Erbschaft in Spanien

Deutsche Erbengemeinschaft

Folgen der Erbauseinandersetzung in Spanien 2024

Sie haben einen Todesfall in der Familie und mehrere Erben, als auch eine Immobilie in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Katalonien, Valencia, Andalusien. Dann sollten Sie die folgenden Informationen lesen und nutzen Sie unseren Service der Vollabwicklung der Erbschaft in ganz Spanien, ohne dass Sie als Erbe anreisen müssen.

Stand 27.07.2024

TIPP:

In der Praxis ist häufig der Fall, dass eine deutsche Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird, und damit die spanische Immobilie einem Erben zugeteilt wird. Oft wird vergessen, dass in Spanien die Umsetzung mit Grundbuchumschreibung zu erfolgen hat, und dies nicht direkt mit der deutschen Erbauseinandersetzungsurkunde möglich ist, sondern wie folgt:

In Spanien:

1. Erbschaftsannahme in notarieller Urkunde in Spanien + Erbschaftssteuererklärung in Spanien
2. Erbauseinandersetzung in notarieller Urkunde in Spanien + Dokumentensteuererklärung in Spanien, und schliesslich
3. Grundbuchänderung in Spanien in der gesetzlich vorgeschriebenen Reihenfolge: 1. Erbschaft; dann 2. Erbauseinandersetzung.

Rechtlicher Hintergrund

Das spanische Grundbuch richtet sich nach dem Prinzip des tracto sucesivo, sprich alle Rechtsgeschäfte müssen zeitlich aufeinanderfolgend in das Grundbuch eingetragen werden.
Wenn ein Erbschein vorliegt und die Erben damit die Erbschaft nicht ausgeschlagen haben, sondern erst danach im Rahmen der Erbauseinandersetzung auf die Immobilie in Spanien verzichten, dann bestand durch die Erbenstellung bis zur Erbauseinandersetzung Eigentum an der spanischen Immobilie, und der spätere Verzicht gilt nur für die Zukunft. 

Deshalb muss zunächst der Grundbucheintrag der Erben erfolgen und dann kann durch die Miteigentumsauflösung (Umsetzung der deutschen Erbauseinandersetzung in Spanien, bzw der Verzicht) ein Erbe als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn ein Verstorbener mehrere Erben hinterlässt, und es gilt das deutsche Erbrecht, wenn der Erblasser in Deutschland ansässig war und die deutsche Staatsangehörigkeit hatte, selbst wenn ein Teil des Nachlasses eine spanische Immobilie ist.

Eine Erbengemeinschaft endet durch

• Vertrag zwischen den Miterben
• durch die Tätigkeit des Testamentsvollstreckers
• gerichtliches Urteil aufgrund einer Auseinandersetzungsklage
  
  
  

Steuerrecht

Im deutschen Steuerrecht löst die Realteilung keine Einkommensteuerpflicht aus, jedoch entsteht eine Steuerpflicht, wenn ein Miterbe wertmässig mehr erhält.

Nicht anders ist es in Spanien. Wird nach der Erbschaftsannahme die Erbauseinandersetzung zum selben Wert durchgeführt, entsteht keine Einkommensteuerpflicht und in keinem Falle ist die sogenannte gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal) zu zahlen.

Der Miterbe, der in Spanien die Immobilie erwirbt muss keine Grunderwerbssteuer von 6-13% zahlen, sondern nur eine wesentlich niedrigere Dokumentensteuer von 0,75-1.5% je nach Region.

Beispiel aus der Praxis:

Es gibt eine Immobilie auf Teneriffa mit einem Wert von 450.000 EUR  und 3 Erben zu gleichen Teilen, die einen deutschen Erbschein haben. Jedoch nur ein Erbe soll die Immobilie erhalten.
Zunächst sind die 3 Erben in das Grundbuch auf Teneriffa einzutragen und dann erfolgt die Eintragung des Erben als Alleineigentümer zu 100%. Diese juristische Abfolge ist einzuhalten und kann zur Kosten und Zeitersparnis in eine notarielle Urkunde zusammengefasst werden.

Wir benötigen von Ihnen für die Nachlassabwicklung in Spanien.

• Internationale Sterbeurkunde
• Spanisches Testament oder Erbschein mit Apostille oder Europäisches Nachlasszeugnis
• Anwaltsvollmacht
• NIE der Erben, die wir Ihnen auch gerne besorgen
• Grundbuchdaten und Katasterdaten der spanischen Immobilie

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Schenkung oder Erbschaft in Spanien 

Schenkungsteuer / Erbschaftsteuer Valencia

Stand 01.06.2023

Stand 10.07.2019

Wenn Sie eine Ferienimmobilie in Valencia, oder der Region Valencia, wie in Denia, Alicante haben und dauerhaft in der Schweiz oder in Deutschland leben, dann wird zunächst bei Erbschaft oder auch Schenkung in der Region Valencia die Steuererklärung abzugeben sein. Sie sind in Spanien beschränkt steuerpflichtig.

Wir führen für Sie eine Steuersimulation durch. So erkennen Sie, ob das Abwarten der Erbschaft oder die Schenkung zu Lebzeiten mit oder ohne Niessbrauchsvorbehalt günstig sind.

Beispiel Erbschaft oder Schenkung in Valencia

Ihr Sohn ist 25 Jahre alt und die Immobilie ist 200.000 EUR wert und liegt in Denia.

Erbschaftsteuer Valencia

Zu Lebzeiten bleibt der Vater Eigentümer der Immobilie und nach dem Tod hat der Sohn 6 Monate Zeit die Erbschaftsteuererklärung in Valencia abzugeben. Im Jahre 2019 wird die Steuererklärung der Erbschaft nur noch elektronisch abgegeben.

Erbschaftsteuerfreibetrag Sohn: 100.000 EUR

Merke:

Wäre der Sohn zu mehr als 65% behindert, dann käme noch ein Freibetrag von 240.000 Euro hinzu.

Vergünstigung

Der Sohn als Erbe hat zudem eine Vergünstigung auf die Steuerzahllast von 50%.
Neu seit dem 07.03.2019 ist, dass die Vergünstigung auf 99% der Freistellung der Steuerzahllast ansteigt, wenn Ackerland (Rustico) vererbt wird, welches im Reparzellierungsprozess sich befindet.

Schenkung an den Sohn der Immobilie in Denia – Valencia

Schenkungsteuer Valencia

Auch hier hat der Sohn einen persönlichen Freibetrag von 100.000 EUR, jedoch muss die Schenkungsteuererklärung innerhalb von einem Monat nach der notariellen Schenkungsurkunde abgegeben werden und kein Vorvermögen über 600.000 EUR existieren.

Besonderheit

Enkelkinder erhalten in der Region Valencia nur den selben Freibetrag wie Kinder, wenn der Elternteil, von dem die Verwandtschaft zu den Großeltern abgeleitet wird, vorverstorben ist.

Steuerfallen bei der Schenkung

Alle Schenkungen der letzten 5 Jahre zwischen Schenker und Beschenkten werden addiert.

Kettenschenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre führen zum Verlust des Freibetrages.

Merke:

Wäre der Sohn zu mehr als 65% behindert, dann käme noch ein Freibetrag von 240.000 Euro hinzu.

Vergünstigung

Der Sohn als Erbe hat KEINE Vergünstigung auf die Steuerzahllast von 50%. Dies ist der wesentliche Unterschied zu einer Erbschaft.
Neu seit dem 07.03.2019 ist, dass die Vergünstigung auf 99% der Freistellung der Steuerzahllast ansteigt, wenn Ackerland (Rustica) verschenkt wird, welches im Reparzellierungsprozess sich befindet.

Fazit

Eine Erbschaft ist in Valencia stets günstiger, als eine Schenkung. Zudem darf nicht vergessen werden, dass bei einer Schenkung auch eine Gewinnsteuer anfällt, die nicht bei einer Erbschaft anfiele, nicht zu verwechseln mit der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (plusvalia), die bei Schenkung und Erbschaft anfällt.

Unser Service

Sollten Sie trotzdem schenken wollen, dann stehen wir Ihnen mit Fachkompetenz für Beratung und Vollabwicklung der Schenkung in Spanien

• Erstellung der Schenkungsurkunde
• Notarielle Unterschrift, ohne dass Ihre Anreise nach Spanien erforderlich ist
• Abgabe aller spanischen Steuererklärungen
• Grundbucheintragung
• Auf Wunsch erstellen wir auch die deutschen Steuererklärungen zur Schenkung

Tipp

Der Niessbrauchsvorbehalt beim Schenker kann zu einer Steuerersparnis führen.

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Spanisches Erbrecht, Steuer 2024

Erbschaftsabwicklung in Spanien

Wann ist dies notwendig?

Wenn der Erblasser Vermögen in Spanien hatte.

Was ist in Spanien zu tun?

Nutzen Sie unseren Service der Vollabwicklung der Erbschaft in Spanien.

Spanisches Erbrecht oder deutsches Erbrecht?

Spanisches Erbrecht hat nichts mit einer spanischen Erbschaft einer Immobilie in Spanien zu tun, warum?

Das Erbrecht hat  nichts mit der Erbschaftsbesteuerung und der Belegenheit der Immobilie in Spanien zu tun.

Das Erbrecht richtet sich nach der  Nationalitäst oder Ansässigkeit des Verstorbenen.

Beispielsfall:

Der Verstorbene hat in Deutschland gelebt und vererbt eine Immobilie auf Mallorca und auf Teneriffa.

Lösung:

Es gilt das deutsche Erbrecht.Erbschaftssteuer: Die Erben leben in Deutschland:Zunächst muss in Spanien die Erbschaftssteuer bezahlt werden, und zwar nur für die Immobilien auf Mallorca und Teneriffa.Danach wird in die deutsche Erbschaftssteuererklärung für den gesamten Nachlass erstellt und die spanische Erbschaftssteuerzahlung wird in Deutschland angerechnet.

Spanisches Erbrecht: Immobilien erben und vererben

Das spanische Erbrecht kommt nur zur Anwendung, wenn der deutsche Staatsbürger in einem Testament das spanische Erbrecht gewählt hat, da er in Spanien dauerhaft ansässig ist, oder aber es wurde kein Testament erstellt und der verstorbene deutsche Staatsbürger hat 6 Monate lang vor seinem Tod schon dauerhaft in Spanien gelebt. Im letzteren Falle ist ein Erbscheinsverfahren (declaratorio de herederos) in Spanien durchzuführen, da die deutschen Gerichte nicht zuständig sind.

Spanisches Erbrecht, deutsches Erbrecht und Immobilieneigentum:

Die Erbschaftsannahme in Spanien ist eine notwendige Voraussetzung, dass der Erbe in das spanische Grundbuch eingetragen werden kann. Gleichwohl welches Erbrecht Anwendung findet, ist die Erbschaftsannahme vor einem spanischen Notar zu beurkunden, die Erbschaftssteuererklärung in Spanien abzugeben und erst dann kann die Grundbuchumschreibung auf den Erben durchgeführt werden.

Merke:

Für jeden Immobilienverkauf aus einer Erbschaft in Spanien, ist zunächst der Erbe im Grundbuch einzutragen. Der Erbe benötigt für die Erbschaftsannahmeurkunde, Erbschaftssteuererklärung in Spanien und Grundbucheintragung die spanische NIE, die nach Anmeldung bei der Finanzbehörde in Spanien, gleichzeitig als NIF = spanische Steuernummer dient.

Irrtum:

Die spanische Erbschaftsannahme und Zuteilungsurkunde bedarf keiner deutschen Erbauseinandersetzung, sondern lediglich die Vorlage eines apostillierten Erbscheins bzw Europäischen Nachlasszeugnisses.ABER: Es ist die Mitwirkung aller Erben erforderlich.

UNSER SERVICE

RA D.Luickhardt und sein Legalium Team sorgt für die Vollabwicklung der Erbschaft in Spanien, Käufersuche und rechtliche und steuerliche Immobilienverkaufsabwicklung, alles aus einer Hand.RA D.Luickhardt ist nicht nur Rechtsanwalt mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien, sondern auch zugelassener spanischer Steuerberater, und mit seinem Experten Wissen in den verschiedenen Erbschaftssteuertarifen je nach Region in Spanien und Deutschland und der Steuersparmöglichkeiten beim anschliessenden Immobilienverkauf behilflich.

TIPP

Erbschaftswert und Verkaufspreis der Immobilie sollten identisch sein, um die 19% die Gewinnbesteuerung in Spanien beim Immobilienverkauf zu vermeiden.

Es gilt in Spanien nicht die deutsche Steuerbefreiung wegen Überschreitung der 10 jährigen Haltefrist/Spekulationsfrist fortfolgend auch bei Erbschaften.

In Deutschland hat ein Kind einen Erbschaftssteuerfreibetrag von 400.000 Euro, doch auf Mallorca nur 25.000 Euro, und auf Teneriffa 23.140 Euro.

Steuertipp mit regionalen Unterschieden

• Die spanische Erbschaftssteuer wird auf die deutsche Erbschaftssteuer angerechnet
• Auf Mallorca besteht eine besondere steuerliche Vergünstigung in der Erbschaftssteuer, und Steuerfreiheit im Eltern / Kind Verhältnis
• Auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura und anderen Kanarischen Inseln besteht eine Vergünstigung in der Erbschaftsteuer von 99.9%
• In Katalonien: Roses, Palamos, Barcelona, Sitges, Tarragona: 100.000 Euro Freibetrag für das Kind
• In Andalusien(Malaga, Almeria, Cadiz) ist die Erbschaftssteuer bis 1 Mio Euro befreit.

Wie wird eine Immobilie in Spanien bei Erbschaften in der Erbschaftssteuer bewertet?

Es gilt nicht der Katasterwert und auch nicht der Verkehrswert, sondern seit dem 01.01.2022 gilt der sogenannte Referenzwert zum Todestag, den wir für Sie ermitteln und die Steuerbelastung für Sie berechnen.

Nicht zu vergessen: Neben der Erbschaftssteuer fällt bei einer Erbschaft der Mallorca Immobilie auch die sogenannte Plusvalia – gemeindliche Wertzuwachssteuer an, die wir Ihnen berechnen.

Steuer TIPP: die Plusvalia ist bei dem Immobilienverkauf steuermindernd.

Weitere, jährliche Steuerbelastungen bei geerbten spanischen Immobilien

• Vermögenssteuer ab 700.000 Euro Referenzwert
• Nichtresidentensteuer: 2% vom Katasterwert und davon 19%
• Grundsteuer = IBI: abhängig dem Katasterwert

Nachlassplanung zur Steuersenkung schon vor dem Immobilienkauf

Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen und keine Kinder haben, oder aber der Immobilienwert – Referenzwert 300.000 Euro überschreiten sollte, dann ist in allen Regionen, mit Ausnahme von Andalusien und Madrid, an eine Nachlassplanung und lebzeitige Schenkungen zu denken.

In Mallorca ist im Jahre 2023 jetzt auch für Nicht Mallorquiner die Schenkung unter Pflichtteilsverzicht möglich, und zwar mit dem erheblichen Steuervorteil, dass keine Schenkungsbesteuerung anfällt, sondern trotz Schenkung nur die 1%ige Erbschaftssteuer anfiele.

Weitere Nachlassplanungsmodelle

• Miteigentumserwerb
• Niessbrauch
• Zwischenschaltung einer spanischen Kapitalgesellschaft oder GBR – Gesellschaften bürgerlichen Rechts nach spanischem Recht mit gewerblicher Aktivität der touristischen Vermietung
• Immobilienkauf mit einer Schweizer AG oder deutschen GmbH etc

Notarielle Vollmachten in Deutschland

Wichtig ist, dass deutsche Generalvollmachten über den Tod hinaus in Spanien nicht gültig sind.

Deshalb ist frühzeitig an eine Nachlassplanung zu denken.

UNSER SERVICE

Anwaltsvollmacht zur Kostenersparnis: Die Anwaltsvollmacht wird uns von den Erben in Deutschland notariell beglaubigt erteilt, so dass wir die Erbschaft in Spanien voll und ganz abwickeln können, ohne dass die Erben in Spanien anwesend sein müssen.

Spanisches Erbschaftssteuerrecht und die Verjährung der Steuerpflicht

Die Verjährung der Erbschaftssteuer tritt in Spanien nach 4 Jahren und 6 Monaten ein, doch das Risiko ist erheblich, dass die spanische Finanzbehörde eine Aufforderung (requerimiento) zur Abgabe der Erbschaftssteuererklärung vor Ablauf der Verjährungsfrist zustellt.

Dann ist die Verjährungseinrede nicht mehr möglich und die Bussgelder sind erheblich, bis zu 150% des Steuerzahlbetrages der Erbschaftssteuer.

Deshalb sollte bis zum 5. Monat nach dem Todesfall die Erbschaftssteuerfrist um weitere 6 Monate verlängert werden. Damit kann die Erbschaftssteuer ordnungsgemäss erklärt werden, und es bleiben Bussgelder erspart.

Das Testament in Spanien – nach deutschem oder spanischem Recht?

Das Erstellen eines Testaments in Spanien ist wesentlich um Zeit und Kosten zu sparen, da bei einem Todesfall die spanische Immobilie mit diesem Testament und einer Testamentsregisterabfrage in Spanien und Deutschland auf die Erben umgetragen werden kann.

Der kostenintensive Erbschein mit Apostille oder das europäische Nachlasszeugnis aus Deutschland sind nicht mehr notwendig.

Wir empfehlen eine Beratung, ob spanisches oder deutsches Erbrecht anzuwenden ist, und RA D.Luickhardt kann Sie fachkompetent im deutschen und spanischen Erbrecht beraten und auf Wunsch auch die Testamentsvollstreckung übernehmen, letzteres oftmals indiziert, bei Vermögensmassen in Deutschland und Spanien, mit Unternehmensbeteiligungen und mehreren Erben in Spanien und Deutschland.

Kontaktieren Sie uns

1. vor dem Immobilienkauf in Spanien – Nachlassplanung

2. vor dem Todesfall – Testament und Nachlasplanung

3. nach dem Todesfall – Erbschaftsabwicklung und Erbschaftssteuerabwicklung in Spanien und Immobilienverkauf

4. nach dem Todesfall – Erbschaftsauseinandersetzung zu Gunsten eines Erben

5. Erbstreit in Spanien mit gerichtlicher Vertretung in ganz Spanien  und Deutschland

6. Nachlassverwaltung in Spanien und Deutschland

7. Betreuungsfälle in Spanien vor oder nach Eintritt des Tode

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Miteigentumsauflösung

Immobilie in Spanien 2024

Mit dem Urteil des obersten Gerichts, Az: 1269/2022
ist nunmehr davon auszugehen, dass bei einer Miteigentumsaufloesung

• Keine Grunderwerbssteuerpflicht besteht, obgleich bei einer Mieteigentumsauflösung eine Eigentumsübertragung stattfindet
• Aber spanische Gewinnsteuer, für Nichtsteuerresidenten 19% und für steuerlich in Spanien Ansässige 19-28% auf den Gewinn fällig wird, wohlgemerkt muss eine Wertdifferenz zwischen Anschaffungswert und Wert im Moment der Miteigentumsauflösung bestehen.

Stand: 09.03.2022

Steuerfalle Referenzwert bei Miteigentumsauflösung

Beispiel

Besteuerung der Miteigentumsauflösung

Die Besteuerung einer Miteigentumsauflösung findet in Spanien statt, wenn die Immobilie in Spanien belegen ist, unabhängig davon ob die Eigentümer steuerlich in Deutschland oder der Schweiz ansässig sind.

Die Steuerfreiheit kann in der Regel erlangt werden, bedarf jedoch einer gruendlichen Wertfeststellung, so dass die Eigentumsquoten auch wertmäßig nicht überschritten werden, da der Art.33 Absatz 1 IRPF (spanisches Einkommensteuergesetz), welcher in diesem Fall für Nichtssteuerresidenten und Steuerresidenten gilt, schon einen steuerlichen Gewinn und damit Steuerzahllast als gegeben ansieht, wenn nur das Vermögen in der Zusammensetzung sich verändert, was bei einer Miteigentumsauflösung an einer Immobilie regelrecht der Fall ist.

Praxisfall:

3 Geschwister als Erben erhalten vom verstorbenen Vater eine Immobilie in Katalonien, Madrid und Teneriffa.

Es erfolgt die Grundbucheintragung zu jeweils 33.3%.

Bruder 1 möchte die Immobilie in Madrid
Bruder 2 möchte die Immobilien auf Teneriffa
Bruder 3 möchte die Immobilie in Katalonien, Cambrils.

Tipp

Wenn eine Einigung zu erzielen ist, dann kann die Miteigentumsauflösung außergerichtlich geregelt werden, ohne Teilungsklage mit anschließender Teilungsversteigerung.

Wenn keine Einigung erzielt werden kann, dann kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung verlangen, und nach Veräußerung der Immobilie die Auszahlung.

Unser SERVICE:

Wir können alle Geschwister in Spanien vertreten und entsprechenden Grundbuchänderungen vornehmen, ohne dass die Geschwister nach Spanien anreisen müssen.

Sollte es keine Einigung geben, dann ist eine Teilungsklage möglich.

Notwendige Unterlagen

• Erbschaftsannahmeurkunde (escritura de aceptación y adjudicación de herencia)
• Katasterauszug mit Katasterwerten zur Berechnung des steuerlichen Verkehrswertes
• NIE der Geschwister und Personalausweiskopie

Kosten

• Anwaltshonorar (0,9%,  mind. 2.500,00 EUR zzgl Mwst.
• Dokumentensteuer: (bsp. Katalonien 1.5%, Teneriffa 0.75%)
• Gemeindliche Wertzuwachssteuer: steuerfrei, wenn keine nicht quotengerechte Aufteilung erfolgt
• Staatliche Gewinnsteuer

Besteuerung

Wie oben beschrieben, findet der Art.33 Anwendung, während der Absatz 1 die Besteuerung vorsieht, regelt der Absatz 2, dass keine Gewinnsteuer bei einer Miteigentumsauflösung anfällt, wenn der Erwerbswert genommen wird und die 3 Immobilien in Madrid, Teneriffa und Katalonien (Cambrils) gleichwertig sind und die Quoten, hier die 33.3% Anteile entsprechend ausgeglichen werden, ohne Zuzahlungen.

Sobald es Zuzahlungen (exceso de adjudicaciones) gibt, findet eine Gewinnbesteuerung von Nichtsteuerresidenten aus Deutschland, Schweiz mit 19% statt und bei spanischen Steuerresidenten mit 19-23%.

Die Problematik bei mehreren Immobilien liegt oftmals in den verschiedenen Verkehrswerten.

Merke:

Werden die Anteile an der Immobilie unter Wert weitergegeben, dann fällt keine Gewinnsteuer an, sondern es ist eine Schenkungssteuererklärung abzugeben.

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Unser Service

Vollabwicklung Erbschaft in Spanien

Vollabwicklung Erbschaft Spanien

Wertgutachten Architekt

Käufersuche Immobilie Spanien

Immobilienverkauf Spanien

Abwicklung aller rechtlichen und steuerlichen Formalitäten

 

Nutzen Sie den preiswerten Paketpreis und Sie haben aus einer Hand Leistungen eines deutsch spanischen Rechtsanwalts und Steuerberater, Architektenservice und Maklerservice.

 

Gerne stehen wir Ihnen für die Vollabwicklung der Erbschaft zur Verfügung, in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht, inklusive der Grundbuchumschreibung, ohne dass die Anwesenheit der Erben erforderlich ist.

I. Stufe – Erbschaftsabwicklung

Für die Erbschaftsabwicklung benötigen wir im Original

1. internationale Sterbeurkunde
2. Erbschein mit Apostille, europäisches Nachlasszeugnis mit Apostille (wenn der Tod nach dem 17.08.2015 eingetreten ist)
3. Anwaltsvollmacht
4. NIE Nummern (spanische Steuernummern) vom Verstorbenen und den Erben, letztere können wir beantragen, falls sie nicht vorliegen

in Kopie reicht aus

1. Kaufurkunde der Immobilie
2. Bankauszüge zur Lokalisierung des Erbschaftskontos
3. KFZ Papiere, falls Fahrzeug vorhanden
4. letzter Grundsteuerzahlbeleg (IBI)

Sendeanschrift: Rechtsanwaltskanzlei D. Luickhardt, Friedhofstr. 1, 88069 Tettnang

Sie erhalten von uns einen Vollmachtsentwurf zur notariellen Beurkundung und Apostillierung. Mit der Vollmacht können wir die Erbschaft abwickeln und das Grundbuch auf Sie umschreiben. Desweiteren können wir die Schuldenlasten in Erfahrung bringen.

Empfehlung

Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung ist eine Zahlung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer unter Vorbehalt vorzunehmen und die Rückforderung zu beantragen. Sobald die aktuelle Rechtsprechung die unrechtsmässige Festsetzung Rechtskraft erlangt hat.

Der erste Schritt ist die Einholung eines Grundbuchauszuges, um den aktuellen Stand zu sehen.

Fristen für die Erbschaftsteuererklärung

Die Frist für die Erbschaftsteuererklärung endet 6 Monate nach dem Todestag. Wir empfehlen Ihnen, die Fristverlängerung um 6 Monate zu beantragen, um den hohen Verzugsaufschlag von 5, 20, 15 und 20% in dem ersten Verzugsjahr auf 4% zu beschränken.

Dann ist der Erbschaftswert zu ermitteln

In der Erbschaftsteuer ist der Verkehrswert der Immobilie anzusetzen. Der Verkehrswert kann ein Marktwert oder ein steuerlicher Verkehrswert sein. Sollte die Erbschaftsteuer steuerlich freigestellt sein, wie zB auf den Kanarischen Inseln (99,9% im Eltern-Kind Verhältnis), oder verjährt sein, dann ist zu empfehlen, den Marktwert durch ein Sachverständigengutachten ermitteln zu lassen. Hier steht Ihnen unsere Hausarchitektin zur Verfügung.

Informationen zu der Erbschaftsteuer in Spanien

II. Stufe – Immobilienverkauf

Sie haben verschiedene Optionen, die Mithilfe unserer Kanzlei beim Immobilienverkauf zur Seite zu haben, oder gar die Vollabwicklung, so dass Sie sich um nichts kümmern müssen.

Pflicht Energiepass – professionelle Verkehrswertfeststellung

In jedem Fall ist der obligatorische Energiepass für den Verkauf erforderlich und einzuholen, unsere Hausarchitektin holt diesen Energiepass für Sie ein und erstellt gleichzeitig ein Verkaufsexposee mit Verkehrswertfeststellung, so dass Sie wissen, mit welchem Preis der Immobilienverkauf zu beginnen ist.

Option 1:
Wir kümmern uns um die gesamte Abwicklung des Immobilienverkaufes: Käufersuche, Verkaufsvorbereitung, Vorvertrag, notarieller Verkaufsurkunde, Gewinnsteuererklärung Spanien, allgemeine Steuerabwicklung in Spanien (gemeindliche Wertzuwachssteuer)

Option 2:
Sie kümmern sich selbst um die Käufersuche und wir bieten die Immobilie unserer Mandanten zum Kauf an.

Option 3:
Hier kümmern wir uns nur um die rechtliche und steuerliche Immobilienverkaufsabwicklung.

Abwicklung Erbschaft Spanien – notwendige Dokumente

Abwicklung Erbschaft Spanien – unsere Leistung

• Vorbereitung der Checkliste der notwendigen Dokumente und der zweisprachigen Anwaltsvollmacht zur notariellen Beurkundung und Apostillierung
• Abwicklung der Beerdigung, Haushaltsauflösung
• Prüfung der Ausgangsrechtslage nach deutschem und spanischen Recht. Prüfung der günstigsten steuerrechtlichen Vorgehensweise.
• Abprüfung der spanischen öffentlichen Register und Beantragung der Negativbescheinigung beim Innenministerium in der Abteilung für Testamentshinterlegung und Abfrage des Registers für Lebensversicherungen.
• Beantragung der NIE Nummer der Erben, Anmeldung der NIE Nummern bei der zuständigen spanischen Finanzbehörde unter Anzeige der obligatorischen steuerlichen Vertretung für die Erben.
• Erstellung des Nachlassinventars.
• Bestellung von Bankbescheinigungen zum Todestag für aufzulösende Bankkonten in Spanien.
• Vorbereitung des Notartermins und Erstellung der notariellen Urkunde der Erbschaftsannahme.
• Durchführung des Notartermins, ohne dass die Anwesenheit der Erben erforderlich ist.
• Erstellung der Erbschaftssteuererklärung unter Prüfung der günstigsten Variante und der Steuervergünstigungen.
• Abgabe der Steuererklärungen vor der Finanzbehörde in Madrid, die für Nichtsteuerresidenten in Spanien zuständig ist.
• Antrag beim spanischen Grundbuchamt zur Umschreibung der Eigentumsverhältnisse.
• Vorlage der notwendigen Dokumente beim Grundbuchamt und Erörterung der Sach- und Rechtslage nach deutschem und spanischem Recht mit dem Grundbuchamt, soweit erforderlich.
• Umschreibung von Strom, Wasser, Grundsteuer, Telefon, Eigentümergemeinschaft, etc.
• Beantragung der Lastschriftverfahren für Strom, Wasser, etc.
• Transparente Rechnungsstellung mit Vorlage aller Auslagenbelege.
• Nachsorgeservice in folgenden Jahren wie Unterstützung bei der Suche nach einem Immobilienkäufer, soweit der Verkaufswille besteht.

Honorar Abwicklung Erbschaft Spanien

Die Erbschaftsabwicklung kostet 0,9% vom Nachlasswert, mindestens 2.500,00 EUR zzgl. MwSt bei geringwertigen Erbschaften.
Gesondert abgerechnet wird das Erbscheinsverfahren, wenn die Verstorbenen in Spanien ansässig waren und ein Erbscheinsverfahren in Spanien durchgeführt werden muss.

Aktuell

Erweiterung unseres Erbschaftsservicepaket Spanien – Kostenersparnis integrierte Miteigentumsausflösung

Wir bieten Ihnen als Plus zu unserer spanischen Erbschaftsabwicklung jetzt gegen ein Aufpreis von 300,00 EUR die Erbschaftsannahmeurkunde zweisprachig, in deutsch und spanisch an.

Desweiteren haben wir zur Vereinfachung und Kostenersparnis auch die sogenannte Miteigentumsauflösung bei Erbschaften von mehreren Erben in die Erbschaftsabwickklung integriert. Damit spart sich der Erbe, der schliesslich Alleinerbe wird, ca. 2.500,00, im Gegensatz zu einer getrennten Abwicklung der Miteigentumsauseinandersetzung in Bezug auf spanische Immobilie

Gesondert wird der Service angeboten, dass jährlich die Steuererklärung für Nichtresidenten zum Preis von 100,00 EUR angefertigt und abgegeben wird.

Steuererklärung für Nichtresidenten

Unser Service der kompletten Erbschaftsannahme wird an

folgenden Orten angeboten:

Madrid

Andalusien:
Málaga (Estepona, Marbella, Nerja, Salobreña, Torrox, Torremolinos, Fuengirola, Mijar, Benalmadena)
Almería (El Ejido, Roquetas de Mar)
Granada (Motril, Almuñécar, Baza)
Cádiz (Conil de la Frontera, Chiclana de la Frontera, Jerez de la Frontera)

Region Murcia:
Murcia (Mar Menor, Lorca, Cartagena, Mazarrón)

Region Valencia:
Alicante (Torrevieja, Calpe, Benidorm, Jávea, Dénia, Santa Pola, Orihuela, Alcoy)
Valencia (Gandía, Torrente, Sagunto)
Castellón (Viñaros, Benicarló, Benicasim)

Region Katalonien:
Tarragona (Tortosa, Cambrils, Salou, Amposta)
Barcelona
Girona (Lloret de Mar, Costa Brava, Palamos)

Balearen: (Mallorca – Palma de Mallorca, Manacor, Menorca, Ibiza, Formentera)

Kanarische Inseln: (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Palma, La Gomera, El Hierro)

Wir stehen Ihnen bei Gerichtsprozessen in Deutschland und Spanien zur Verfügung, so können Sie einen Rechtsanwalt für beide Länder bemühen, und Sie sparen die Kosten eines Korrespondenzanwaltes.

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Nachlasszeugnis Erbschaft Spanien 2022

Erbschaftsabwicklung Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria 

Stand: 13.12.2021

Aus der Praxis –  Erbschaftsabwicklung Spanien:

Anfangs wurde selbst für das europäische Nachlasszeugnis in Spanien eine Apostille verlangt. Zum Jahreswechsel in das Jahr 2022 verzichten nicht nur die Notare, sondern auch die Grundbuchämter auf die Apostille, doch die Übersetzung in die spanische Sprache wird weiterin verlangt, da das europäische Nachlasszeugnis nicht mehrsprachig ausgestellt wird. 

Fristen:

Oft vergessen und zu beachten ist, dass das ausgestellte europäische Nachlasszeugnis nur 6 Monate gültig ist.

Abhilfe:

Mit einer akualisierten beglaubigten Abschrift und im Idealfall einem Stempel „Verlängerungsvermerk“, kann das europäische Nachlasszeugnis auf weitere 6 Monate Gültigkeit verlängert werden.

Häufiger Irrtum:

Ein europäisches Nachlasszeugnis kann keine Erbschaftsauseinandersetzung aus Deutschland nachweisen, sondern lediglich die Erbenstellung. Sprich die Erbschaftsauseinandersetzung sollte in Bezug auf die spanische Immobilie auf Mallorca oder Teneriffa direkt vor Ort ausgeführt werden.

Nutzen Sie hierzu unter Servicepaket: Erbschaftsannahme + Spanische Erbschaftsteuererklärung+ Erbschaftsauseinandersetzung (disolucion de comunidad)+ Grundbuchumschreibung in Spanien

Abwicklung Erbschaft Spanien

Nach Art.14 LH kann das europäische Nachlasszeugnis in das spanische Grundbuch eingetragen werden, jedoch nicht unmittelbar, sondern nur mit einer beurkundeten spanischen Erbschaftsannahme, obgleich das deutsche Erbrecht Anwendung finden kann, doch die Formvorschriften regeln sich im spanischen Hypothekengesetz.

Dies wäre der Fall, wenn 2 Kinder erben und beide zu 50% in das Grundbuch eingetragen werden.
Wenn jedoch ein Kind 100% erwerben möchte und im Grundbuch alleine erscheinen möchte, dann reicht hierzu nicht das europäische Nachlasszeugnis aus, sondern es muss in Spanien die Erbschaftsauseinandersetzung beurkundet werden, was in der Regel steuerlich wesentlich günstiger ist, als ein Verkauf zwischen den Geschwistern. 

Häufiger Fall aus der Praxis

Der Verstorbene steht nicht im Grundbuch, da seine damalige Kaufurkunde, entweder nicht notariell erstellt wurde oder notariell erstellt wurde, aber die Eintragung im Grundbuch dem Notar überlassen wurde, mit der Unkenntnis, dass in Spanien anders als in Deutschland, sich die Notare nicht um die Grundbucheintragung kümmern, sondern nur um die Beurkundung, da es in Spanien die sogenannte „Auflassung“ nicht gibt. 

Abhilfe:

In solchen Fällen ist zunächst das Grundbuch zu aktualisieren und dann kann mit der Erbschaftsannahmeurkunde, die mittels dem europäischen Nachlasszeugnis erstellt, die Erben des Verstorbenen im Grundbuch eingetragen werden. Es gilt das Prinzip des sogenannten „tracto sucesivo“ – aufeinanderfolgende Grundbucheintragung, die nicht durch das europäische Nachlasszeugnis ersetzt werden kann. 

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Erbschaftsteuer in Spanien und Deutschland

​Wo und wann wird die Erbschaftsteuer für eine

Erbschaft in Spanien bezahlt?

Die Erbschaftsteuer ist in Deutschland UND Spanien zu erklären

Wichtig

Nutzen Sie  unseren Service in ganz Spanien Erbschaftsannahme +

Erbschaftsteuererklärung + Immobilienverkauf in Spanien +

Gewinnsteuererklärung

Aktuelles aus der Rechtsprechung Finanzgericht Hessen 2019

Obgleich in Spanien eine Erbschaft einem Erben erst nach notarieller Erbschaftsannahme gehört, gilt in Spanien als auch in der deutschen Erbschaftssteuer der Besteuerungszeitpunkt als der Todestag. In Spanien hat der Erbe 6 Monate Zeit, die Erbschaftsteuer zu erklären oder er verlängert bis zum 5 Monat nach dem Tod mit einem Antrag bei der Finanzbehörde die Erbschaftssteuererklärungfrist auf 12 Monate.

Rechtsprechung zur deutschen Erbschaftsteuer mit Auslandsbezug

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Vollmacht Spanien

Erbschaft, Firmengründung, Immobilienkauf

Die Vollmacht in Spanien ist grösstenteils notariell zu erstellen.

Eine Ausnahme ist die Vollmacht für die Teilnahme an Versammlungen von Wohnungseigentum oder die Ummeldung eines Kraftfahrzeuges bei der spanischen Verkehrsbehörde. Hier sind privatschriftliche Vollmachten ausreichend.

Notwendigkeit einer Vollmacht in Spanien

Erbschaft Mallorca und Vollmacht in Spanien

 Sie haben einen Erbfall in Spanien, Immobilieneigentum auf Mallorca und die Erbschaftsteuer muss innerhalb von 6 Monaten erklärt und die Grundbucheintragung vorgenommen werden.

Sie wollen unsere Kanzlei zur Erbschaftsabwicklung beauftragen. Wir benötigen eine notarielle Vollmacht.

Warum muss diese Vollmacht notariell sein?

Der Grund ist, dass die Erbschaftsannahme notariell in Spanien beurkundet werden muss, um die Grundbucheintragung zu erlangen. Wegen der juristischen Formidentität muss die Vollmacht ebenso in notarieller Form vorliegen.

Kann man die Vollmacht vor einem deutschen Notar erstellen ?

Die Vollmacht kann vor einem deutschen Notar erstellt werden, es ist lediglich eine Apostille vom Landgerichtspräsidenten aufsetzen zu lassen und anschliessend zu übersetzen.

Unser Legalium Service:

Wir bereiten Ihnen die Vollmacht zweisprachig auf deutsch und spanisch vor und geben Ihnen eine Notaradresse in Deutschland, die mit unserer Kanzlei regelmässig zusammenarbeitet und damit die Inhalte einer spanischen Vollmacht kennt und versteht.

Wir haben Vertrauensnotare in München, Immenstaad, Leonberg (Stuttgart, Ludwigsburg, Frankfurt, Weinheim, Köln, Hannover, Hamburg, Oldenburg und Berlin.

Sollten Sie sich auf Mallorca aufhalten, dann können wir dort die Vollmacht bei unserem Hausnotar vorbereiten, was Ihnen die Apostille und Kosten erspart.

Eine deutsche Generalvollmacht ist in Spanien nicht anwendbar.

Die Inhaltsvoraussetzungen einer spanischen Vollmacht verlangen, dass das Rechtsgeschäft genau beschrieben wird. In Deutschland reicht der Satz aus „ ich erteile Generalvollmacht für alle meine persönlichen Angelegenheiten und Vermögensangelegenheiten.

In Spanien ist dieser Kurzsatz nicht nutzbar.

Immobilienkauf und Vollmacht in Spanien

Wenn zum Beispiel mit dieser Vollmacht eine Immobilie auf Teneriffa gekauft werden soll, dann müsste es heißen.

Ich bevollmächtige die Person X eine Immobilie zu kaufen und zu erwerben und alle Formalitäten in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht bis zur Grundbucheintragung vornehmen zu lassen.

Welche notarielle Vorgehensweise ist erforderlich?

Es wird grundsätzlich zwischen der Beurkundung und der Beglaubigung unterschieden.

Die Beurkundung führt dazu, dass die Urkunde notariell verlesen werden muss und der Notar die Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers feststellt , wogegen bei einer Beglaubigung einer Unterschrift nur die Identität der Unterschrift mit der Person durch Vergleich mit dem Reisepass oder Personalausweis verglichen wird.

In Spanien wird in der Regel die beurkundete Version verlangt.

Was machen Sie, wenn der Notar sich weigert, zu beurkunden, da er den spanischen Teil der Vollmacht nicht versteht?

Dann haben Sie die Möglichkeit nur die deutsche Version der Vollmacht für Spanien beurkunden zu lassen und unsere Hausübersetzerin, Frau Fensky, übersetzt die Vollmacht oder aber es wird nach Rücksprache mit RA D.Luickhardt, nur beglaubigt und nicht beurkundet.

SL (GmbH) Firmengründung Mallorca, Teneriffa, Madrid und Notwendigkeit einer Doppelvollmacht

Wenn Sie eine spanische SL (GmbH) auf Mallorca oder Teneriffa  gründen möchten, dann sind stets 2 Vollmachten erforderlich. Zunächst ist die Vollmacht für die Gründung erforderlich, in der Sie im eigenen Namen den Gründungsvorgang der SL bis zur Handelsregistereintragung durchführen lassen und nach der Eintragung im spanischen Handelsregister, erteilen Sie dann eine Vollmacht im Namen der gegründeten spanischen GmbH, sprich im Namen dieser neuen juristischen Rechtsperson.

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Niessbrauch und Erbschaft in Spanien

Gestaltungstipps und Erbschaftsteuer Berechnung

Stand 02.01.2022

Der Nießbrauch ist ein beliebtes rechtliches Konstrukt, wenn man zu Lebzeiten eine Immobilie kauft und schon das Kind begünstigen möchte.

Beispiel 1

Eine allein stehende Witwe kauft eine Immobilie auf Teneriffa zum Preis von 1.3 Mio EUR. Sie ist 80 Jahre alt und ihr Sohn 62 Jahre alt.
Der Nießbrauchswert richtet sich nach Formel 89-62 (Alter des Sohnes), sprich 351.000 Euro.

Beim Tod der Mutter muss der Sohn 6,5% Grunderwerbsteuer auf 351.000 Euro bezahlen.

Merke

Diese Konstellation erspart zwar die Erbschaftsabwicklung, ist aber zur Zeit steuerlich ungünstiger als wenn der Sohn als Volleigentum von der Mutter geerbt hätte, da zur Zeit eine erbschaftsteuerliche Vergünstigung von 99,9% auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera u.a.) gilt.

Beispiel 2

Der Nießbrauch wird nicht durch Kauf, sondern durch Erbschaft erworben. Die Witwe erhält von der Immobilie (hier Barcelona) den Nießbrauch, da ihr Ehegatte stirbt. Die Witwe ist 62 Jahre alt.

Erbschaftswert 1.3 Mio EUR
Wert Nießbrauch 351.000 EUR
Persönlicher Freibetrag in der Erbschaftsteuer von Katalonien (unterschiedlich zu Tenerife). 100.000 EUR
Steuerbemessungsgrundlage:251.000 EUR
Zahlbetrag Erbschaftsteuer: 31.670 EUR

Nach Anwendung der erbschaftsteuerlichen Vergünstigung in Barcelona (Katalonien): 316,70 Euro Erbschaftsteuer

Das Kind als Erbe erhält das sogenannte nackte oder auch als wirtschaftliches Eigentum bezeichnete Vermögen.

Im vorliegenden Falle: 1.3 Mio EUR – 351000 (Nießbrauch) = 949.000 EUR
Dies führt zu einem „Mittel“ Steuersatz von 23,41%
Der Mittelsteuersatz wird auf den gesamten Nachlass berechnet.

Dieser Mittelsteuersatz findet dann Anwendung, wenn die Mutter verstirbt, und das Nießbrauchsrecht erlischt. Folglich wären dann die 351.000 Euro noch zu 23,41 % versteuert, dies entspricht der Logik, da der Sohn beim direkten Vollerwerb vom verstorbenen Vater auch den gleichen Steuersatz gehabt hätte.

Aus den Beispielen ist ersichtlich, dass ein Nießbrauch bei Kauf einer Immobilie nur sinnvoll ist, wo die Erbschaftsteuer nicht mit 99,9% begünstigt ist (wie in Valencia etc), und vergünstige Regionen wie Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) oder Balearische Inseln (Mallorca, Menorca, Ibiza) oder Andalusien (Almeria, Malaga, Marbella, Cadiz) beim Immobilienkauf keine Nießbrauchslösung empfehlenswert ist, wohlgemerkt aus erbschaftsteuerlichen Gründen.

Die Nießbrauchslösung im Testament hilft in Regionen mit hoher Erbschaftsteuer die Erbschaftsteuerzahlung teilweise zu verzögern, aber nicht zu vermindern.

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