Immobilienkauf, Kaufoption oder Arras

Einfach erklärt für den Immobilienkauf in Spanien 

In der Praxis werden 3 verschiedene Vertragsarten genutzt. Der Immobilienkäufer in Spanien versteht nicht die wesentlichen und entscheidenden Unterschiede.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist in Art.1445 CC gesetzlich geregelt.

Wenn der Käufer entschlossen ist, eine Immobilie zu kaufen, dann ist ein privatschriftlicher Kaufvertrag abzuschliessen, der in einer bestimmten Frist, meist 30-90 Tage, notariell beurkundet wird.

Vertragsinhalt

Es sind 3 Vertragsinhalte wesentlich.

• Bestimmung der Parteien
• Bestimmung der Immobilie
• Bestimmung des Kaufpreises

TIPP:

Die Immobilie muss ausführlich beschrieben werden, mit Grundbuchdaten und Katasterreferenz, was in der Praxis meist nicht ordnungsgemäss erfolgt.

Kaufoptionsvertrag ohne gesetzliche Regelung in Spanien

Es ist ein Vorvertrag und damit kein Kaufvertrag.

Der Immobilienkäufer ist noch nicht entschlossen, die Immobilie zu kaufen, aber der Immobilienverkäufer ist entschlossen. Folglich erhält der Käufer das Recht zu erwerben, ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers, zu einem bestimmten Preis, und in einer bestimmten Frist. Der Käufer zahlt eine Optionsprämie, die beim notariellen Kauf auf den Kaufpreis angerechnet wird. Kauft der Käufer die Immobilie nach einer bestimmten Frist, in der Regel 30-90 Tagen, nicht, dann verliert er die Optionspraemie.

WICHTIG:

Ein Kaufoptionsvertrag wird stets notariell beurkundet, da der Käufer nach Grundbucheintragung dieses Vertrages den Kauf ohne weitere Mitwirkung des Verkäufers notariell ausführen kann.
Damit ist der Anwendungsbereich gering, im Verhältnis zur Häufigkeit, wie diese Vertragsart fälscherlicherweise Immobilienkaufinteressenten von Maklern vorgelegt werden.

Kaufoptionsvertrag – weiterlesen

Kaufversprechen (Arras)

Das Kaufversprechen wird in Art.1454 CC gesetzlich geregelt.

Auch der sogenannte Arras Vertrag ist ein Vorvertrag und in Spanien der traditionell typische Vorvertrag, der rechtlich ein Kaufversprechen darstellt, welches definiert wird.

„ Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich zu verkaufen“ und der Immobilienkäufer verpflichtet sich zum Kauf.

Der Immobilienkäufer leistet eine Anzahlung von in der Regel 10% des Kaufpreises und wenn er nicht erwirbt, verliert er diese Anzahlung, sollte der Verkäufer diesen Vertrag nicht erfüllen und Eigentum an der Immobilie übertragen, muss er 20% als Vertragsstrafe zurückzahlen.

Optionskaufvertrag oder Kaufoption?

Empfehlung:

Immobilienkäufer in Spanien sollten den  Optionskaufvertrag oder Kaufoption meiden, oder nur mit anwaltlicher Betreuung durchführen.

Der Immobilienkauf in Spanien ist normalerweise mit einem Kaufvertrag durchzuführen. Der Normale Ablauf ist ein privater Kaufvertrag mit einem Reuegeld (sogenannte Arras oder 10% Anzahlung auf den Kaufpreis) und der anschliessende notarielle Kaufvertrag (escritura) zur Eigentums und Besitzuebertragung.

Nunmehr gibt es in der Praxis zahlreiche Vertragstypen, die von Laien und Makler genutzt werden und dem Grunde nach nicht geeignet sind, einen Immobilienkauf vertragsrechtlich unproblematisch abzuschliessen.

Kaufoption oder Optionskaufvertrag:

Dieser Vertragstyp ist nur ein Ausnahmefällen anwendbar, da er 3 stufige Vertragspflichten erfüllt und für den Käufer einer spanischen Immobilie mit Risiken verbunden ist.

1.Phase: Abschluss des Optionskaufvertrages

Der Käufer ist im Irrtum, dass er mit Abschluss dieser Option eine Immobilie erwirbt. Ganz im Gegenteil, der Käufer erwirbt nur eine Kaufoption.

2. Phase:

Vergisst der Käufer die Kaufoption auszuüben, dass heisst in der Frist dem Optionsgeber mitzuteilen, dass er kaufen möchte, verliert der Käufer seine Optionsprämie, was in der Praxis häufig vorkommt, sei es, dass plötzlich Lasten auf der Immobilie auftauchen, oder der Optionsgeber nicht der Verkäufer ist oder der Optionsgeber nicht mehr erreichbar ist.

Selbst bei Lasten müsste die Option ausgeübt werden, um vom Immobilienkäufer den Vertrag zu erfüllen. Schliesslich ist dann der Verkäufer in der 3. Phase verpflichtet die Lasten zu beseitigen.

3. Phase:

Nur wenn die Option fristgemäss ausgeübt wuerde, nur dann kommt ein Kaufvertrag über eine Immobilie zustande.

Zunächst kommt mit der Ausübung der Kaufoption ein privater Kaufvertrag zu Stande und dann muss der Verkäufer zum Notartermin geladen werden, so dass dieser den Kaufvertrag zum Verkauf der Immobilie unterschreibt.

Fazit:

Vermeiden Sie Kaufversprechen und Optionskaufverträge bei einem Immobilienkauf in Spanien, wenn Sie Käufer sind.
Als Verkäufer einer Immobilie kann eine Kaufoption in Frage kommen, zum Beispiel, wenn nach dem bestbietenden Käufer gesucht  wird und schon den ersten Anbieter zu binden, oder noch eine Erbschaft vor dem Verkauf abgewickelt werden muss.

Service: Immobilienkauf

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Immobilienerwerb Spanien

Fertighaus – Neubau oder Kauf im Jahre 2025

Die Fertighausbauweise ist nicht nur in Erdbebengebieten oder auf der Insel La Palma mit dem Vulkanrisiko eine günstige und schnelle Option. Man kauft ein Baugrundstück und kann in 6-12 Monaten ein Fertighaus erstellen.

Was gilt nach den städtebaulichen Vorschriften als Fertighaus?

 Ein mobile Home ist kein Fertighaus, da ersteres beweglich ist und nicht festverbunden mit dem Boden.

Aktuelle Rechtsprechung:

Zu beachten ist, dass mit einer höchstrichterlichen Entscheidung entschieden wurde, dass auch ein Mobile Home auf einem Campingplatz (Katalonien) der Baugenehmigungspflicht unterliegt und damit wie eine Immobilie behandelt wird.

Diese Entscheidung ist jedoch auslegungsfähig, da das Gericht selbst feststellt, dass es auf den Zweck des Mobile Homes ankommt, sprich dauerhafte Wohnnutzung, oder Verbringen an verschiedene Campingplätze in kürzeren Zeiträumen.

Nach den städtebaulichen Vorschriften gilt ein Fertighaus immer als festes Bauwerk, das als Wohnraum genutzt werden soll und entweder temporär oder dauerhaft sein kann.

Diese Gebäude müssen die Anforderungen an die Bewohnbarkeit und die spezifischen Vorschriften jeder autonomen Gemeinschaft erfüllen.

Die Erstbelegung von Fertighäusern erfordert oft nur eine verantwortliche Erklärung anstelle einer Erstbezugsgegenehmigung, abhängig von den regionalen Vorschriften.

Anforderungen für die Erstbelegung

Welche Anforderungen müssen in verschiedenen autonomen Gemeinschaften für die Erstbelegung eines Fertighauses erfüllt werden?

Die Anforderungen für die Erstbelegung eines Fertighauses variieren je nach autonomer Gemeinschaft. In Asturien und auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) wird eine verantwortliche Erklärung vom Bauträger gegenüber der Gemeinde verlangt, die die Einhaltung der geltenden Vorschriften bestätigt. In Aragón ist ebenfalls eine verantwortliche Erklärung erforderlich . In Madrid wird eine vorherige Mitteilung benötigt, die das abschließende Bauzertifikat und den Berechtigungstitel enthält. In Katalonien müssen die Bedingungen für Bewohnbarkeit und Qualität erfüllt werden.

Garantien

Welche Garantien müssen die Bauträger beim Verkauf von im Bau befindlichen Fertighäusern bieten, um die Käufer zu schützen?

Die Bauträger müssen die Rückzahlung der vom Käufer im Voraus gezahlten Beträge garantieren, falls der Bau nicht beginnt oder nicht innerhalb der vereinbarten Fristen abgeschlossen wird. Dies wird durch einen Kautionsversicherungsvertrag oder eine solidarische Bürgschaft erreicht. Außerdem müssen die Beträge auf einem speziellen Konto hinterlegt werden, das von anderen Mitteln getrennt ist und nur für den Bau des Hauses verwendet werden darf.

Wie wird der Bau von Fertighäusern auf ländlichen oder geschützten Böden geregelt?

Der Bau von Fertighäusern auf ländlichen oder geschützten Böden unterliegt spezifischen Vorschriften, die Anforderungen an Standort und Nutzung stellen.

Im Allgemeinen ist der Bau auf als ländlich oder landwirtschaftlich klassifizierten Flächen erlaubt, sofern sie mit der landwirtschaftlichen Nutzung verbunden sind. Außerdem ist eine verantwortliche Erklärung für die Erstbelegung und Nutzung erforderlich, die die Einhaltung der städtebaulichen und umweltrechtlichen Vorschriften garantiert. Auf den Kanarischen Inseln, Teneriffa, spricht man auf ländlichem Gebiet von einem asentamiento rural.

Rechtliche Auswirkungen

Welche rechtlichen Auswirkungen hat es, wenn ein Fertighaus ohne die entsprechende Genehmigung gebaut wird?

Wenn ein Fertighaus ohne die entsprechende Genehmigung gebaut wird, liegt ein städtebauliches Vergehen vor, das zur Anordnung des Abrisses des nicht genehmigten Bauwerks führen kann, und mit strafrechtlichen Konsequenzen nach CP Art. 319.. Außerdem kann der Eigentümer mit Bussgeldern und der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Grundstücks konfrontiert werden. Das Fehlen einer Genehmigung kann auch die Gültigkeit von Kaufverträgen und die Erlangung von Bewohnbarkeitsbescheinigungen beeinträchtigen.

TIPP: Wir empfehlen stets unser Immobilienkaufservicepaket mit der juristischen Vorkontrolle, so dass spaetere gerichtliche Klageverfahren vermieden werden.

Unterschiede Fertighaus – Kauf einer Immobilie auf Plan 

Was sind die Unterschiede zwischen dem Kauf eines Fertighauses und dem Kauf einer zu bauenden Immobilie?

Beim Kauf eines Fertighauses kauft man in der Regel das Grundstück separat und bei Kauf einer im Bau befinlichen Immobilie, wird der Bau mit Grundstück erworben.

Wir empfehlen stets eine umfassende Kontrolle, da der Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie mit zahlreichen rechtlichen Verpflichtungen verbunden ist, bis hin zur Haftung für Sozialversicherungsschulden des Bauunternehmens, Baurechtliche Verletzungen etc.

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Lebzeitige Übertragung auf die Kinder

Aktualisiert:  02.10.2024

Übertragung zur Vermeidung hoher Erbschaftsteuern

Immobilienumschreibung auf die Kinder statt Erbschaft in Spanien, gehört zu den wichtigsten Massnahmen, die hohe Erbschaftssteuer in Spanien zu umgehen.

Seit dem Jahre 2014 hat sich allerhand getan.

• Gleichstellung von Steuerresiden und Nichtsteuerresident in Spanien
• Erbschaftssteuervergünstigung von bis zu 100% in spanischen Regionen wie Balearen (Mallorca, Ibiza)
• Schenkungssteuervergünstigungen von bis zu 99% in spanischen Regionen wie Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)

EUGH Urteil vom 03.09.2014:

Hier wird der spanische Staat Massnahmen regeln, die Ungleichbehandlung von Steuerresidenten und Nichtsteuerresidenten in der spanischen Erbschaftssteuer und spanischen Schenkungssteuer vermeiden.

Es ist zu erwarten, dass die persönlichen Freibeträge für spanische Nichtresidenten unter Ehegatten oder von Eltern an Kindern angehoben werden (15.956,87 EUR) , jedoch nicht höher als die regionalen Freibeträge.

Freibeträge regional – bsp. Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)

1. Kinder bis 21 Jahre (abhängig vom Kindesalter) zwischen 40.400 EUR – 138.650 EUR
2. Ehegatten: 40.400,00 EUR
3. Kinder über 21 Jahre, auch adoptiert: 23.125,00 EUR

Auch in anderen autonomen Regionen Spaniens, wie Balearen und Katalonien werden für Residenten und jetzt auch für Nichtresidenten andere, wesentlich höhere Freibeträge und Vergünstigungen in der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer angewendet.

Wir beraten Sie zu den regionalen Besonderheiten in Spanien.

Wichtig:

Die Erbschaftssteuer in Spanien berechnet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt des Todesfalles.

Wir berechnen den steuerlichen Verkehrswert, aufgrund des letzten Katasterwertes Ihrer Immobilie in Spanien, und vertreten Sie vor der spanischen Steuerbehörde.

TIPP

Sollte der Verkehrswert niedriger sein als der Referenzwert, dann ist dieser anzuwenden.

Die Erbschaftssteuer in Spanien ist progressiv und insbesondere für Steuerausländer mit einem Freibetrag von 15.956,87 EUR äusserst kostspielig.

Man sollte deshalb schon zu Lebzeiten den Nachlass planen oder die Immobilie an die Kinder übertragen, wenn die Region in der Erbschaftssteuer keine oder geringe Vergünstigungen anwendet.

Zur Zeit ist Katalonien mit der Erbschaftssteuer noch ungünstig und eine Schenkung zu Lebzeiten in Einzelfällen eine Option zur Steueroptimierung

Erschaftssteuer Vergünstigung zum 02.10.2024 mit dem Wahlrecht, wenn bei einem Nichtsteuerresidenten in der Region die Immobilie belegen ist.

• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura (Kanarische Inseln): 99,9% Vergünstigung in der Erbschaftssteuer für Verwandte der Gruppen 1, 2 und 3.
• Mallorca, Ibiza: keine Erbschaftssteuer unter Ehegatten und bei Vererbung an Kinder: Gruppe 1 und 2
• Murcia: 99% Vergünstigung in der Erbschaftssteuer für Verwandte der Gruppen 1, 2
• Andalusien: keine Erbschaftssteuer bis 1 Mio EUR Nachlassmasse für Gruppe 1 und 2, darüberhinaus 99% Vergünstigung
• Valencia: 99% Vergünstigung in der Erbschaftssteuer für Verwandte der Gruppen 1, 2 und 3.

Sollte eine Region keine Vergünstigung haben, dann ist über eine Schenkung zu Lebzeiten nachzudenken, oder eine der folgenden Optionen:

Immobilienumschreibung Spanien – verschiedene Optionen

Sie haben verschiedenste Möglichkeiten, die in der Einzelfallberatung mit Ihnen persönlich optimiert und auf deren Zielsetzung mit Ihren Vorstellungen abgestimmt werden.

1. Verkauf der spanischen Immobilie an die Kinder zu Lebzeiten
2. Verkauf des „nackten“ Eigentums (nuda propiedad) an der spanischen Immobilie und Beibehaltung des lebenslangen Niessbrauchs (usufructo vitalicio)
3. Leibrentenvertrag mit den Kindern
4.  Zwischenschaltung einer spanischen SL (vergleichbar mit einer deutschen GmbH) und Übergabe der Geschäftsführung an die Kinder

Steuerfalle – Schenkung in Spanien

Die Übertragung an Kinder sollte nicht im Wege der Schenkung erfolgen, da die Schenkungssteuer noch zu einer grösseren Belastung führt. Bei sehr geringen Immobilienwerten oder geringen Wertsteigerungen, oder geringem Referenzwert, kann aber auch eine schenkung in Frage kommen.

Es bleibt der Verkauf des Volleigentums an der spanischen Immobilie an die Kinder, als die häufigst angewendete lebzeitige Nachlassregelung.

Hierzu folgende Hinweise, die allesamt von unserem Servicepaket Immobilienumschreibung umsasst werden.

Die Grunderwerbssteuer ist in Einzelfällen billiger als die Erbschaftssteuer in Katalonien.

Steuertipp: Mallorca, Ibiza: Grunderwerbssteuersatz 8 – 13% je nach Wert der Immobilie kann die Schenkungssteuer günstiger sein.

Katalonien: Figueres, Roses, Lloret de Mar, Reus, Montroig, Costa Brava, Barcelona: Grunderwerbssteuersatz 10 – 11%

Der Steuersatz bemisst sich nach dem Verkehrswert/Referenzwert.

Senden Sie uns Ihren letzten Grundsteuerzahlbeleg und wir berechnen den steuerlichen Referenzwert.

Um eine Steuerprüfung zu vermeiden, und entsprechende Vorkaufsrechte der Finanzbehörde zu vermeiden, sollte der Kaufwert nicht um mehr als 20 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen und es muss mindesstens der Referenzwert angegeben werden.

Wir ermitteln für Sie den adäquaten Wert und vertreten Ihre Rechte vor der spanischen Steuerbehörde.

Vor allem bei hohem Immobilienwert, und wenn Sie entschlossen sind, dass Ihr Erbe die spanische Ferienimmobilie weiter im Eigentum halten soll, empfehlen wir unseren Service der Vollabwicklung der Übertragung der Immobilie auf die Kinder.

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Steuerpflichten für Immobilieneigentümer

1. Kauf

2. Eigennutzung

3. Vermietung

4. Verkauf

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Die Problematik der Erbschaftsteuer wird in anderen Beiträgen behandelt. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung in Deutschland und Spanien jederzeit zur Verfügung.

Steuern beim Erwerb einer Immobilie in Spanien

1. Grunderwerbssteuer – Impuesto de transmisiones patrimoniales – ITP

   Diese Steuer wird zur Zahlung fällig, wenn die notarielle Kaufvertragsurkunde Escritura pública de compraventa) unterzeichnet wird.

   Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. In den meisten autonomen Regionen Spaniens beträgt sie 8 – 10%. Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert (Irrtum, nicht Kaufpreis).

   Grunderwerbsteuer Aktuell

2. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos

   Umgangssprachlich wird sie als plusvalía municipal bezeichnet.

   Aktuell – Immobilienkauf an der Costa Brava – die gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

3. Grundsteuer: IBI (Impuesto de bienes inmuebles)

   Die Grundsteuer wird jährlich von Ihrem Bankkonto abgebucht, wenn Sie nach der ersten Barzahlung einen Dauerauftrag erteilen.

   Berechnung der Grundsteuer

Steuerpflichten als Immobilieneigentümer in Spanien

Nutzung als Ferienwohnung.

Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt (Hacienda) abgegeben werden.

Steuererklärung für Nichtresidente

Service:

Wir erledigen für Sie diese Steuererklärung. Dieser Service kostet 107,00 EUR

Vermietung des Immobilieneigentums

1. Gelegenheitsvermietung Besteuerung der Mieteinnahmen.

   Mit der neuen Regelung, die zum 26.01.2024 in Kraft trat, wurden die Quartalsmeldungen bei Vermietung abgeschafft. Es ist nur noch eine Jahresmeldung erforderlich. Dies ist auch sachbezogen, da im Einkommensteuerrecht in Spanien für unbeschränkt einkommensteuerpflichtige auch nur eine Jahresmeldung abzugeben ist. 

   Die Verwaltungsordnung EHA 3316/2010 wurde in Art.2 geändert und es ist die Herausgabe der neuen Erklärungsformulare abzuwarten.

   Beachten Sie, dass bei touristischer Ferienvermietung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria etc) stets noch die Umsatzsteuererklärung neben dem Modell 210 abzugeben ist und auf Mallorca, Balearen, Katalonien (Sitges, Figueres, Tarragona), Valencia auch die Ecotasa abzuführen ist.

   Einkommensteuererklärung Mieteinnahmen Spanien

    

2. Dauerhafte Vermietung: Man unterscheidet die dauerhafte Vermietung mit einer festen Betriebsstätte in Spanien und ohne eine solche. Nach Art.25 LIRPF ist eine feste Betriebsstätte gegeben, wenn ein Büro mit mindestens einem Vollzeit – Arbeitnehmer vorhanden ist.

   Dann wird diese Betriebsstätte steuerlich behandelt wie jede andere spanische Betriebsstätte. Insbesondere sind die Pflichten zu beachten, in Bezug auf den Steuerrückbehalt bei Zahlungsleistungen.

   Diese Fallkonstellation trifft man an, wenn ein Nicht-Steuerresident eine Wohnsiedlung erstellt und die Verwaltung nach dem teilweisen Verkauf der Wohnungen weiter führt.

   Sollte das Immobilieneigentum ohne eine feste Betriebsstätte gewerblich dauerhaft vermietet werden, dann besteht ebenso die Möglichkeit bestimmte Betriebsausgaben geltend zu machen. Es ist jedoch zu beweisen, dass die Betriebsausgaben angefallen sind, und zwar gerade im Zusammenhang mit dem Betrieb.

Service:

Wir beraten Sie gerne zum Thema Abschreibungen auf das Immobilieneigentum sowie die Abgabe von kumulierten Steuererklärungen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Wertzuwachs – staatlich + auf der Gemeindeebene

1. Staatliche Wertzuwachssteuer

   Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz bei Nichtresidenten von 19%, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

   Hierbei werden aber die Kosten um Wertverbesserung ab dem Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt. Sonderregelungen gibt es insoweit auch für die Erwerbstatbestände, die vor dem Jahre 1986 stattgefunden haben.

   Unkosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Unkosten anzuwenden. In der Praxis werden 3% des Kaufpreises beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden.

   Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.

   Service:

   Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

   Aktuell Immobilienverkauf – Steuerprüfung

   Aktuell Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

2. Plusvalía municipal – gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern. Diese sogenannte plusvalía municipal wurde zu Beginn näher erläutert.

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert.

Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Immobilienservicepaket Spanien

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser Servicepaket zum Immobilienkauf/verkauf, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst.

Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schliesst sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum geniessen können.

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Immobilienkauf Spanien Insiderwissen 2025

Was kann der Käufer in Spanien vom Verkäufer einer

Immobilie verlangen?

Bei jedem Immobilienkauf in Spanien ist diese Frage relevant, da der Verkäufer oftmals seine Verpflichtungen nicht kennt und der Makler den minimalsten Aufwand betreiben möchte und der Käufer oftmals das Nachsehen hat, bzw in der Euphorie des Immobilienkaufes unter Druck gesetzt wird, um auf notwendige Unterlagen zu verzichten, was sich später als rechtlich nachteilig darstellt.

Die 4 Kardinalpflichten eines Verkäufers einer spanischen Immobilie, die er gegenüber dem Immobilienkäufer zu erfïllen hat, sind:

VERKÄUFERPFLICHTEN

Eigentumsübertragung und Besitzübertragung

In Spanien gilt anders als in Deutschland nicht das Auflassungsprinzip und damit der Eigentumsübergang bei Grundbucheintragung, sondern Eigentum und Besitz gehen schon bei Unterschrift der notariellen Kaufurkunde auf den Käufer über.

Insiderwissen:

Stets zu Hinterfragen ist, ob der Grundbucheigentümer noch lebt, da nur der Eigentümer, der im Grundbuch steht, auch die Immobilie verkaufen und eigentumsrechtlich übertragen kann.

Beispiel aus der Praxis:

Der Verkäufer verlangt nach dem Notartermin noch eine 30 Tagefrist für den Auszug aus der Immobilie.
Loesung: Dies ist rechtlich problematisch und bedarf einer vertraglichen Sonderklausel, der sogenannten „precarista“ Regelung. Man kann sogar die Kaufpreiszahlung vom Auszug abhaengig machen.

Insiderwissen: Bei einem Neubau reicht fuer die Besitzuebertragung nicht die Schluesseluebergabe aus, sondern es muss auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung uebergeben werden !

Lastenfreiheit

Die Immobilie darf keine finanziellen Belastungen haben und hier ist Vorsicht geboten.

Insiderwissen:

Es gibt zum einen Lasten, die im Grundbuch vermerkt sind, und durch die Grundbuchkontrolle erfasst werden können und Lasten, die nicht im Grundbuch stehen,. Diese können durch eine vertragliche Schutzklausel dem Verkäufer zurückbelastet werden.

Beispiel aus der Praxis:

Im Vorkaufvertrag (arras) wird zwar Lastenfreiheit bei notarieller Beurkundung versprochen, doch im anliegenden Grundbuchauszug ist eine Hypothek ersichtlich, die im Vertrag nicht erwähnt wird.

HINWEIS und Abhilfe:

Die Hypothek ist mit dem aktuellen Schuldensaldo im Vertrag zu erwähnen. Die Zahlungsweise an die Bank und den Restbetrag an den Verkäufer müssen angegeben werden, mit der entsprechenden Betragshöhe und eine Garantieklausel oder Rückbehaltsklausel, so dass der Verkäufer die Kosten der Hypothekenlöschung im Grundbuch und beim Notar zahlt und nicht schliesslich der Käufer dafür aufkommen muss.

Bestimmtheit der Immobilie – Abweichungsverbot

Es gibt in Spanien

• Grundbuchamt
• Katasteramt
• realer Bebauungszustand

Die Quadratmeterzahl von Grundstück und Bebauung müssen in allen 3 Bezugspunkten übereinstimmen. Der Käufer kann die Regulierung vor dem Kauf verlangen und die Anpassung von Grundbuch und Kataster an die realen Gegebenheiten, so die ständige Rechtsprechung seit dem Jahr 2000.

Wichtiges Insiderwissen beim Immobilienkauf in Spanien:

Sollten Sie den Begriff cuerpo cierto im Vertrag lesen, dann ist unsere Anwaltskanzlei zu konsultieren, da dieser Begriff für den Immobilienkäufer weitreichende Folgen hat, wie keine Kaufpreisminderung bei fehlenden Quadratmetern von Wohnfläche oder bebaubarer Fläche bei einem Grundstückskauf mit Bauvorhaben.

Mangelfreiheit

Erhaltungsmassnahmen bis zum notariellen Kauftermin

Der Verkäufer muss die Immobilie mangelfrei übergeben.

Beispiel aus der Praxis:

Es wird am 01.09. ein privater Kaufvertrag geschlossen und am 01.12. soll der notarielle Kauftermin stattfinden.
3 Tage vor dem Kauftermin findet eine Besichtigung statt und es werden Schimmel und Feuchtigkeitsschäden festgestellt.
Die Mangelfreiheit musste am 01.09. und am 01.12. gegeben sein, folglich kann der Käufer vor dem Notartermin die Mangelbeseitigung durch den Verkäufer verlangen.
VORSICHT ist geboten, wenn der Käufer den Feuchtigkeitsschaden am 01.09. kennt und den Kaufvertrag unterschreibt, dann kann er später nicht mehr die Mangelbeseitigung verlangen.

EMPFEHLUNG:

Nutzen Sie den Baumangelkontrollservice durch unseren Hausarchitekten.

Fristen:

Sollte der Mangel erst nach dem notariellen Kauf festgestellt werden, und dies innerhalb von einer Frist von 6 Monaten nach Besitzübergabe, dann ist eine gerichtliche Klage noch möglich.

Insiderwissen:

Diese  6 Monatsfrist kann vertraglich verlängert werden.

Letztlich sei darauf hingewiesen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, alle notwendigen Unterlagen zur Beschreibung und rechtlichen Kontrolle der Rechtsmässigkeit der Immobilie herauszugeben. Während in Katalonien (Costa Brava, Barcelona, Tarragona, Tortosa) die Vorlage  der Bewohnbarkeitsbescheinigung Pflicht des Verkäufers ist, ist diese auf Mallorca optativ, wenngleich im Wohnungsgesetz aus dem Jahre 2017 vorgesehen und auf Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura kann nur die Erstbezugsbescheinigung bei Neubauimmobilien verlangt werden.

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes mit Rechtssicherheit in Spanien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Mallorca, Barcelona, Costa Brava, Andalusien und Valencia.

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Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf mit spanischer Hypothek

Bei einem Immobilienkauf mit einer Hypothek in Spanien, ist zunächst die Immobilie zu finden, juristisch zu kontrollieren und vertraglich zu reservieren.

Dann erfolgt der Antrag bei einer spanischen Bank auf ein Hypothekendarlehen.

Die spanische Hypothek hat ein 3 stufiges Verfahren für die Erstellung.

Stufe 1. Angebot der Bank

Angebotsphase – 30 Tage, sogenanntes FEIN Angebot der kreditgebenden Bank, in Spanien als oferta vinculante bezeichnet.

Die Bank verlangt in der Regel

• NIE Nummer ( = NIF)
• Reservierungsvertrag Immobilie + Grundbuchauszug
• Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres
• Vermögensaufstellung
• CIRBE Registerauszug – Bestehende Verbindlichkeiten von mehr als 9.000 EUR bei spanischen Banken
• Arbeitsvertrag
• Die letzten 3 Lohnabrechnungen

Von Unternehmern wird verlangt

• Letzte Jahresumsatzsteuererklärung
• laufende Umsatzsteuermeldungen
• letzte Zahlungen an die Sozialversicherung

Dem Angebot ist der Vertragsentwurf der Hypothek beigefügt, die Risikobelehrung (Fiae), Nebenprodukte (Lebensversicherung, Gebäudeversicherung etc.) Zinsbelastung und Nebenkosten.

Die Bank antwortet nach der Prüfung der Unterlagen in der Regel mit einem Finanzierungsangebot und finanziert für die Erstwohnsitzimmobilie 80% des Verkehrswertes, bzw 60-70% bei einer Ferienimmobilie.

Stufe 2.  Informationen der Bank

Notarielle Risikobelehrung

Wenn das Angebot angenommen wird, besteht nochmals eine Bedenkzeit von mindetens 10 Tagen vor Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde,  zusammen mit der Kaufurkunde.

Ein Tag vor der notariellen Unterschrift der Hypothekenurkunde wird der Darlehensnehmer vom Notar über die Vertragsbedingungen und risiken nochmals aufgeklärt.

Stufe 3. Notartermin

Unterschrift der notariellen Hypothekenurkunde

Unterschrift der notariellen Hypothekendarlehensurkunde und Geldauszahlung in der Regel an den Verkäufer der Immobilie, bei gleichzeitiger Unterschrift der Kaufurkunde der spanischen Immobilie.

Im folgenden wird die Stufe 1 und das Angebot mit dem FEIN Inhalt näher beschrieben.

Die FEIN muss beinhalten:

• Daten des Darlehensgebers, Darlehensnehmer
• Gesamtkosten der Hypothek: Darlehensbetrag, Zinsen (variabel oder fest), Nebenkosten, Laufzeit (Bsp 240 Monate) + TAE (Gesamtkosten in % pro Jahr)
• Schätzwert der Immobilie (Verkehrswert)

• Prozentanteil der Garantie: Bsp 70% des Verkehrswertes der Immobilie

• Tilgungstabelle der Hypothek

• Vorfälligkeitsentschädigung, in der Regel ist es ein Schadensersatz von 2% des finanziellen Verlustes der Bank durch die verfrühte Darlehens-und Zinstilgung.

• Gutachterkosten zur Immobilienbewertung gehen zu Lasten des Darlehensnehmers ( in der Regel ca 800 EUR, wertabhängig); wobei der Darlehensnehmer den Gutachter selbst beauftragen kann, wenn dies von der Bank akzeptiert wird;

• Darlehensauszahlungsgebühr von maximal 1% des Auszahlungsbetrages zu Lasten des Darlehensnehmers.

• Zu Lasten der Bank(Darlehensgeber) gehen die Kosten von Notar, Grundbuch, Dokumentensteuer (1,5% Regelsatz mit regionalen Unterschieden).

• Möglichkeit der Wechsel des Gläubigers (Bank)
• Hinweis der Folgen bei Nichtzahlung der Hypothekenrate bis hin zur Zwangsversteigerung. Der normale Verzugszins sollte 3 % über dem Euribor nicht überschreiten. Die Bank muss eine Frist von einem Monat geben, bevor der Hypothekendarlehensvertrag wegen Nichtzahlung gekündigt werden kann und damit die gesamte Rückzahlung fällig wird.

Nebenverpflichtungen

1. Zur freiwilligen Verbesserung der Zinspflicht (Krankenversicherung, Lebensversicherung, Kreditkarte, Alarmanlage etc)
2. obligatorische Versicherungen (Gebäudehaftpflicht)

Bürgen Hinweis:

Sollte die Bank neben der Immobilie noch eine natürliche Person zur Bürgin fordern, haftet diese Person unbeschränkt mit deren gesamten Vermögen.

TIPP:

Bei diesen Fällen ist dringendst eine Rechtsberatung vorab zu empfehlen.

Nutzen Sie neben unseren Service der Vollabwicklung mit Rechtssicherheit Ihres Immobilienkaufes in Spanien, Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Andalusien, Valencia, Katalonien (Barcelona, Sitges), als auch die vollständige Erstellung und Betreuung bei der Hypothekenerstellung, ohne dass Sie nach Spanien anreisen müssen.

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Schenkungsrecht Mallorca

Immobilienschenkung zu Lebzeiten zum vergünstigten

Steuertarif

Gesetzesgrundlage: L8/2022, Ley 35/2006, art. 33

Stand: 15.06.2023

Fallbeispiel aus der Praxis:

Der Vater möchte seinem Sohn eine Immobilie auf Mallorca schenken. Sie hat einen Schenkungwert von 700.000 EUR und wurde vom Vater für 300.000 EUR gekauft..

Auf Mallorca gilt seit dem Gesetz 8/2022 und dem Jahre 2022, auch für Ausländer, die dauerhaft auf Mallorca leben, die Möglichkeit steuervergünstigt zu schenken.

Es gibt

• die Schenkung in Höhe des Pflichtteilsrechts des Kindes, verbunden mit dem Verzicht des Kindes, diesen Pflichtteil dann später geltend zu machen. Bei Geltendmachung kann die Rückgabe der Schenkungsgüter vereinbart werden. Ebenso kann ein Verfügungsverbot für den Beschenkten angeordnet werden.
  MERKE: Trotz Pflichtteilsverzicht, bleibt das Kind gesetzlicher Erbe.
• zweite Variante: die Schenkung von mehr als nur den Pflichtteil

Es gibt im Rahmen der Schenkung verschiedene

Gestaltungsmöglichkeiten

• die Schenkung kann anrechenbar auf den Erbteil sein (colación), wenn sie die Höhe des Pflichtteils überschreitet, was der Schenker entscheidet und bei fehlender Bestimmung gilt Art.50 und die Anrechnung erfolgt, wenn diese nicht im Testament ausgeschlossen wurde.
• die Schenkung kann widerrufen werden. In der Regel gibt es nach Art.644 CC 3 Widerrufsgründe: Undankbarkeit, Änderung der Anzahl der Kinder, Nichterfüllung von Auflagen der Schenkung (Verkaufsverbot etc)

Die steuerliche Komponente ist im gesamtspanischen Vergleich wesentlicher günstiger als bei einer Schenkung auf Teneriffa, oder Gran Canaria.

Der Grund ist, dass die Definicion wie eine Schenkung mit der Wirkung auf den Todesfall steuerlich erfasst wird, damit

• fällt keine Schenkungssteuer an, sondern Berechnung erfolgt nach den Mallorca Regelungen zur Erbschaftssteuer und damit gilt ein Steuersatz von 1% bis 700.000 EUR.
• gibt es keine Gewinnsteuer, da nach Art.33.3b LIRPF es sich um Erwerbsgeschäft in Bezug auf den Tod des Schenkers handelt. Zu beachten ist der Art.36 und die 5 jährige Haltefrist nach Vertragszeichnung der definicion und bei Zuwiderhandlung, muss der Erwerber sich in Bezug auf den Anschaffungswert und Anschaffungszeitpunkt in die Position des Schenkers setzen lassen.

Schenkung in anderen autonomen Regionen

Eine Schenkung auf Gran Canaria, Teneriffa oder auch Katalonien, Andalusien, Valencia wäre für steuerliche Nichtansässige mit 19% auf den Veräusserungsgewinn zu versteuern.

Der Veräusserungsgewinn wird berechnet nach der Differenz zwischem dem aktuellen Schenkungswert (=Referenzwert) und dem Anschaffungspreis, abzüglich von Nebenkosten des Erwerbs.

Beim vorliegenden Beispiel wären 400.000 EUR zu 19% zu versteuern, was jede Schenkung trotz Vergünstigung in der Schenkungssteuer auf Gran Canaria oder Teneriffa, wirtschaftlich nicht interessant werden lässt.

Aber auf Mallorca ist die Schenkung mit der sogenannten „definicion“ jetzt der steuergünstige Weg zur Übertragung von Immobilieneigentum von den Eltern an die Kinder.

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Wohnungseigentumsgesetz Spanien

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Immobilienkauf Spanien Region Valencia

Bewohnbarkeitsbescheinigung

Cédula de habilidad

Stand: 12.12.2022

Der Immobilienkauf in Spanien unterscheidet sich vom Immobilienkauf in Deutschland, nicht nur in wesentlichen rechtlichen Grundprinzipien, wie dem Direkterwerb in der notariellen Kaufurkunde, ohne Auflassun.

Auch die notwendigen Unterlagen als Voraussetzungen für einen rechtlich mangelfreien und erfolgreichen Immobilienkauf in Spanien unterscheiden sich von deutschen Gegebenheiten.

Erschwerend kommt hinzu, dass in Spanien jede Region, die sogenannte „comunidad autonoma“ eigene Rechtsnormen hat, die bei einem Immobilienkauf zu Besonderheiten führen kann.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung – cedula de habitabilidad – ist in Katalonien verpflichtend für jeden Immobilienkauf, wogegen diese Verpflichtung weder in Mallorca noch in Valencia besteht.

In Valencia ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung aufgrund der Wichtigkeit nicht wegzudenken und bei jeder rechtlichen Vorkontrolle zu prüfen.

Bewohnbarkeitsbescheinigung ist zur Bestätigung der

Bewohnbarkeit der Immobilie notwendig für

• Antrag auf touristische Vermietungslizenz
• Bei Vermietung jeder Art
• Antrag auf Strom und Wasseranschluss, als auch Telefonie etc
  

Zu unterscheiden sind

• Erstaustellung bei Erstbezug nach Baufertigstellung (primera ocupacion) mit einer Gültigkeit von 15 Jahren (Gesetzliches Dekret 161/1989, Bauliche Anforderungen in der Verordnung vom 7.12.2009)
• Ausstellung einer Folgebescheinigung (segunda ocupacion)
• Ausstellung einer Erstbescheinigung, nach Legalisierung eines nicht mit Baugenehmigung erstellten Gebäudes oder später baulich renoviertem Gebäude (cedula de rehabilitacion)

Desweiteren ist das Antragsverfahren zu entscheiden:

Zustimmungs- und Duldungsverfahren zu dem früheren Genehmigungsverfahren.

Seit dem Jahre  2014 gilt nicht mehr das klassische Antragsverfahren:

Antrag auf Ausstellung bei der Gemeinde, dann Genehmigung und Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung durch die Gemeinde

Im Jahre 2014 wurde in der Region Valencia ein neues Verfahren eingeführt zur Beschleunigung der Verwaltungsverfahren, es wird als „Verantwortlichkeitserklärung“ declaracion responsable bezeichnet.

Dieses Zustimmungsverfahren hat die Eigenheit, dass der Bürger gegenüber der Behörde erklärt, dass die Immobilie die technischen Bebaubarkeitsvorschriften erfüllt und er eigenverantwortlich handelt.

Die Behöde muss auf diesen Antrag nicht antworten. Solange keine Prüfung oder Antwort erfolgt, hat der Bürger mit diesem Antrag eine „Bewohnbarkeitsbescheinigung“, mit der er die touristische Vermietungszustimmung, ebenso im Verantwortlichkeitserklärungsverfahren, erlangen kann. Die maximale Gueltigkeit ist 10 Jahre.

HINWEIS:

Obgleich der Antrag auf die touristische Vermietbarkeit einer Immobilie ebensowenig keine Antwort der Behörde verlangt, um touristisch vermieten zu  dürfen, ist zu beachten, dass weitere Antragsvoraussetzung ist, dass die Gemeinde eine Bescheinigung der Kompatibilität der Bebauungsplannormen erlässt.

Damit hat die Gemeinde ein Entscheidungsrecht, in welchem Ortsteil neben der Wohnnutzung auch touristisch vermietet werden kann.

Genauso wie bei der Verantwortlichkeitserklärung der touristischen Vermietung, gilt bei der Verantwortlichkeitserklärung der Bewohnbarkeit, dass bei einem Erstbezug die Immobilie gemäss der Baugenehmigung den Bauvorschriften erbaut wurde, und bei Folge oder Rehabilitationsbescheinigung, dass ein Architekt die Erfuellung der technischen Bauvorschrifte und Bewohnbarkeit bestätigt.

Typische Inhalte sind:

• Wohnung: Mindestquadratmeterzahl, Belüftung, Lichtzufluss, etc
• Gebäude: Parkplätze, Zugänge, Wasser, Abwasserentsorgung, etc

Zu empfehlen ist unser Immobilienkaufservicepaket, so dass Sie mit Rechtssicherheit Ihren Grundstückskauf-Immobilienkauf in Spanien, und im besonderen, in der Region Valencia, mit unserer Unterstützung durchführen können und sogar die gesamte Abwicklung durch uns erledigt wird, so dass Sie nur die Immobilie auswählen müssen, und die rechtliche und technische Kontrolle von unserer Kanzlei und dem Hausarchitekten durchgeführt wird, als auch die steuerliche Abwicklung und dauerhafte steuerliche Betreuung, in Zukunft mit der notwendigen Erbschaftssteuerplanung und Testamenten in Valencia unter unserer Betreuung wirtschaftlich sinnvoll erfolgt.

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Immobilienerwerb Mallorca

Abtretung Kaufrecht beim Immobilienkauf 

Mallorca, Ibiza, Teneriffa, Gran Canaria

Stand: 09.11.2021

TIPP Zur Vermeidung des Verlustes der Anzahlung (arras) beim spanischen Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf, sei es Neubau, oder gebrauchte Immobilie, können zwischen dem:

• Reservierungsvertrag (Neubau)
• Contrato de arras (Vorkaufvertrag)
• Optionsvertrag

und dem eigentlichen Notartermin bei dem Eigentum erworben wird, Monate vergehen.

Wenn der ursprüngliche Käufer der Immobilie dann nicht mehr kaufen möchte, verliert er in der Regel die Anzahlung.

TIPP:

Der Käufer tritt seine Kaufrechte ab und ein Dritter wird Vertragspartner mit dem Immobilienverkäufer oder Bauträger.

Neben der zivilrechtlichen Gestaltung des Abtretungsvertrages, steht Ihnen RA D.Luickhardt, mit Doppelzulassung als deutscher und spanischer Rechtsanwalt und Steuerberater zur Verfügung, da Fehler bei der Gestaltung erhebliche Steuerlasten ausloesen können.

In einer Entscheidung des Finanzgerichts 1683-02 hat eine Privatperson ein Kaufrecht von 50% an einem Neubau erworben und diesen abgetreten.

Das Finanzgericht sieht darin eine Vermögensübertragung und verlangt zwischen Privatpersonen die sogenannte Vermögensübertragungssteuer (ITP) zum Verkehrswert der Immobilie(anteil), die zur Zeit auf

• Mallorca, Menorca 8-11 %
• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura 6.5%

beträgt.

In einer anderen Entscheidung des Finanzgerichts V0040-06 wurde ebenso aus einem Neubau Kaufvertrag einer Immobilie abgetreten und klargestellt, dass die Abtretung der oben genannten ITP unterliegt, und nicht der Umsatzsteuer.

Anders ist es, wenn ein Unternehmer einen Kaufvertrag abschliesst, mit dem Zweck das Kaufrecht abzutreten, dann ist Umsatzsteuer auzuweisen, und zwar auf Mallorca 21% IVA, und auf Gran Canaria, Teneriffa 7% IGIC.

TIPP:

Bei einer zivilrechtlichen Gestaltung mit Sondervereinbarungen, kann die steuerliche Belastung für eine Abtretung vermieden werden, so dass die Abtretung an sich, steuerfrei bleibt, und nur der endgültige Käufer die Steuern bezahlt, die der Erstkäufer hätte zahlen müssen, beim Immobilienkauf im Jahre 2022:

Neukauf

• Mallorca 10 % IVA + 1.5% AJD
  
• Teneriffa, Gran Canaria 7% IGIC + 1% AJD

Kauf einer gebrauchten Immobilie

• Mallorca 8-11%
• Teneriffa, Gran Canaria 6.5%

 Weitere Informationen zum Immobilienerwerb auf Mallorca finden Sie hier:

Immobilienerwerb Mallorca 

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