor einem deutschen Notar unterschrieben wurde und der Schuldner lebt in Spanien.

Sie wollen das Schuldanerkenntnis in Spanien vollstrecken.

Um diese Urkunde vor Gericht vollstrecken zu können, müssen  folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Voraussetzungen

• Das Original der Urkunde muss zusammen mit einer von der zuständigen Behörde des Ursprungsmitgliedstaats ausgestellten Bescheinigung vorgelegt werden, für die das Muster in Anhang II der oben genannten Verordnung zu verwenden ist.
• Ausländische Dokumente müssen mit einer Apostille vorgelegt werden, die ihre Echtheit bescheinigt.
• Die Urkunden müssen ins Spanische übersetzt werden.

Öffentliche Urkunden, die im Ursprungsmitgliedstaat vollstreckbar sind, sind auch in den anderen Mitgliedstaaten vollstreckbar, ohne dass es einer Vollstreckbarerklärung bedarf.

Das Vollstreckungsverfahren, das durch die Einreichung eines Antrags beim zuständigen Gericht eingeleitet wird, unterliegt den spanischen Verfahrensvorschriften, in diesem Fall den Artikeln 517 ff. der spanischen Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil).

Die gerichtliche Zuständigkeit ist unterschiedlich geregelt, aber im Allgemeinen wird die Klage vor dem Gericht des Wohnsitzes der Partei erhoben, gegen die der ausländische Titel vollstreckt wird.

Sobald der Vollstreckungsantrag eingereicht und zur Bearbeitung zugelassen wurde, kann die Partei, gegen die die Vollstreckung angestrebt wird, Einspruch erheben. Bleibt der Widerspruch erfolglos, so ist die Partei, gegen die die Vollstreckung betrieben wird, verpflichtet, die zu vollstreckende Verpflichtung zu erfüllen.

Nichterfüllung der Vollstreckung

Bei Nichterfüllung wird die Vollstreckung im Falle einer Geldschuld in die pfändbaren Vermögenswerte und Rechte der zu vollstreckenden Partei fortgesetzt.

• Wird bei der Untersuchung des Vermögens des Schuldners, sei es eine natürliche oder eine juristische Person, Geld gefunden, so kann dieses unter Beachtung der gesetzlichen Grenzen direkt gepfändet werden.
• Wird bewegliches oder unbewegliches Vermögen gefunden, muss im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens ein Pfändungsverfahren eingeleitet werden, das mit der öffentlichen Versteigerung des Vermögens endet, die vom Gericht durchgeführt wird.

Der Pfändungsbeschluss unterliegt den besonderen Bestimmungen der Artikel 590 ff. der spanischen Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vermögenswerte, deren voraussichtlicher Wert den zu vollstreckenden Betrag übersteigt, dürfen nicht gepfändet werden, es sei denn, im Vermögen der zu vollstreckenden Person sind nur Vermögenswerte von höherem Wert vorhanden und die Pfändung dieser Vermögenswerte ist zum Zwecke der Vollstreckung erforderlich.

Das Vermögen des Antragsgegners ist unter Berücksichtigung der einfachsten und für den Antragsgegner am wenigsten belastenden Verwertungsmöglichkeit zu beschlagnahmen.

Gemäß Artikel 592 Absatz 2 der spanischen Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil) ist die Reihenfolge der Pfändung wie folgt:

Reihenfolge der Pfändung

1. Geld oder laufende Konten jeder Art.
2. Sofort oder kurzfristig realisierbare Kredite und Rechte sowie Titel, Wertpapiere oder andere Finanzinstrumente, die zum Handel auf einem amtlichen Sekundärmarkt für Wertpapiere zugelassen sind.
3. Schmuck und Kunstgegenstände.
4. Bareinnahmen, unabhängig von ihrer Herkunft und dem Grund ihres Entstehens.
5. Zinsen, Einkünfte und Gewinne jeglicher Art.
6. Bewegliches oder unbewegliches Vermögen, nicht zum amtlichen Handel zugelassene Aktien, Anteile oder Wertpapiere sowie Anteile an Gesellschaften
7. Unbewegliches Vermögen.
8. Löhne, Gehälter, Renten und Einkünfte aus selbständiger beruflicher und gewerblicher Tätigkeit.
9. Kredite, Rechte und Wertpapiere, die mittel- und langfristig verwertbar sind.

Das Vollstreckungsverfahren bleibt bis zur vollständigen Erfüllung der Verpflichtung durch den Vollstreckungsschuldner aktiv, der mit seinem gesamten gegenwärtigen und zukünftigen Vermögen für die Schuld haftet.

Kosten des Vollstreckungsverfahrens

Die Kosten des Verfahrens trägt der Vollstreckungsschuldner. Daher wird zum Zeitpunkt der Beantragung der Vollstreckung ein vorläufiger Betrag in Höhe von 30 % der Hauptsumme als Zinsen und Kosten auf den geschuldeten Betrag aufgeschlagen, unbeschadet der späteren Begleichung dieser Kosten.

Vollstreckungsfrist

Die Vollstreckungsfrist für ausländische Vollstreckungstitel beträgt fünf Jahre ab dem Tag ihrer Ausstellung.

Wenn sie wissen möchten, ob Sie eine ausländische öffentliche Urkunde besitzen und welche Möglichkeitn der Vollstreckung es in Spanien gibt, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

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Immobilienkauf in Spanien

Grunbuchkontrolle

Die Grundbuchkontrolle bei einem Immobilienkauf ist eine Notwendigkeit für die Rechtssicherheit beim Immobilienkauf.

Normalerweise wird das Grundbuch zweimal geprüft.

Das erste Mal findet die Grundbuchprüfung statt, wenn die juristische Vorkontrolle durchgeführt wird, sprich bevor man einen Vertrag unterschreibt, sogar vor Unterschrift einer Reservierung oder verbindlichen Gebotsabgabe.

MERKE

Es ist zu bemerken, dass der online Auszug (nota simple) vom Grundbuch keinen öffentlichen Glauben hat, und damit auch nicht verlässlich ist.

Aus diesem Grunde beantragen wir bei Zweifelsfällen stets eine, vom Grundbuchamt gesiegelte und unterschriebene Ausfertigung (Certificacion), da diese öffentlichen Glauben hat und damit der Inhalt selbst bei Gericht die Beweiskraft der Richtigkeit hat.

Diese Certificacion ist in der Regel zu beantragen, wenn beim einfachen online Auszug Auffäligkeiten existieren, wie

• Hypothek
  
• Beschlagnahmeverfügung (anotación de embargo)
• Eigentümer ist nicht identisch mit dem Verkäufer (Praxisfälle: Erbschaften ohne Grundbuchänderung, Auflösung von Gesellschaften etc)
  
  

Wichtig ist auch zu wissen, dass es Bescheinigungen gibt, die die gesamte Historie des Grundbuchblattes wiedergeben.

Grundbuchauszug in Spanien bestellen

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Immobilienkauf Spanien Insiderwissen 2025

Was kann der Käufer in Spanien vom Verkäufer einer

Immobilie verlangen?

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist diese Frage relevant, da der Verkäufer oftmals seine Verpflichtungen nicht kennt und der Makler den minimalsten Aufwand betreiben möchte und der Käufer oftmals das Nachsehen hat, bzw in der Euphorie des Immobilienkaufes unter Druck gesetzt wird, um auf notwendige Unterlagen zu verzichten, was sich später als rechtlich nachteilig darstellt.

Die 4 Kardinalpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie, die er gegenüber dem Immobilienkäufer zu erfïllen hat, sind:

VERKÄUFERPFLICHTEN

Eigentumsübertragung und Besitzübertragung

In Spanien gilt anders als in Deutschland nicht das Auflassungsprinzip und damit der Eigentumsübergang bei Grundbucheintragung, sondern Eigentum und Besitz gehen schon bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde auf den Käufer über.

Insiderwissen:

Stets zu Hinterfragen ist, ob der Grundbucheigentümer noch lebt, da nur der Eigentümer, der im Grundbuch steht, auch die Immobilie verkaufen und eigentumsrechtlich übertragen kann.

Beispiel aus der Praxis:

Der Verkäufer verlangt nach dem Notartermin noch eine 30 Tagefrist für den Auszug aus der Immobilie.
Loesung: Dies ist rechtlich problematisch und bedarf einer vertraglichen Sonderklausel, der sogenannten „precarista“ Regelung. Man kann sogar die Kaufpreiszahlung vom Auszug abhaengig machen.

Insiderwissen: Bei einem Neubau reicht fuer die Besitzuebertragung nicht die Schluesseluebergabe aus, sondern es muss auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung uebergeben werden !

Lastenfreiheit

Die Immobilie darf keine finanziellen Belastungen haben und hier ist Vorsicht geboten.

Insiderwissen:

Es gibt zum einen Lasten, die im Grundbuch vermerkt sind, und durch die Grundbuchkontrolle erfasst werden können und Lasten, die nicht im Grundbuch stehen,. Diese können durch eine vertragliche Schutzklausel dem Verkäufer zurückbelastet werden.

Beispiel aus der Praxis:

Im Vorkaufvertrag (arras) wird zwar Lastenfreiheit bei notarieller Beurkundung versprochen, doch im anliegenden Grundbuchauszug ist eine Hypothek ersichtlich, die im Vertrag nicht erwähnt wird.

HINWEIS und Abhilfe:

Die Hypothek ist mit dem aktuellen Schuldensaldo im Vertrag zu erwähnen. Die Zahlungsweise an die Bank und den Restbetrag an den Verkäufer müssen angegeben werden, mit der entsprechenden Betragshöhe und eine Garantieklausel oder Rückbehaltsklausel, so dass der Verkäufer die Kosten der Hypothekenlöschung im Grundbuch und beim Notar zahlt und nicht schliesslich der Käufer dafür aufkommen muss.

Bestimmtheit der Immobilie – Abweichungsverbot

Es gibt in Spanien

• Grundbuchamt
• Katasteramt
• realer Bebauungszustand

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Bebauung müssen in allen 3 Bezugspunkten übereinstimmen. Der Käufer kann die Regulierung vor dem Kauf verlangen und die Anpassung von Grundbuch und Kataster an die realen Gegebenheiten, so die ständige Rechtsprechung seit dem Jahr 2000.

Wichtiges Insiderwissen beim Immobilienkauf in Spanien:

Sollten Sie den Begriff cuerpo cierto im Vertrag lesen, dann ist unsere Anwaltskanzlei zu konsultieren, da dieser Begriff für den Immobilienkäufer weitreichende Folgen hat, wie keine Kaufpreisminderung bei fehlenden Quadratmetern von Wohnfläche oder bebaubarer Fläche bei einem Grundstückskauf mit Bauvorhaben.

Mangelfreiheit

Erhaltungsmassnahmen bis zum notariellen Kauftermin

Der Verkäufer muss die Immobilie mangelfrei übergeben.

Beispiel aus der Praxis:

Es wird am 01.09. ein privater Kaufvertrag geschlossen und am 01.12. soll der notarielle Kauftermin stattfinden.
3 Tage vor dem Kauftermin findet eine Besichtigung statt und es werden Schimmel und Feuchtigkeitsschäden festgestellt.
Die Mangelfreiheit musste am 01.09. und am 01.12. gegeben sein, folglich kann der Käufer vor dem Notartermin die Mangelbeseitigung durch den Verkäufer verlangen.
VORSICHT ist geboten, wenn der Käufer den Feuchtigkeitsschaden am 01.09. kennt und den Kaufvertrag unterschreibt, dann kann er später nicht mehr die Mangelbeseitigung verlangen.

EMPFEHLUNG:

Nutzen Sie den Baumangelkontrollservice durch unseren Hausarchitekten.

Fristen:

Sollte der Mangel erst nach dem notariellen Kauf festgestellt werden, und dies innerhalb von einer Frist von 6 Monaten nach Besitzübergabe, dann ist eine gerichtliche Klage noch möglich.

Insiderwissen:

Diese  6 Monatsfrist kann vertraglich verlängert werden.

Letztlich sei darauf hingewiesen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, alle notwendigen Unterlagen zur Beschreibung und rechtlichen Kontrolle der Rechtsmässigkeit der Immobilie herauszugeben. Während in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Tarragona, Tortosa) die Vorlage  der Bewohnbarkeitsbescheinigung Pflicht des Verkäufers ist, ist diese auf Mallorca optativ, wenngleich im Wohnungsgesetz aus dem Jahre 2017 vorgesehen und auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura kann nur die Erstbezugsbescheinigung bei Neubauimmobilien verlangt werden.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes mit Rechtssicherheit in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Barcelona, Costa Brava, Andalusien und Valencia.

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