Immobilienkauf 2025

Andalusien –  Nebenkosten

Absicherung Immobilienkauf in Málaga

Stand: 12.05.2025

3 Gründe für den Immobilienkauf in Andalusien

Málaga, Almería, Sevilla, Cádiz

• niedrige Grunderwerbsteuer von 7% – noch immer ist diese Ausnahmeregelung in Kraft, seit dem 28.04.2021
• keine Erbschaftssteuer im Eltern – Kind Verhältnis bis zum Nachlasswert von 1 Mio. EUR und Vergünstigungen in der Schenkungssteuer von 99%, keine Vermögenssteuer
• attraktive Immobilienpreise im Hinterland von Malaga, Huelva, Cadiz, Almeria mit der Möglichkeit der touristischen Vermietung-> Touristische Vermietung Andalusien – Aktuell

Wir beraten und betreuen Sie in deutscher Sprache: Rechtsanwalt D.Luickhardt (mit Doppelzulassung in Deutschland und Spanien, und spanischer Steuerberaterzulassung); Experte und Fachanwalt für spanisches Immobilienrecht

Ein Immobilienkauf in Spanien ist nicht einheitlich, sondern hat regionale Besonderheiten, und nicht nur in den Nebenkosten. Deshalb bieten wir Ihnen mit Fachkompetenz für das andalusische Immobilienrecht

Deshalb bieten wir Ihnen mit Fachkompetenz fuer das andalusische Immobilienrecht unser Immobilienkaufservicepaket in Málaga, Torremolinos, Marbella, Fuengirola, Tarifa, Huelva, Punta Umbria, Conil de la Frontera, Cádiz, Jaén,  Sevilla, Cordoba, Granada, Almería, Roquetas de Mar, Almuñécar an.

• Es beinhaltet die komplette Immobilienkaufabwicklung, ohne dass Sie anwesend sein müssen und Wahrnehmung des Notartermins in allen Notariaten von Almería bis Cádiz,
• Juristische Vorkontrolle der notwendigen  Unterlagen zum Immobilienkauf und Lastenkontrolle
  
• Einholung der NIE in 48 h
  
• Vertragsvorbereitung, sei es der zweisprachige Vorvertrag oder auch die notarielle Kaufurkunde
  
• Grunderwerbsteuerzahlung
  
• Grundbucheintragung
  
• Alle Behördengänge für Wasser, Strom, Grundsteuer und Abfallummeldung.
  
• Langfristige steuerliche Betreung nach dem Immobilienkauf
• Beantragung der touristischen Vermietungslizenz

Wichtig

Wir prüfen gründlich, und nicht nur den Grundbuchauszug. Von dem Wohnungseigentümerprotokoll bis zur Quadratmeter Flächendeckung zwischen Kataster und Grundbuch.

Nebenkosten Spanien Andalusien

Sie kaufen eine Immobilie aus zweiter Hand für 600.000 EUR in der Region Málaga (Vélez Málaga)

Welche Nebenkosten fallen an?

Grunderwerbssteuer Malaga (Andalusien)

Berechnung Grunderwerbssteuer beim Kaufpreis der Immobilie in Vélez Málaga von 600.000 EUR

Bis 400.000 Euro= 32.000 EUR
Rest 200.000 Euro = 18.000 EUR
Gesamtsteuerlast: 50.000 EUR

Weitere Kosten

Notar, Grundbuch ca 1200 EUR
Anwaltskosten RA D.Luickhardt, Legalium: 0,9% vom Kaufpreis (mindestens 2.500 EUR) 4.200 EUR zzgl Mwst

Tipp

Wenn der Kaufpreis unter dem Immobiliensteuerwert liegt, dann kann die Finanzbehörde in Málaga die Grunderwerbssteuer auf dem steuerlichen Referenzwert der Immobilie festsetzen und entsprechend nacherheben.

Wichtig

Kaufen Sie mehr als 2 Garagen, dann erhöht sich der Grunderwerbssteuersatz gemäss der folgenden Tabelle für die weiteren Garage.

Kann ich die Grunderwerbssteuer reduzieren?

Wenn Sie gewerblich erwerben, zum Beispiel als Immobilienmakler, dann zahlen Sie nur 2% Grunderwerbssteuer.

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, als Erstwohnsitz bis zum Preis von 150.000 EUR, dann zahlen Sie nur 3,5% Grunderwerbssteuer, wenn Sie nicht älter als 35 Jahre alt sind.

Beispiel: Kauf einer Neubauimmobilie in Málaga

Sie kaufen eine Neubauimmobilie in Málaga, Benalmádena.

Welche Nebenkosten fallen an?

Es gibt keine Grunderwerbssteuer.

Sie zahlen auf den Kaufpreis 10% Umsatzsteuer (IVA) und Dokumentensteuer von 1,2%.

Unser Honorar als Ihre persönlichen Steuerberater und Rechtsanwälte: 0,9 vom Kaufpreis (Mindesthonorar: 2.500,00 EUR).

Merke

Immobilienkäufe auf Plan, d.h in einer Situation, in der das Bauprojekt noch nicht begonnen wurde, oder sich noch im Bau befindet, beinhalten interessante Renditen, jedoch auch Risiken, zudem ist der Aufwand der juristischen Kontrolle hoch, da es zumindest 3 Verträge gibt, die zu prüfen sind.

Wichtig

Ohne vorliegende Baugenehmigung darf kein Immobilienverkauf stattfinden

1. Reservierungsvertrag, meist mit einer Anzahlung zwischen 1.000 EUR und 10.000 EUR
2. Privater Kaufvertrag mit einem weiteren Anzahlungsbetrag meist über einen längeren Zeitraum bis zur Fertigstellung der Immobilie, was bis zu 50% des Gesamtkaufpreises ausmacht.
3. Notarieller Kaufvertrag und Eigentumserwerb mit Schlusszahlung

Tipp

Die Versicherung der Anzahlungen auf den Kaufpreis sind vom Bauträger vorzulegen und ebenso die 10 Jahres Bauversicherung für mögliche Baumängel.

Merke

Beim Neukauf einer Immobilie in Andalusien müssen stets die Verbraucherschutznormen nach dem Gesetz 218/2005 eingehalten werden.

Art. 6 schreibt vor

• Identifizierung des Bauträgers
• Identifizierung des Bauunternehmers und Architekten
• Übersichtsplan der Immobilie
• Nutzbare Fläche der Immobilie
• Beschreibung der Immobilie (Energiepassklasse, Wasser, Stromanschluss etc)
• Beschreibung der Küchengeräte
• Beschreibung der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Kaufpreis der Immobilie in Andalusien
• Zahlungsmodalitäten
• Vertragsentwurf der oben genannten Verträge

Beispiel

Sie kaufen ein Baugrundstück in Malaga. Dann fällt auch hier keine Grunderwerbssteuer an, sondern 21% Umsatzsteuer und 1,2% Dokumentensteuer

NUTZEN SIE UNSEREN LEGALIUM SERVICE DER IMMOBILIENSUCHE FÜR DEN AUSLÄNDISCHEN INVESTOR OHNE AUFPREIS.

Überblick der Grunderwerbssteuersätze in ganz Spanien für den Kauf einer gebrauchten Immobilie in Spanien

Grunderwerbssteuersätze in ganz Spanien 

Comunidad Valenciana: 10%

Galizien: 8%

Castilla-La Mancha: 9%

Cantabria , Castilla y León und Murcia: 8%

La Rioja: 7%

Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura): 6,5%

Madrid: 6%

Andalucía (Málaga) , Aragón und Asturias: zwischen 8% und 10%

Baleares (Mallorca, Ibiza) und Extremadura: zwischen 8% und 13%

Katalonien: zwischen 10% und 13%.

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Steuerpflichten Spanien

Nichtresidenten – Eigennutzung der Immobilie

Aktuell 2025

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Erwerber der spanischen Immobilie Nichtresident ist, er hält sich weniger als 183 Tage in Spanien auf und ist dort auch nicht unbeschränkt steuerpflichtig.

Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt abgegeben werden.

Für die Berechnung der Steuerschuld ist der Katasterwert der spanischen Immobilie massgebend. Der Katasterwert ist auf dem Beleg der Grundsteuer (IBI, Impuesto de bienes inmuebles), die jährlich bei der Gemeinde abgeführt wird, zu finden.

Aus Datenschutzgründen ist ab dem Jahre 2015 der Katasterwert nicht mehr auf dem Bankauszug ersichtlich, sondern muss bei der Gemeinde angefragt werden. Wichtig ist, dass Sie uns spätestens bis zum 30.07. eines Jahres diesen Auszug zur Verfügung stellen, so dass die Steuererklärung rechtzeitig erstellt werden kann.

Merke:

Die Steuererklärungsfrist endet am 31.12. xx des Folgejahres.

Die Steuererkärung muss zum 31.12.xx des Folgejahres abgegeben (bsp. das Steuerjahr 2024 muss zum 31.12.2025 erklärt werden). Falls Sie Ihre Immobilie erst im Laufe des Steuerjahres erworben (durch Kauf, Erbschaft etc.) haben, wird die Steuer nur anteilig berechnet.

Als Eigentümer einer spanischen Immobilie sollten Sie einen Fiskalvertreter in Spanien haben. Haben Sie keinen Vertreter, werden wichtige Zustellungen nicht entgegengenommen. Verwaltungsakte werden dann durch öffentliche Zustellung wirksam und ohne Ihre Kenntniss rechtskräftig.

Zudem kann die Behörde ein Bussgeld von 1.000,00 EUR verhängen, da die steuerliche Vertretung für einen nichtssteuerresidenten Immobilieneigentümer eine gesetzlich geregelte Pflicht ist und deren Verletzung bussgeldbewehrt ist.

Häufige Fragen zur Nichtresidentensteuer auf Immobilieneigentum

Frage:

Ich zahle Grundsteuer in Spanien(IBI), muss ich dann trotzdem die Nichtresidensteuer bezahlen?

Antwort:

Ja, Sie müssen auch die Nichtresidentensteuer bezahlen.

In Spanien werden die Steuern auf Körperschaften zugewiesen und diese haben auch die Steuerhoheit.

Grundsteuer – Steuerhoheit der Gemeinde

Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf – Steuerhoheit Land (Comunidad Autonoma)

Nichtresidentensteuer beim Immobilieneigentum – Staatliche Steuer (Zentralstaat Spanien – Madrid als zuständige Steuerbehörde)

Jede einzelne der Steuern, wird parallel erhoben und fliesst verschiedenen öffentlich –rechtlichen Körperschaften in Spanien zu.

Frage:

Wie oft muss man die Nichtresidentensteuer bezahlen, wenn man vermietet?

Antwort:

Wenn man eine spanische Wohnung zeitweise vermietet, muss für die Mieteinnahmen eine gesonderte Einkommensteuererklärung zum 20.Januar des Folgejahres abgegeben werden.

Bsp.: Vermietung im August 2024

Steuererklärungsabgabetermin für die Mieteinkünfte:  20.01.2025

Neben dieser Ertragssteuererklärung müssen Sie dann noch für 11 Monate (ohne den vermieteten Monat August) die Nichtresidentensteuererklärung für die Eigennutzung anteilig erklären. Der Erklärungszeitraum ist jahresbezogen, sprich zum 31.12.2025 endet die Steuererklärungsfrist für das Jahr 2024.

Frage:

Ändert sich der Steuersatz im Jahre 2025?

Antwort:

Im Jahr 2025 gilt der Steuersatz von 19%.

Frage:

Muss die Eigennutzung in Spanien und Deutschland steuerlich gemeldet werden?

Antwort:

Nein, die Eigennutzung ist keine Ertragssteuer, deshalb ist diese in Deutschland nicht angabepflichtig.

Anders wenn Sie in Spanien Mieteinnahmen erzielen, diese sind zunächst in Spanien zu versteuern und dann in Deutschland unter Anwendung des Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auch in Deutschland einkommensteuerlich zu melden.

Frage:

Müssen Schweizer Immobilieneigentümer auch die Nichtresidentensteuer in Spanien zahlen?

Antwort:

Es ist nicht die Nationalität massgebend, sondern der steuerliche Wohnsitz.

Frage:

Wie wird die Besteuerungsgrundlage in der Nichtresidentensteuer bestimmt?

Antwort:

Die Besteuerungsgrundlage richtet sich nach dem Katasterwert und es werden 2% angesetzt, wenn der Katasterwert nicht in den letzten 10 Jahren aktualisiert wurde und nur 1,1% wenn der Katasterwert aktualisiert wurde.

Frage:

Ich vermiete während eines Kalenderjahres an mehrere Mieter. Muss ich jeweils eine gesonderte Steuererklärung abgeben?

Antwort:

Sie vermieten vom 01.01. zum 31.01.2024 an den Mieter X und vom 01.02. bis 31.03.2024 an den Mieter Y und zwar jeweils die Wohnung für 500,00 EUR und die Garage für 100,00 EUR. Bis zum 01.01.2023 haben Sie Steuererklärungen in jedem Quartal abgeben müssen, in dem ein Gewinn erwirtschaftet wurde. Ab dem 01.01.2024 ist es nur noch eine Jahreserklärung. Die Abgabe und Zahlung erfolgt bis zum 20.01.2025

Bestimmte gewinnüberschreitende Ausgaben können bis zu 4 Jahren vorgetragen werden. Der Verlustvortrag ist aber nur für bestimmte Ausgaben zulässig, wie zum Beispiel Reparaturen.

Fiskalvertreter in Spanien

Steuerverteter Spanien

Steuererklärung Spanien – notwendige Dokumente

1. Grundsteuerzahlbeleg für das Steuerjahr
2. Ausweise der Immobilieneigentümer (nur im ersten Jahr der Steuervertretung)
3. NIE Nummer
4. Kaufvertrag der Immobilie (nur im ersten Jahr der Steuervertretung)

Steuererklärung Spanien – Leistungsvergütung

Für die Erstellung und Abgabe der Steuererklärung für die Eigennutzung der spanischen Immobilie beim zuständigen Finanzamt berechnen wir 100,00 EUR zzgl. MwSt.

Für die Erstellung derjährlichen Einkommensteuererklärung bei Vermietung spanischer Immobilien berechnen wir 400,00 EUR zzgl. MwSt.

Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

Verzugszinsen bei verspäteter Abgabe einer Erklärung

Bei einer verspäteten Abgabe der Erklärung beträgt der Zuschlag 1 % zuzüglich 1 % für jeden vollen verspäteten Monat nach Ablauf der Frist für die Einreichung. Wird die Erklärung mehr als 12 Monate nach Ablauf der Abgabefrist präsentiert, beträgt der Zuschlag 15 %, wobei etwaige Sanktionen nicht berücksichtigt werden.

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Nachlasszeugnis Erbschaft Spanien 2022

Erbschaftsabwicklung Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria 

Stand: 13.12.2021

Aus der Praxis –  Erbschaftsabwicklung Spanien:

Anfangs wurde selbst für das europäische Nachlasszeugnis in Spanien eine Apostille verlangt. Zum Jahreswechsel in das Jahr 2022 verzichten nicht nur die Notare, sondern auch die Grundbuchämter auf die Apostille, doch die Übersetzung in die spanische Sprache wird weiterin verlangt, da das europäische Nachlasszeugnis nicht mehrsprachig ausgestellt wird. 

Fristen:

Oft vergessen und zu beachten ist, dass das ausgestellte europäische Nachlasszeugnis nur 6 Monate gültig ist.

Abhilfe:

Mit einer akualisierten beglaubigten Abschrift und im Idealfall einem Stempel „Verlängerungsvermerk“, kann das europäische Nachlasszeugnis auf weitere 6 Monate Gültigkeit verlängert werden.

Häufiger Irrtum:

Ein europäisches Nachlasszeugnis kann keine Erbschaftsauseinandersetzung aus Deutschland nachweisen, sondern lediglich die Erbenstellung. Sprich die Erbschaftsauseinandersetzung sollte in Bezug auf die spanische Immobilie auf Mallorca oder Teneriffa direkt vor Ort ausgeführt werden.

Nutzen Sie hierzu unter Servicepaket: Erbschaftsannahme + Spanische Erbschaftsteuererklärung+ Erbschaftsauseinandersetzung (disolucion de comunidad)+ Grundbuchumschreibung in Spanien

Abwicklung Erbschaft Spanien

Nach Art.14 LH kann das europäische Nachlasszeugnis in das spanische Grundbuch eingetragen werden, jedoch nicht unmittelbar, sondern nur mit einer beurkundeten spanischen Erbschaftsannahme, obgleich das deutsche Erbrecht Anwendung finden kann, doch die Formvorschriften regeln sich im spanischen Hypothekengesetz.

Dies wäre der Fall, wenn 2 Kinder erben und beide zu 50% in das Grundbuch eingetragen werden.
Wenn jedoch ein Kind 100% erwerben möchte und im Grundbuch alleine erscheinen möchte, dann reicht hierzu nicht das europäische Nachlasszeugnis aus, sondern es muss in Spanien die Erbschaftsauseinandersetzung beurkundet werden, was in der Regel steuerlich wesentlich günstiger ist, als ein Verkauf zwischen den Geschwistern. 

Häufiger Fall aus der Praxis

Der Verstorbene steht nicht im Grundbuch, da seine damalige Kaufurkunde, entweder nicht notariell erstellt wurde oder notariell erstellt wurde, aber die Eintragung im Grundbuch dem Notar überlassen wurde, mit der Unkenntnis, dass in Spanien anders als in Deutschland, sich die Notare nicht um die Grundbucheintragung kümmern, sondern nur um die Beurkundung, da es in Spanien die sogenannte „Auflassung“ nicht gibt. 

Abhilfe:

In solchen Fällen ist zunächst das Grundbuch zu aktualisieren und dann kann mit der Erbschaftsannahmeurkunde, die mittels dem europäischen Nachlasszeugnis erstellt, die Erben des Verstorbenen im Grundbuch eingetragen werden. Es gilt das Prinzip des sogenannten „tracto sucesivo“ – aufeinanderfolgende Grundbucheintragung, die nicht durch das europäische Nachlasszeugnis ersetzt werden kann. 

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Finca Kauf Spanien

RA D.Luickhardt, Ihr Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht und die kompetente Immobilienkaufabwicklung in ganz Spanien

Der Finca Kauf ist im Jahre 2024 in Spanien weiterhin populär, da die Kaufpreise von Immobilien auf Bauland hohe Preissteigerungen in den letzten beiden Jahren erfuhren.

Beim Finca Kauf ist zu beachten, dass es sich in der Regel um Ackerland handelt, welches durch Sondervorschriften bebaubar sein kann. Im Einzelfall ist die Bebaubarkeit zu prüfen.

Beliebte Gebiete für den Finca Kauf sind

Mallorca – Felanitx
Teneriffa – Guia de Isora, Adeje, Icod de los Vinos
La Palma – Tijarafe, Los Llanos de Aridane, Fuencaliente
La Gomera – Valle Gran Rey
Fuerteventura – Costa Calma – Pajara
Gran Canaria – San Bartolome de Tirajana, Mogan
Almeria, Malaga, Conil de la Frontera (Andalusien ist bekannt für die Problematik des Finca Kaufes).

Beachten Sie

Zu beachten ist, dass im spanischen Immobilienrecht in dem Art.1523 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) ein Vorkaufsrecht für den Nachbarn geregelt ist, wenn das Ackerland, das verkauft wird, weniger als 10.000 qm Grundfläche hat.

Damit soll der Zersplitterung von Agrarflächen entgegengewirkt werden.

Wichtig

Dieses Vorkaufsrecht wird oftmals von Notaren und Rechtsanwälten übersehen und dies kann schwerwiegende Folgen haben.

Sie kaufen eine Finca auf Teneriffa in Icod de los Vinos und vereinbaren eine Ratenzahlung. Innerhalb von 9 Tagen nach der Grundbucheintragung von Ihnen, macht der Nachbar das Vorkaufsrecht geltend, und kann damit zu den gleichen Konditionen die Immobilie vor Ihnen erwerben.

Wann kommt das Vorkaufsrecht des Nachbarn zur Anwendung?

Man spricht von Ackerland, wenn es die Bezeichnung „rustico“ hat, und auch dann, wenn die tatsächliche Nutzung agrarisch ist.

Die Parzellengrösse muss unter 1 ha liegen.

Zu beachten ist, dass dieses Vorkaufsrecht nur bei Veräusserungsgeschäften und bei Erwerb durch eine Zwangsversteigerung zur Anwendung kommt.

Es kommt nicht zur Anwendung bei Schenkungen, Erbschaften oder Miteigentumsteilungen unter mehreren Miteigentümern.

Im spanischen Immobilienrecht gibt es noch zahlreiche andere Vorkaufsrechte, wie das Vorkaufsrecht des Mieters, des Miteigentümers, des Pächters und diese Vorkaufsrechte sind bei jeder juristischen Vorkontrolle vor einem Finca Kauf in Spanien zu bemerken.

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Mallorca Immobilienkauf im Jahre 2022

Immobilienkauf auf Plan in Spanien und Fristen

Neubauprojekte finden sich zur Zeit im Jahre 2021 in der Projektphase und Fertigstellungsphase für das Jahr 2022 vor allen Dingen auf Mallorca, aber auch in der Gegend von Alicante (Valencia) und vereinzelt in  Katalonien (Roses, Figueres, Llanca).

Beachtenswert für den Immobilienkäufer eines Neubauprojektes sind

1. Baufristen
2. Nichterfuellung des Käufers und Art.1504 CC (spanisches Zivilgesetzbuch)

Punkt 1.

ist hervorzuheben, dass Formulierungen wie “voraussichtliche Fertigstellung bis….” Nicht ausreichend sind und nach der aktuellen Rechtsprechung die Übergabefrist als sogenannter wesentlicher Vertragsbestandteil ausformuliert werden muss, und nur dann der Immobilienkäufer bei einer Fristüberschreitung von 3 Monaten und mehr Schadensersatz verlangen kann, oder gar vom Kaufvertrag zurücktreten kann.

Punkt 2.

In Standardverträgen wird oftmals der Art.1504 CC zitiert, mit dem sich praktisch nur der Verkäufer absichert, dass wenn der Käufer mit seinen Teilzahlungen auf den Kaufpreis im Verzug ist, der Verkäufer ohne weiteres, d.h. ohne gerichtliche Klage, den Kaufvertrag aufloesen kann und die bisherigen Zahlungen des Käufers als Entschädigung einbehalten kann.

Solche Vertragsgestaltungen sind rechtsmissbräuchlich, insbesondere auch dann, wenn die Zustelladresse im Vertrag vom Käufer nicht genannt wird, oder aber nicht wenigstens eine notarielle Zustellung und Zahlungsaufforderung fuer die Vertragsaufloesung verlangt wird.

TIPP:

Wir empfehlen zudem, dass unsere Anwaltskanzlei als Zustelladresse genannt wird, wenn Sie unser Mandant sind, da dadurch sicher gestellt wird, dass die Zustellung auch in der Tat erfolgen kann

Desweiteren ist darauf zu achten, dass auch die Nichterfüllung durch den Verkäufer, d.h. nicht nur die Fristüberschreitung, sondern die mangelbehaftete Übergabe der neugebauten Immobilie und erfolgloser Nachbesserung, der fehlende Nachweis der Bauversicherung oder Anzahlungsversicherung und schliesslich die fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung zu einem Rücktrittsrecht mit Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Käufers im Vertrag formuliert wird.

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Immobilienerwerb Mallorca

Abtretung Kaufrecht beim Immobilienkauf 

Mallorca, Ibiza, Teneriffa, Gran Canaria

Stand: 09.11.2021

TIPP Zur Vermeidung des Verlustes der Anzahlung (arras) beim spanischen Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf, sei es Neubau, oder gebrauchte Immobilie, können zwischen dem:

• Reservierungsvertrag (Neubau)
• Contrato de arras (Vorkaufvertrag)
• Optionsvertrag

und dem eigentlichen Notartermin bei dem Eigentum erworben wird, Monate vergehen.

Wenn der ursprüngliche Käufer der Immobilie dann nicht mehr kaufen möchte, verliert er in der Regel die Anzahlung.

TIPP:

Der Käufer tritt seine Kaufrechte ab und ein Dritter wird Vertragspartner mit dem Immobilienverkäufer oder Bauträger.

Neben der zivilrechtlichen Gestaltung des Abtretungsvertrages, steht Ihnen RA D.Luickhardt, mit Doppelzulassung als deutscher und spanischer Rechtsanwalt und Steuerberater zur Verfügung, da Fehler bei der Gestaltung erhebliche Steuerlasten ausloesen können.

In einer Entscheidung des Finanzgerichts 1683-02 hat eine Privatperson ein Kaufrecht von 50% an einem Neubau erworben und diesen abgetreten.

Das Finanzgericht sieht darin eine Vermögensübertragung und verlangt zwischen Privatpersonen die sogenannte Vermögensübertragungssteuer (ITP) zum Verkehrswert der Immobilie(anteil), die zur Zeit auf

• Mallorca, Menorca 8-11 %
• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura 6.5%

beträgt.

In einer anderen Entscheidung des Finanzgerichts V0040-06 wurde ebenso aus einem Neubau Kaufvertrag einer Immobilie abgetreten und klargestellt, dass die Abtretung der oben genannten ITP unterliegt, und nicht der Umsatzsteuer.

Anders ist es, wenn ein Unternehmer einen Kaufvertrag abschliesst, mit dem Zweck das Kaufrecht abzutreten, dann ist Umsatzsteuer auzuweisen, und zwar auf Mallorca 21% IVA, und auf Gran Canaria, Teneriffa 7% IGIC.

TIPP:

Bei einer zivilrechtlichen Gestaltung mit Sondervereinbarungen, kann die steuerliche Belastung für eine Abtretung vermieden werden, so dass die Abtretung an sich, steuerfrei bleibt, und nur der endgültige Käufer die Steuern bezahlt, die der Erstkäufer hätte zahlen müssen, beim Immobilienkauf im Jahre 2022:

Neukauf

• Mallorca 10 % IVA + 1.5% AJD
  
• Teneriffa, Gran Canaria 7% IGIC + 1% AJD

Kauf einer gebrauchten Immobilie

• Mallorca 8-11%
• Teneriffa, Gran Canaria 6.5%

 Weitere Informationen zum Immobilienerwerb auf Mallorca finden Sie hier:

Immobilienerwerb Mallorca 

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Covid-19 Alarmzustand in Spanien

Rechtliche und steuerliche Informationen – Sonderzustand in Spanien

Arbeitsrechtlicher Geltungsbereich

Unternehmen und Arbeitnehmer/Innen

Außergewöhnliche Maßnahmen in Bezug auf Verfahren zur Aussetzung von Verträgen und zur Verringerung der Arbeitszeit aufgrund höherer Gewalt.

Unternehmen und Fachleute, die Angestellte haben, die infolge des COVID-19, einschließlich der Erklärung eines Alarmzustands, die Aussetzung oder Einstellung von Aktivitäten, die vorübergehende Schließung von Räumlichkeiten mit öffentlichem Zustrom, Einschränkungen des öffentlichen Verkehrs und im Allgemeinen der Mobilität von Personen und/oder Gütern, fehlende Lieferungen, die die Fortsetzung der normalen Entwicklung der Aktivität ernsthaft verhindern, oder in dringenden und außerordentlichen Situationen aufgrund der Ansteckung des Personals oder der Annahme von präventiven Isolationsmaßnahmen, die von der Gesundheitsbehörde angeordnet wurden und die ordnungsgemäß akkreditiert sind, werden als eine Situation höherer Gewalt angesehen, und daher ist eine Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) gerechtfertigt.

Außergewöhnliche Maßnahmen in Bezug auf die Verfahren zur Aussetzung und Verkürzung der Arbeitszeit aus wirtschaftlichen, technischen, organisatorischen und produktionstechnischen Gründen.

Unternehmen, die aufgrund des COVID-19 ihre Arbeit nicht ausführen können und gezwungen sind, ihre Tätigkeit aus organisatorischen oder produktionsbedingten wirtschaftlichen Gründen vorübergehend einzustellen, können die Akte innerhalb von 7 Tagen bearbeiten, was eine erhebliche Reduzierung der normalen Verwaltungszeit eines ERTE/ERE (Regulierung der Beschäftigung) darstellt.

Vergünstigungen bei der Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge und Arbeitslosengeld

Das Verfahren zur Beantragung der Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) wurde so weit vereinfacht, dass Angestellte so schnell wie möglich Arbeitslosengeld erhalten.

In Bezug auf die Kurzarbeitszeitregelungen, die ab dem 18. März 2020 beantragt wurden, kann das Verfahren, das in Bezug auf Situationen angewandt wird, wie folgt zusammengefasst werden

• Das Unternehmen stellt bei der zuständigen Arbeitsbehörde einen Antrag, dem ein Bericht beigefügt wird, der belegt, dass die Aktivität auf Grund des Covid- 19 eingestellt wurde, so wie, falls gegeben, entsprechende Nachweise hierüber. –
• Das Unternehmen muss die Beantragung der Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) an seine Angestellten, und falls vorhanden, die Gewerkschaftsvertreter, mitteilen.
• Die Arbeitsbehörde überprüft das Bestehen von höherer Gewalt als Grund für die beantragte Aussetzung der Verträge oder Reduzierung der Arbeitszeit, und erlässt innerhalb einer Frist von 5 Tagen ab Antragstellung einen Bescheid darüber, ob höhere Gewalt gegeben ist oder nicht.

Sobald der Bescheid der Arbeitsbehörde eingegangen ist, durch den das Bestehen von höherer Gewalt anerkannt wird, teilt das Unternehmen den Angestellten die Aussetzung der Verträge oder die Verkürzung der Arbeitszeit mit.

Diese Maßnahmen werden ab Eintritt des Ereignisses der höheren Gewalt wirksam.

Ab dieser Mitteilung an die Angestellten, kann diesen der Anspruch auf Arbeitslosengeld anerkannt werden.

Sollte die Arbeitsbehörde in dem Bescheid entscheiden, dass keine höhere Gewalt gegeben ist, kann ein entsprechender Antrag auf Aussetzung der Verträge oder Arbeitszeitverkürzung wegen wirtschaftlichen, technischen, organisatorischen Gründen oder Gründen der Produktion gestellt werden.

Diese Maßnahmen erleichtern es den Unternehmen, Verträge komplett auszusetzen, oder die Arbeitszeiten ihrer Angestellten während der Dauer des Alarmzustandes zu verkürzen.

Dies bedeutet, dass die Maßnahme mit dem Alarmzustand verbunden ist, und nach Beendigung dieses Zustandes die Verträge und Arbeitszeiten wieder in den Ausgangszustand- vor der Maßnahme- zurückkehren werden. Es besteht die Möglichkeit die Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) wegen höherer Gewalt zu beantragen, die die Aussetzung von Verträgen und die Arbeitszeitverkürzung beinhaltet.

Während der ERTE dürfen die Arbeitnehmer nicht bei der Sozialversicherung abgemeldet werden.

Diese bleiben angemeldet, unabhängig davon, ob das Unternehmen, im Sinne der Bestimmungen des Erlasses 8/2020, vom 17.03.2020, über dringende außergewöhnliche Maßnahmen zur Bekämpfung wirtschaftlicher und sozialer Auswirkungen in Folge von Covid- 19, von der Beitragszahlung an die Sozialversicherung befreit ist, oder nicht.

Alle Unternehmen, die wegen höherer Gewalt die ERTE beantragen, profitieren von den außerordentlichen Maßnahmen bei der Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge ihrer Arbeitnehmer.

Wenn das Unternehmen bis zum 29.02.2020 weniger als 50 Angestellte hatte, muss kein Beitrag für die ausgesetzten Verträge oder verkürzten Arbeitszeiten geleistet werden.

Hatte das Unternehmen mehr als 50 Angestellte, müssen die Beiträge nur in Höhe von 25 % der ausgesetzten Verträge oder verkürzten Arbeitszeiten gezahlt werden, unter der Bedingung, dass die Anstellung der Arbeitnehmer mindestens während 6 Monaten nach Wiederaufnahme der Aktivität fortbesteht.

Werden die Arbeitnehmer nicht weiter beschäftigt, muss das Unternehmen die eingesparten Beiträge an die Sozialversicherung zahlen. Die von der Kurzarbeitszeitregelung (ERTE) betroffenen Arbeitnehmer haben Anspruch auf Arbeitslosengeld, auch wenn die hierzu notwendigen Mindestbeiträge nicht geleistet wurden.

In diesen Fällen wird die Zeit, in der die Leistung wegen der Kurzarbeitszeitregelung in Anspruch genommen wird, nicht auf die gesetzlich festgelegte maximale Dauer des Bezugsanspruchs angerechnet.

Im Folgenden führen wir einige praktische Beispiele in Bezug auf die Vergünstigungen bei der Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge von Angestellten auf:

Beispiele aus der Praxis

Beispiel 1

Einzelunternehmer oder in einer Gesellschaft tätiger Unternehmer im Hotel- und Gaststättengewerbe, mit mehr als 50 Angestellten, beantragt die Kurzarbeitszeitregelung auf Grund höherer Gewalt, mit Aussetzung aller Arbeitsverträge, wegen des Verbots der Öffnung von Restaurants und der kompletten Aussetzung der Tätigkeit.

In diesem Fall profitiert der Unternehmer von einer Vergünstigung in Höhe von 75% bei den Sozialversicherungsbeiträgen seiner Angestellten und zahlt nur noch 25% der Beiträge weiter.

Beispiel: – Bruttolohn: 2.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung: 628 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 75% – zu zahlender Beitrag: 157 Euro – Es werden keine Löhne gezahlt 2.- Einzelunternehmer oder in einer Gesellschaft tätiger Unternehmer mit kleinem Schnellimbiss und

Kurzarbeitszeitregelung auf Grund höherer Gewalt, bei welcher 3 der 5 Verträge ausgesetzt werden und bei 2 Angestellten die Arbeitszeit auf 50 % verkürzt wird, damit das Geschäft weiterhin nur mit Auslieferung von Essen weiter laufen kann.

In diesem Fall muss der Unternehmen keine Beiträge an die Sozialversicherung zahlen, da er von einer 100% Vergünstigung der Beiträge profitiert, sowohl in Bezug auf die ausgesetzten Verträge, als auch bei den Angestellten mit Arbeitszeitverkürzung.

Beispiel: Ausgesetzter Arbeitsvertrag: – Bruttolohn: 2.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung: 628 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 100% – Zu zahlender Beitrag: 0 Euro – es werden keine Löhne gezahlt.

Arbeitszeitverkürzung: – Bruttolohn: 1.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung: 314 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 100% – Zu zahlender Beitrag: 0 Euro – Es wird der Lohn anteilig, entsprechend der Arbeitszeitverkürzung, gezahlt. 

Beispiel 2

Einzelunternehmer oder in einer Gesellschaft tätiger Unternehmer, mit Mietwagenverleih und mehr als 50 Angestellten, beantragt die Kurzarbeitszeitregelung auf Grund höherer Gewalt, bei welcher einige Verträge der Belegschaft ausgesetzt werden, während andere Angestellte mit verkürzter Arbeitszeit weiter arbeiten, um die Rückgabe der vor Einsetzen des Alarmzustandes gemieteten Wagen zu garantieren.

In diesem Fall profitiert der Unternehmer von einer Vergünstigung in Höhe von 75% bei den Sozialversicherungsbeiträgen seiner Angestellten und zahlt nur noch 25% der Beiträge weiter.

Beispiel: Ausgesetzter Vertrag: – Bruttolohn: 2.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung 628 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 75 % – zu zahlender Beitrag: 157 Euro – Es werden keine Löhne gezahlt.

Verkürzte Arbeitszeit: – Bruttolohn: 1.000 Euro, Arbeitgeberanteil Sozialversicherung 314 Euro. – Vergünstigung Arbeitgeberbeitrag: 75 % – zu zahlender Beitrag: 78,50 Euro – Es wird der Lohn anteilig, entsprechend der Arbeitszeitverkürzung, gezahlt.

Bis dato wurde noch kein Aufschub bei der Zahlung der Sozialversicherungsbeiträge beschlossen, weswegen diese weiterhin pünktlich gezahlt werden müssen. Dennoch können Unternehmen und Selbstständige, einen Zahlungsaufschub für die Beiträge ihrer Arbeitnehmer unter den allgemein geregelten Bedingungen beantragen.

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Niessbrauchsrecht in Spanien

Niessbrauch Spanien bei Immobilienkauf, Schenkung, Erbschaft

Aktuell 20.05.2023

Der Niessbrauch (usufructo) an einer spanischen Immobilie richtet sich nach spanischem Recht. Das Niessbrauchsrecht ist in ganz Spanien gleich, sei es in Mallorca, Ibiza, Barcelona, Madrid, Almeria oder Teneriffa.

Merke

Ein Niessbrauch muss in das Grundbuch eingetragen werden, sonst ist er nicht wirksam.

Service

Nutzen Sie unseren Service der Beratung und Eintragung Ihres Niessbrauchsrechtes in Spanien, sei es durch Schenkung oder Immobilienkauf.

Niessbrauch Spanien – wozu ist er nützlich?

• zur Erbschaftsteuerersparnis
• Vereinfachung der Erbschaft in Spanien
• Schenkungsteuerersparnis
• Familiäres Mitspracherecht

Wann findet der Niessbrauch Anwendung?

• Immobilienkauf Spanien
• Erbschaft nach spanischem Erbrecht – Ehegatte erhaelt Niessbrauch von Gesetzes wegen
• Schenkung an Kinder
  

Welche Arten von Niessbrauch gibt es in Spanien?

Lebenslanger Niessbrauch

Dieser berechnet sich nach dem Alter des Niessbrauchsberechtigten und pro Jahr wird 2% Immobilienwert angesetzt, maximal 70%.

Beispiel: Der Niessbrauchsberechtigte hat ein Apartment auf Teneriffa zum Wert von 100.000 EUR. Er ist 65 Jahre alt.
Niessbrauchswert: 24% = 24.000 EUR
Wirtschaftliches Eigentum: 76%

Aufeinanderfolgender Niessbrauch

Zwei Ehegatten sind Eigentümer eines Apartments auf Mallorca, die Ehefrau ist 65 Jahre alt und der Ehemann 70 Jahre alt, wie hoch ist der Niessbrauchswert ?

Es gilt der höhere Niessbrauchswert, unter Anwendung der Formel Niessbrauchswert = 89-Alter, gilt.
24% als der höhere Wert.

Wen jetzt die Ehefrau vorversterben würde, dann hat der Ehemann weiterhin ein Niessbrauchsrecht, fortfolgend, aber der Wert ist dann gemindert, um das Alter von ihm zum Zeitpunkt des Todes der Ehefrau. Das wirtschaftlichen Eigentum, also 76%, würde sich dann entsprechend dem Alter des Ehegatten erhöhen.

Gemischter Niessbrauch in Spanien

Der sogenannte gemischte Niessbrauch ist eine Mischung zwischen lebenslangen Niessbrauch und zeitlich befristetem Niessbrauch.

Beispiel: Ein Ehepaar kauft in Murcia, San Javier ein Apartment. Der Ehegatte ist 75 Jahre alt und erhält ein lebenslanges Niessbrauchsrecht, die Ehefrau, die 40 Jahre alt ist, erhält ein 10 jähriges Niessbrauchsrecht, so dass dem Sohn in 10 Jahren das Volleigentum der Immobilie in Spanien zusteht, wenn der Vater verstorben sein sollte.

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Immobilienkauf Mallorca

Nebenkosten Immobilienkauf auf Mallorca

Stand 02.11.2021

Beachten Sie den neuen Standort der Rechts- und Steuerkanzlei auf Mallorca – Llucmajor

CARRER MARISCS 9A

07639 SON BIELÒ – LLUCMAJOR

MALLORCA

Die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf auf Mallorca sind wie folgt:

Grunderwerbsteuer

Wenn es sich um eine gebrauchte Immobilie und keinen Neubau handelt, wird die Grunderwerbsteuer gemäß der folgenden Tabelle berechnet.

Steuer Tipp:

Ab dem 01.01.2019 gibt es einen ermäßigten Grunderwerbsteuersatz, wenn es die Immobilie für den Erstwohnsitz ist und der Kaufpreis nicht über 200.000 EUR liegt.

Wenn nur eine Garage gekauft wird, dann gilt die folgende Tabelle zur Grunderwerbsteuer.

Zu beachten ist, dass der Kauf einer Wohnimmobilie mit bis zu 2 Garagen nach der erstgenannten Tabelle die Grunderwerbsteuer auf Mallorca, Ibiza berechnet.

Wichtig

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach Verkehrswert und nicht dem Kaufpreis, wenn dieser niedriger ist.
Die Balearische Regierung hat seit dem 01.01.2018 zahlreiche Verordnungen zur Berechnung dieses Verkehrswertes erlassen und hat die Kontrollen verschärft.

Unser Service

Wir begleiten nicht nur die Vollständige Abwicklung des Immobilienkaufes auf Mallorca, Ibiza oder Menorca, sondern berechnen auch den korrekten Steuerwert, so dass Sie nach Jahren nicht von der Finanzbehörde einen steuerlichen Nachschlag mit Bussgeld erhalten.

Immobilienkauf – Service der kompletten Abwicklung

Weitere Kosten des Immobilienkaufes

Notar, Grundbuchkosten, abhängig vom Kaufpreis, bis 200.000,00 EUR müssen Sie mit 1.200,00 EUR rechnen.

Honorar für die Vollabwicklung des Immobilienkaufes

inkl. Einholung der obligatorischen NIE Nummer: 0,9% des Immobilienkaufpreises, mindestens 2.500,00 EUR, zzgl. MwSt.

Wichtig zu bemerken ist, dass der Immobilienmakler stets vom Verkäufer zu bezahlen ist. Die sogenannte Honorarteilung zwischen Verkäufer und Käufer ist weder in Spanien, noch auf Mallorca oder Ibiza anwendbar.
Schließlich kann der Verkäufer die Maklerkosten bei seiner Gewinnsteuererklärung steuermindernd geltend machen.

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Niessbrauch und Erbschaft in Spanien

Gestaltungstipps und Erbschaftsteuer Berechnung

Stand 02.01.2022

Der Nießbrauch ist ein beliebtes rechtliches Konstrukt, wenn man zu Lebzeiten eine Immobilie kauft und schon das Kind begünstigen möchte.

Beispiel 1

Eine allein stehende Witwe kauft eine Immobilie auf Teneriffa zum Preis von 1.3 Mio EUR. Sie ist 80 Jahre alt und ihr Sohn 62 Jahre alt.
Der Nießbrauchswert richtet sich nach Formel 89-62 (Alter des Sohnes), sprich 351.000 Euro.

Beim Tod der Mutter muss der Sohn 6,5% Grunderwerbsteuer auf 351.000 Euro bezahlen.

Merke

Diese Konstellation erspart zwar die Erbschaftsabwicklung, ist aber zur Zeit steuerlich ungünstiger als wenn der Sohn als Volleigentum von der Mutter geerbt hätte, da zur Zeit eine erbschaftsteuerliche Vergünstigung von 99,9% auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, La Gomera u.a.) gilt.

Beispiel 2

Der Nießbrauch wird nicht durch Kauf, sondern durch Erbschaft erworben. Die Witwe erhält von der Immobilie (hier Barcelona) den Nießbrauch, da ihr Ehegatte stirbt. Die Witwe ist 62 Jahre alt.

Erbschaftswert 1.3 Mio EUR
Wert Nießbrauch 351.000 EUR
Persönlicher Freibetrag in der Erbschaftsteuer von Katalonien (unterschiedlich zu Tenerife). 100.000 EUR
Steuerbemessungsgrundlage:251.000 EUR
Zahlbetrag Erbschaftsteuer: 31.670 EUR

Nach Anwendung der erbschaftsteuerlichen Vergünstigung in Barcelona (Katalonien): 316,70 Euro Erbschaftsteuer

Das Kind als Erbe erhält das sogenannte nackte oder auch als wirtschaftliches Eigentum bezeichnete Vermögen.

Im vorliegenden Falle: 1.3 Mio EUR – 351000 (Nießbrauch) = 949.000 EUR
Dies führt zu einem „Mittel“ Steuersatz von 23,41%
Der Mittelsteuersatz wird auf den gesamten Nachlass berechnet.

Dieser Mittelsteuersatz findet dann Anwendung, wenn die Mutter verstirbt, und das Nießbrauchsrecht erlischt. Folglich wären dann die 351.000 Euro noch zu 23,41 % versteuert, dies entspricht der Logik, da der Sohn beim direkten Vollerwerb vom verstorbenen Vater auch den gleichen Steuersatz gehabt hätte.

Aus den Beispielen ist ersichtlich, dass ein Nießbrauch bei Kauf einer Immobilie nur sinnvoll ist, wo die Erbschaftsteuer nicht mit 99,9% begünstigt ist (wie in Valencia etc), und vergünstige Regionen wie Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria) oder Balearische Inseln (Mallorca, Menorca, Ibiza) oder Andalusien (Almeria, Malaga, Marbella, Cadiz) beim Immobilienkauf keine Nießbrauchslösung empfehlenswert ist, wohlgemerkt aus erbschaftsteuerlichen Gründen.

Die Nießbrauchslösung im Testament hilft in Regionen mit hoher Erbschaftsteuer die Erbschaftsteuerzahlung teilweise zu verzögern, aber nicht zu vermindern.

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