Immobilienrecht Katalonien

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien (Barcelona, Girona, Tarragona, Figueres, Tossa de Mar, Amposta, Mont Roig)

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

Beispiele aus der Praxis.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Tipp:

Beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger empfehlen wir, dass Sie unser Immobilienkaufservicepaket in Anspruch nehmen, da hier ausser verdeckte Insolvenzen, Rechte aus Grundstückstauschverträgen etc. rechtlich schwerwiegende Folgen bis zum Totalverlust Ihres Kaufpreises zur Folge haben können.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Tipp:

Bei Unterverbriefungen bei einem Immobilienkauf in Mont Roig hat der Verkäufer das Recht den Vertrag rückwirkend aufzulösen, wenn der Marktwert von dem vereinbarten Kaufpreis wesentlich abweicht.

Der Käufer kann dadurch seinen gesamten Kaufpreis verlieren, wenn der Verkäufer insolvent ist.

Besonderheiten befinden sich auch bei sogenannten auflösenden Bedingungen, die in Katalonien, Barcelona, erst in 30 Jahren gelöscht werden, wogegen in Mallorca schon nach 15 Jahren nach Unterschrift der notariellen Immobilienkaufvertragsurkunde zu löschen sind. Dies wird voraussichtlich im Jahre 2013 von Katalonien angepasst und auf 10 Jahre vermindert.

Die auflösende Bedingung (condicion resolutoria) findet sich in der Praxis oft in Immobilienkaufverträgen mit Hypothekenfinanzierung durch eine Bank oder bei anderen Kaufpreisstundungen.

Wichtiges Fallbeispiel aus der Praxis.

Es ist häufig, dass nicht nur ein Eigentümer einer Immobilie existiert, sondern mehrere Miteigentümer. Zwei Ehegatten erwerben jeweils 50% des Miteigentums oder mehrere Erben werden zu einer Quote Eigentümer. Wussten Sie, dass die Miteigentümer gegenseitig ein Vorkaufsrecht haben und dies gesetzlich geschützt ist?

In Katalonien ist das Vorkaufsrecht innerhalb von 2 Monaten nach Grundbucheintragung des Verkaufes auszüben, dann kann der Miteigentümer zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag eintreten, und der Käufer fällt aus.

In Aragon besteht noch die sogenannte Torneria, die sich dem Grunde nach auf dasselbe Recht der Miteigentümer bezieht, aber die Einstiegsfrist ist ein Jahr statt nur 2 Monate.

Bei der gleichen Konstellation auf Mallorca oder Gran Canaria (spanische Regelung) hat der Miteigentümer 9 Tage Zeit.

Grundstückstausch für zukünftige Bebauung:

In Katalonien wurde mit dem Gesetz 23/2001 diese sogenannte Permuta geregelt.

Diese Regelung ist in der Praxis äusserst wichtig, da in diesem Bereich eine Vielzahl von Vertragsverletzungen auftreten können und der Grundstückseigentümer, der sein Grundstück überträgt auf den guten Willen des Bauträgers angewiesen ist.

Erfüllt der Bauträger nicht fristgemäss, sprich baut er das Gebäude nicht, oder stellt er es nicht fertig, tritt der Bauträger in Insolvenz oder baut er zu einem Preis, der mehr als zur Hälfte vom anfänglichen abweicht, dann ist der Grundstückseigentümer zur Rückabwicklung berechtigt. Im Zweifelsfall kann er sogar den Abriss des Gebäudes verlangen.

Auf der anderen Seite hat der Grundstückseigentümer durch diesen Tausch auch Wertsteigerungschancen, die er alleine nicht erzielen konnte, da er das Geld für eine Bebauung nicht hatte.

Abschliessend möchten wir auch auf die steuerliche Komponente hinweisen. Die Grunderwerbssteuer beträgt in Katalonien 8 – 10%, wogegen auf Gran Canaria, Teneriffa noch immer die 6,5% Grunderwerbssteuer gelten, was den Immobilienkauf den Kanaren noch am günstigsten im spanischen Vergleich macht.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

 Saisonale Vermietung, Ferienvermietung, Zimmervermietung Katalonien

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Touristische Vermietung in Katalonien

Aktuell 07.11.2023 – neue Verordnung bei der touristischen Vermietung in Kraft

Der Immobilienkauf in Katalonien ist nach wie vor für Deutsche und Schweizer interessant, da mit dem Auto erreichbar und die Immobilienpreise im Vergleich zu den Balearen und den Kanarischen Inseln noch moderat sind.

Desweiteren bieten sich auch die Möglichkeiten der touristischen Vermietung, die teilweise erleichtert erlangt werden kann, mit einem elektronischen Antragsverfahren, auf der anderen Seite eindeutig von den Gemeinden in bestimmten Bezirken verboten, wo die touristische Vermietung nicht mit der dauerhaften Bewohnung von Immobilien vereinbar ist. 

TIPP:

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket für Katalonien mit der rechtlichen Kontrolle, ob die Immobilie lastenfrei, mieterfrei und ohne Steuerschulden ist und im Zweifel touristisch vermietbar ist, bis zur zweisprachigen Kaufvertragsgestaltung und vollständigen steuerlichen Abwicklung mit der Nachlassplanung in erbschaftsteuerlichen Hinsicht. 

Stets auf dem laufenden mit den gesetzlichen Änderungen, hier die aktuellen Änderungen zum 18.03.2023 in Bezug auf das katalanische Gesetz zur touristischen Vermietung:

Es wird die sogenannte „estancia de temporada“ definiert mit einer Vermietungsdauer bis zu 31 Tage. Der Vermieter wohnt in derselben Wohnung und vermietet zimmerweise. In keinem Falle darf die Anzahl touristischen Gäste 4 überschreiten. 

TIPP:

In Spanien wird das Wohnungsgesetz / Ley de viviendas im Jahre 2023 reformiert und wer mehr als 5 Wohnungen im Eigentum hat und vermietet, kann statt 60% bis zu 90% Steuerbefreiung auf die Mieteinnahmen erlangen, wenn der Vermieter die Miete um 5% senkt und die Wohnung in einer Gegend liegt, die durch eine Wohnungsknappheit (zona tensionada) geprägt ist.

Die Reform des Wohnungsgesetzes bringt auch eine nachteilige Regelung, dass Gemeinden jetzt den Leerstand von mehr als 2 Jahren von Wohnungen mit einem Bussgeld belegen können.  

AKTUELLES AUS DER RECHTSPRECHUNG DGRN 07.02.2023

Touristische Vermietung in Gemeinschaften (WEG) ist erlaubt, solange diese nicht einstimmig verboten wird.  

Eine Eigentümergemeinschaft benötigt eine Einstimmgkeit, um die touristische Vermietung in einer Gemeinschaft zu verbieten, die 3/5 Mehrheit recht nur aus, zu besschränken aber nicht zu verbieten.

Die  gesetzliche Regelung zur touristischen Vermietung in Katalonien hat folgende Grundregeln, nach dem Gesetz 75/2020

TIPP:

Nicht zu vergessen, wenn Deutschland das steuerliche Heimatland ist, dann ist im Folgejahr auch in Deutschland eine Anlage V und AUS für die spanische Immobilie an die deutsche Einkommensteuererklärung anzulegen. Die in Spanien bezahlte Steuerlast kann in Deutschland angerechnet werden.

Im Gesetz gelten für die Genehmigungsfähigkeit der touristischen Vermietbarkeit in Katalonien folgende 

Voraussetzungen

• die Immobilie ist im Zonen-Bebauungsplan der Gemeinde, der für die  touristische Vermietung freigegeben ist;
• In der Wohnungseigentumsgemeinschaft darf die  touristische Vermietung nicht untersagt sein;
• die Immobilie in Katalonien hat eine Bewohnbarkeitsbescheinigung und einen Energiepass
• die Immobilie in Katalonien ist möbliert, und auch mit Elektrogeräten ausgerüstet, die eine Bewohnbarkeit möglich machen
• Notrufnummer für den touristischen Mieter
• die  Immobilie in Katalonien muss regelmässig  geputzt  und renoviert werden

Anmeldeverfahren

Das Anmeldeverfahren ist bei der Gemeinde durchzuführen.

Es bedarf einer elektronischen Unterschrift, die wir für Sie einholen, und nach Erlangung der Genehmigung und der Zulassungsnummer, ist  das Kennzeichnungsschild an die Haustür anzubringen.

Jeder Tourist ist polizeilich zu melden, ab dem 01.10.2024 tritt die Meldung über die Webseite des Innneministeriums in Kraft. Die Immobilie ist vorab über die elektronische Unterschrift auf der Webseite zu melden.

Die steuerliche Meldung für die  Kurtaxe ist  durchzuführen und die Abgaben sind halbjährlich abzuführen.

Die Gewinnsteuererklärung für nicht steuerlich Ansässige in Spanien ist einmal jährlich abzugeben und die 19% Steuern auf den Gewinn einzuzahlen.

NUTZEN Sie unser  Service aus einer Hand: Rechtliche und steuerliche Begleitung beim Immobilienkauf + Antrag  auf die touristische Vermietungsgenehmigung  Katalonien+ Dauerhafte steuerliche Betreuung und steuerliche Vertretung in Spanien und Katalonien.

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Spanisches Immobilienrecht

Immobilienkauf mit Rechtssicherheit 2025/2026

Fallstricke beim Immobilienkauf

Immobilienkäufe werden von unserer deutsch-spanischen Rechtsanwaltskanzlei sorgfältig vorbereitet und abgewickelt. Der Grund dafür liegt nicht nur in der meist hohen Investitionssumme, sondern auch das spanische Immobilienrecht hat Tücken, die man zu beachten hat.

Betreuung in deutscher Sprache von der Vorkontrolle der Immobilie bis zur vollständigen rechtlichen und steuerlichen Kaufabwicklung, inkludiert Behördengänge für die Ummeldungen von Strom, Grundsteuer etc.

Konsequenzen der Nichtangabe des realen Kaufpreises 

Folgender Fall aus unserer 25 jährigen Praxiserfahrung im spanischen Immobilienrecht:

Ein Käufer bezahlt 200.000 EUR für seine Ferienimmobilie, doch im notariellen Kaufvertrag werden nur 150.000 EUR ausgewiesen. Ziel dieser Praxis ist es meist, die steuerliche Belastung beim Verkäufer zu verringern, und beim Käufer, da die Grunderwerbssteuern auf den deklarierten Preis berechnet werden.

HINWEIS:

Hier ist zu beachten, dass seit dem Jahre 2022 der spanische Gesetzgeber jährlich einen Referenzwert für die Immobilien in Spanien erlässt. Dieser Wert gilt als Mindestwert für die Bemessung der Grunderwerbssteuer, selbst wenn der Kaufpreis niedriger ist.

Aus zivilrechtlicher Sicht bleibt die Differenz von 50.000 EUR ohne rechtliche Grundlage. Sollte der Verkäufer die Immobilie nicht wie vereinbart übergeben, könnte der Käufer nur Ansprüche auf die im Vertrag aufgeführten 150.000 EUR geltend machen, da der Rest nicht dokumentiert ist. Im Streitfall besteht das Risiko, dass das Geschäft als Scheingeschäft eingestuft und damit juristisch anfechtbar wird.

Im steuerlichen Bereich kann die Verwaltung den tatsächlichen Marktwert der Immobilie überprüfen. Stellt sie fest, dass der deklarierte Wert nicht mit dem Referenzwert oder den wirtschaftlichen Realitäten übereinstimmt, fordert sie die Steuern auf Basis der 200.000 EUR nach – zusätzlich zu Zinsen und Bussgeldern, die den ursprünglichen finanziellen Vorteil mehrfach aufwiegen können.

Auch im Hinblick auf Geldwäsche kann das Ausweisen eines anderen als des tatsächlich vereinbarten Preises als Versuch betrachtet werden, steuerlich nicht erklärtes Geld zu verbergen. In schweren Fällen kann dies zu strafrechtlicher Verantwortung, hohen Geldbußen und sogar zu Gefägnisstrafen führen.

Dieses Beispiel zeigt, wie eine scheinbar kurzfristig vorteilhafte Praxis weit schwerwiegendere rechtliche und wirtschaftliche Folgen haben kann als die erhoffte Steuerersparnis. Die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlich gezahlten und dem im Vertrag angegebenen Preis ist eine Garantie für Rechtssicherheit und regelkonformes Verhalten.

Nicht zu vergessern, der scheinbare Vorteil für den Käufer in der Grunderwerbssteuer, steht im Gegensatz zur erhöhten Gewinnsteuer, die der Käufer zahlen muss, wenn er mit Gewinn verkauft. Ein Nichtsteuerresident in Spanien zahlt auf den Gewinn bei einem Immobilienverkauf 19% und ein steuerlich Ansässiger in Spanien sogar 19-30% je nach Höhe des Gewinns.

Immobilienkauf in Spanien – Vorkaufsrecht

Ein existierendes spanisches Vorkaufsrecht an einer spanischen Immobilie oder Liegenschaft ist nicht notwendigerweise im Grundbuch einzutragen.

In der Kombination, dass in Spanien oftmals in der notariellen Kaufurkunde der Kaufpreis unterverbrieft wird, kann sich eine vermögenstechnisch gefä,hrliche Situation entwickeln, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht zum notariell beurkundeten Kaufpreis ausübt.

Sie als Käufer verlieren nicht nur das erworbene Immobilieneigentum, sondern unter Umständen auch den nicht offiziellen Aufpreis.

Vorkaufsrechte befinden sich in verschiedensten Bereichen des spanischen Immobilienrechts, Mietrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Baurecht und Bodenrecht.

Nicht abschliessend seien genannt: Vorkaufsrechte von Miteigentümern, von Nachbarn bei ländlichen Grundstücken, Mietern von Immobilien und Wohnungen, etc.

Vorkaufsrecht Immobilienkauf Spanien

Immobilienkauf in Spanien – Katalonien

Der Immobilienkauf in Katalonien weicht mit besonderen Gesetzen im Immobilienrecht und dinglichen Recht von zentralstaatlichen spanischen Gesetzen ab.

Der Notar hat keine beratende Funktion und wendet Gesetzeswerk und Klauseln, deren Kenntnis er bei den Vertragsparteien eines Immobilienkaufvertrages voraussetzt, sprich Käufer und Verkäufer sind gut beraten, wenn sie sich anwaltlich vertreten lassen.

1. Die Kosten und Steuern, die aus der Beurkundung der Immobilienkaufvertragsurkunde entstehen, werden nach den gesetzlichen Regeln verteilt.In Tossa de Mar oder anderen katalonischen Städten würde dies bedeuten, dass 25% der Notarkosten und der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (sogenannte plusvalía municipal) vom Verkäufer zu tragen sind, wogegen die gleiche Formulierung bei einem Immobilienkauf auf Mallorca dazu führt, dass der Käufer alle Kosten zu tragen hat, und der Verkäufer nur die plusvalía municipal.
2. Seit 2007 ist es in Katalonien Vorschrift, dass bei einem Immobilienverkauf die Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden muss. Kaufen Sie eine Immobilie aus einem Neubaukomplex in Barcelona, der noch nicht die Fertigstellungsbescheinigung hat, und folglich auch die sogenannte certificacion de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) nicht vorliegt, kann der Immobilienkaufvertrag keine Wirkung entfalten, wogegen in Mallorca der Immobilienkaufvertrag auch ohne diese Bescheinigung wirksam wäre.

Weiterlesen: Fallstricke beim Immobilienkauf Katalonien

Immobilienkauf Spanien – Kanarische Inseln

Bei dem Kauf einer Ferienimmobilie von Banken ist darauf zu achten, dass die Banken meist die Immobilie unbesichtigt im schlechten Zustand abgeben und auch die Papiere nicht auf dem laufenden sind.

Unser Service im Rahmen des Immobilienservicekaufpakets:

Wir besichtigen fuer Sie die Immobilie auf Teneriffa oder Gran Canaria und besorgen Ihnen die notwendigen Unterlagen zum Kauf, wie letzte Strom- und Wasserrechnung, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft ueber den Schuldenstand.

Eigentümerversammlungsprotokoll:

Bei jedem Immobilienkauf auf Teneriffa oder Gran Canaria sollte auch das letzte Eigentümerversammlungsprotokoll eingesehen werden.

Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie in der Wohnungseigentümergemeinschaft einige Rechte, wie zum Beispiel das Antragsrecht, Aspekte der Gemeinschaft beraten und beschliessen zu lassen.

Aber es ist auch eine Pflicht, dass Sie vorab die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen, wenn Sie aussen ersichtliche Veränderungen vornehmen (Schliessen der Terrasse, Farbe der Markise).

Sie sollten den Antrag auf Genehmigung und Beratung 10 Tage vor der Eigentümerversammlung schriflich beim Präsidenten abgeben.

Sollte der Präsident den Tagesordnungspunkt nicht aufnehmen, können Sie auf Aufnahme in die Tagesordnung sogar klagen.

Hilfsweise kann das spanische Gericht in einem besonderen Prozess, der sogenannte juicio de equidad, sogar die Genehmigung einer Umbaumassnahme der Eigentümerversammlung ersetzen, sollte diese nicht beschliessen.

Immobilienkauf in Spanien – Betrugsfälle aus der Praxis

Wir stehen Ihnen mit unserem vollständigen Servicepaket Immobilienkauf zur Absicherung des Immobilienkaufes zur Verfügung.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

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Lebzeitige Übertragung auf die Kinder

Aktualisiert:  02.10.2024

Übertragung zur Vermeidung hoher Erbschaftsteuern

Immobilienumschreibung auf die Kinder statt Erbschaft in Spanien, gehört zu den wichtigsten Massnahmen, die hohe Erbschaftssteuer in Spanien zu umgehen.

Seit dem Jahre 2014 hat sich allerhand getan.

• Gleichstellung von Steuerresiden und Nichtsteuerresident in Spanien
• Erbschaftssteuervergünstigung von bis zu 100% in spanischen Regionen wie Balearen (Mallorca, Ibiza)
• Schenkungssteuervergünstigungen von bis zu 99% in spanischen Regionen wie Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)

EUGH Urteil vom 03.09.2014:

Hier wird der spanische Staat Massnahmen regeln, die Ungleichbehandlung von Steuerresidenten und Nichtsteuerresidenten in der spanischen Erbschaftssteuer und spanischen Schenkungssteuer vermeiden.

Es ist zu erwarten, dass die persönlichen Freibeträge für spanische Nichtresidenten unter Ehegatten oder von Eltern an Kindern angehoben werden (15.956,87 EUR) , jedoch nicht höher als die regionalen Freibeträge.

Freibeträge regional – bsp. Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)

1. Kinder bis 21 Jahre (abhängig vom Kindesalter) zwischen 40.400 EUR – 138.650 EUR
2. Ehegatten: 40.400,00 EUR
3. Kinder über 21 Jahre, auch adoptiert: 23.125,00 EUR

Auch in anderen autonomen Regionen Spaniens, wie Balearen und Katalonien werden für Residenten und jetzt auch für Nichtresidenten andere, wesentlich höhere Freibeträge und Vergünstigungen in der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer angewendet.

Wir beraten Sie zu den regionalen Besonderheiten in Spanien.

Wichtig:

Die Erbschaftssteuer in Spanien berechnet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt des Todesfalles.

Wir berechnen den steuerlichen Verkehrswert, aufgrund des letzten Katasterwertes Ihrer Immobilie in Spanien, und vertreten Sie vor der spanischen Steuerbehörde.

TIPP

Sollte der Verkehrswert niedriger sein als der Referenzwert, dann ist dieser anzuwenden.

Die Erbschaftssteuer in Spanien ist progressiv und insbesondere für Steuerausländer mit einem Freibetrag von 15.956,87 EUR äusserst kostspielig.

Man sollte deshalb schon zu Lebzeiten den Nachlass planen oder die Immobilie an die Kinder übertragen, wenn die Region in der Erbschaftssteuer keine oder geringe Vergünstigungen anwendet.

Zur Zeit ist Katalonien mit der Erbschaftssteuer noch ungünstig und eine Schenkung zu Lebzeiten in Einzelfällen eine Option zur Steueroptimierung

Erschaftssteuer Vergünstigung zum 02.10.2024 mit dem Wahlrecht, wenn bei einem Nichtsteuerresidenten in der Region die Immobilie belegen ist.

• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura (Kanarische Inseln): 99,9% Vergünstigung in der Erbschaftssteuer für Verwandte der Gruppen 1, 2 und 3.
• Mallorca, Ibiza: keine Erbschaftssteuer unter Ehegatten und bei Vererbung an Kinder: Gruppe 1 und 2
• Murcia: 99% Vergünstigung in der Erbschaftssteuer für Verwandte der Gruppen 1, 2
• Andalusien: keine Erbschaftssteuer bis 1 Mio EUR Nachlassmasse für Gruppe 1 und 2, darüberhinaus 99% Vergünstigung
• Valencia: 99% Vergünstigung in der Erbschaftssteuer für Verwandte der Gruppen 1, 2 und 3.

Sollte eine Region keine Vergünstigung haben, dann ist über eine Schenkung zu Lebzeiten nachzudenken, oder eine der folgenden Optionen:

Immobilienumschreibung Spanien – verschiedene Optionen

Sie haben verschiedenste Möglichkeiten, die in der Einzelfallberatung mit Ihnen persönlich optimiert und auf deren Zielsetzung mit Ihren Vorstellungen abgestimmt werden.

1. Verkauf der spanischen Immobilie an die Kinder zu Lebzeiten
2. Verkauf des „nackten“ Eigentums (nuda propiedad) an der spanischen Immobilie und Beibehaltung des lebenslangen Niessbrauchs (usufructo vitalicio)
3. Leibrentenvertrag mit den Kindern
4.  Zwischenschaltung einer spanischen SL (vergleichbar mit einer deutschen GmbH) und Übergabe der Geschäftsführung an die Kinder

Steuerfalle – Schenkung in Spanien

Die Übertragung an Kinder sollte nicht im Wege der Schenkung erfolgen, da die Schenkungssteuer noch zu einer grösseren Belastung führt. Bei sehr geringen Immobilienwerten oder geringen Wertsteigerungen, oder geringem Referenzwert, kann aber auch eine schenkung in Frage kommen.

Es bleibt der Verkauf des Volleigentums an der spanischen Immobilie an die Kinder, als die häufigst angewendete lebzeitige Nachlassregelung.

Hierzu folgende Hinweise, die allesamt von unserem Servicepaket Immobilienumschreibung umsasst werden.

Die Grunderwerbssteuer ist in Einzelfällen billiger als die Erbschaftssteuer in Katalonien.

Steuertipp: Mallorca, Ibiza: Grunderwerbssteuersatz 8 – 13% je nach Wert der Immobilie kann die Schenkungssteuer günstiger sein.

Katalonien: Figueres, Roses, Lloret de Mar, Reus, Montroig, Costa Brava, Barcelona: Grunderwerbssteuersatz 10 – 11%

Der Steuersatz bemisst sich nach dem Verkehrswert/Referenzwert.

Senden Sie uns Ihren letzten Grundsteuerzahlbeleg und wir berechnen den steuerlichen Referenzwert.

Um eine Steuerprüfung zu vermeiden, und entsprechende Vorkaufsrechte der Finanzbehörde zu vermeiden, sollte der Kaufwert nicht um mehr als 20 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen und es muss mindesstens der Referenzwert angegeben werden.

Wir ermitteln für Sie den adäquaten Wert und vertreten Ihre Rechte vor der spanischen Steuerbehörde.

Vor allem bei hohem Immobilienwert, und wenn Sie entschlossen sind, dass Ihr Erbe die spanische Ferienimmobilie weiter im Eigentum halten soll, empfehlen wir unseren Service der Vollabwicklung der Übertragung der Immobilie auf die Kinder.

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Wohnungseigentumsgesetz Spanien

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Unser Service

Vollabwicklung Erbschaft in Spanien

Vollabwicklung Erbschaft Spanien

Wertgutachten Architekt

Käufersuche Immobilie Spanien

Immobilienverkauf Spanien

Abwicklung aller rechtlichen und steuerlichen Formalitäten

 

Nutzen Sie den preiswerten Paketpreis und Sie haben aus einer Hand Leistungen eines deutsch spanischen Rechtsanwalts und Steuerberater, Architektenservice und Maklerservice.

 

Gerne stehen wir Ihnen für die Vollabwicklung der Erbschaft zur Verfügung, in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht, inklusive der Grundbuchumschreibung, ohne dass die Anwesenheit der Erben erforderlich ist.

I. Stufe – Erbschaftsabwicklung

Für die Erbschaftsabwicklung benötigen wir im Original

1. internationale Sterbeurkunde
2. Erbschein mit Apostille, europäisches Nachlasszeugnis mit Apostille (wenn der Tod nach dem 17.08.2015 eingetreten ist)
3. Anwaltsvollmacht
4. NIE Nummern (spanische Steuernummern) vom Verstorbenen und den Erben, letztere können wir beantragen, falls sie nicht vorliegen

in Kopie reicht aus

1. Kaufurkunde der Immobilie
2. Bankauszüge zur Lokalisierung des Erbschaftskontos
3. KFZ Papiere, falls Fahrzeug vorhanden
4. letzter Grundsteuerzahlbeleg (IBI)

Sendeanschrift: Rechtsanwaltskanzlei D. Luickhardt, Friedhofstr. 1, 88069 Tettnang

Sie erhalten von uns einen Vollmachtsentwurf zur notariellen Beurkundung und Apostillierung. Mit der Vollmacht können wir die Erbschaft abwickeln und das Grundbuch auf Sie umschreiben. Desweiteren können wir die Schuldenlasten in Erfahrung bringen.

Empfehlung

Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung ist eine Zahlung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer unter Vorbehalt vorzunehmen und die Rückforderung zu beantragen. Sobald die aktuelle Rechtsprechung die unrechtsmässige Festsetzung Rechtskraft erlangt hat.

Der erste Schritt ist die Einholung eines Grundbuchauszuges, um den aktuellen Stand zu sehen.

Fristen für die Erbschaftsteuererklärung

Die Frist für die Erbschaftsteuererklärung endet 6 Monate nach dem Todestag. Wir empfehlen Ihnen, die Fristverlängerung um 6 Monate zu beantragen, um den hohen Verzugsaufschlag von 5, 20, 15 und 20% in dem ersten Verzugsjahr auf 4% zu beschränken.

Dann ist der Erbschaftswert zu ermitteln

In der Erbschaftsteuer ist der Verkehrswert der Immobilie anzusetzen. Der Verkehrswert kann ein Marktwert oder ein steuerlicher Verkehrswert sein. Sollte die Erbschaftsteuer steuerlich freigestellt sein, wie zB auf den Kanarischen Inseln (99,9% im Eltern-Kind Verhältnis), oder verjährt sein, dann ist zu empfehlen, den Marktwert durch ein Sachverständigengutachten ermitteln zu lassen. Hier steht Ihnen unsere Hausarchitektin zur Verfügung.

Informationen zu der Erbschaftsteuer in Spanien

II. Stufe – Immobilienverkauf

Sie haben verschiedene Optionen, die Mithilfe unserer Kanzlei beim Immobilienverkauf zur Seite zu haben, oder gar die Vollabwicklung, so dass Sie sich um nichts kümmern müssen.

Pflicht Energiepass – professionelle Verkehrswertfeststellung

In jedem Fall ist der obligatorische Energiepass für den Verkauf erforderlich und einzuholen, unsere Hausarchitektin holt diesen Energiepass für Sie ein und erstellt gleichzeitig ein Verkaufsexposee mit Verkehrswertfeststellung, so dass Sie wissen, mit welchem Preis der Immobilienverkauf zu beginnen ist.

Option 1:
Wir kümmern uns um die gesamte Abwicklung des Immobilienverkaufes: Käufersuche, Verkaufsvorbereitung, Vorvertrag, notarieller Verkaufsurkunde, Gewinnsteuererklärung Spanien, allgemeine Steuerabwicklung in Spanien (gemeindliche Wertzuwachssteuer)

Option 2:
Sie kümmern sich selbst um die Käufersuche und wir bieten die Immobilie unserer Mandanten zum Kauf an.

Option 3:
Hier kümmern wir uns nur um die rechtliche und steuerliche Immobilienverkaufsabwicklung.

Abwicklung Erbschaft Spanien – notwendige Dokumente

Abwicklung Erbschaft Spanien – unsere Leistung

• Vorbereitung der Checkliste der notwendigen Dokumente und der zweisprachigen Anwaltsvollmacht zur notariellen Beurkundung und Apostillierung
• Abwicklung der Beerdigung, Haushaltsauflösung
• Prüfung der Ausgangsrechtslage nach deutschem und spanischen Recht. Prüfung der günstigsten steuerrechtlichen Vorgehensweise.
• Abprüfung der spanischen öffentlichen Register und Beantragung der Negativbescheinigung beim Innenministerium in der Abteilung für Testamentshinterlegung und Abfrage des Registers für Lebensversicherungen.
• Beantragung der NIE Nummer der Erben, Anmeldung der NIE Nummern bei der zuständigen spanischen Finanzbehörde unter Anzeige der obligatorischen steuerlichen Vertretung für die Erben.
• Erstellung des Nachlassinventars.
• Bestellung von Bankbescheinigungen zum Todestag für aufzulösende Bankkonten in Spanien.
• Vorbereitung des Notartermins und Erstellung der notariellen Urkunde der Erbschaftsannahme.
• Durchführung des Notartermins, ohne dass die Anwesenheit der Erben erforderlich ist.
• Erstellung der Erbschaftssteuererklärung unter Prüfung der günstigsten Variante und der Steuervergünstigungen.
• Abgabe der Steuererklärungen vor der Finanzbehörde in Madrid, die für Nichtsteuerresidenten in Spanien zuständig ist.
• Antrag beim spanischen Grundbuchamt zur Umschreibung der Eigentumsverhältnisse.
• Vorlage der notwendigen Dokumente beim Grundbuchamt und Erörterung der Sach- und Rechtslage nach deutschem und spanischem Recht mit dem Grundbuchamt, soweit erforderlich.
• Umschreibung von Strom, Wasser, Grundsteuer, Telefon, Eigentümergemeinschaft, etc.
• Beantragung der Lastschriftverfahren für Strom, Wasser, etc.
• Transparente Rechnungsstellung mit Vorlage aller Auslagenbelege.
• Nachsorgeservice in folgenden Jahren wie Unterstützung bei der Suche nach einem Immobilienkäufer, soweit der Verkaufswille besteht.

Honorar Abwicklung Erbschaft Spanien

Die Erbschaftsabwicklung kostet 0,9% vom Nachlasswert, mindestens 2.500,00 EUR zzgl. MwSt bei geringwertigen Erbschaften.
Gesondert abgerechnet wird das Erbscheinsverfahren, wenn die Verstorbenen in Spanien ansässig waren und ein Erbscheinsverfahren in Spanien durchgeführt werden muss.

Aktuell

Erweiterung unseres Erbschaftsservicepaket Spanien – Kostenersparnis integrierte Miteigentumsausflösung

Wir bieten Ihnen als Plus zu unserer spanischen Erbschaftsabwicklung jetzt gegen ein Aufpreis von 300,00 EUR die Erbschaftsannahmeurkunde zweisprachig, in deutsch und spanisch an.

Desweiteren haben wir zur Vereinfachung und Kostenersparnis auch die sogenannte Miteigentumsauflösung bei Erbschaften von mehreren Erben in die Erbschaftsabwickklung integriert. Damit spart sich der Erbe, der schliesslich Alleinerbe wird, ca. 2.500,00, im Gegensatz zu einer getrennten Abwicklung der Miteigentumsauseinandersetzung in Bezug auf spanische Immobilie

Gesondert wird der Service angeboten, dass jährlich die Steuererklärung für Nichtresidenten zum Preis von 100,00 EUR angefertigt und abgegeben wird.

Steuererklärung für Nichtresidenten

Unser Service der kompletten Erbschaftsannahme wird an

folgenden Orten angeboten:

Madrid

Andalusien:
Málaga (Estepona, Marbella, Nerja, Salobreña, Torrox, Torremolinos, Fuengirola, Mijar, Benalmadena)
Almería (El Ejido, Roquetas de Mar)
Granada (Motril, Almuñécar, Baza)
Cádiz (Conil de la Frontera, Chiclana de la Frontera, Jerez de la Frontera)

Region Murcia:
Murcia (Mar Menor, Lorca, Cartagena, Mazarrón)

Region Valencia:
Alicante (Torrevieja, Calpe, Benidorm, Jávea, Dénia, Santa Pola, Orihuela, Alcoy)
Valencia (Gandía, Torrente, Sagunto)
Castellón (Viñaros, Benicarló, Benicasim)

Region Katalonien:
Tarragona (Tortosa, Cambrils, Salou, Amposta)
Barcelona
Girona (Lloret de Mar, Costa Brava, Palamos)

Balearen: (Mallorca – Palma de Mallorca, Manacor, Menorca, Ibiza, Formentera)

Kanarische Inseln: (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Palma, La Gomera, El Hierro)

Wir stehen Ihnen bei Gerichtsprozessen in Deutschland und Spanien zur Verfügung, so können Sie einen Rechtsanwalt für beide Länder bemühen, und Sie sparen die Kosten eines Korrespondenzanwaltes.

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Scheidungsmediation Spanien

Scheidungsmediation Barcelona  – verpflichtend

Das katalanische Bürgerliche Gesetzbuch und das katalanische Gesetz über Mediation werden geändert, um die Mediation bei der Lösung von Familienkonflikten zu fördern.

Mit Wirkung ab dem 04.11.2020 werden das Bürgerliche Gesetzbuch Kataloniens und das Gesetz 15/2009 über die Mediation geändert mit dem Ziel, die Mediation als alternatives Streitbeilegungssystem zu fördern, das insbesondere bei Familienstreitigkeiten empfohlen wird, und um zu vermeiden, dass der Mangel an Informationen und die Unkenntnis dieser Art der Streitbeilegung die Parteien und Fachleute dazu bringt, den Rechtsweg zu beschreiten.

Folgendes wird hervorgehoben:

• Es wird ausdrücklich festgelegt, dass die Mediation verpflichtend ist, wenn sie vor der Ausübung von Rechtshandlungen ausdrücklich vereinbart worden ist.
• Es wird festgelegt, dass die Teilnahme an der vorhergehenden Sitzung obligatorisch ist und dass ein ungerechtfertigtes Nichterscheinen nicht der Vertraulichkeit unterliegt und der Justizbehörde mitgeteilt werden muss.
• In der Institution der Vormundschaft wird in Bezug auf die Reihenfolge, die bereits die vorherige Sitzung über die Mediation vorgesehen hat, der obligatorische Charakter festgelegt und ihr Zweck – den Wert, die Vorteile, die Grundsätze und die Merkmale der Mediation zu kennen – bestimmt.
• Auch im Hinblick auf die obligatorische Sitzung werden Änderungen im elterlichen Sorgerecht festgelegt, soweit es um Meinungsverschiedenheiten geht.
• Bezüglich der Auswirkungen der Ungültigerklärung der Ehe, der Scheidung und der gesetzlichen Trennung wird ausdrücklich die Möglichkeit vorgesehen, dass die Regelungsvereinbarung Vereinbarungen über die Unterwerfung unter die Mediation und andere alternative Streitbeilegungsmechanismen enthält – obwohl die Parteien dies bereits im Elternschaftsplan vorsehen könnten, wird ein breiterer Bezug hergestellt, da dies für die Bewältigung anderer Streitigkeiten, die sich aus der Krise ergeben, nützlich ist.

Funktionen der Berufsverbände der Mediatoren:

Die Erfüllung der deontologischen und disziplinarischen Funktion in Bezug auf die Mitglieder der Berufsverbände, die die Mediation durchführen, wird gestärkt, indem die Funktion hinzugefügt wird, die Erfüllung der Informationspflichten gegenüber den Kunden/Mandanten zu gewährleisten und die durch die jeweiligen Gesetze oder der Verhaltenskodizes auferlegte Mediation zu fördern und sich dieser zu unterwerfen.

Es wird die Verpflichtung der Berufsverbände unterstrichen, ihre Kunden/Mandanten über die Mediation und andere Formen der Streitbeilegung zu informieren und zu versuchen, etwaige Konflikte, die sie bei der Ausübung ihres Berufs mit ihren Kunden/Mandanten oder Kollegen oder mit anderen Personen haben, durch Mediation oder andere Formen der außergerichtlichen Streitbeilegung zu lösen.

Der Zweck des Mediationszentrums für Privatrecht in Katalonien wird auf die Förderung und Verwaltung anderer alternativer Methoden der Konfliktlösung zusätzlich zur Mediation ausgedehnt.

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Covid-19 Alarmzustand in Spanien

Rechtliche und steuerliche Informationen – Sonderzustand in Spanien

Arbeitsrechtlicher Geltungsbereich

Unternehmen und Arbeitnehmer/Innen

Außergewöhnliche Maßnahmen in Bezug auf Verfahren zur Aussetzung von Verträgen und zur Verringerung der Arbeitszeit aufgrund höherer Gewalt.

Unternehmen und Fachleute, die Angestellte haben, die infolge des COVID-19, einschließlich der Erklärung eines Alarmzustands, die Aussetzung oder Einstellung von Aktivitäten, die vorübergehende Schließung von Räumlichkeiten mit öffentlichem Zustrom, Einschränkungen des öffentlichen Verkehrs und im Allgemeinen der Mobilität von Personen und/oder Gütern, fehlende Lieferungen, die die Fortsetzung der normalen Entwicklung der Aktivität ernsthaft verhindern, oder in dringenden und außerordentlichen Situationen aufgrund der Ansteckung des Personals oder der Annahme von präventiven Isolationsmaßnahmen, die von der Gesundheitsbehörde angeordnet wurden und die ordnungsgemäß akkreditiert sind, werden als eine Situation höherer Gewalt angesehen, und daher ist eine Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) gerechtfertigt.

Außergewöhnliche Maßnahmen in Bezug auf die Verfahren zur Aussetzung und Verkürzung der Arbeitszeit aus wirtschaftlichen, technischen, organisatorischen und produktionstechnischen Gründen.

Unternehmen, die aufgrund des COVID-19 ihre Arbeit nicht ausführen können und gezwungen sind, ihre Tätigkeit aus organisatorischen oder produktionsbedingten wirtschaftlichen Gründen vorübergehend einzustellen, können die Akte innerhalb von 7 Tagen bearbeiten, was eine erhebliche Reduzierung der normalen Verwaltungszeit eines ERTE/ERE (Regulierung der Beschäftigung) darstellt.

Vergünstigungen bei der Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge und Arbeitslosengeld

Das Verfahren zur Beantragung der Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) wurde so weit vereinfacht, dass Angestellte so schnell wie möglich Arbeitslosengeld erhalten.

In Bezug auf die Kurzarbeitszeitregelungen, die ab dem 18. März 2020 beantragt wurden, kann das Verfahren, das in Bezug auf Situationen angewandt wird, wie folgt zusammengefasst werden

• Das Unternehmen stellt bei der zuständigen Arbeitsbehörde einen Antrag, dem ein Bericht beigefügt wird, der belegt, dass die Aktivität auf Grund des Covid- 19 eingestellt wurde, so wie, falls gegeben, entsprechende Nachweise hierüber. –
• Das Unternehmen muss die Beantragung der Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) an seine Angestellten, und falls vorhanden, die Gewerkschaftsvertreter, mitteilen.
• Die Arbeitsbehörde überprüft das Bestehen von höherer Gewalt als Grund für die beantragte Aussetzung der Verträge oder Reduzierung der Arbeitszeit, und erlässt innerhalb einer Frist von 5 Tagen ab Antragstellung einen Bescheid darüber, ob höhere Gewalt gegeben ist oder nicht.

Sobald der Bescheid der Arbeitsbehörde eingegangen ist, durch den das Bestehen von höherer Gewalt anerkannt wird, teilt das Unternehmen den Angestellten die Aussetzung der Verträge oder die Verkürzung der Arbeitszeit mit.

Diese Maßnahmen werden ab Eintritt des Ereignisses der höheren Gewalt wirksam.

Ab dieser Mitteilung an die Angestellten, kann diesen der Anspruch auf Arbeitslosengeld anerkannt werden.

Sollte die Arbeitsbehörde in dem Bescheid entscheiden, dass keine höhere Gewalt gegeben ist, kann ein entsprechender Antrag auf Aussetzung der Verträge oder Arbeitszeitverkürzung wegen wirtschaftlichen, technischen, organisatorischen Gründen oder Gründen der Produktion gestellt werden.

Diese Maßnahmen erleichtern es den Unternehmen, Verträge komplett auszusetzen, oder die Arbeitszeiten ihrer Angestellten während der Dauer des Alarmzustandes zu verkürzen.

Dies bedeutet, dass die Maßnahme mit dem Alarmzustand verbunden ist, und nach Beendigung dieses Zustandes die Verträge und Arbeitszeiten wieder in den Ausgangszustand- vor der Maßnahme- zurückkehren werden. Es besteht die Möglichkeit die Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) wegen höherer Gewalt zu beantragen, die die Aussetzung von Verträgen und die Arbeitszeitverkürzung beinhaltet.

Während der ERTE dürfen die Arbeitnehmer nicht bei der Sozialversicherung abgemeldet werden.

Diese bleiben angemeldet, unabhängig davon, ob das Unternehmen, im Sinne der Bestimmungen des Erlasses 8/2020, vom 17.03.2020, über dringende außergewöhnliche Maßnahmen zur Bekämpfung wirtschaftlicher und sozialer Auswirkungen in Folge von Covid- 19, von der Beitragszahlung an die Sozialversicherung befreit ist, oder nicht.

Alle Unternehmen, die wegen höherer Gewalt die ERTE beantragen, profitieren von den außerordentlichen Maßnahmen bei der Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge ihrer Arbeitnehmer.

Wenn das Unternehmen bis zum 29.02.2020 weniger als 50 Angestellte hatte, muss kein Beitrag für die ausgesetzten Verträge oder verkürzten Arbeitszeiten geleistet werden.

Hatte das Unternehmen mehr als 50 Angestellte, müssen die Beiträge nur in Höhe von 25 % der ausgesetzten Verträge oder verkürzten Arbeitszeiten gezahlt werden, unter der Bedingung, dass die Anstellung der Arbeitnehmer mindestens während 6 Monaten nach Wiederaufnahme der Aktivität fortbesteht.

Werden die Arbeitnehmer nicht weiter beschäftigt, muss das Unternehmen die eingesparten Beiträge an die Sozialversicherung zahlen. Die von der Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) betroffenen Arbeitnehmer haben Anspruch auf Arbeitslosengeld, auch wenn die hierzu notwendigen Mindestbeiträge nicht geleistet wurden.

In diesen Fällen wird die Zeit, in der die Leistung wegen der Kurzarbeitszeitregelung in Anspruch genommen wird, nicht auf die gesetzlich festgelegte maximale Dauer des Bezugsanspruchs angerechnet.

Im Folgenden führen wir einige praktische Beispiele in Bezug auf die Vergünstigungen bei der Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge von Angestellten auf:

Beispiele aus der Praxis

Beispiel 1

Einzelunternehmer oder in einer Gesellschaft tätiger Unternehmer im Hotel- und Gaststättengewerbe, mit mehr als 50 Angestellten, beantragt die Kurzarbeitszeitregelung auf Grund höherer Gewalt, mit Aussetzung aller Arbeitsverträge, wegen des Verbots der Öffnung von Restaurants und der kompletten Aussetzung der Tätigkeit.

In diesem Fall profitiert der Unternehmer von einer Vergünstigung in Höhe von 75% bei den Sozialversicherungsbeiträgen seiner Angestellten und zahlt nur noch 25% der Beiträge weiter.

Beispiel: – Bruttolohn: 2.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung: 628 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 75% – zu zahlender Beitrag: 157 Euro – Es werden keine Löhne gezahlt 2.- Einzelunternehmer oder in einer Gesellschaft tätiger Unternehmer mit kleinem Schnellimbiss und

Kurzarbeitszeitregelung auf Grund höherer Gewalt, bei welcher 3 der 5 Verträge ausgesetzt werden und bei 2 Angestellten die Arbeitszeit auf 50 % verkürzt wird, damit das Geschäft weiterhin nur mit Auslieferung von Essen weiter laufen kann.

In diesem Fall muss der Unternehmen keine Beiträge an die Sozialversicherung zahlen, da er von einer 100% Vergünstigung der Beiträge profitiert, sowohl in Bezug auf die ausgesetzten Verträge, als auch bei den Angestellten mit Arbeitszeitverkürzung.

Beispiel: Ausgesetzter Arbeitsvertrag: – Bruttolohn: 2.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung: 628 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 100% – Zu zahlender Beitrag: 0 Euro – es werden keine Löhne gezahlt.

Arbeitszeitverkürzung: – Bruttolohn: 1.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung: 314 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 100% – Zu zahlender Beitrag: 0 Euro – Es wird der Lohn anteilig, entsprechend der Arbeitszeitverkürzung, gezahlt. 

Beispiel 2

Einzelunternehmer oder in einer Gesellschaft tätiger Unternehmer, mit Mietwagenverleih und mehr als 50 Angestellten, beantragt die Kurzarbeitszeitregelung auf Grund höherer Gewalt, bei welcher einige Verträge der Belegschaft ausgesetzt werden, während andere Angestellte mit verkürzter Arbeitszeit weiter arbeiten, um die Rückgabe der vor Einsetzen des Alarmzustandes gemieteten Wagen zu garantieren.

In diesem Fall profitiert der Unternehmer von einer Vergünstigung in Höhe von 75% bei den Sozialversicherungsbeiträgen seiner Angestellten und zahlt nur noch 25% der Beiträge weiter.

Beispiel: Ausgesetzter Vertrag: – Bruttolohn: 2.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung 628 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 75 % – zu zahlender Beitrag: 157 Euro – Es werden keine Löhne gezahlt.

Verkürzte Arbeitszeit: – Bruttolohn: 1.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung 314 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 75 % – zu zahlender Beitrag: 78,50 Euro – Es wird der Lohn anteilig, entsprechend der Arbeitszeitverkürzung, gezahlt.

Bis dato wurde noch kein Aufschub bei der Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge beschlossen, weswegen diese weiterhin pünktlich gezahlt werden müssen. Dennoch können Unternehmen und Selbstständige, einen Zahlungsaufschub für die Beiträge ihrer Arbeitnehmer unter den allgemein geregelten Bedingungen beantragen.

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Pfändung der spanischen Immobilie

Pfändung der spanischen Immobilie durch

deutsche Pflegekosten

Kinder haften in Deutschland für die Pflegekosten Ihrer Eltern. Dies kann dazu führen, dass die spanische Immobilie auf Mallorca, Teneriffa oder anderorts in Spanien von der deutschen Behörde gepfändet wird.

Bei einer Durchschnittsrente in Deutschland von 1.100 EUR monatlich und Pflegekosten, die 6.000 EUR monatlich betragen können, sind die Ersparnisse schnell aufgebraucht.

Bevor ein Kind zur Zahlung herangezogen wird, gilt vorrangig die Nutzung von

• Einkommen, Vermögen des Betroffenen
• Einkommen, Vermögen des Ehegatten
• Selbstbehalt Kinder beim Einkommen: ca 1.800 EUR netto monatlich zzgl einer Freibetragspauschale von 55% für haftbares Einkommen
• Vermögensschutz, abhängig vom Einkommen und der Vermögenshöhe
• Schutz der angesparten Altersvorsorge des Kindes
• Vorrangige Unterhaltspflichten

Erst wenn diese stufenweise Haftungshierarchie nicht zu einer Tilgung der Pflegekosten führt, kommt es zur Pfändung der spanischen Immobilie des Kindes.

Wie kann das Kind vorbeugen?

Die effizienteste Vorbeugung ist, dass schon vor dem Immobilienkauf in Spanien, diese Situation bedacht wird und kein unmittelbares Eigentum erworben wird.

Unser Service in Spanien:

Beratung vor Immobilienkauf und Vollumsetzung in Spanien.

Die spanische Immobilie kann mit einer spanischen SL (GmbH) gekauft werden. So ist nicht ersichtlich, wer der Eigentümer ist, oder aber das Kind kauft nur das Niessbrauchsrecht und der Ehegatte oder das Enkelkind das wert haltige und pfändbare nackte Eigentum (nuda propiedad)

In dem Fall, dass schon die spanische Immobilie gekauft wurde, bleiben folgende Möglichkeiten zur Haftungsvermeidung der spanischen Immobilie, die wir mit Ihnen gemeinsam in Spanien umsetzen.

Schenkung an den Ehegatten

Beachten Sie, die mögliche Anfechtbarkeit durch Gläubiger innerhalb von 4 Jahren, und die anfallenden Steuern in Spanien, die wir Ihnen gerne im Einzelfall berechnen)

Steuerpflichten in Deutschland

Schenkungssteuerfreibetrag 500.000 EUR

Steuerpflichten in Spanien:

Schenkungsteuer – regional in Spanien verschieden:

Mallorca, Ibiza, Formentera: kein Freibetrag
Teneriffa, Gran Canaria: 99,9% Vergünstigung in der Schenkungsteuer
Barcelona, Girona, Figueres, Costa Brava, Katalonien: kein Freibetrag, aber eine vergünstigte Steuertabelle in der Schenkungsteuer für nahe Verwandte (Kinder, Ehegatte)
Madrid 99% Vergünstigung

Gewinnsteuer – Erklärung 210:

19% Differenz Erwerbspreis und steuerlicher Verkehrswert im Moment der Schenkung

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia)

Aufhebung von Miteigentum zwischen den Ehegatten

Der nicht haftungsbelastete Ehegatte hat 100% Volleigentum an der Immobilie auf Mallorca.

Tipp

Die Miteigentumsauflösung ist regelmäßig steuerlich günstiger als die Schenkung.

Steuerpflichten Spanien:

Es fällt die plusvalia Steuer weg und es gibt keine Schenkungsteuer, sondern nur eine Dokumentensteuer auf den Erwerbsanteil von 
Mallorca, Ibiza: 1,2%
Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura 0,75%
Barcelona, Costa Brava, Lloret de Mar, Katalonien: 1,5%
Madrid 0,75%

Verkauf der spanischen Immobilie an Ehegatten und Enkelkinder

Steuerpflichten Spanien

Statt der Schenkungsteuer bzw Dokumentensteuer ist hier Grunderwerbsteuer zu zahlen:
Mallorca, Ibiza: 8-13% wertabhängig
Teneriffa, Gran Canaria: 6,5%
Barcelona, Katalonien Tossa de Mar, Tarragona: 10-11%
Madrid: 6%
Andalusien (Cadiz, Velez Malaga, Mijas, Almeria) 8-10%.

Einbringung der Immobilie auf Mallorca in eine spanische SL

Steuerpflichten Spanien

Gewinnsteuer – Erklärung 210:

19% Differenz Erwerbspreis und steuerlicher Verkehrswert im Moment der Einbringung der Immobilie

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia)

Sonstiges

Im Rahmen einer Einzefallberatung können wir erörtern, ob diese Maßnahmen bei Ihnen greifen, oder ob alternative Maßnahmen ergriffen werden müssen, insbesondere wenn die Pfändung kurz bevorsteht.

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Niessbrauch und Erbschaft in Spanien

Gestaltungstipps und Erbschaftsteuer Berechnung

Stand 02.01.2022

Der Nießbrauch ist ein beliebtes rechtliches Konstrukt, wenn man zu Lebzeiten eine Immobilie kauft und schon das Kind begünstigen möchte.

Beispiel 1

Eine allein stehende Witwe kauft eine Immobilie auf Teneriffa zum Preis von 1.3 Mio EUR. Sie ist 80 Jahre alt und ihr Sohn 62 Jahre alt.
Der Nießbrauchswert richtet sich nach Formel 89-62 (Alter des Sohnes), sprich 351.000 Euro.

Beim Tod der Mutter muss der Sohn 6,5% Grunderwerbsteuer auf 351.000 Euro bezahlen.

Merke

Diese Konstellation erspart zwar die Erbschaftsabwicklung, ist aber zur Zeit steuerlich ungünstiger als wenn der Sohn als Volleigentum von der Mutter geerbt hätte, da zur Zeit eine erbschaftsteuerliche Vergünstigung von 99,9% auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera u.a.) gilt.

Beispiel 2

Der Nießbrauch wird nicht durch Kauf, sondern durch Erbschaft erworben. Die Witwe erhält von der Immobilie (hier Barcelona) den Nießbrauch, da ihr Ehegatte stirbt. Die Witwe ist 62 Jahre alt.

Erbschaftswert 1.3 Mio EUR
Wert Nießbrauch 351.000 EUR
Persönlicher Freibetrag in der Erbschaftsteuer von Katalonien (unterschiedlich zu Tenerife). 100.000 EUR
Steuerbemessungsgrundlage:251.000 EUR
Zahlbetrag Erbschaftsteuer: 31.670 EUR

Nach Anwendung der erbschaftsteuerlichen Vergünstigung in Barcelona (Katalonien): 316,70 Euro Erbschaftsteuer

Das Kind als Erbe erhält das sogenannte nackte oder auch als wirtschaftliches Eigentum bezeichnete Vermögen.

Im vorliegenden Falle: 1.3 Mio EUR – 351000 (Nießbrauch) = 949.000 EUR
Dies führt zu einem „Mittel“ Steuersatz von 23,41%
Der Mittelsteuersatz wird auf den gesamten Nachlass berechnet.

Dieser Mittelsteuersatz findet dann Anwendung, wenn die Mutter verstirbt, und das Nießbrauchsrecht erlischt. Folglich wären dann die 351.000 Euro noch zu 23,41 % versteuert, dies entspricht der Logik, da der Sohn beim direkten Vollerwerb vom verstorbenen Vater auch den gleichen Steuersatz gehabt hätte.

Aus den Beispielen ist ersichtlich, dass ein Nießbrauch bei Kauf einer Immobilie nur sinnvoll ist, wo die Erbschaftsteuer nicht mit 99,9% begünstigt ist (wie in Valencia etc), und vergünstige Regionen wie Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) oder Balearische Inseln (Mallorca, Menorca, Ibiza) oder Andalusien (Almeria, Malaga, Marbella, Cadiz) beim Immobilienkauf keine Nießbrauchslösung empfehlenswert ist, wohlgemerkt aus erbschaftsteuerlichen Gründen.

Die Nießbrauchslösung im Testament hilft in Regionen mit hoher Erbschaftsteuer die Erbschaftsteuerzahlung teilweise zu verzögern, aber nicht zu vermindern.

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