Wohnungseigentumsgesetz Spanien

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Mallorca Immobilienkauf im Jahre 2022

Immobilienkauf auf Plan in Spanien und Fristen

Neubauprojekte finden sich zur Zeit im Jahre 2021 in der Projektphase und Fertigstellungsphase für das Jahr 2022 vor allen Dingen auf Mallorca, aber auch in der Gegend von Alicante (Valencia) und vereinzelt in  Katalonien (Roses, Figueres, Llanca).

Beachtenswert für den Immobilienkäufer eines Neubauprojektes sind

1. Baufristen
2. Nichterfuellung des Käufers und Art.1504 CC (spanisches Zivilgesetzbuch)

Punkt 1.

ist hervorzuheben, dass Formulierungen wie “voraussichtliche Fertigstellung bis….” Nicht ausreichend sind und nach der aktuellen Rechtsprechung die Übergabefrist als sogenannter wesentlicher Vertragsbestandteil ausformuliert werden muss, und nur dann der Immobilienkäufer bei einer Fristüberschreitung von 3 Monaten und mehr Schadensersatz verlangen kann, oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten kann.

Punkt 2.

In Standardverträgen wird oftmals der Art.1504 CC zitiert, mit dem sich praktisch nur der Verkäufer absichert, dass wenn der Käufer mit seinen Teilzahlungen auf den Kaufpreis im Verzug ist, der Verkäufer ohne weiteres, d.h. ohne gerichtliche Klage, den Kaufvertrag aufloesen kann und die bisherigen Zahlungen des Käufers als Entschädigung einbehalten kann.

Solche Vertragsgestaltungen sind rechtsmissbräuchlich, insbesondere auch dann, wenn die Zustelladresse im Vertrag vom Käufer nicht genannt wird, oder aber nicht wenigstens eine notarielle Zustellung und Zahlungsaufforderung fuer die Vertragsaufloesung verlangt wird.

TIPP:

Wir empfehlen zudem, dass unsere Anwaltskanzlei als Zustelladresse genannt wird, wenn Sie unser Mandant sind, da dadurch sicher gestellt wird, dass die Zustellung auch in der Tat erfolgen kann

Desweiteren ist darauf zu achten, dass auch die Nichterfüllung durch den Verkäufer, d.h. nicht nur die Fristüberschreitung, sondern die mangelbehaftete Übergabe der neugebauten Immobilie und erfolgloser Nachbesserung, der fehlende Nachweis der Bauversicherung oder Anzahlungsversicherung und schliesslich die fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung zu einem Rücktrittsrecht mit Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Käufers im Vertrag formuliert wird.

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Immobilienkauf Spanien 2022

Mallorca Touristische Vermietung (ETV)

Bevor man auf Mallorca mit der touristischen Vermietung beginnen kann, ist zu prüfen, ob die sogenannte zonificacion der Örtlichkeit die Genehmigungsfähigkeit der touristischen Vermietbarkeit (ETV) zuweist. 

TIPP:

Wir empfehlen, dass schon bei der juristischen Vorkontrolle des Immobilienkaufes auf Mallorca als Bestandteil unseres Immobilienkaufservicepakets Sie diese Option wählen.

Wenn die Zonificacion die touristische Vermietung zulässt, dann kann die Bettenanzahl gemäss der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad)in der sogenannten bolsa turistica (plaza turistica) erworben werden.

Die Anzahl richtet sich nach der Personenanzahl in der Bewohnbarkeitsbescheinigung. 

Verantwortlichtkeitserklärung

Dann wird die sogenannte DRIAT – Verantwortlichkeitserklärung abgegeben und nach polizeilicher Meldung kann dann mit der touristischen Vermietung geworben und schliesslich begonnen werden.
Der DRIAT muss ein Modernisierungsplan angelegt werden.  

WICHTIG

Wenn Sie die touristische Vermietung vor Abgabe der DRIAT beginnen, können Bußgelder von 40.000 – 400.000 Euro verhängt werden.

Was ist ein plan de modernización? 

Obgleich Sie die DRIAT abgegeben haben und die Zulassungsnummer ETV erhalten haben, müssen Sie nicht nur zu Beginn, sondern in regelmäßigen Perioden die Modernisierung nachweisen. Dies ist in Art.79 ss Gesetz 8/2012 vorgeschrieben. 

Es ist kein Modernisierungsplan nachzuweisen, wenn

1. seit dem Jahre 2015 ein Modernisierungsplan eingereicht wurde, und dies nicht länger als 3 Jahre zurückliegt.
2. eine amtliche Prüfung in den letzten 6 Jahren durchgeführt wurde

WICHTIG

Wer als Lizenzinhaber nicht den Modernisierungsplan einreicht, verliert die Vermietungslizenz.

Die Behörde muss ein Entzugsverfahren einleiten. Es gibt damit keinen stillschweigenden Entzug, aber um Bußgelder zu vermeiden, sollte der Modernisierungsplan stetig alle 3 Jahre erneuert werden.

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Immobilienkauf Mallorca

Nebenkosten Immobilienkauf auf Mallorca

Stand 02.11.2021

Beachten Sie den neuen Standort der Rechts- und Steuerkanzlei auf Mallorca – Llucmajor

CARRER MARISCS 9A

07639 SON BIELÒ – LLUCMAJOR

MALLORCA

Die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca sind wie folgt:

Grunderwerbsteuer

Wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie und keinen Neubau handelt, wird die Grunderwerbsteuer gemäß der folgenden Tabelle berechnet.

Steuer Tipp:

Ab dem 01.01.2019 gibt es einen ermäßigten Grunderwerbsteuersatz, wenn es die Immobilie für den Erstwohnsitz ist und der Kaufpreis nicht über 200.000 EUR liegt.

Wenn nur eine Garage gekauft wird, dann gilt die folgende Tabelle zur Grunderwerbsteuer.

Zu beachten ist, dass der Kauf einer Wohnimmobilie mit bis zu 2 Garagen nach der erstgenannten Tabelle die Grunderwerbsteuer auf Mallorca, Ibiza berechnet.

Wichtig

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach Verkehrswert und nicht dem Kaufpreis, wenn dieser niedriger ist.
Die Balearische Regierung hat seit dem 01.01.2018 zahlreiche Verordnungen zur Berechnung dieses Verkehrswertes erlassen und hat die Kontrollen verschärft.

Unser Service

Wir begleiten nicht nur die Vollständige Abwicklung des Immobilienkaufes auf Mallorca, Ibiza oder Menorca, sondern berechnen auch den korrekten Steuerwert, so dass Sie nach Jahren nicht von der Finanzbehörde einen steuerlichen Nachschlag mit Bussgeld erhalten.

Immobilienkauf – Service der kompletten Abwicklung

Weitere Kosten des Immobilienkaufes

Notar, Grundbuchkosten, abhängig vom Kaufpreis, bis 200.000,00 EUR müssen Sie mit 1.200,00 EUR rechnen.

Honorar für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes

inkl. Einholung der obligatorischen NIE Nummer: 0,9% des Immobilienkaufpreises, mindestens 2.500,00 EUR, zzgl. MwSt.

Wichtig zu bemerken ist, dass der Immobilienmakler stets vom Verkäufer zu bezahlen ist. Die sogenannte Honorarteilung zwischen Verkäufer und Käufer ist weder in Spanien, noch auf Mallorca oder Ibiza anwendbar.
Schließlich kann der Verkäufer die Maklerkosten bei seiner Gewinnsteuererklärung steuermindernd geltend machen.

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Niessbrauch und Erbschaft in Spanien

Gestaltungstipps und Erbschaftsteuer Berechnung

Stand 02.01.2022

Der Nießbrauch ist ein beliebtes rechtliches Konstrukt, wenn man zu Lebzeiten eine Immobilie kauft und schon das Kind begünstigen möchte.

Beispiel 1

Eine allein stehende Witwe kauft eine Immobilie auf Teneriffa zum Preis von 1.3 Mio EUR. Sie ist 80 Jahre alt und ihr Sohn 62 Jahre alt.
Der Nießbrauchswert richtet sich nach Formel 89-62 (Alter des Sohnes), sprich 351.000 Euro.

Beim Tod der Mutter muss der Sohn 6,5% Grunderwerbsteuer auf 351.000 Euro bezahlen.

Merke

Diese Konstellation erspart zwar die Erbschaftsabwicklung, ist aber zur Zeit steuerlich ungünstiger als wenn der Sohn als Volleigentum von der Mutter geerbt hätte, da zur Zeit eine erbschaftsteuerliche Vergünstigung von 99,9% auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera u.a.) gilt.

Beispiel 2

Der Nießbrauch wird nicht durch Kauf, sondern durch Erbschaft erworben. Die Witwe erhält von der Immobilie (hier Barcelona) den Nießbrauch, da ihr Ehegatte stirbt. Die Witwe ist 62 Jahre alt.

Erbschaftswert 1.3 Mio EUR
Wert Nießbrauch 351.000 EUR
Persönlicher Freibetrag in der Erbschaftsteuer von Katalonien (unterschiedlich zu Tenerife). 100.000 EUR
Steuerbemessungsgrundlage:251.000 EUR
Zahlbetrag Erbschaftsteuer: 31.670 EUR

Nach Anwendung der erbschaftsteuerlichen Vergünstigung in Barcelona (Katalonien): 316,70 Euro Erbschaftsteuer

Das Kind als Erbe erhält das sogenannte nackte oder auch als wirtschaftliches Eigentum bezeichnete Vermögen.

Im vorliegenden Falle: 1.3 Mio EUR – 351000 (Nießbrauch) = 949.000 EUR
Dies führt zu einem „Mittel“ Steuersatz von 23,41%
Der Mittelsteuersatz wird auf den gesamten Nachlass berechnet.

Dieser Mittelsteuersatz findet dann Anwendung, wenn die Mutter verstirbt, und das Nießbrauchsrecht erlischt. Folglich wären dann die 351.000 Euro noch zu 23,41 % versteuert, dies entspricht der Logik, da der Sohn beim direkten Vollerwerb vom verstorbenen Vater auch den gleichen Steuersatz gehabt hätte.

Aus den Beispielen ist ersichtlich, dass ein Nießbrauch bei Kauf einer Immobilie nur sinnvoll ist, wo die Erbschaftsteuer nicht mit 99,9% begünstigt ist (wie in Valencia etc), und vergünstige Regionen wie Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) oder Balearische Inseln (Mallorca, Menorca, Ibiza) oder Andalusien (Almeria, Malaga, Marbella, Cadiz) beim Immobilienkauf keine Nießbrauchslösung empfehlenswert ist, wohlgemerkt aus erbschaftsteuerlichen Gründen.

Die Nießbrauchslösung im Testament hilft in Regionen mit hoher Erbschaftsteuer die Erbschaftsteuerzahlung teilweise zu verzögern, aber nicht zu vermindern.

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Kauf einer Ferienimmobilie auf Mallorca

Wohnungseigentumsgesetz (LPH) 

Der Kauf einer Ferienwohnung auf Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria oder in Barcelona ist auch im Jahre 2019 ein gutes Invest.

Beim Wohnungseigentum ist stets zu beachten, dass in einer Gemeinschaft eine Satzung das Zusammenleben regelt und bei Streitfällen das Wohnungseigentumsgesetz aus dem Jahre 1960 in der Fassung aus dem Jahre 1999.  

Tipp

Es gibt kleine Wohnungseigentumsgemeinschaften, die keine Satzungen haben, dann regelt sich das Zusammenleben nach dem Wohnungseigentumsgesetz (ley de propiedad horizontal)  

Tipp

Sie sollten als Miteigentümer stets zur Hauptversammlung erscheinen, wenn wichtige Themen behandelt werden.

Wenn Sie auf Mallorca oder Teneriffa fehlen, dann gilt Ihr Fernbleiben, als negative Stimme, doch in Barcelona, Sitges oder anderswo in Katalonien gilt das Fernbleiben, als positives Votum, mit den gefährlichen Konsequenzen, dass ein Abstimmergebnis gegen Ihr Willen ergeht.

Sollten Sie nicht erscheinen können, dann geben Sie einer Person Ihres Vertrauens, oder unseren Anwälten eine Vollmacht, so dass Sie ordnungsgemäess in der Eigentuemerversammlung vertreten werden können und Ihre Rechte verteidigt werden.

Was ist zu beachten, wenn Sie eine Ferienwohnung auf Mallorca, Teneriffa oder Barcelona kaufen?

Beim Kauf einer Wohnung sollten stets die Satzung und die letzten 3 Hauptversammlungsbeschlüssen der Eigentümerversammlung geprüft werden, auf Schuldenstand, Streitthemen, touristische Vermietung, Verwaltungskosten etc

Desweiteren muss der Verkäufer nachweisen, dass er keine Schulden bei der Eigentümergemeinschaft hat, da Sie als Immobililenkäufer 5 Jahre rückwirkend nachhaften für die Schulden.

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Touristische Vermietung Mallorca, Ibiza (Balearen)

Das Antragsverfahren ist zwar nur eine verkürzte Mitteilungspflicht (comunicacion previa), aber zum Eintrag in das touristische balearische Tourismusregister sind zahlreiche Dokumente vorzulegen.

Sie müssten als Vermieter und Betreiber der touristischen Vermietung, auch nur Apartmentvermietung, bei der Consejeria de Turismo ein Antragsverfahren auf die touristsche Vermietung einleiten und eine Verantwortlichkeitserklärung abgeben (Art.15).

Mit dem Antrag (DRIAT) koennen Sie schon tätig werden, müssten jedoch die geltenden Gesetze einhalten und zumindest griffbereit im Tourismusbetrieb vorhalten.

1. Beschwerdebuch (hoja de reclamacion)
2. gültige Preisliste im Aushang mit AGBs
3. Ausweis der Kategorie – hierzu ist die Eintragung in das Register der Unternehmen im Tourismusbereich der Balearen – Mallorca erforderlich.

Eintrag im Tourismusregister der balearischen Regierung

Folgende Unterlagen sind beizufügen.

• Erklärung DRIAT
• Rechtsform und Vertretungsvollmacht des Antragsstellers
• Beschreibung des touristischen Betriebes – Kategorie, Grundstücksfläche, Überbaute Fläche, Wohneinheiten mit Quadratmeterangabe, Terasse, Bad, Küche. Gemeinschaftsflächen, Poolanlagen
• Nachweis über keine anderweitig bestehende Tourismuslizenz
• Plan der Bebauung

Zur Klassifizierung der touristischen Vermietung gibt es verschiedene Kategorien wie folgt:

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