Immobilienverkauf Spanien

Besteuerung

Besteuerung und Befreiung im Jahre 2025

Immobilienverkauf und Immobilienkauf können verknüpft werden, und damit können erhebliche Steuervorteile in Spanien erzielt werden.

Ein Immobilienverkauf in Spanien ist stets in der Einkommensteuer anzugeben und zu versteuern.

Fall 1:

Sie sind nicht steuerlich ansässig in Spanien und verkaufen die spanische Immobilie mit Gewinn.

Gewinn= Verkaufpreis

– Anschaffungskosten-Bauliche Erweiterungen (mejoras)

– Nebenkosten

Steuerlast = 19% EU Bürger, Schweizer) auf den Gewinn

Wie kann man Steuern sparen?

Das Aufbewahren von Baurechnungen für Herstellungsaufwand kann zu einer erheblichen Steuerersparnis sparen. Im Einzelfall prüfen wir alle Rechnungen auf deren Absetzbarkeit.

Fall 2:

Sie leben in Spanien, Katalonien, Teneriffa, oder Mallorca und verkaufen Ihre Erstwohnsitzimmobilie, um nach Deutschland zurückzukehren und dort mit dem gesamten Veräusserungserlös eine neue Immobilie für den Erstwohnsitz zu erwerben.

Steuertipp:

Steuerfreiheit, wenn die Erstwohnsitzimmobilie in Spanien 3 Jahre lang als solche genutzt wurde, und dann innerhalb von 2 Jahren nach Verkauf in eine neue Erstwohnsitzimmobilie, auch im Ausland, investiert wird.

Fall 3:

Wegzug aus Deutschland nach Spanien.

Steuertipp:

Sie sollten vermeiden, Immobilien in Deutschland zu verkaufen, wenn Sie schon in Spanien steuerlich ansässig sind. Dies kann zur ungünstigen steuerlichen Situation führen, dass Sie in Deutschland nach Art.23 EstG wegen dem Ablauf der Spekulationsfrist oder der Eigennutzung steuerfrei sind, aber in Spanien dann mit dem Gewinn von 19-28% besteuert werden.

Steuerliche Beratung:

Sollten Sie den Steuertipp nicht beachten haben, gibt es verschiedenste Möglichkeiten, trotzdem eine Steuerfreiheit in Spanien zu erlangen.

Der spiegelbildliche Ansatz zum Fall 2 wäre, dass man seine Erstwohnsitzimmobilie in Deutschland veräussert, und schon in Spanien steuerlich ansässig war, und mit dem Erlös aus dem Immobilienverkauf aus Deutschland dann eine Erstwohnsitzimmobilie in Spanien erwirbt.

Voraussetzungen für eine Steuerfreiheit in Spanien sind u.a.:

•  3 Jahre Erstwohnsitz in der deutschen Immobilie
• Zuzug nach Spanien und in maximal 2 Jahren nach Auszug aus der Erstwohnsitzimmobilie in Deutschland, muss die deutsche Immobilie verkauft werden. Es sind die Fristen nach Art.41 RIRPF (spanische Einkommensteuerverordnung) zu beachten.
• Vollständiges Verkaufserlös aus Deutschland muss in eine spanische Erstwohnsitzimmobilie investiert werden, auch wieder spätestens in 2 Jahren nach der Veräusserung und die Erstwohnsitzimmobilie in Spanien muss in einem Jahr nach Erwerb als Erstwohnsitzimmobilie dauerhaft bewohnt werden.

Beispiel:

Kauf einer Immobilie auf Teneriffa, oder Mallorca im Jahre 2025 und dort wird der Erstwohnsitz und die steuerliche Ansässigkeit begründet. Verkauf der deutschen Erstwohnsitzimmobilie im Jahre 2026 in Deutschland und der Veräusserungserlös wird genutzt, um die neue Immobilie in Spanien zu bezahlen.

Nutzen Sie unsere Servicepakete, so dass Sie in Steuer und Recht in Spanien auf der sicheren Seite sind, sei es beim Immobilienkauf in Spanien oder auch beim Verkauf.

Rechtliche und steuerliche Information in Spanien durch Rechtsanwalt, Steuerberater D.Luickhardt:

Rechts – Steuer – Gestoría – Makler und Architektenservice auf deutsch und aus einer Hand in ganz Spanien

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Lebzeitige Übertragung auf die Kinder

Aktualisiert:  02.10.2024

Übertragung zur Vermeidung hoher Erbschaftsteuern

Immobilienumschreibung auf die Kinder statt Erbschaft in Spanien, gehört zu den wichtigsten Massnahmen, die hohe Erbschaftssteuer in Spanien zu umgehen.

Seit dem Jahre 2014 hat sich allerhand getan.

• Gleichstellung von Steuerresiden und Nichtsteuerresident in Spanien
• Erbschaftssteuervergünstigung von bis zu 100% in spanischen Regionen wie Balearen (Mallorca, Ibiza)
• Schenkungssteuervergünstigungen von bis zu 99% in spanischen Regionen wie Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)

EUGH Urteil vom 03.09.2014:

Hier wird der spanische Staat Massnahmen regeln, die Ungleichbehandlung von Steuerresidenten und Nichtsteuerresidenten in der spanischen Erbschaftssteuer und spanischen Schenkungssteuer vermeiden.

Es ist zu erwarten, dass die persönlichen Freibeträge für spanische Nichtresidenten unter Ehegatten oder von Eltern an Kindern angehoben werden (15.956,87 EUR) , jedoch nicht höher als die regionalen Freibeträge.

Freibeträge regional – bsp. Kanarische Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura)

1. Kinder bis 21 Jahre (abhängig vom Kindesalter) zwischen 40.400 EUR – 138.650 EUR
2. Ehegatten: 40.400,00 EUR
3. Kinder über 21 Jahre, auch adoptiert: 23.125,00 EUR

Auch in anderen autonomen Regionen Spaniens, wie Balearen und Katalonien werden für Residenten und jetzt auch für Nichtresidenten andere, wesentlich höhere Freibeträge und Vergünstigungen in der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer angewendet.

Wir beraten Sie zu den regionalen Besonderheiten in Spanien.

Wichtig:

Die Erbschaftssteuer in Spanien berechnet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt des Todesfalles.

Wir berechnen den steuerlichen Verkehrswert, aufgrund des letzten Katasterwertes Ihrer Immobilie in Spanien, und vertreten Sie vor der spanischen Steuerbehörde.

TIPP

Sollte der Verkehrswert niedriger sein als der Referenzwert, dann ist dieser anzuwenden.

Die Erbschaftssteuer in Spanien ist progressiv und insbesondere für Steuerausländer mit einem Freibetrag von 15.956,87 EUR äusserst kostspielig.

Man sollte deshalb schon zu Lebzeiten den Nachlass planen oder die Immobilie an die Kinder übertragen, wenn die Region in der Erbschaftssteuer keine oder geringe Vergünstigungen anwendet.

Zur Zeit ist Katalonien mit der Erbschaftssteuer noch ungünstig und eine Schenkung zu Lebzeiten in Einzelfällen eine Option zur Steueroptimierung

Erschaftssteuer Vergünstigung zum 02.10.2024 mit dem Wahlrecht, wenn bei einem Nichtsteuerresidenten in der Region die Immobilie belegen ist.

• Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura (Kanarische Inseln): 99,9% Vergünstigung in der Erbschaftssteuer für Verwandte der Gruppen 1, 2 und 3.
• Mallorca, Ibiza: keine Erbschaftssteuer unter Ehegatten und bei Vererbung an Kinder: Gruppe 1 und 2
• Murcia: 99% Vergünstigung in der Erbschaftssteuer für Verwandte der Gruppen 1, 2
• Andalusien: keine Erbschaftssteuer bis 1 Mio EUR Nachlassmasse für Gruppe 1 und 2, darüberhinaus 99% Vergünstigung
• Valencia: 99% Vergünstigung in der Erbschaftssteuer für Verwandte der Gruppen 1, 2 und 3.

Sollte eine Region keine Vergünstigung haben, dann ist über eine Schenkung zu Lebzeiten nachzudenken, oder eine der folgenden Optionen:

Immobilienumschreibung Spanien – verschiedene Optionen

Sie haben verschiedenste Möglichkeiten, die in der Einzelfallberatung mit Ihnen persönlich optimiert und auf deren Zielsetzung mit Ihren Vorstellungen abgestimmt werden.

1. Verkauf der spanischen Immobilie an die Kinder zu Lebzeiten
2. Verkauf des „nackten“ Eigentums (nuda propiedad) an der spanischen Immobilie und Beibehaltung des lebenslangen Niessbrauchs (usufructo vitalicio)
3. Leibrentenvertrag mit den Kindern
4.  Zwischenschaltung einer spanischen SL (vergleichbar mit einer deutschen GmbH) und Übergabe der Geschäftsführung an die Kinder

Steuerfalle – Schenkung in Spanien

Die Übertragung an Kinder sollte nicht im Wege der Schenkung erfolgen, da die Schenkungssteuer noch zu einer grösseren Belastung führt. Bei sehr geringen Immobilienwerten oder geringen Wertsteigerungen, oder geringem Referenzwert, kann aber auch eine schenkung in Frage kommen.

Es bleibt der Verkauf des Volleigentums an der spanischen Immobilie an die Kinder, als die häufigst angewendete lebzeitige Nachlassregelung.

Hierzu folgende Hinweise, die allesamt von unserem Servicepaket Immobilienumschreibung umsasst werden.

Die Grunderwerbssteuer ist in Einzelfällen billiger als die Erbschaftssteuer in Katalonien.

Steuertipp: Mallorca, Ibiza: Grunderwerbssteuersatz 8 – 13% je nach Wert der Immobilie kann die Schenkungssteuer günstiger sein.

Katalonien: Figueres, Roses, Lloret de Mar, Reus, Montroig, Costa Brava, Barcelona: Grunderwerbssteuersatz 10 – 11%

Der Steuersatz bemisst sich nach dem Verkehrswert/Referenzwert.

Senden Sie uns Ihren letzten Grundsteuerzahlbeleg und wir berechnen den steuerlichen Referenzwert.

Um eine Steuerprüfung zu vermeiden, und entsprechende Vorkaufsrechte der Finanzbehörde zu vermeiden, sollte der Kaufwert nicht um mehr als 20 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen und es muss mindesstens der Referenzwert angegeben werden.

Wir ermitteln für Sie den adäquaten Wert und vertreten Ihre Rechte vor der spanischen Steuerbehörde.

Vor allem bei hohem Immobilienwert, und wenn Sie entschlossen sind, dass Ihr Erbe die spanische Ferienimmobilie weiter im Eigentum halten soll, empfehlen wir unseren Service der Vollabwicklung der Übertragung der Immobilie auf die Kinder.

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Schenkung oder Erbschaft in Spanien 

Schenkungsteuer / Erbschaftsteuer Valencia

Stand 01.06.2023

Stand 10.07.2019

Wenn Sie eine Ferienimmobilie in Valencia, oder der Region Valencia, wie in Denia, Alicante haben und dauerhaft in der Schweiz oder in Deutschland leben, dann wird zunächst bei Erbschaft oder auch Schenkung in der Region Valencia die Steuererklärung abzugeben sein. Sie sind in Spanien beschränkt steuerpflichtig.

Wir führen für Sie eine Steuersimulation durch. So erkennen Sie, ob das Abwarten der Erbschaft oder die Schenkung zu Lebzeiten mit oder ohne Niessbrauchsvorbehalt günstig sind.

Beispiel Erbschaft oder Schenkung in Valencia

Ihr Sohn ist 25 Jahre alt und die Immobilie ist 200.000 EUR wert und liegt in Denia.

Erbschaftsteuer Valencia

Zu Lebzeiten bleibt der Vater Eigentümer der Immobilie und nach dem Tod hat der Sohn 6 Monate Zeit die Erbschaftsteuererklärung in Valencia abzugeben. Im Jahre 2019 wird die Steuererklärung der Erbschaft nur noch elektronisch abgegeben.

Erbschaftsteuerfreibetrag Sohn: 100.000 EUR

Merke:

Wäre der Sohn zu mehr als 65% behindert, dann käme noch ein Freibetrag von 240.000 Euro hinzu.

Vergünstigung

Der Sohn als Erbe hat zudem eine Vergünstigung auf die Steuerzahllast von 50%.
Neu seit dem 07.03.2019 ist, dass die Vergünstigung auf 99% der Freistellung der Steuerzahllast ansteigt, wenn Ackerland (Rustico) vererbt wird, welches im Reparzellierungsprozess sich befindet.

Schenkung an den Sohn der Immobilie in Denia – Valencia

Schenkungsteuer Valencia

Auch hier hat der Sohn einen persönlichen Freibetrag von 100.000 EUR, jedoch muss die Schenkungsteuererklärung innerhalb von einem Monat nach der notariellen Schenkungsurkunde abgegeben werden und kein Vorvermögen über 600.000 EUR existieren.

Besonderheit

Enkelkinder erhalten in der Region Valencia nur den selben Freibetrag wie Kinder, wenn der Elternteil, von dem die Verwandtschaft zu den Großeltern abgeleitet wird, vorverstorben ist.

Steuerfallen bei der Schenkung

Alle Schenkungen der letzten 5 Jahre zwischen Schenker und Beschenkten werden addiert.

Kettenschenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre führen zum Verlust des Freibetrages.

Merke:

Wäre der Sohn zu mehr als 65% behindert, dann käme noch ein Freibetrag von 240.000 Euro hinzu.

Vergünstigung

Der Sohn als Erbe hat KEINE Vergünstigung auf die Steuerzahllast von 50%. Dies ist der wesentliche Unterschied zu einer Erbschaft.
Neu seit dem 07.03.2019 ist, dass die Vergünstigung auf 99% der Freistellung der Steuerzahllast ansteigt, wenn Ackerland (Rustica) verschenkt wird, welches im Reparzellierungsprozess sich befindet.

Fazit

Eine Erbschaft ist in Valencia stets günstiger, als eine Schenkung. Zudem darf nicht vergessen werden, dass bei einer Schenkung auch eine Gewinnsteuer anfällt, die nicht bei einer Erbschaft anfiele, nicht zu verwechseln mit der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (plusvalia), die bei Schenkung und Erbschaft anfällt.

Unser Service

Sollten Sie trotzdem schenken wollen, dann stehen wir Ihnen mit Fachkompetenz für Beratung und Vollabwicklung der Schenkung in Spanien

• Erstellung der Schenkungsurkunde
• Notarielle Unterschrift, ohne dass Ihre Anreise nach Spanien erforderlich ist
• Abgabe aller spanischen Steuererklärungen
• Grundbucheintragung
• Auf Wunsch erstellen wir auch die deutschen Steuererklärungen zur Schenkung

Tipp

Der Niessbrauchsvorbehalt beim Schenker kann zu einer Steuerersparnis führen.

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Steuerpflichten für Immobilieneigentümer

1. Kauf

2. Eigennutzung

3. Vermietung

4. Verkauf

Diese Zusammenfassung geht von dem Sachverhalt aus, dass der Immobilieneigentümer in Spanien nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist, da er sich weniger als 183 Tage in Spanien aufhält.

Mit anderen Worten handelt es sich um einen Eigentümer von einer Ferienimmobilie in Spanien.

Die Problematik der Erbschaftsteuer wird in anderen Beiträgen behandelt. Selbstverständlich stehen wir Ihnen für eine persönliche Beratung in Deutschland und Spanien jederzeit zur Verfügung.

Steuern beim Erwerb einer Immobilie in Spanien

1. Grunderwerbssteuer – Impuesto de transmisiones patrimoniales – ITP

   Diese Steuer wird zur Zahlung fällig, wenn die notarielle Kaufvertragsurkunde Escritura pública de compraventa) unterzeichnet wird.

   Die Zahlung muss innerhalb von 30 Tagen geleistet werden. In den meisten autonomen Regionen Spaniens beträgt sie 8 – 10%. Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie 6,5% vom steuerlichen Verkehrswert (Irrtum, nicht Kaufpreis).

   Grunderwerbsteuer Aktuell

2. Gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos

   Umgangssprachlich wird sie als plusvalía municipal bezeichnet.

   Aktuell – Immobilienkauf an der Costa Brava – die gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

3. Grundsteuer: IBI (Impuesto de bienes inmuebles)

   Die Grundsteuer wird jährlich von Ihrem Bankkonto abgebucht, wenn Sie nach der ersten Barzahlung einen Dauerauftrag erteilen.

   Berechnung der Grundsteuer

Steuerpflichten als Immobilieneigentümer in Spanien

Nutzung als Ferienwohnung.

Im Bereich der Eigennutzung muss von dem Immobilieneigentümer jährlich eine vereinfachte Steuererklärung beim spanischen Finanzamt (Hacienda) abgegeben werden.

Steuererklärung für Nichtresidente

Service:

Wir erledigen für Sie diese Steuererklärung. Dieser Service kostet 107,00 EUR

Vermietung des Immobilieneigentums

1. Gelegenheitsvermietung Besteuerung der Mieteinnahmen.

   Mit der neuen Regelung, die zum 26.01.2024 in Kraft trat, wurden die Quartalsmeldungen bei Vermietung abgeschafft. Es ist nur noch eine Jahresmeldung erforderlich. Dies ist auch sachbezogen, da im Einkommensteuerrecht in Spanien für unbeschränkt einkommensteuerpflichtige auch nur eine Jahresmeldung abzugeben ist. 

   Die Verwaltungsordnung EHA 3316/2010 wurde in Art.2 geändert und es ist die Herausgabe der neuen Erklärungsformulare abzuwarten.

   Beachten Sie, dass bei touristischer Ferienvermietung auf den Kanarischen Inseln (Teneriffa, Fuerteventura, Gran Canaria etc) stets noch die Umsatzsteuererklärung neben dem Modell 210 abzugeben ist und auf Mallorca, Balearen, Katalonien (Sitges, Figueres, Tarragona), Valencia auch die Ecotasa abzuführen ist.

   Einkommensteuererklärung Mieteinnahmen Spanien

    

2. Dauerhafte Vermietung: Man unterscheidet die dauerhafte Vermietung mit einer festen Betriebsstätte in Spanien und ohne eine solche. Nach Art.25 LIRPF ist eine feste Betriebsstätte gegeben, wenn ein Büro mit mindestens einem Vollzeit – Arbeitnehmer vorhanden ist.

   Dann wird diese Betriebsstätte steuerlich behandelt wie jede andere spanische Betriebsstätte. Insbesondere sind die Pflichten zu beachten, in Bezug auf den Steuerrückbehalt bei Zahlungsleistungen.

   Diese Fallkonstellation trifft man an, wenn ein Nicht-Steuerresident eine Wohnsiedlung erstellt und die Verwaltung nach dem teilweisen Verkauf der Wohnungen weiter führt.

   Sollte das Immobilieneigentum ohne eine feste Betriebsstätte gewerblich dauerhaft vermietet werden, dann besteht ebenso die Möglichkeit bestimmte Betriebsausgaben geltend zu machen. Es ist jedoch zu beweisen, dass die Betriebsausgaben angefallen sind, und zwar gerade im Zusammenhang mit dem Betrieb.

Service:

Wir beraten Sie gerne zum Thema Abschreibungen auf das Immobilieneigentum sowie die Abgabe von kumulierten Steuererklärungen.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Wertzuwachs – staatlich + auf der Gemeindeebene

1. Staatliche Wertzuwachssteuer

   Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz bei Nichtresidenten von 19%, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

   Hierbei werden aber die Kosten um Wertverbesserung ab dem Zeitpunkt des Erwerbs berücksichtigt. Sonderregelungen gibt es insoweit auch für die Erwerbstatbestände, die vor dem Jahre 1986 stattgefunden haben.

   Unkosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Unkosten anzuwenden. In der Praxis werden 3% des Kaufpreises beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden.

   Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.

   Service:

   Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

   Aktuell Immobilienverkauf – Steuerprüfung

   Aktuell Vollstreckung spanischer Steuerschulden in Deutschland

2. Plusvalía municipal – gemeindliche Wertzuwachssteuer

   Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern. Diese sogenannte plusvalía municipal wurde zu Beginn näher erläutert.

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert.

Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Immobilienservicepaket Spanien

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser Servicepaket zum Immobilienkauf/verkauf, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst.

Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schliesst sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum geniessen können.

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Immobilienkauf Spanien

Nebenkosten

 (Kostenplanung Immobilienkauf Balearen (Mallorca, Ibiza)

Im Rahmen unseres Servicepakets zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes auf Marroca, berechnen wir Ihnen im Vorfeld alle Nebenkosten und Steuerlasten und führen alle Steuern für den Immobilienkauf auf Mallorca für Sie ab. Ab dem 01.01.2022 gilt nicht mehr der Kaufpreis, sondern der Referenzwert, es sei denn, der Kaufpreis ist höher.

Servicepaket Immobilienkauf Spanien

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist abhängig vom realen Verkehrswert der Immobilie und richtet sich vorbehaltlich einer Nachprüfung durch die spanische Finanzbehörde nach dem Immobilienkaufpreis, der in der notariellen Kaufurkunde angegeben wurde.

Die folgende Tabelle gibt einen Staffeltarif, der ab 01.01.2023 gilt, wieder.

Steuertipp

Wenn eine Erstwohnsitzimmobilie bis 200.000 EUR erworben wird, dann gilt ein Feststeuersatz von nur 5%.

Steuervergünstigung bei Garagenplätzen, die nicht mit einer Wohnung zusammenhängend gekauft werden.

Umsatzsteuer, Dokumentensteuer

Beim Kauf einer neuen Immobilie fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern die Umsatzsteuer (IVA) in Höhe von 10% und die Dokumentensteuer von 1,5% (AJD, ab einem Immobilienwert von 1.000.000 EUR 2%).

Steuerspartipp:

Sollte der Käufer mit einer vorsteuerabzugsberechtigten spanischen SL erwerben, kann der Verkäufer auch beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie auf die Freistellung der IVA und die Anwendbarkeit der Grunderwerbssteuer als Unternehmen verzichten.

Der Käufer muss dann zwar die 10% IVA und eine erhöhte Dokumentensteuer von 2% bezahlen, kann aber die Umsatzsteuer im Vorsteuerrückersattungsverfahren zurückverlangen. Damit ergibt sich eine Steuerersparnis von bis 8% auf den Immobilienkaufpreis.

Weitere Nebenkosten

Gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalia municipal oder korrekterweise technisch als Impuesto sobre el incremento sobre el valor de terrenos urbanos bezeichnet).

AKTUELL – gemeindliche Wertzuwachssteuer (Stand 08.11.2021)

Weitere Steuerpflichten

Der Verkäufer muss den Gewinn aus dem Immobilienverkauf mit 19% versteuern (EU Bürger), unabhängig davon, ob er Nichtsteuerresident oder Steuerrresident in Spanien ist, aber bei der Nichtresidentensteuer werden dem Verkäufer vom Käufer schon 3% vom Immobilienkaufpreis zurückgehalten (retencion fiscal – withholding tax) und innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde eingezahlt.

Tipp:

Nutzen Sie unseren Service als Steuervertreter in Spanien. Als Nichtssteuerresident in Spanien, der auf Mallorca eine Immobilie kauft, sind Sie verpflichtet einen steuerlichen Vertreter in Spanien zu bestellen.

Steuerrepräsentant Spanien

Aktueller Hinweis zur Gewinnbesteuerung des Verkäufers

Die spanischen Finanzbehörden prüfen jetzt verstärkt die angegebenen Immobilienkaufpreise und passen sie gemäss dem steuerlichen Verkehrswert an.

Bislang war dies üblich bei der sogenannten Grunderwerbssteuer, die dann nachträglich durch die regionalen Finanzbehörden zu Lasten des Käufers der Immobilie nacherhoben wurde.

Neu ist die vermehrte Prüfung durch die staatliche Finanzbehörde in der Gewinnbesteuerung.

Beispiel Nebenkosten Immobilienkauf Mallorca:

Sie kaufen eine Immobilie aus zweiter Hand (kein Neubau) zum Referenzwert = Kaufpreis von 500.000,00 EUR, dann haben Sie folgende Nebenkosten:

• Grunderwerbsteuer: 41.000 EUR (8,2%)
• Notarkosten (geringe Abweichungen möglich): 800,00 EUR
• Grundbuchkosten (geringe Abweichungen möglich): 500,00 EUR
• Anwalt- und Steuerberaterkosten unserer Kanzlei: 0,9% (mind. 2.500 EUR)

Beim Kauf einer Neubauimmobilie gelten Sonderregelungen und es ist 10% IVA (Umsatzsteuer) und 1,5-2% Dokumentensteuer, aber keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Steuervergünstigungen für Unternehmer – SL Neugründungen

• Immobilienkauf im Parque Balear de Innovación Tecnológica: 0,5% Grunderwerbsteuer
• Grundstückskauf eines unbebaubaren Grundstücks zwischen Unternehmern, die die Umsatzsteuerfreistellung akzeptieren: 4%
• Neue Firmengründungen: 3,5% für die Immobilie des Geschäftssitzes im Gründungsjahr

Steuertipp Miteigentum Mallorca

für Immobilieneigentümer in einer Miteigentumsgemeinschaft auf Mallorca, d.h. mehrere Eigentümer haben eine Immobilie auf Mallorca durch Erbschaft oder käuflich erworben und wollen diese einem Miteigentümer zu 100% übereignen.

Es fiele keine Grunderwerbsteuer an, sondern nur die Dokumentensteuer von 1,5-2%%.

Wir bereiten und führen Ihre Miteigentumsauflösung auf Mallorca durch, so dass Sie rechtlich und steuerlich profitieren

Immobilienkauf/Immobilienverkauf in Spanien – die Steuerprüfung

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Unser Service

Vollabwicklung Erbschaft in Spanien

Vollabwicklung Erbschaft Spanien

Wertgutachten Architekt

Käufersuche Immobilie Spanien

Immobilienverkauf Spanien

Abwicklung aller rechtlichen und steuerlichen Formalitäten

 

Nutzen Sie den preiswerten Paketpreis und Sie haben aus einer Hand Leistungen eines deutsch spanischen Rechtsanwalts und Steuerberater, Architektenservice und Maklerservice.

 

Gerne stehen wir Ihnen für die Vollabwicklung der Erbschaft zur Verfügung, in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht, inklusive der Grundbuchumschreibung, ohne dass die Anwesenheit der Erben erforderlich ist.

I. Stufe – Erbschaftsabwicklung

Für die Erbschaftsabwicklung benötigen wir im Original

1. internationale Sterbeurkunde
2. Erbschein mit Apostille, europäisches Nachlasszeugnis mit Apostille (wenn der Tod nach dem 17.08.2015 eingetreten ist)
3. Anwaltsvollmacht
4. NIE Nummern (spanische Steuernummern) vom Verstorbenen und den Erben, letztere können wir beantragen, falls sie nicht vorliegen

in Kopie reicht aus

1. Kaufurkunde der Immobilie
2. Bankauszüge zur Lokalisierung des Erbschaftskontos
3. KFZ Papiere, falls Fahrzeug vorhanden
4. letzter Grundsteuerzahlbeleg (IBI)

Sendeanschrift: Rechtsanwaltskanzlei D. Luickhardt, Friedhofstr. 1, 88069 Tettnang

Sie erhalten von uns einen Vollmachtsentwurf zur notariellen Beurkundung und Apostillierung. Mit der Vollmacht können wir die Erbschaft abwickeln und das Grundbuch auf Sie umschreiben. Desweiteren können wir die Schuldenlasten in Erfahrung bringen.

Empfehlung

Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung ist eine Zahlung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer unter Vorbehalt vorzunehmen und die Rückforderung zu beantragen. Sobald die aktuelle Rechtsprechung die unrechtsmässige Festsetzung Rechtskraft erlangt hat.

Der erste Schritt ist die Einholung eines Grundbuchauszuges, um den aktuellen Stand zu sehen.

Fristen für die Erbschaftsteuererklärung

Die Frist für die Erbschaftsteuererklärung endet 6 Monate nach dem Todestag. Wir empfehlen Ihnen, die Fristverlängerung um 6 Monate zu beantragen, um den hohen Verzugsaufschlag von 5, 20, 15 und 20% in dem ersten Verzugsjahr auf 4% zu beschränken.

Dann ist der Erbschaftswert zu ermitteln

In der Erbschaftsteuer ist der Verkehrswert der Immobilie anzusetzen. Der Verkehrswert kann ein Marktwert oder ein steuerlicher Verkehrswert sein. Sollte die Erbschaftsteuer steuerlich freigestellt sein, wie zB auf den Kanarischen Inseln (99,9% im Eltern-Kind Verhältnis), oder verjährt sein, dann ist zu empfehlen, den Marktwert durch ein Sachverständigengutachten ermitteln zu lassen. Hier steht Ihnen unsere Hausarchitektin zur Verfügung.

Informationen zu der Erbschaftsteuer in Spanien

II. Stufe – Immobilienverkauf

Sie haben verschiedene Optionen, die Mithilfe unserer Kanzlei beim Immobilienverkauf zur Seite zu haben, oder gar die Vollabwicklung, so dass Sie sich um nichts kümmern müssen.

Pflicht Energiepass – professionelle Verkehrswertfeststellung

In jedem Fall ist der obligatorische Energiepass für den Verkauf erforderlich und einzuholen, unsere Hausarchitektin holt diesen Energiepass für Sie ein und erstellt gleichzeitig ein Verkaufsexposee mit Verkehrswertfeststellung, so dass Sie wissen, mit welchem Preis der Immobilienverkauf zu beginnen ist.

Option 1:
Wir kümmern uns um die gesamte Abwicklung des Immobilienverkaufes: Käufersuche, Verkaufsvorbereitung, Vorvertrag, notarieller Verkaufsurkunde, Gewinnsteuererklärung Spanien, allgemeine Steuerabwicklung in Spanien (gemeindliche Wertzuwachssteuer)

Option 2:
Sie kümmern sich selbst um die Käufersuche und wir bieten die Immobilie unserer Mandanten zum Kauf an.

Option 3:
Hier kümmern wir uns nur um die rechtliche und steuerliche Immobilienverkaufsabwicklung.

Abwicklung Erbschaft Spanien – notwendige Dokumente

Abwicklung Erbschaft Spanien – unsere Leistung

• Vorbereitung der Checkliste der notwendigen Dokumente und der zweisprachigen Anwaltsvollmacht zur notariellen Beurkundung und Apostillierung
• Abwicklung der Beerdigung, Haushaltsauflösung
• Prüfung der Ausgangsrechtslage nach deutschem und spanischen Recht. Prüfung der günstigsten steuerrechtlichen Vorgehensweise.
• Abprüfung der spanischen öffentlichen Register und Beantragung der Negativbescheinigung beim Innenministerium in der Abteilung für Testamentshinterlegung und Abfrage des Registers für Lebensversicherungen.
• Beantragung der NIE Nummer der Erben, Anmeldung der NIE Nummern bei der zuständigen spanischen Finanzbehörde unter Anzeige der obligatorischen steuerlichen Vertretung für die Erben.
• Erstellung des Nachlassinventars.
• Bestellung von Bankbescheinigungen zum Todestag für aufzulösende Bankkonten in Spanien.
• Vorbereitung des Notartermins und Erstellung der notariellen Urkunde der Erbschaftsannahme.
• Durchführung des Notartermins, ohne dass die Anwesenheit der Erben erforderlich ist.
• Erstellung der Erbschaftssteuererklärung unter Prüfung der günstigsten Variante und der Steuervergünstigungen.
• Abgabe der Steuererklärungen vor der Finanzbehörde in Madrid, die für Nichtsteuerresidenten in Spanien zuständig ist.
• Antrag beim spanischen Grundbuchamt zur Umschreibung der Eigentumsverhältnisse.
• Vorlage der notwendigen Dokumente beim Grundbuchamt und Erörterung der Sach- und Rechtslage nach deutschem und spanischem Recht mit dem Grundbuchamt, soweit erforderlich.
• Umschreibung von Strom, Wasser, Grundsteuer, Telefon, Eigentümergemeinschaft, etc.
• Beantragung der Lastschriftverfahren für Strom, Wasser, etc.
• Transparente Rechnungsstellung mit Vorlage aller Auslagenbelege.
• Nachsorgeservice in folgenden Jahren wie Unterstützung bei der Suche nach einem Immobilienkäufer, soweit der Verkaufswille besteht.

Honorar Abwicklung Erbschaft Spanien

Die Erbschaftsabwicklung kostet 0,9% vom Nachlasswert, mindestens 2.500,00 EUR zzgl. MwSt bei geringwertigen Erbschaften.
Gesondert abgerechnet wird das Erbscheinsverfahren, wenn die Verstorbenen in Spanien ansässig waren und ein Erbscheinsverfahren in Spanien durchgeführt werden muss.

Aktuell

Erweiterung unseres Erbschaftsservicepaket Spanien – Kostenersparnis integrierte Miteigentumsausflösung

Wir bieten Ihnen als Plus zu unserer spanischen Erbschaftsabwicklung jetzt gegen ein Aufpreis von 300,00 EUR die Erbschaftsannahmeurkunde zweisprachig, in deutsch und spanisch an.

Desweiteren haben wir zur Vereinfachung und Kostenersparnis auch die sogenannte Miteigentumsauflösung bei Erbschaften von mehreren Erben in die Erbschaftsabwickklung integriert. Damit spart sich der Erbe, der schliesslich Alleinerbe wird, ca. 2.500,00, im Gegensatz zu einer getrennten Abwicklung der Miteigentumsauseinandersetzung in Bezug auf spanische Immobilie

Gesondert wird der Service angeboten, dass jährlich die Steuererklärung für Nichtresidenten zum Preis von 100,00 EUR angefertigt und abgegeben wird.

Steuererklärung für Nichtresidenten

Unser Service der kompletten Erbschaftsannahme wird an

folgenden Orten angeboten:

Madrid

Andalusien:
Málaga (Estepona, Marbella, Nerja, Salobreña, Torrox, Torremolinos, Fuengirola, Mijar, Benalmadena)
Almería (El Ejido, Roquetas de Mar)
Granada (Motril, Almuñécar, Baza)
Cádiz (Conil de la Frontera, Chiclana de la Frontera, Jerez de la Frontera)

Region Murcia:
Murcia (Mar Menor, Lorca, Cartagena, Mazarrón)

Region Valencia:
Alicante (Torrevieja, Calpe, Benidorm, Jávea, Dénia, Santa Pola, Orihuela, Alcoy)
Valencia (Gandía, Torrente, Sagunto)
Castellón (Viñaros, Benicarló, Benicasim)

Region Katalonien:
Tarragona (Tortosa, Cambrils, Salou, Amposta)
Barcelona
Girona (Lloret de Mar, Costa Brava, Palamos)

Balearen: (Mallorca – Palma de Mallorca, Manacor, Menorca, Ibiza, Formentera)

Kanarische Inseln: (Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Lanzarote, La Palma, La Gomera, El Hierro)

Wir stehen Ihnen bei Gerichtsprozessen in Deutschland und Spanien zur Verfügung, so können Sie einen Rechtsanwalt für beide Länder bemühen, und Sie sparen die Kosten eines Korrespondenzanwaltes.

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Doppelbesteuerung Deutschland, Spanien

Zwischen Deutschland und Spanien ist zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei bestimmten Einnahmen 1968 ein Abkommen getroffen worden, welches heute noch Geltung hat, wenngleich die europarechtlichen Gesetze vorrangig Geltung finden.

Das Doppelbesteuerungsabkommen wurde im Jahre 2011 teilweise neugefasst.

Beispiel Dividendenbesteuerung

Im deutsch spanischen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung kann bei einer Dividendenausschüttung von einer spanischen Tochtergesellschaft an die deutsche Muttergesellschaft 5% Rückbehaltssteuer in Spanien einbehalten werden.

Doch die europäische Mutter Tochter Richtlinie verbietet dies in Art.5 und dies wurde in Art21 des spanischen Körperschaftssteuergesetz umgesetzt.

Folglich erhebt Spanien keine Rückbehaltssteuer bei dividenten, ausgeschüttet von der spanischen Tochtergesellschaft an die deutsche Muttergesellschaft.

Wissenswert Erbschaftssteuer Deutschland Spanien

Im deutsch spanischen Doppelbesteuerungsabkommen wurde die Unternehmensbesteuerung, Einkommensteuer und Vermögenssteuer geregelt, aber nicht die Erbschaftssteuer.

Die Erbschaftssteueranrrechnung zwischen Deutschland und Spanien wird im nationalen Recht, in Spanien in Art.23, in Deutschland Art.21 Erbschaftssteuergesetz, folglich ausserhalb des deutsch spanischen Abkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung.

Tipp

Bei einer Erbschaft in Spanien (Ferienimmobilie) und bei Ansässigkeit des Verstorbenen und der Erben in Deutschland ist zunächst die Erbschaftssteuererklärung in Spanien abzugeben und dann erst in Deutschland, da die spanische Erbschaftssteuer in Deutschland angerechnet werden kann.

Hinweis

Die gleiche gesetzliche Regelung ist auch bei Schenkungen anzuwenden und wird oft vergessen. Schenkungen von Immobilien in Spanien sind stets zunächst in Spanien steuerpflichtig, obgleich Schenker und Beschenkte in Deutschland leben. Wird eine Geldschenkung von den Eltern an das Kind, welches in Spanien lebt, vorgenommen, muss das Kind die Schenkungssteuer in Spanien bezahlen.

Die innerstaatlichen Regelungen treten in der Anwendung als subsidiär zurück.

Eine natürliche Person ist in Spanien ansässig und unbeschränkt einkommensteuerpflichtig und hat in Deutschland Zins- als auch Dividendeneinkünfte.

1. Zinseinkünfte:

   Sie erhält Zinseinkünfte aus Sparguthaben aus Deutschland. Der Artikel 11 DBA findet Anwendung und die Besteuerung der Zinseinkünfte könnte im Ursprungsland höchstens in Höhe von 10% erfolgen oder die Staaten verzichten auf eine Besteuerung.

   Sollte es zu einem Quellensteuerabzug kommen, der die 10% Grenze überschreitet, besteht ein Erstattungsanspruch, wenn in Spanien als Wohnsitzland der Zinsertrag versteuert wird, und der Nachweis mit dem Erstattungsantrag beim deutschen Bundesamt für Finanzen geführt wird.

   Der erlittene restliche Quellensteuerabzug in Höhe von 10% ist nach den spanischen Steuergesetzen auf die spanische Einkommensteuerlast anzurechnen.

   Die Anrechnung auf die spanische Steuerlast erfolgt in Höhe des tatsächlich erlittenen Quellensteuerbetrages in Deutschland, wenn er geringer ist, als der Betrag, der sich aus der prozentualen Gesamtsteuerlast derselben Erträge in Spanien ergibt.

2. Einkünfte aus Dividenden:

   Während in Zukunft Zinseinkünfte nicht mehr mit einem Quellensteuerabzug belegt werden, kann bei Dividenden bis zu 15% Quellensteuerabzug stattfinden und entsprechend, hat, wie oben gezeigt, die Anrechnung auf die spanische Einkommensteuerlast zu erfolgen.

   Gesetzesänderungen:

   In Deutschland löste die Abgeltungssteuer mit 25% ab dem 1.1.2009 die bisherige Zinsabschlagssteuer. Die Abgeltungssteuer ist die Vollzahlung einer Steuerschuld, ohne dass eine Veranlagung stattfindet. Die Veranlagung kann aber beantragt werden, insbesondere wenn der persönliche Einkommensteuersatz unter 25% liegt und unbeschränkte Einkommensteuerpflicht gegeben ist.

   In Bezug auf die Steuerpflicht von Zinsen und Dividendeneinkünfte aus Deutschland, wird der in Spanien ansässige Vergütungsgläubiger bei Vorlage einer Nichtveranlagungsbescheinigung von der Abgeltungssteuer verschont bleiben.

3. Weitere Fälle

   • Betrachtung des Doppelbesteuerungsabkommens bei Immobilienverkauf, Vermietung und Erbschaft in Spanien
   • Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland – Spanien – Problematik in der Einkommensteuer

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Covid-19 Alarmzustand in Spanien

Rechtliche und steuerliche Informationen – Sonderzustand in Spanien

Informationen für kleinere und mittlere Unternehmen – PYMES in Spanien

Es werden verschiedene Maßnahmen zur Liquiditätssicherung eingeführt, um die Wirtschaftstätigkeit angesichts der Übergangsschwierigkeiten, die sich aus der durch das COVID-19 entstandenen Situation ergeben, aufrechtzuerhalten:

I. Bürgschaftslinie

Genehmigung einer Bürgschaftslinie durch das Wirtschaftsministerium im Namen des Staates für Unternehmen und Selbstständige in Höhe von bis zu 100.000 Millionen EUR, die sowohl Kreditverlängerungen als auch neue Finanzierungen von Kreditinstituten, Finanzkreditinstituten, E-Geld-Instituten und Zahlungsinstituten abdeckt, um deren Bedürfnisse nachzukommen, die sich unter anderem aus der Verwaltung von Rechnungen, dem Bedarf an Betriebskapital oder anderen Liquiditätsbedürfnissen ergeben, einschließlich derer, die sich aus der Fälligkeit finanzieller oder steuerlicher Verpflichtungen ergeben, um die Aufrechterhaltung der Beschäftigung zu erleichtern und die wirtschaftlichen Auswirkungen des COVID-19 abzuschwächen.

Der Ministerrat legt die Bedingungen und Anforderungen für die sofortige Betriebsbereitschaft fest.

II. Staatshaushalt

Das Gesetz über den Staatshaushalt ermöglicht es, die Nettokreditaufnahmekapazität des Offiziellen Kreditinstituts (ICO) um 10.000 Millionen EUR zu erhöhen, um den Unternehmen insbesondere PYMES und Selbstsständigen, über die bestehenden ICO-Finanzierungslinien sofort zusätzliche Liquidität zur Verfügung zu stellen.

III. Exportunternehmen

Um die Liquidität der Exportunternehmen aufzurüsten, wird die Kapazität der CESCE (Spanisches Unternehmen der Ausfuhrkreditversicherungen) verstärkt, um die Versicherungsdeckung ihrer Garantien im Namen des Staates zu erhöhen. Die Zolleinfuhrverfahren werden im Industriesektor vereinfacht.

IV. Zahlungsfristen

Die Zahlungsfristen werden flexibler gestaltet, sowohl in der freiwilligen Periode als auch in der Zahlungsvollstreckungsperiode, ebenso wie die Zahlung, die sich aus den Vereinbarungen über den Aufschub und die Fraktionierung ergibt. 

V. Digitalisierung

Ein Programm zur Unterstützung der Digitalisierung von KMU und F&E-Pläne zur Förderung der Telearbeit werden genehmigt.

VI. Verwaltungsschulden

Verlängerung der Fristen für die Zahlung der von der Verwaltung aufgeforderten Schulden und für die Zahlung der rückständigen Steuerschulden sowie Ablauffristen für Vereinbarungen über Aufschub und gewährte Ratenzahlungen, Fristen im Zusammenhang mit der Entwicklung von Versteigerungen und der Vergabe von Waren, Fristen für die Bearbeitung von Anträgen, Beschlagnahmeverfahren und Auskunftsersuchen mit steuerlichen Auswirkungen, Behauptungen zu formulieren angesichts der Handlungen der Eröffnung des genannten Verfahrens oder der Anhörung, die in den Verfahren zur Anwendung von Steuern, Sanktionen oder der Erklärung der Nichtigkeit, der Rückerstattung von unrechtmäßigen Einkünften, der Berichtigung von materiellen Fehlern und des Widerrufs sowie der Fristen für die Beachtung der von der Generaldirektion für Kataster formulierten Anforderungen und Informationsersuchen vorgeschrieben sind.

Die Fristen für die Vorlage und Einzahlung von Selbstveranlagungen und die Fristen für die Vorlage von Informationserklärungen bleiben unverändert.

VII. Steuerschulden

Es wird möglich sein, den Aufschub der Zahlung der Steuerschuld entsprechend den Erklärungen – Abrechnungen und Selbstveranlagungen, deren Vorlage- und Zahlungsfrist ab dem Datum der Erklärung des Alarmzustands bis zum 30. Mai endet, für PYMES und Selbstständige zu beantragen. Der Zahlungsaufschub wird für sechs Monate gewährt, wobei in den ersten drei Monaten des Aufschubs keine Verzugszinsen anfallen.

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