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Immobilienrecht Katalonien

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien (Barcelona, Girona, Tarragona, Figueres, Tossa de Mar, Amposta, Mont Roig)

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

Beispiele aus der Praxis.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Tipp:

Beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger empfehlen wir, dass Sie unser Immobilienkaufservicepaket in Anspruch nehmen, da hier ausser verdeckte Insolvenzen, Rechte aus Grundstückstauschverträgen etc. rechtlich schwerwiegende Folgen bis zum Totalverlust Ihres Kaufpreises zur Folge haben können.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Tipp:

Bei Unterverbriefungen bei einem Immobilienkauf in Mont Roig hat der Verkäufer das Recht den Vertrag rückwirkend aufzulösen, wenn der Marktwert von dem vereinbarten Kaufpreis wesentlich abweicht.

Der Käufer kann dadurch seinen gesamten Kaufpreis verlieren, wenn der Verkäufer insolvent ist.

Besonderheiten befinden sich auch bei sogenannten auflösenden Bedingungen, die in Katalonien, Barcelona, erst in 30 Jahren gelöscht werden, wogegen in Mallorca schon nach 15 Jahren nach Unterschrift der notariellen Immobilienkaufvertragsurkunde zu löschen sind. Dies wird voraussichtlich im Jahre 2013 von Katalonien angepasst und auf 10 Jahre vermindert.

Die auflösende Bedingung (condicion resolutoria) findet sich in der Praxis oft in Immobilienkaufverträgen mit Hypothekenfinanzierung durch eine Bank oder bei anderen Kaufpreisstundungen.

Wichtiges Fallbeispiel aus der Praxis.

Es ist häufig, dass nicht nur ein Eigentümer einer Immobilie existiert, sondern mehrere Miteigentümer. Zwei Ehegatten erwerben jeweils 50% des Miteigentums oder mehrere Erben werden zu einer Quote Eigentümer. Wussten Sie, dass die Miteigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht haben und dies gesetzlich geschützt ist?

In Katalonien ist das Vorkaufsrecht innerhalb von 2 Monaten nach Grundbucheintragung des Verkaufes auszüben, dann kann der Miteigentümer zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten, und der Käufer fällt aus.

In Aragon besteht noch die sogenannte Torneria, die sich dem Grunde nach auf dasselbe Recht der Miteigentümer bezieht, aber die Einstiegsfrist ist ein Jahr statt nur 2 Monate.

Bei der gleichen Konstellation auf Mallorca oder Gran Canaria (spanische Regelung) hat der Miteigentümer 9 Tage Zeit.

Grundstückstausch für zukünftige Bebauung:

In Katalonien wurde mit dem Gesetz 23/2001 diese sogenannte Permuta geregelt.

Diese Regelung ist in der Praxis äusserst wichtig, da in diesem Bereich eine Vielzahl von Vertragsverletzungen auftreten können und der Grundstückseigentümer, der sein Grundstück überträgt auf den guten Willen des Bauträgers angewiesen ist.

Erfüllt der Bauträger nicht fristgemäss, sprich baut er das Gebäude nicht, oder stellt er es nicht fertig, tritt der Bauträger in Insolvenz oder baut er zu einem Preis, der mehr als zur Hälfte vom anfänglichen abweicht, dann ist der Grundstückseigentümer zur Rückabwicklung berechtigt. Im Zweifelsfall kann er sogar den Abriss des Gebäudes verlangen.

Auf der anderen Seite hat der Grundstückseigentümer durch diesen Tausch auch Wertsteigerungschancen, die er alleine nicht erzielen konnte, da er das Geld für eine Bebauung nicht hatte.

Abschliessend möchten wir auch auf die steuerliche Komponente hinweisen. Die Grunderwerbssteuer beträgt in Katalonien 8 – 10%, wogegen auf Gran Canaria, Teneriffa noch immer die 6,5% Grunderwerbssteuer gelten, was den Immobilienkauf den Kanaren noch am günstigsten im spanischen Vergleich macht.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

 Saisonale Vermietung, Ferienvermietung, Zimmervermietung Katalonien

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Touristische Vermietung in Katalonien

Aktuell 07.11.2023 – neue Verordnung bei der touristischen Vermietung in Kraft

Der Immobilienkauf in Katalonien ist nach wie vor für Deutsche und Schweizer interessant, da mit dem Auto erreichbar und die Immobilienpreise im Vergleich zu den Balearen und den Kanarischen Inseln noch moderat sind.

Desweiteren bieten sich auch die Möglichkeiten der touristischen Vermietung, die teilweise erleichtert erlangt werden kann, mit einem elektronischen Antragsverfahren, auf der anderen Seite eindeutig von den Gemeinden in bestimmten Bezirken verboten, wo die touristische Vermietung nicht mit der dauerhaften Bewohnung von Immobilien vereinbar ist. 

TIPP:

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Katalonien mit der rechtlichen Kontrolle, ob die Immobilie lastenfrei, mieterfrei und ohne Steuerschulden ist und im Zweifel touristisch vermietbar ist, bis zur zweisprachigen Kaufvertragsgestaltung und vollständigen steuerlichen Abwicklung mit der Nachlassplanung in erbschaftsteuerlichen Hinsicht. 

Stets auf dem laufenden mit den gesetzlichen Änderungen, hier die aktuellen Änderungen zum 18.03.2023 in Bezug auf das katalanische Gesetz zur touristischen Vermietung:

Es wird die sogenannte „estancia de temporada“ definiert mit einer Vermietungsdauer bis zu 31 Tage. Der Vermieter wohnt in derselben Wohnung und vermietet zimmerweise. In keinem Falle darf die Anzahl touristischen Gäste 4 überschreiten. 

TIPP:

In Spanien wird das Wohnungsgesetz / Ley de viviendas im Jahre 2023 reformiert und wer mehr als 5 Wohnungen im Eigentum hat und vermietet, kann statt 60% bis zu 90% Steuerbefreiung auf die Mieteinnahmen erlangen, wenn der Vermieter die Miete um 5% senkt und die Wohnung in einer Gegend liegt, die durch eine Wohnungsknappheit (zona tensionada) geprägt ist.

Die Reform des Wohnungsgesetzes bringt auch eine nachteilige Regelung, dass Gemeinden jetzt den Leerstand von mehr als 2 Jahren von Wohnungen mit einem Bussgeld belegen können.  

AKTUELLES AUS DER RECHTSPRECHUNG DGRN 07.02.2023

Touristische Vermietung in Gemeinschaften (WEG) ist erlaubt, solange diese nicht einstimmig verboten wird.  

Eine Eigentümergemeinschaft benötigt eine Einstimmgkeit, um die touristische Vermietung in einer Gemeinschaft zu verbieten, die 3/5 Mehrheit recht nur aus, zu besschränken aber nicht zu verbieten.

Die  gesetzliche Regelung zur touristischen Vermietung in Katalonien hat folgende Grundregeln, nach dem Gesetz 75/2020

TIPP:

Nicht zu vergessen, wenn Deutschland das steuerliche Heimatland ist, dann ist im Folgejahr auch in Deutschland eine Anlage V und AUS für die spanische Immobilie an die deutsche Einkommensteuererklärung anzulegen. Die in Spanien bezahlte Steuerlast kann in Deutschland angerechnet werden.

Im Gesetz gelten für die Genehmigungsfähigkeit der touristischen Vermietbarkeit in Katalonien folgende 

Voraussetzungen

• die Immobilie ist im Zonen-Bebauungsplan der Gemeinde, der für die  touristische Vermietung freigegeben ist;
• In der Wohnungseigentumsgemeinschaft darf die  touristische Vermietung nicht untersagt sein;
• die Immobilie in Katalonien hat eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und einen Energiepass
• die Immobilie in Katalonien ist möbliert, und auch mit Elektrogeräten ausgerüstet, die eine Bewohnbarkeit möglich machen
• Notrufnummer für den touristischen Mieter
• die  Immobilie in Katalonien muss regelmässig  geputzt  und renoviert werden

Anmeldeverfahren

Das Anmeldeverfahren ist bei der Gemeinde durchzuführen.

Es bedarf einer elektronischen Unterschrift, die wir für Sie einholen, und nach Erlangung der Genehmigung und der Zulassungsnummer, ist  das Kennzeichnungsschild an die Haustür anzubringen.

Jeder Tourist ist polizeilich zu melden, ab dem 01.10.2024 tritt die Meldung über die Webseite des Innneministeriums in Kraft. Die Immobilie ist vorab über die elektronische Unterschrift auf der Webseite zu melden.

Die steuerliche Meldung für die  Kurtaxe ist  durchzuführen und die Abgaben sind halbjährlich abzuführen.

Die Gewinnsteuererklärung für nicht steuerlich Ansässige in Spanien ist einmal jährlich abzugeben und die 19% Steuern auf den Gewinn einzuzahlen.

NUTZEN Sie unser  Service aus einer Hand: Rechtliche und steuerliche Begleitung beim Immobilienkauf + Antrag  auf die touristische Vermietungsgenehmigung  Katalonien+ Dauerhafte steuerliche Betreuung und steuerliche Vertretung in Spanien und Katalonien.

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Spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf mit Rechtssicherheit 2025/2026

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkäufe werden von unserer deutsch-spanischen Rechtsanwaltskanzlei sorgfältig vorbereitet und abgewickelt. Der Grund dafür liegt nicht nur in der meist hohen Investitionssumme, sondern auch das spanische Immobilienrecht hat Tücken, die man zu beachten hat.

Betreuung in deutscher Sprache von der Vorkontrolle der Immobilie bis zur vollständigen rechtlichen und steuerlichen Kaufabwicklung, inkludiert Behördengänge für die Ummeldungen von Strom, Grundsteuer etc.

Konsequenzen der Nichtangabe des realen Kaufpreises 

Folgender Fall aus unserer 25 jährigen Praxiserfahrung im spanischen Immobilienrecht:

Ein Käufer bezahlt 200.000 EUR für seine Ferienimmobilie, doch im notariellen Kaufvertrag werden nur 150.000 EUR ausgewiesen. Ziel dieser Praxis ist es meist, die steuerliche Belastung beim Verkäufer zu verringern, und beim Käufer, da die Grunderwerbssteuern auf den deklarierten Preis berechnet werden.

HINWEIS:

Hier ist zu beachten, dass seit dem Jahre 2022 der spanische Gesetzgeber jährlich einen Referenzwert für die Immobilien in Spanien erlässt. Dieser Wert gilt als Mindestwert für die Bemessung der Grunderwerbssteuer, selbst wenn der Kaufpreis niedriger ist.

Aus zivilrechtlicher Sicht bleibt die Differenz von 50.000 EUR ohne rechtliche Grundlage. Sollte der Verkäufer die Immobilie nicht wie vereinbart übergeben, könnte der Käufer nur Ansprüche auf die im Vertrag aufgeführten 150.000 EUR geltend machen, da der Rest nicht dokumentiert ist. Im Streitfall besteht das Risiko, dass das Geschäft als Scheingeschäft eingestuft und damit juristisch anfechtbar wird.

Im steuerlichen Bereich kann die Verwaltung den tatsächlichen Marktwert der Immobilie überprüfen. Stellt sie fest, dass der deklarierte Wert nicht mit dem Referenzwert oder den wirtschaftlichen Realitäten übereinstimmt, fordert sie die Steuern auf Basis der 200.000 EUR nach – zusätzlich zu Zinsen und Bussgeldern, die den ursprünglichen finanziellen Vorteil mehrfach aufwiegen können.

Auch im Hinblick auf Geldwäsche kann das Ausweisen eines anderen als des tatsächlich vereinbarten Preises als Versuch betrachtet werden, steuerlich nicht erklärtes Geld zu verbergen. In schweren Fällen kann dies zu strafrechtlicher Verantwortung, hohen Geldbußen und sogar zu Gefägnisstrafen führen.

Dieses Beispiel zeigt, wie eine scheinbar kurzfristig vorteilhafte Praxis weit schwerwiegendere rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben kann als die erhoffte Steuerersparnis. Die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlich gezahlten und dem im Vertrag angegebenen Preis ist eine Garantie für Rechtssicherheit und regelkonformes Verhalten.

Nicht zu vergessern, der scheinbare Vorteil für den Käufer in der Grunderwerbssteuer, steht im Gegensatz zur erhöhten Gewinnsteuer, die der Käufer zahlen muss, wenn er mit Gewinn verkauft. Ein Nichtsteuerresident in Spanien zahlt auf den Gewinn bei einem Immobilienverkauf 19% und ein steuerlich Ansässiger in Spanien sogar 19-30% je nach Höhe des Gewinns.

Immobilienkauf in Spanien – Vorkaufsrecht

Ein existierendes spanisches Vorkaufsrecht an einer spanischen Immobilie oder Liegenschaft ist nicht notwendigerweise im Grundbuch einzutragen.

In der Kombination, dass in Spanien oftmals in der notariellen Kaufurkunde der Kaufpreis unterverbrieft wird, kann sich eine vermögenstechnisch gefä,hrliche Situation entwickeln, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht zum notariell beurkundeten Kaufpreis ausübt.

Sie als Käufer verlieren nicht nur das erworbene Immobilieneigentum, sondern unter Umständen auch den nicht offiziellen Aufpreis.

Vorkaufsrechte befinden sich in verschiedensten Bereichen des spanischen Immobilienrechts, Mietrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Baurecht und Bodenrecht.

Nicht abschliessend seien genannt: Vorkaufsrechte von Miteigentümern, von Nachbarn bei ländlichen Grundstücken, Mietern von Immobilien und Wohnungen, etc.

Vorkaufsrecht Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Weiterlesen: Fallstricke beim Immobilienkauf Katalonien

Immobilienkauf Spanien – Kanarische Inseln

Bei dem Kauf einer Ferienimmobilie von Banken ist darauf zu achten, dass die Banken meist die Immobilie unbesichtigt im schlechten Zustand abgeben und auch die Papiere nicht auf dem laufenden sind.

Unser Service im Rahmen des Immobilienservicekaufpakets:

Wir besichtigen fuer Sie die Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria und besorgen Ihnen die notwendigen Unterlagen zum Kauf, wie letzte Strom- und Wasserrechnung, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft ueber den Schuldenstand.

Eigentümerversammlungsprotokoll:

Bei jedem Immobilienkauf auf Teneriffa oder Gran Canaria sollte auch das letzte Eigentümerversammlungsprotokoll eingesehen werden.

Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie in der Wohnungseigentümergemeinschaft einige Rechte, wie zum Beispiel das Antragsrecht, Aspekte der Gemeinschaft beraten und beschliessen zu lassen.

Aber es ist auch eine Pflicht, dass Sie vorab die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, wenn Sie aussen ersichtliche Veränderungen vornehmen (Schliessen der Terrasse, Farbe der Markise).

Sie sollten den Antrag auf Genehmigung und Beratung 10 Tage vor der Eigentümerversammlung schriflich beim Präsidenten abgeben.

Sollte der Präsident den Tagesordnungspunkt nicht aufnehmen, können Sie auf Aufnahme in die Tagesordnung sogar klagen.

Hilfsweise kann das spanische Gericht in einem besonderen Prozess, der sogenannte juicio de equidad, sogar die Genehmigung einer Umbaumassnahme der Eigentümerversammlung ersetzen, sollte diese nicht beschliessen.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

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Immobilienkauf 2025

Andalusien –  Nebenkosten

Absicherung Immobilienkauf in Málaga

Stand: 12.05.2025

3 Gründe für den Immobilienkauf in Andalusien

Málaga, Almería, Sevilla, Cádiz

• niedrige Grunderwerbsteuer von 7% – noch immer ist diese Ausnahmeregelung in Kraft, seit dem 28.04.2021
• keine Erbschaftssteuer im Eltern – Kind Verhältnis bis zum Nachlasswert von 1 Mio. EUR und Vergünstigungen in der Schenkungssteuer von 99%, keine Vermögenssteuer
• attraktive Immobilienpreise im Hinterland von Malaga, Huelva, Cadiz, Almeria mit der Möglichkeit der touristischen Vermietung-> Touristische Vermietung Andalusien – Aktuell

Wir beraten und betreuen Sie in deutscher Sprache: Rechtsanwalt D.Luickhardt (mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien, und spanischer Steuerberaterzulassung); Experte und Fachanwalt für spanisches Immobilienrecht

Ein Immobilienkauf in Spanien ist nicht einheitlich, sondern hat regionale Besonderheiten, und nicht nur in den Nebenkosten. Deshalb bieten wir Ihnen mit Fachkompetenz für das andalusische Immobilienrecht

Deshalb bieten wir Ihnen mit Fachkompetenz fuer das andalusische Immobilienrecht unser Immobilienkaufservicepaket in Málaga, Torremolinos, Marbella, Fuengirola, Tarifa, Huelva, Punta Umbria, Conil de la Frontera, Cádiz, Jaén,  Sevilla, Cordoba, Granada, Almería, Roquetas de Mar, Almuñécar an.

• Es beinhaltet die komplette Immobilienkaufabwicklung, ohne dass Sie anwesend sein müssen und Wahrnehmung des Notartermins in allen Notariaten von Almería bis Cádiz,
• Juristische Vorkontrolle der notwendigen  Unterlagen zum Immobilienkauf und Lastenkontrolle
  
• Einholung der NIE in 48 h
  
• Vertragsvorbereitung, sei es der zweisprachige Vorvertrag oder auch die notarielle Kaufurkunde
  
• Grunderwerbsteuerzahlung
  
• Grundbucheintragung
  
• Alle Behördengänge für Wasser, Strom, Grundsteuer und Abfallummeldung.
  
• Langfristige steuerliche Betreung nach dem Immobilienkauf
• Beantragung der touristischen Vermietungslizenz

Wichtig

Wir prüfen gründlich, und nicht nur den Grundbuchauszug. Von dem Wohnungseigentümerprotokoll bis zur Quadratmeter Flächendeckung zwischen Kataster und Grundbuch.

Nebenkosten Spanien Andalusien

Sie kaufen eine Immobilie aus zweiter Hand für 600.000 EUR in der Region Málaga (Vélez Málaga)

Welche Nebenkosten fallen an?

Grunderwerbssteuer Malaga (Andalusien)

Berechnung Grunderwerbssteuer beim Kaufpreis der Immobilie in Vélez Málaga von 600.000 EUR

Bis 400.000 Euro= 32.000 EUR
Rest 200.000 Euro = 18.000 EUR
Gesamtsteuerlast: 50.000 EUR

Weitere Kosten

Notar, Grundbuch ca 1200 EUR
Anwaltskosten RA D.Luickhardt, Legalium: 0,9% vom Kaufpreis (mindestens 2.500 EUR) 4.200 EUR zzgl Mwst

Tipp

Wenn der Kaufpreis unter dem Immobiliensteuerwert liegt, dann kann die Finanzbehörde in Málaga die Grunderwerbssteuer auf dem steuerlichen Referenzwert der Immobilie festsetzen und entsprechend nacherheben.

Wichtig

Kaufen Sie mehr als 2 Garagen, dann erhöht sich der Grunderwerbssteuersatz gemäss der folgenden Tabelle für die weiteren Garage.

Kann ich die Grunderwerbssteuer reduzieren?

Wenn Sie gewerblich erwerben, zum Beispiel als Immobilienmakler, dann zahlen Sie nur 2% Grunderwerbssteuer.

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, als Erstwohnsitz bis zum Preis von 150.000 EUR, dann zahlen Sie nur 3,5% Grunderwerbssteuer, wenn Sie nicht älter als 35 Jahre alt sind.

Beispiel: Kauf einer Neubauimmobilie in Málaga

Sie kaufen eine Neubauimmobilie in Málaga, Benalmádena.

Welche Nebenkosten fallen an?

Es gibt keine Grunderwerbssteuer.

Sie zahlen auf den Kaufpreis 10% Umsatzsteuer (IVA) und Dokumentensteuer von 1,2%.

Unser Honorar als Ihre persönlichen Steuerberater und Rechtsanwälte: 0,9 vom Kaufpreis (Mindesthonorar: 2.500,00 EUR).

Merke

Immobilienkäufe auf Plan, d.h in einer Situation, in der das Bauprojekt noch nicht begonnen wurde, oder sich noch im Bau befindet, beinhalten interessante Renditen, jedoch auch Risiken, zudem ist der Aufwand der juristischen Kontrolle hoch, da es zumindest 3 Verträge gibt, die zu prüfen sind.

Wichtig

Ohne vorliegende Baugenehmigung darf kein Immobilienverkauf stattfinden

1. Reservierungsvertrag, meist mit einer Anzahlung zwischen 1.000 EUR und 10.000 EUR
2. Privater Kaufvertrag mit einem weiteren Anzahlungsbetrag meist über einen längeren Zeitraum bis zur Fertigstellung der Immobilie, was bis zu 50% des Gesamtkaufpreises ausmacht.
3. Notarieller Kaufvertrag und Eigentumserwerb mit Schlusszahlung

Tipp

Die Versicherung der Anzahlungen auf den Kaufpreis sind vom Bauträger vorzulegen und ebenso die 10 Jahres Bauversicherung für mögliche Baumängel.

Merke

Beim Neukauf einer Immobilie in Andalusien müssen stets die Verbraucherschutznormen nach dem Gesetz 218/2005 eingehalten werden.

Art. 6 schreibt vor

• Identifizierung des Bauträgers
• Identifizierung des Bauunternehmers und Architekten
• Übersichtsplan der Immobilie
• Nutzbare Fläche der Immobilie
• Beschreibung der Immobilie (Energiepassklasse, Wasser, Stromanschluss etc)
• Beschreibung der Küchengeräte
• Beschreibung der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Kaufpreis der Immobilie in Andalusien
• Zahlungsmodalitäten
• Vertragsentwurf der oben genannten Verträge

Beispiel

Sie kaufen ein Baugrundstück in Malaga. Dann fällt auch hier keine Grunderwerbssteuer an, sondern 21% Umsatzsteuer und 1,2% Dokumentensteuer

NUTZEN SIE UNSEREN LEGALIUM SERVICE DER IMMOBILIENSUCHE FÜR DEN AUSLÄNDISCHEN INVESTOR OHNE AUFPREIS.

Überblick der Grunderwerbssteuersätze in ganz Spanien für den Kauf einer gebrauchten Immobilie in Spanien

Grunderwerbssteuersätze in ganz Spanien 

Comunidad Valenciana: 10%

Galizien: 8%

Castilla-La Mancha: 9%

Cantabria , Castilla y León und Murcia: 8%

La Rioja: 7%

Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura): 6,5%

Madrid: 6%

Andalucía (Málaga) , Aragón und Asturias: zwischen 8% und 10%

Baleares (Mallorca, Ibiza) und Extremadura: zwischen 8% und 13%

Katalonien: zwischen 10% und 13%.

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Grundstückskauf Spanien

Der Grundstückskauf in Spanien hat oftmals Fallstricke, die einer rechtlichen Prüfung erfordern.

Beispiele sind:

Immobilienkauf einer Finca auf Mallorca: Die Finca ist teilweise Ackerland (rustico) und der Boden wurde mit Beton versiegelt. Dies ist rechtswidrig, wenn keine Baugenehmigung vorläge.

Teneriffa, Gran Canaria, Andalusien Grundstückskauf mit sichtbarer Stromleitung: Die Liegenschaft wird von einer Mittelspannungsleitung des Stromverteilungsnetzes durchquert. Diese Art von Infrastruktur unterliegt einer Grunddienstbarkeit, d.h. das Grundstück, über das sie verläuft, unterliegt einer Reihe von Verpflichtungen und Beschränkungen gemäß den Bestimmungen des Königlichen Dekrets 223/2008, das die Hochspannungsvorschriften und ihre ergänzenden technischen Anweisungen genehmigt.

Gemäß Artikel 57 des Gesetzes 24/2013 vom 26. Dezember über den Elektrizitätssektor, umfasst die Dienstbarkeit für obererdige Leitungen neben der Überquerung des Grundstücks auch die Errichtung von Masten, Türmen oder festen Stützen für die Verlegung von Stromkabeln, die um die festgelegten Sicherheitsabstände erhöht sind.

Dieser Abstand ist der Streifen der Dienstbarkeit für Freileitungen, er hat keine konstante Breite und wird im oben genannten Königlichen Erlass 223/2008 definiert. Konkret wird er unter Berücksichtigung der vertikalen Projektion der von den Leitern gebildeten Oberleitung bei seitlichen Winden von 120 km/h berechnet und um mindestens 2 Meter vergrößert (der letztgenannte Abstand wird in Abhängigkeit von der Spannungsebene der Leitung berechnet). Daher ist die Spannweite in der Mitte der Spannweite der Leiter am größten und stimmt mit der Breite der Querträger des Trägers/Turms an diesem Punkt überein.

Mit anderen Worten, es ergeben sich unter anderem die folgenden Auswirkungen:

Der Grundstückseigentümer kann innerhalb der Grunddienstbarkeit ohne Genehmigung kein Gebäude errichten oder große Bäume pflanzen.

Das Verteilungsunternehmen (Eigentümer der Mittelspannungsleitung) hat das Recht auf Zugang und Wartung in dem festgelegten Streifen.

Für die Einschränkung der Nutzung des Grundstücks zum Zeitpunkt der Festlegung dieser Grunddienstbarkeit kann eine Entschädigung festgelegt werden.

Diese Grunddienstbarkeiten gelten als „offenkundig“ und sind, obwohl sie normalerweise nicht im Grundbuch eingetragen werden, für den Eigentümer des Grundstücks, durch das sie verlaufen, verbindlich.

Belastung wegen Schutz von Infrastruktursmassnahmen

Beispiele

• Strassenbauerweiterungen
• Fuerteventura – Fahrradweb
• Teneriffa Nord – Strassenerweiterung, Autobahn
• Teneriffa Süd – Zugprojekt, Abwasserleitungsnetzerwerterung etc.

Nach den Bebauungsplänen kann selbst im Baulandsbereich (urbano) eine Infrastrukturmassnahme im Kataster vorgemerkt werden und diese muss nicht im Grundbuch eingetragen sein, was oftmals von Notaren und  Rechtsanwälten übersehen wird.

Befindet sich die Liegenschaft, teilweise auf ländlichem Gebiet wie auch im Küstenschutzbereich, dann sind solche Beschränkungen häufig, da verhindert werden soll, dass diese Bereiche bebaut werden.

Nutzungsbeschränkungen:

Der Zweck des Infrastrukturschutzes Ländlicher Raum (Straßen) besteht darin, die ordnungsgemäße Entwicklung und Funktionsfähigkeit der Straßeninfrastrukturen zu gewährleisten, weshalb die Errichtung dauerhafter Gebäude oder Nutzungen, die diese Funktionsfähigkeit beeinträchtigen könnten, nicht zulässig sind.

Enteignungen und Dienstbarkeiten:

Für den Fall, dass die Planung künftige Maßnahmen in dem Gebiet vorsieht, könnte die Liegenschaft Gegenstand von Enteignungsverfahren oder Wegerechten sein, um den Zugang und die Instandhaltung der Infrastrukturen zu gewährleisten.

Pflichten des Eigentümers:

Nutzungsunterlassung und Bebauungsuntersagung. Möglichkeit der Entschädigung: Im Falle einer Enteignung könnte der Eigentümer Anspruch auf eine Entschädigung gemäß den geltenden Vorschriften haben, die aber meist gering ist.

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Immobilienkauf, Kaufoption oder Arras

Einfach erklärt für den Immobilienkauf in Spanien 

In der Praxis werden 3 verschiedene Vertragsarten genutzt. Der Immobilienkäufer in Spanien versteht nicht die wesentlichen und entscheidenden Unterschiede.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist in Art.1445 CC gesetzlich geregelt.

Wenn der Käufer entschlossen ist, eine Immobilie zu kaufen, dann ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abzuschliessen, der in einer bestimmten Frist, meist 30-90 Tage, notariell beurkundet wird.

Vertragsinhalt

Es sind 3 Vertragsinhalte wesentlich.

• Bestimmung der Parteien
• Bestimmung der Immobilie
• Bestimmung des Kaufpreises

TIPP:

Die Immobilie muss ausführlich beschrieben werden, mit Grundbuchdaten und Katasterreferenz, was in der Praxis meist nicht ordnungsgemäss erfolgt.

Kaufoptionsvertrag ohne gesetzliche Regelung in Spanien

Es ist ein Vorvertrag und damit kein Kaufvertrag.

Der Immobilienkäufer ist noch nicht entschlossen, die Immobilie zu kaufen, aber der Immobilienverkäufer ist entschlossen. Folglich erhält der Käufer das Recht zu erwerben, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, zu einem bestimmten Preis, und in einer bestimmten Frist. Der Käufer zahlt eine Optionsprämie, die beim notariellen Kauf auf den Kaufpreis angerechnet wird. Kauft der Käufer die Immobilie nach einer bestimmten Frist, in der Regel 30-90 Tagen, nicht, dann verliert er die Optionspraemie.

WICHTIG:

Ein Kaufoptionsvertrag wird stets notariell beurkundet, da der Käufer nach Grundbucheintragung dieses Vertrages den Kauf ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers notariell ausführen kann.
Damit ist der Anwendungsbereich gering, im Verhältnis zur Häufigkeit, wie diese Vertragsart fälscherlicherweise Immobilienkaufinteressenten von Maklern vorgelegt werden.

Kaufoptionsvertrag – weiterlesen

Kaufversprechen (Arras)

Das Kaufversprechen wird in Art.1454 CC gesetzlich geregelt.

Auch der sogenannte Arras Vertrag ist ein Vorvertrag und in Spanien der traditionell typische Vorvertrag, der rechtlich ein Kaufversprechen darstellt, welches definiert wird.

„ Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich zu verkaufen“ und der Immobilienkäufer verpflichtet sich zum Kauf.

Der Immobilienkäufer leistet eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises und wenn er nicht erwirbt, verliert er diese Anzahlung, sollte der Verkäufer diesen Vertrag nicht erfüllen und Eigentum an der Immobilie übertragen, muss er 20% als Vertragsstrafe zurückzahlen.

Optionskaufvertrag oder Kaufoption?

Empfehlung:

Immobilienkäufer in Spanien sollten den  Optionskaufvertrag oder Kaufoption meiden, oder nur mit anwaltlicher Betreuung durchführen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist normalerweise mit einem Kaufvertrag durchzuführen. Der Normale Ablauf ist ein privater Kaufvertrag mit einem Reuegeld (sogenannte Arras oder 10% Anzahlung auf den Kaufpreis) und der anschliessende notarielle Kaufvertrag (escritura) zur Eigentums und Besitzuebertragung.

Nunmehr gibt es in der Praxis zahlreiche Vertragstypen, die von Laien und Makler genutzt werden und dem Grunde nach nicht geeignet sind, einen Immobilienkauf vertragsrechtlich unproblematisch abzuschliessen.

Kaufoption oder Optionskaufvertrag:

Dieser Vertragstyp ist nur ein Ausnahmefällen anwendbar, da er 3 stufige Vertragspflichten erfüllt und für den Käufer einer spanischen Immobilie mit Risiken verbunden ist.

1.Phase: Abschluss des Optionskaufvertrages

Der Käufer ist im Irrtum, dass er mit Abschluss dieser Option eine Immobilie erwirbt. Ganz im Gegenteil, der Käufer erwirbt nur eine Kaufoption.

2. Phase:

Vergisst der Käufer die Kaufoption auszuüben, dass heisst in der Frist dem Optionsgeber mitzuteilen, dass er kaufen möchte, verliert der Käufer seine Optionsprämie, was in der Praxis häufig vorkommt, sei es, dass plötzlich Lasten auf der Immobilie auftauchen, oder der Optionsgeber nicht der Verkäufer ist oder der Optionsgeber nicht mehr erreichbar ist.

Selbst bei Lasten müsste die Option ausgeübt werden, um vom Immobilienkäufer den Vertrag zu erfüllen. Schliesslich ist dann der Verkäufer in der 3. Phase verpflichtet die Lasten zu beseitigen.

3. Phase:

Nur wenn die Option fristgemäss ausgeübt wuerde, nur dann kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie zustande.

Zunächst kommt mit der Ausübung der Kaufoption ein privater Kaufvertrag zu Stande und dann muss der Verkäufer zum Notartermin geladen werden, so dass dieser den Kaufvertrag zum Verkauf der Immobilie unterschreibt.

Fazit:

Vermeiden Sie Kaufversprechen und Optionskaufverträge bei einem Immobilienkauf in Spanien, wenn Sie Käufer sind.
Als Verkäufer einer Immobilie kann eine Kaufoption in Frage kommen, zum Beispiel, wenn nach dem bestbietenden Käufer gesucht  wird und schon den ersten Anbieter zu binden, oder noch eine Erbschaft vor dem Verkauf abgewickelt werden muss.

Service: Immobilienkauf

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Immobilienkauf in Spanien – 2025

Aktuelles im Jahre 2025 zum Immobilienkauf in Spanien

Teneriffa, Gran Canaria, Katalonien, Andalusien, Mallorca

Ihr Rechtsanwalt für den Immobilienkauf in Spanien, D.Luickhardt nimmt Stellung zu den aktuellen Fragen 2025.

Frage: Wurde die NIE Nummer abgeschafft?

Diese Frage wurde aufgrund fehlerhafter Webinformationen vermehrt gestellt.

Antwort:

Nein, die NIE wurde nicht abgeschafft und ist für jeden Immobilienkauf in Spanien, als auch Erbschaft oder Firmengründueng oder andere Rechtsgeschaefte notwendig.
Die NIE ist die numero de identificación de extranjero + Identifizierungsnummer für Ausländer.
Desweiteren muss die NIE nach deren Erhalt bei der spanischen Finanzbehörde (AEAT) angemeldet werden, so dass sie in Rechtsgeschäften wie bei Immobilienkauf oder Erbschaft nutzbar ist, sprich vom elektronischen System der Finanzbehörde erkannt wird.
Nach der Anmeldung von der NIE spricht man von der NIF = Steueridentifikationsnummer.

Einholung NIE Nummer Spanien

Frage:

Soll ich den, vom Makler vorgelegten, Optionsvertrag vor dem Immobilienkauf unterschreiben?

Antwort:

In der Praxis beim Immobilienkauf wird fälscherlicherweise von Maklern noch immer ein Optionsvertrag als Formularvertrag genutzt. Der Optionsvertrag hat jedoch bei einem Immobilienkauf in Spanien rechtlich keinerlei Grundlage und sollte von keinem Immobilienkäufer unterschrieben werden.
Der richtige Vertrag ist ein Kaufvertrag, privatschriftlich geschlossen, mit einem Reuegeld, sogenannten Arras versehen. Dieses Reuegeld von 10% vom Kaufpreis hat zu Beginn einen Kautionscharakter. Der Käufer signalisiert damit, dass er sich verpflichtet, die Immobilie zu kaufen und wenn er nicht kauft, verliert er die Anzahlung von 10%, deshalb der Begriff Reuegeld. Nichterfüllung des Verkaufes durch den Verkäufer, bsp Verkauf an eine andere Person, dann muss der Verkäufer dem Käufer der Immobilie die 10% Anzahlung zurückzahlen und zudem 10% Schadensersatz.

TIPP:

Oftmals versuchen Makler die 10% auf deren Bankkonto zu kassieren, um deren Komissionsanspruch gegenüber dem Verkäufer zu sichern.
Doch diese Nutzung der 10% Anzahlung durch den Käufer ist eine Zweckentfremdung und selbst namhafte Makler müssen oftmals rechtlich belehrt werden, dass dieses Verhalten nicht dem Gesetzeswillen entspricht.

Schliesslich ist der Gesetzeswille, dass der Verkäufer die 10% erhalten solle, wenngleich bei nichtsteuerlich Ansässigen Immobilienverkäufern Vorsicht geboten ist und stets zu empfehlen ist, dass die 10% Anzahlung auf einem Treuhandkonto hinterlegt wird, sei es in unserer Kanzlei (kostenfrei) oder bei einem Notar. (Kosten je nach Wert 200-600 EUR)

Ausnahme:

Wann wendet man man eine Kaufoption im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf an?
Der Standardfall ist, dass ein Immobilienkäufer einen Mietkauf in Spanien vornimmt, sprich es wird die Immobilie für 3 Jahre angemietet und in diesen 3 Jahren hat der Mieter eine Kaufoption, die er jederzeit zu einem bestimmten Kaufpreis ausüben kann. Letztlich sei bemerkt, dass die Kaufoption an sich eine Grunderwerbssteuer auslöst, je nach Region zwischen 6-13% ITP und diese Steuerlast nicht auf die endgültige Grunderwerbssteuer angerechnet werden kann, obgleich die Optionsprämie auf den Kaufpreis der spanischen Immobilie anrechenbar ist.

Frage: Wer ist ein Precarista?

Antwort:

Der precarista ist kein Hausbesetzer, aber besetzt eine Immobilie ohne Rechtstitel, ohne gültigen Mietvertrag.
Der wesentliche Unterschied zum ocupa = Hausbesetzer ist, dass der precarista den Besitz der Immobilie rechtmässig erworben hat, aber dann verliert.
Bsp: Ablauf der Mietvertragsdauer; oder nach einem Immobilienverkauf, bleibt der Verkäufer der Immobilie noch in der Immobilie im Besitz der Immobilie, obgleich er sich vertraglich verpflichtet hatte, die Immobilie nach 30 Tagen nach dem notariellen Verkaufstermin zu räumen.

Der Immobilieneigentuemer kann in jedem Fall eine Räumungsklage gegen den precarista einreichen und diese hat hohe Erfolgschancen.

TIPP:

Um eine gerichtliche Räumungsklage und deren Kosten zu vermeiden, empfehlen wir bei einem Immobilienkauf in Spanien stets einen Sicherungsrückbehalt vom Verkaufspreis bis die Immobilie geräumt ist, zusammen mit einer Vertragsstrafe bei jedem Tag der Überschreitung des Räumungstermins.

Besonderheiten bei einem Immobilienkauf in Katalonien (Barcelona, Sitges, Costa Brava)

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Immobilienkauf Spanien Flutrisiko

Seit dem DANA Unwetter in Valencia, Katalonien und auf Mallorca hat der Gesetzgeber gehandelt und entsprechende Flutrisikokarten veröffentlicht. In Andalusien wurde geregelt, dass in Zonen mit einem Überflutungsrisiko, dass sich in den letzten 50 Jahren verwirklicht, keine Wohnbebauung mehr zulässig ist.

Die gesamte Costa Brava (Katalonien) bis nach Torrevieja (Castellon und Valencia), als auch Malaga (Andalusien) und Mallorca sind von dem erhöhtem Flut- und Überschwemmungsrisiko betroffen.

Risikozonen Spanien

Risikogebiete – Zone Huelva

Immobilienkauf Spanien – welche Schritte sind notwendig

In der rechtlichen Vorkontrolle pruefen wir ob die Immobilie oder das Gebiet von einem erhöhten Überschwemmungsrisiko betroffen ist.

Darauf folgt, dass eine Architektin unserer Kanzlei die technische Baumangelfreiheit feststellt und aus technischer Sicht das Überschwemmungsrisiko prüft. (Gebäudestruktur, Hanglage, Fluss oder Meeresnähe etc)

Nach der rechtlichen und technischen Kontrolle des Überflutungsrisikos wird dann entsprechend eine Kaufvertragsklausel aufgenommen, die den Verkäufer verpflichtet, die Haftung zu übernehmen, sollte sich ein Überflutungsschaden ergeben und der Verkäufer muss mitteilen, ob ein Überflutungsrisiko besteht. Verschweigt der Verkäufer der spanischen Immobilie diesen Umstand, kann der Kaufvertrag 4 Jahre lang nach dem Notartermin noch aufgelöst werden und der Kaufpreis mit Schadensersatz zurückgefordert werden.

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Immobilienkauf im Jahre 2025

Investition mit vielen Gesichtern

Der Immobilienkauf in Spanien hat viele Gesichter und der professionelle Immobilienkäufer lässt sich durch unsere Anwalts- und Steuerberaterkanzlei in Spanien beim Immobilienkauf betreuen.

Der Grund ist, dass ca 80% aller Immobilienkäufe problematisch sind. Nur mit Fachkenntnis können die Probleme gelöst werden, bzw frühzeitig zu einem Abbruch des Immobilienkaufes führen, aufgrund rechtlicher Mängel.

Stufe 1:

Man hat eine Immobilie gefunden und unsere  Kanzlei wird beauftragt.

Wir werden die Kontrollunterlagen vom Verkäufer/Makler anfordern und Ihre NIE Nummer (spanische Steuernummer) einholen.

Praxisproblem:

Der Makler hat keine Unterlagen oder gibt diese nicht heraus,  bevor eine Reservierungsgebühr bezahlt wird. Obgleich dies rechtswidrig ist, und gegen Art.31 LviV verstösst, gibt  es auch hierfür Lösungen, wie die Erstellung von Spezialklauseln, so dass die Reservierungsgebühr bei Rechtsmängel zurückgezahlt werden muss, o.a.

Stufe 2:

Die Vorkontrolle verlief positiv und der Makler sendet Ihnen Formularvertrag. Oftmals erfüllen diese Verträge nicht die Verbraucherschutzvorschriften und sind nur auf spanisch.

Wir erstellen dann einen zweisprachigen privaten Immobilienvorkaufvertrag, zum Schutze des Immobilienkäufers.

Merke:

Nach der juristischen Vorkontrolle ist die private Vertragserstellung der wichtigste Aspekt bei einem spanischen Immobilienkauf, da in diesem privaten Vertrag alle Vereinbarungen verbindlich vereinbart werden,  wogegen im notariellen Kaufvertrag nur die wesentlichen 3 Vertragsaspekte benannt werden.

Stufe 3:

Notartermin – Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde mit deutscher Zusammenfassung

Merke:

Oft wird übersehen: Der elektronische Grundbuchauszug, den der Notar vom Grundbuch anfordert, hat keinen öffentlichen Glauben und Sie können sich darauf nicht alleine verlassen.

Der Notar weisst in der notariellen Kaufurkunde sogar daraufhin, was aber oftmals überlesen, bzw nicht verstanden wird.

Wir prüfen das Grundbuch mehrmals und bei Zweifelsfragen wird eine sogenannte Certificacion – Ausgefertigter Grundbuchauszug beantragt, den dieser hat öffentlichen Glauben.

Beim Notartermin erfolgt die vollständige Kaufpreiszahlung und es wird Besitz + Eigentum übertragen.

Stufe 4:

Steuerliche Abwicklung der Kaufurkunde durch unsere Kanzlei mit Steuervertretung in Spanien. Selbst hier treten Fehler auf.

Beispiel: Ein Neukauf löst keine Grunderwerbssteuer, sondern Umsatzsteuer und Dokumentensteuer aus.

Stufe 5:

Ummeldungen der Versorger durch unsere Kanzlei

Stufe 6:

Grundbucheintragung ohne Überraschungen.
Überraschungen in der Praxis sind häufig, von der falschen Namenseintragung bis hin zu fehlender Löschung von Lasten, die schon getilgt sind (Beispiel: Hypothek)

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit  in Spanien Ihre Immobilie, sei es gebraucht oder neu, Ihr Baugrundstück, oder Ihr Agrarland (rustico) erwerben.

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