Steuerpflichten für Immobilieneigentümer

1. Kauf

2. Eigennutzung

3. Vermietung

4. Verkauf

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Die Problematik der Erbschaftsteuer wird in anderen Beiträgen behandelt. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung in Deutschland und Spanien jederzeit zur Verfügung.

Steuern beim Erwerb einer Immobilie in Spanien

1. Grunderwerbssteuer – Impuesto de transmisiones patrimoniales – ITP

   Diese Steuer wird zur Zahlung fällig, wenn die notarielle Kaufvertragsurkunde Escritura pública de compraventa) unterzeichnet wird.

   Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. In den meisten autonomen Regionen Spaniens beträgt sie 8 – 10%. Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert (Irrtum, nicht Kaufpreis).

   Grunderwerbsteuer Aktuell

2. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos

   Umgangssprachlich wird sie als plusvalía municipal bezeichnet.

   Aktuell – Immobilienkauf an der Costa Brava – die gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

3. Grundsteuer: IBI (Impuesto de bienes inmuebles)

   Die Grundsteuer wird jährlich von Ihrem Bankkonto abgebucht, wenn Sie nach der ersten Barzahlung einen Dauerauftrag erteilen.

   Berechnung der Grundsteuer

Steuerpflichten als Immobilieneigentümer in Spanien

Nutzung als Ferienwohnung.

Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt (Hacienda) abgegeben werden.

Steuererklärung für Nichtresidente

Service:

Wir erledigen für Sie diese Steuererklärung. Dieser Service kostet 107,00 EUR

Vermietung des Immobilieneigentums

1. Gelegenheitsvermietung Besteuerung der Mieteinnahmen.

   Mit der neuen Regelung, die zum 26.01.2024 in Kraft trat, wurden die Quartalsmeldungen bei Vermietung abgeschafft. Es ist nur noch eine Jahresmeldung erforderlich. Dies ist auch sachbezogen, da im Einkommensteuerrecht in Spanien für unbeschränkt einkommensteuerpflichtige auch nur eine Jahresmeldung abzugeben ist. 

   Die Verwaltungsordnung EHA 3316/2010 wurde in Art.2 geändert und es ist die Herausgabe der neuen Erklärungsformulare abzuwarten.

   Beachten Sie, dass bei touristischer Ferienvermietung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria etc) stets noch die Umsatzsteuererklärung neben dem Modell 210 abzugeben ist und auf Mallorca, Balearen, Katalonien (Sitges, Figueres, Tarragona), Valencia auch die Ecotasa abzuführen ist.

   Einkommensteuererklärung Mieteinnahmen Spanien

    

2. Dauerhafte Vermietung: Man unterscheidet die dauerhafte Vermietung mit einer festen Betriebsstätte in Spanien und ohne eine solche. Nach Art.25 LIRPF ist eine feste Betriebsstätte gegeben, wenn ein Büro mit mindestens einem Vollzeit – Arbeitnehmer vorhanden ist.

   Dann wird diese Betriebsstätte steuerlich behandelt wie jede andere spanische Betriebsstätte. Insbesondere sind die Pflichten zu beachten, in Bezug auf den Steuerrückbehalt bei Zahlungsleistungen.

   Diese Fallkonstellation trifft man an, wenn ein Nicht-Steuerresident eine Wohnsiedlung erstellt und die Verwaltung nach dem teilweisen Verkauf der Wohnungen weiter führt.

   Sollte das Immobilieneigentum ohne eine feste Betriebsstätte gewerblich dauerhaft vermietet werden, dann besteht ebenso die Möglichkeit bestimmte Betriebsausgaben geltend zu machen. Es ist jedoch zu beweisen, dass die Betriebsausgaben angefallen sind, und zwar gerade im Zusammenhang mit dem Betrieb.

Service:

Wir beraten Sie gerne zum Thema Abschreibungen auf das Immobilieneigentum sowie die Abgabe von kumulierten Steuererklärungen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Wertzuwachs – staatlich + auf der Gemeindeebene

1. Staatliche Wertzuwachssteuer

   Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz bei Nichtresidenten von 19%, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

   Hierbei werden aber die Kosten um Wertverbesserung ab dem Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt. Sonderregelungen gibt es insoweit auch für die Erwerbstatbestände, die vor dem Jahre 1986 stattgefunden haben.

   Unkosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Unkosten anzuwenden. In der Praxis werden 3% des Kaufpreises beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden.

   Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.

   Service:

   Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

   Aktuell Immobilienverkauf – Steuerprüfung

   Aktuell Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

2. Plusvalía municipal – gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern. Diese sogenannte plusvalía municipal wurde zu Beginn näher erläutert.

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert.

Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Immobilienservicepaket Spanien

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser Servicepaket zum Immobilienkauf/verkauf, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst.

Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schliesst sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum geniessen können.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf Spanien

Nebenkosten

 (Kostenplanung Immobilienkauf Balearen (Mallorca, Ibiza)

Im Rahmen unseres Servicepakets zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes auf Marroca, berechnen wir Ihnen im Vorfeld alle Nebenkosten und Steuerlasten und führen alle Steuern für den Immobilienkauf auf Mallorca für Sie ab. Ab dem 01.01.2022 gilt nicht mehr der Kaufpreis, sondern der Referenzwert, es sei denn, der Kaufpreis ist höher.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist abhängig vom realen Verkehrswert der Immobilie und richtet sich vorbehaltlich einer Nachprüfung durch die spanische Finanzbehörde nach dem Immobilienkaufpreis, der in der notariellen Kaufurkunde angegeben wurde.

Die folgende Tabelle gibt einen Staffeltarif, der ab 01.01.2023 gilt, wieder.

Steuertipp

Wenn eine Erstwohnsitzimmobilie bis 200.000 EUR erworben wird, dann gilt ein Feststeuersatz von nur 5%.

Steuervergünstigung bei Garagenplätzen, die nicht mit einer Wohnung zusammenhängend gekauft werden.

Umsatzsteuer, Dokumentensteuer

Beim Kauf einer neuen Immobilie fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern die Umsatzsteuer (IVA) in Höhe von 10% und die Dokumentensteuer von 1,5% (AJD, ab einem Immobilienwert von 1.000.000 EUR 2%).

Steuerspartipp:

Sollte der Käufer mit einer vorsteuerabzugsberechtigten spanischen SL erwerben, kann der Verkäufer auch beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie auf die Freistellung der IVA und die Anwendbarkeit der Grunderwerbssteuer als Unternehmen verzichten.

Der Käufer muss dann zwar die 10% IVA und eine erhöhte Dokumentensteuer von 2% bezahlen, kann aber die Umsatzsteuer im Vorsteuerrückersattungsverfahren zurückverlangen. Damit ergibt sich eine Steuerersparnis von bis 8% auf den Immobilienkaufpreis.

Weitere Nebenkosten

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal oder korrekterweise technisch als Impuesto sobre el incremento sobre el valor de terrenos urbanos bezeichnet).

AKTUELL – gemeindliche Wertzuwachssteuer (Stand 08.11.2021)

Weitere Steuerpflichten

Der Verkäufer muss den Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit 19% versteuern (EU Bürger), unabhängig davon, ob er Nichtsteuerresident oder Steuerrresident in Spanien ist, aber bei der Nichtresidentensteuer werden dem Verkäufer vom Käufer schon 3% vom Immobilienkaufpreis zurückgehalten (retencion fiscal – withholding tax) und innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde eingezahlt.

Tipp:

Nutzen Sie unseren Service als Steuervertreter in Spanien. Als Nichtssteuerresident in Spanien, der auf Mallorca eine Immobilie kauft, sind Sie verpflichtet einen steuerlichen Vertreter in Spanien zu bestellen.

Steuerrepräsentant Spanien

Aktueller Hinweis zur Gewinnbesteuerung des Verkäufers

Die spanischen Finanzbehörden prüfen jetzt verstärkt die angegebenen Immobilienkaufpreise und passen sie gemäss dem steuerlichen Verkehrswert an.

Bislang war dies üblich bei der sogenannten Grunderwerbssteuer, die dann nachträglich durch die regionalen Finanzbehörden zu Lasten des Käufers der Immobilie nacherhoben wurde.

Neu ist die vermehrte Prüfung durch die staatliche Finanzbehörde in der Gewinnbesteuerung.

Beispiel Nebenkosten Immobilienkauf Mallorca:

Sie kaufen eine Immobilie aus zweiter Hand (kein Neubau) zum Referenzwert = Kaufpreis von 500.000,00 EUR, dann haben Sie folgende Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: 41.000 EUR (8,2%)
• Notarkosten (geringe Abweichungen möglich): 800,00 EUR
• Grundbuchkosten (geringe Abweichungen möglich): 500,00 EUR
• Anwalt- und Steuerberaterkosten unserer Kanzlei: 0,9% (mind. 2.500 EUR)

Beim Kauf einer Neubauimmobilie gelten Sonderregelungen und es ist 10% IVA (Umsatzsteuer) und 1,5-2% Dokumentensteuer, aber keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Steuervergünstigungen für Unternehmer – SL Neugründungen

• Immobilienkauf im Parque Balear de Innovación Tecnológica: 0,5% Grunderwerbsteuer
• Grundstückskauf eines unbebaubaren Grundstücks zwischen Unternehmern, die die Umsatzsteuerfreistellung akzeptieren: 4%
• Neue Firmengründungen: 3,5% für die Immobilie des Geschäftssitzes im Gründungsjahr

Steuertipp Miteigentum Mallorca

für Immobilieneigentümer in einer Miteigentumsgemeinschaft auf Mallorca, d.h. mehrere Eigentümer haben eine Immobilie auf Mallorca durch Erbschaft oder käuflich erworben und wollen diese einem Miteigentümer zu 100% übereignen.

Es fiele keine Grunderwerbsteuer an, sondern nur die Dokumentensteuer von 1,5-2%%.

Wir bereiten und führen Ihre Miteigentumsauflösung auf Mallorca durch, so dass Sie rechtlich und steuerlich profitieren

Immobilienkauf/Immobilienverkauf in Spanien – die Steuerprüfung

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Grunderwerbsteuer in den einzelnen

Regionen Spaniens

Stand: 24.04.2023

Die Grunderwerbsteuer, die bei jedem Immobilienkauf innerhalb von einem Monat nach der notariellen Unterschrift des Kaufvertrages zu zahlen ist, wird von den einzelnen Regionen bestimmt.

Sie richtet sich zunächst nach dem steuerlichen Verkehrswert der Immobilie, und nicht nach den Kaufvertragsvereinbarungen beim Immobilienkauf in Spanien.

Die Grunderwerbsteuer ist bei der Finanzbehörde der Region einzuzahlen.

Offizielle Bewertung der Immobilie ist notwendig und empfehlenswert zur Rechtssicherheit beim Immobilienkauf in Spanien.

TIPP:

Wenn Sie als Immobilienkäufer Grunderwerbsteuer Nacherhebungen vermeiden wollen, dann lassen Sie sich durch unsere Kanzlei vor dem Immobilienkauf in Spanien den steuerlichen Verkehrswert der Immobilie berechnen.

Grunderwerbsteuer – spanische Regionen

• • Grunderwerbsteuer Valencia (Alicante, Denia)
    Immobilienkauf in Denia – 10% ITP. Bsp. Ermässigung auf 8%, wenn eine Sozialwohnung (VPO) als Erstwohnsitz erworben wird. Oder wenn Sie mit mehr als 65% schwerbehindert sind und als Rentner den Erstwohnsitz nach Denia verlegen, dann zahlen Sie beim Immobilienkauf nur 4% Grunderwerbsteuer. Neubauerklärungen, die bei jedem Neubau erstellt werden müssen, werden jetzt nicht mehr mit 1,2%, sondern jetzt mit 1,5% besteuert.

• • Grunderwerbsteuer Madrid
    Immobilienkauf in Madrid – 6% ITP. Neubauerklärungen werden jetzt nur noch mit 0,75%, statt 1% besteuert.

• • Grunderwerbsteuer Andalusien
    Immobilienkauf in Andalusien – 8% bei einem Erwerbswert von 400.000 EUR, 9% 400.000 – 700.000 EUR, 10% ab Erwerbswert von 700.001 EUR
    AKTUELL 2022: Grunderwerbssteuerermässigung vom 28.4.2021 – 31.12.2022 – 7% anstelle der normalen Steuersätze

• • Grunderwerbsteuer Murcia (San Javier, La Manga)
    Immobilienkauf in La Manga 8% GrunderwerbsteuerNeubauerklärungen werden teurer und der Steuersatz AJD steigt von 1,2% auf 1,5%

• • Grunderwerbsteuer Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)Immobilienkauf auf Teneriffa – 6,5% ITP. Wenn die Immobilie den Erstwohnsitz darstellt und der Kaufpreis unter 150.000,00 EUR liegt, dann zahlen Sie nur 5% Grunderwerbsteuer, 0% beim Immobilienkauf durch behinderte Personen oder kinderreiche Familien. Weitere Ermäßigungen, wenn der Erwerber unter 35 Jahre alt ist und nicht mehr als 24.000 EUR Jahreseinkommen hat.

• • Grunderwerbsteuer Katalonien (Barcelona, Roses, Girona)Immobilienkauf in Barcelona – 10% ITP

• • Grunderwerbsteuer Balearische Inseln (Mallorca, Ibiza, Menorca)Immobilienkauf auf Mallorca – 8 – 13% ITP (wertabhängig)

Entscheidend ist, welcher Wert zur Berechnung der Steuerlast zu Grunde gelegt wird.

Beispiel

Kaufpreis 300.000 EUR
Hypotheken Wertschätzung: 350.000 EUR
Schätzwert der Behorde: 320.000 EUR

Nach der aktuellen Rechtsprechung ist der Schätzwert der Behörde anzusetzen.
Die aktuelle spanische Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer, DGT 30.5.2019, gibt jeder regionalen Steuerbehörde das Recht die Grunderwerbsteuer festzusetzen und entsprechend die spanische Immobilie zu bewerten.

Wenn ein Immobilienkäufer Rechtssicherheit haben möchte, dass die Behörde keine Grunderwerbsteuer nacherhebt, mit Verzugsaufschlag, dann sollte dieser Wert ermittelt werden.

Service:

Im Rahmen unseres Immobilienkaufservicepaketes bieten wir diesen Bewertungsantrag bei den Finanzbehörden auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Malaga (Andalusien), Madrid, Barcelona, Valencia und Mallorca an.

Der angesetzte Kaufpreis zwischen den Kaufvertragsparteien ist keinesfalls für die spanische Finanzbehörde verbindlich, so wie in Art.57 LGT (spanische Abgabenordnung) geregelt.

Nutzen Sie unser Immobilienservicekaufpaket, so dass Sie rechtssicher in Steuer und Recht in Spanien von uns in Spanien vertreten, Ihre Ferienimmobilie oder auch Alterswohnsitz in Spanien erwerben können.

Rechts- und Steuerservice Immobilienkauf Spanien

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Immobilienkauf Mallorca

Nebenkosten Immobilienkauf auf Mallorca

Stand 02.11.2021

Beachten Sie den neuen Standort der Rechts- und Steuerkanzlei auf Mallorca – Llucmajor

CARRER MARISCS 9A

07639 SON BIELÒ – LLUCMAJOR

MALLORCA

Die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca sind wie folgt:

Grunderwerbsteuer

Wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie und keinen Neubau handelt, wird die Grunderwerbsteuer gemäß der folgenden Tabelle berechnet.

Steuer Tipp:

Ab dem 01.01.2019 gibt es einen ermäßigten Grunderwerbsteuersatz, wenn es die Immobilie für den Erstwohnsitz ist und der Kaufpreis nicht über 200.000 EUR liegt.

Wenn nur eine Garage gekauft wird, dann gilt die folgende Tabelle zur Grunderwerbsteuer.

Zu beachten ist, dass der Kauf einer Wohnimmobilie mit bis zu 2 Garagen nach der erstgenannten Tabelle die Grunderwerbsteuer auf Mallorca, Ibiza berechnet.

Wichtig

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach Verkehrswert und nicht dem Kaufpreis, wenn dieser niedriger ist.
Die Balearische Regierung hat seit dem 01.01.2018 zahlreiche Verordnungen zur Berechnung dieses Verkehrswertes erlassen und hat die Kontrollen verschärft.

Unser Service

Wir begleiten nicht nur die Vollständige Abwicklung des Immobilienkaufes auf Mallorca, Ibiza oder Menorca, sondern berechnen auch den korrekten Steuerwert, so dass Sie nach Jahren nicht von der Finanzbehörde einen steuerlichen Nachschlag mit Bussgeld erhalten.

Immobilienkauf – Service der kompletten Abwicklung

Weitere Kosten des Immobilienkaufes

Notar, Grundbuchkosten, abhängig vom Kaufpreis, bis 200.000,00 EUR müssen Sie mit 1.200,00 EUR rechnen.

Honorar für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes

inkl. Einholung der obligatorischen NIE Nummer: 0,9% des Immobilienkaufpreises, mindestens 2.500,00 EUR, zzgl. MwSt.

Wichtig zu bemerken ist, dass der Immobilienmakler stets vom Verkäufer zu bezahlen ist. Die sogenannte Honorarteilung zwischen Verkäufer und Käufer ist weder in Spanien, noch auf Mallorca oder Ibiza anwendbar.
Schließlich kann der Verkäufer die Maklerkosten bei seiner Gewinnsteuererklärung steuermindernd geltend machen.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Grunderwerbsteuer Spanien

Nachforderung Finanzbehörde 2018/2019

Steuer sparen beim Immobilienverkauf in Spanien

Wussten Sie, dass die spanische Grunderwerbsteuer neben der spanischen Einkommensteuer die strengstens geprüfte Steuererkläerung von den spanischen Finanzbehörden in Spanien ist?

Lassen Sie sich fachkundig durch RA D.Luickhardt in Spanien betreuen.

Im folgenden Bericht sehen Sie, dass eine Steuernachzahlung bei einem späteren Verkauf auch Steuervorteile bringen kann.

Stand: 15.10.2018

RA D.Luickhardt, Steuerberater in Spanien – asesor fiscal und Rechtsanwalt, Abogado und sein Team, beraten Sie auf deutsch zur spanischen Grunderwerbsteuer und bietent Ihnen mit dem Immobilienkaufservicepaket die gesamte Abwicklung des Immobilienkaufes in Spanien an, mit Vertretung bei Widersprüchen vor spanischen Finanzbehörden bei Nacherhebungen von spanischer Grunderwerbsteuer.

Die spanische Grunderwerbsteuer gehört zu den indirekten Steuern, die den einzelnen Regionen in Spanien zufliessen und nicht dem Zentralstaat Spanien.

Die Grunderwerbsteuer in Spanien wird in einem Rahmengesetz in ganz Spanien gleichermassen geregelt. Das Gesetz regelt die Vermögensübertragung, deshalb ist die gesetzliche Bezeichnung nicht spanische Grunderwerbsteuer, sondern Vermögensübertragssteuer (ITP – impuesto transmisiones patrimoniales)
 

Wichtig

Die Steuersätze in der spanischen Grunderwerbsteuer unterscheiden sich in Spanien in den Regionen, von Spitzensteuersätzen in Mallorca von 8-11% bis zu Niedrigsteuersätzen auf den Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria, La Palma) von 6,5% und Andalusien (Malaga, Marbella, Cadiz) mit 8-10%.

Weitere Steuersätze auf unserer Steuerberater Informationsseite
 

Elektronische Steuererklärung der spanischen Grunderwerbsteuer

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien muss spanische Grunderwerbsteuer in der Steuererklärung, Modell 600 bezahlt werden, ansonsten kann keine Grundbucheintragung erlangt werden.
 

Tipp

Nutzen Sie unseren Service der Grunderwerbsteuerbegleichung in jeder Region (Mallorca, Costa Brava, Valencia, Alicante, Murcia, Andalusien, Madrid, Galicien), die zum Grossteil nur noch elektronisch möglich sind, nicht mehr in Papierform.

Andalusien (Malaga, Almeria, Marbella, Salobreña, Cadiz) – elektronische Erklärung und online Zahlung ist im Modell 600 obligatorisch.

Für die elektronische Zahlung müssen Sie zwar kein Steuerberater sein, aber Sie benötigen eine spanische elektronische Unterschrift und zudem sollte ein spanischer Steuerberater als Zustellungsbevollmächtigter genannt sein.
 

Warum sollten Sie einen Steuerberater in Spanien als Zustellungsbevollmächtigen benennen?

Die spanischen Finanzbehörden prüfen mittlerweile alle Erklärungen zur spanischen Grunderwerbsteuer.

In Spanien gibt es kein Bescheid Steuersystem, sondern als Immobilienkäufer müssen Sie selbst die Steuererklärung zur Grunderwerbsteuer erstellen und bezahlen.
 

1. Grund für die Erstellung der spanischen Grunderwerbsteuererklärung in Spanien: Professionelle elektronische Erstellung der Steuererklärung, Modell 600 durch D.Luickhardt als fachkundiger Steuerberater im spanischen Recht der Grunderwerbsteuer.
2. Grund für die fachkundige Betreuung und Benennung eines Steuerberaters in Spanien als Zustellungsbevollmaechtigter.

   Mit dem elektronischen Zustellsystem wird uns, D.Luickhardt, jeder Steuerbescheid zugestellt, so dass Fristen eingehalten werden.

   Wie oben beschrieben, prüfen die spanischen regionalen Steuerbehörden regelemässig die Richtigkeit der Grunderwerbsteuererklärungen nach.

Beispiel aus der Praxis – Region Andalusien

Sie kaufen eine Immobilie in Estepona für 200.000 EUR. In der notariellen Kaufurkunde wird der Kaufpreis genannt.

Es wird innerhalb von 30 Tagen nach Unterschrift der notariellen Kaufurkunde die Grunderwerbsteuer fristgemäss bezahlt.

Es werden 8% von 200.0000 EUR = 16.000 EUR in der elektronischen Grunderwerbsteuererklärung gemeldet und bezahlt.

Die Kaufurkunde im Original wird bei der andalusischen Finanbehörde eingereicht und abgesiegelt. Der Grundbucheintrag erfolgt.

In der Grunderwerbsteuererklärung haben Sie D.Luickhardt als spanischen Steuerberater als Zustellungsbevollmächtigten genannt.

Nach einem Jahr erhält er den Steuerbescheid, dass die Immobilie nicht nur 200.000 EUR Wert gewesen sei, sondern 300.000 EUR, es werden 8.000 EUR Grunderwerbsteuer nacherhoben, zzgl 4% Verzugszins.

Das Gesetz erlaubt der Finanzbehörde den steuerlichen Verkehrswert zu ermitteln, und diese an Stelle des vereinbarten Kaufpreises zu setzen.

Sie haben 15 Tage Zeit dagegen Rechtsmittel einzulegen, was in dieser Stufe ein Wiedervorlageeinspruch ist und auch schon der Antrag auf eine weitere Wertbegutachtung der Immobilie gestellt werden kann, wenn offensichtlich ist, dass die Wertangabe der Finanzbehörde um mehr als 20% überhöht ist.
 

Wichtig

Hieran erkennen Sie die Wichtigkeit, dass ein spanischer Steuerberater, als Zustellungsbevollmäechtigter in der andalusischen Grunderwerbsteuererklärung angegeben wird.

Wenn dies nicht der Fall ist, und Sie leben in Deutschland oder der Schweiz, dann kann es sein, dass an die gekaufte Immobilie zugestellt wird, oder durch öffentliche Bekanntmachung zugestellt wird, und wenn Sie von der Steuernachzahlung und dem Steuerbescheid erfahren, dann ist die Frist abgelaufen und Sie haben keine Verteidigungschancen mehr.

Die Verteidigungschancen gegen Steuernacherhebungen in der spanischen Grunderwerbsteuer sind mittlerweile gut, da die Finanzbehörden den Verkehrswert mit Rasterwerten festsetzen und dies hat die oberste spanische Rechtsprechung als rechtswidrig erkläert.

Auch die andalusische Finanzbehörde muss ein ordentliches Architektengutachten vorlegen können, ansonsten heben die Finanzgerichte den Steuerbescheid auf.
 

Was müssen Sie tun, wenn Sie einen Steuerbescheid zur Nacherhebung der Grunderwerbsteuer erlangen?

1. Zustellungsdatum notieren – FRISTEN zu beachten
2. Senden Sie den Bescheid und die Kaufurkunde mit den letzten Katasterwerten an Herrn D.Luickhardt:d.luickhardt@legalium.com
3. Wir prüfen den Steuerbescheid und giben Ihnen bekannt wie hoch die Verteidigungschancen sind.
4. Bei diesen Verfahren und Rechtsmittel gegen Steuerbescheide der spanischen Grunderwerbsteuer, hier Andalusien, kann es folgendes Ergebnis geben:
    
   • Variante a: Der Steuerbescheid wird aufgehoben und Sie als Immobilienkäufer müssen keine Steuernachzahlung leisten.
   • Variante b: Trotz Rechtsmittel wird der Steuerbescheid nicht aufgehoben, oder es ist von Anfang ersichtlich, dass ein Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg verspricht, oder aber der nacherhobene Steuerbetrag in der andalusischen Grunderwerbsteuer ist unrelevant, im Verhältnis zu den Verteidigungskosten im Rechtsmittelverfahren.

Dann gilt für Sie

Nah der ständigen Rechtsprechung in Spanien vom 18.02.2012 (TS) bis heute, muss der von der Finanzbehörde der Region festgesetzte steuerliche Verkehrswert auch von den staatlichen spanischen Steuerbehörden anerkannt werden.
 

Steuer Spartipp Grunderwerbsteuerr Spanien:

VORTEIL für Sie als Immobilienkäufer in Spanien. Im vorliegenden Falle wurde der Wert der Immobilie auf 300.000 EUR festgesetzt.

Wenn Sie Nichtsteuerresident in Spanien sind, und die Immobilie verkaufen, dann müssen Sie auf den Gewinn 19% Gewinnsteuer in Spanien bezahlen.

Sie haben für 200.000 EUR erworben und für 300.000 EUR verkauft, folglich hätten Sie 19.000 EUR Steuern zahlen müssen.

Doch mit der Steuerfestsetzung der andalusischen Finanzbehörde in der Grunderwerbsteuer, können Sie den Erwerbspreis mit 300.000 EUR angeben, dann zahlen Sie keine Gewinnsteuer bei einem Verkaufspreis von 300.000 EUR.

Damit haben Sie eine Steuerersparnis von 11.000 EUR trotz Nachzahlung der Grunderwerbsteuer von 8.000 EUR.

Nutzen Sie unsere vollständige steuerliche und rechtliche Betreuung in Spanien
Immobilienkaufabwicklung von A-Z in Andalusien (Malaga, Marbella), Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria), Barcelona, Costa Brava, Mallorca, Ibiza.

Vertretung in allen Einspruchsverfahren vor spanischen, andalusischen und anderen regionalen Finanzbehörden, bis hin zur Vertretung vor spanischen Finanzgerichten und Verwaltungsgerichten in allen Instanzen.
 

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.

Rechtssicheit beim Immobilienerwerb in Spanien

Immobilienerwerb in Spanien – welches Recht ist anwendbar?

Es gilt spanisches Recht für Kaufverträge, die als Gegenstand eine Immobilie haben, die in spanischem Hoheitsgebiet liegt. Deshalb sind auch mündliche und privatschriftliche Vor – und Kaufverträge über Immobilien in Spanien nach Art. 1278, 1280 CC rechtsverbindlich.

Vorkaufsrecht beim Immobilienerwerb in Spanien

Immobilienerwerb – Notartermin Der spanische Notar beurkundet nur und gibt keine Rechtsberatung zugunsten einer Partei.

Die Notarkosten berechnen sich bei Kaufverträgen nach einem Wertabhängigen ‰ Anteil, der beim steigenden Wert abnimmt. Die Bandbreite erstreckt sich vom 0,3-4,5 ‰

Immobilienerwerb – Kaufvertrag

Der Kaufvertrag sollte von einem Rechtsanwalt vorformuliert werden. Erbrechtliche, steuerrechtliche und familienrechtliche Regelungen können so zu Ihren Gunsten in die Vertragsgestaltung eingebracht werden.

Immobilienerwerb – Grundbuch

Ebenso wird Ihr Rechtsberater das Grundbuch in Spanien einsehen und die Kaufpreiszahlung abwickeln. Diese sollte nicht vor Kaufvertragsabschluss geleistet werden und steuerliche Einbehalte für den Verkäufer müssen beachtet werden.

Mit Unterschrift des notariellen Kaufvertrags geht nach Art.1462 CC das Eigentum an der Immobilie in Spanien auf den Käufer über.

Die notarielle Kaufvertragsurkunde wird beim Grundbuchamt vorgelegt und die Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer beantragt.

Immobilienerwerb – Grunderwerbsteuer In der Regel ist dort 6,5% – 10% ITP (Grunderwerbsteuer) zu zahlen. Bei neuen Immobilien fällt statt Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuer und die Dokumentensteuer an, die regional unterschiedlich sind. Die Gebühren des Grundbuchamtes richten sich genauso wie die Notarkosten nach dem Kaufpreiswert (0,2-1,75 ‰)

Weitere Informationen zu der spanischen Grunderwerbsteuer

Nach der Eintragung im Grundbuch sind Sie rechtlich geschützter Eigentümer Ihrer Traumimmobilie.

Zu guter Letzt wird Ihr Rechtsberater in Spanien noch Grundsteuer, Wasser – , Strom- und Abfallgebühren auf Sie ummelden, sowie den Antrag auf Begleichung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer stellen.

Die Einzahlung der 3 %, einbehalten von der an den Verkäufer bezahlten Kaufpreissumme, ist innerhalb von 30 Tagen nach der Unterschrift des Kaufvertrages beim spanischen Finanzamt einzuzahlen

Immobilienerwerb – niedriger Kaufpreis in der notariellen Kaufurkunde

Die häufige Unsitte, den Kaufpreis in notariellen Kaufvertragsurkunde unterzubewerten, ist für den Käufer nur von Nachteil. Ist dieser Wert niedriger als der Marktwert, wird die Steuerbehörde den Wert festsetzen und nach ca. 2 Jahren die zu wenig gezahlte Grunderwerbsteuer nachfordern, und zwar mit Verzugszinsen.

Tipp:

Verlangen Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien das Gebäudebuch zur Einsicht

Das Gebäudebuch – libro de edificio – sollte bei jedem Immobilienkauf von einer Eigentumswohnung in Spanien eingesehen werden, da sich dort wesentliche Daten des Bauträgers, der Bauausführung, der verantwortlichen Architekten und vor allem der Garantien bei Baumängeln nach dem LOE (spanischen Baugesetz) befinden.

Hier wird auch dokumentiert, ob das Gebäude nach Fertigstellung Mängel aufwies und ob diese repariert wurden.

In Katalonien (Costa Brava, Barcelona) ist dieses Baugebäudebuch schon seit 1991 gesetzlich geregelt, wogegen auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) bislang keine gesetzliche Regelung getroffen wurde, aber der Art.7 LOE (spanische Baugesetz) ist eine nationalstaatliche spanische Norm und damit auch auf den Kanaren (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) anzuwenden.

Wie hat Ihnen der Artikel gefallen?

Note: There is a rating embedded within this post, please visit this post to rate it.